إنشاء سوق لتداول المساهمات العقارية غير ممكن . القصير: 1.3 تريليون ريال حجم الاستثمارات في القطاع العقاري السعودي

التغيير في نمط العمل العقاري كان موضع نقاش منذ ما يقارب عقداً من الزمن، إلا أن قلة قليلة من المستثمرين ورجال الأعمال قاموا بعملية التطوير والتغيير، وحققوا من خلالها أرباحاً طائلة، جعلت الآخرين ينهجون الطريق نفسه بغية المشاركة في الربح، فضلاً عن القناعة التي بدأت تتركز بأن سوق العقار السعودية من أفضل الأسواق الواعدة التي ستحقق عائدات كبيرة.
هذه الرؤية يؤكدها مدير عام شركة"دار الأركان"سعود عبد العزيز القصير، ويضيف ان مجال الاستثمار العقاري في مختلف مناطق السعودية مفتوح، وأن المدن الكبيرة والصغيرة تعج بالفرص الاستثمارية، وقادرة على استيعاب المزيد من المطورين العقاريين والشركات العقارية، ولا يضع القصير ضمن أولوياته الاستثمار خارج السعودية، خصوصاً في هذه المرحلة .
وفي هذا الحوار يسلط الضوء على كثير من الأمور المتعلقة بالاستثمار العقاري.
ما هي أبرز المراحل التي شهدها قطاع العقارات السعودي ؟
- مر القطاع العقاري في السعودية بثلاث مراحل مهمة من وجهة نظري، وتتلخص تلك المراحل في ما يلي:
مرحلة البدايات الأولى: وذلك حينما اقتصر العمل في العقار على بيع وشراء الأراضي والمنازل، إما بجهود فردية، أو عبر المكاتب والسماسرة العقاريين.
المرحلة الثانية: وهي المرحلة التي شهدت نشوء الشركات العقارية، ومعها نشأت أفكار التطوير العقاري، لكنه اقتصر على تهيئة الأراضي الشاسعة وتجهيزها وفق المخططات البلدية، ومن ثم بيعها، إما بنظام المساهمات العقارية أو بالمزاد العلني.
أما المرحلة الثالثة: فهي مرحلة الارتقاء بمفهوم التطوير العقاري عبر شركات التطوير العقارية العملاقة، وظهور المشاريع التطويرية المتكاملة، حيث توسع مفهوم التطوير من تطوير مساحات الأراضي إلى مفهوم الحي الحضاري المتكامل المرتبط بتوفير جميع الخدمات، وقد طبقنا هذا في شركة"دار الأركان للتطوير العقاري"وأضفنا إليه بعداً جمالياً وبيئياً مهماً هو تخصيص الحيز المطلوب للمسطحات الخضراء من مساحة المخطط المراد تطويره، واعتبرنا هذه المساحة جزءاً لا يتجزأ من المخطط التطويري نفسه، أي أننا عمدنا إلى إدخال عناصر جديدة تحكم عملية التطوير وتضبط مسارها، مثل عناصر البيئة والعامل الاجتماعي والبعد الحضاري.
هل أسهمت أحداث 11 أيلول سبتمبر في إعادة هيكلة القطاع العقاري في السعودية؟ وكيف؟
- إعادة هيكلة العقار نتجت عن التطورات الطبيعية في السوق العقارية، ففي كل فترة تتغير معادلات العرض والطلب على المنتجات العقارية المختلفة كماً ونوعاً، والسوق العقارية تستجيب لهذه المتغيرات، والاستجابة بطبيعة الحال تعني تغيير الإستراتيجيات التي تستدعي إعادة الهيكلة، وقد تكون إفرازات الحادي عشر من سبتمبر ساهمت بطريقة غير مباشرة على معادلات العرض والطلب .
كيف تنظر لكثرة المساهمات العقارية في عدد من مناطق السعودية؟ وهل كثرتها وتركيزها في منطقة معينة سيسهم في دعم القطاع العقاري أم العكس ؟
- المساهمات العقارية رغم بساطة تنظيمها في السابق، إلا أنه كان لها أثر كبير في تأسيس شركات عقارية عملاقة من جهة وتنمية القطاع العقاري من جهة أخرى، ولقد كانت الوسيلة الوحيدة المتاحة لتمويل المشاريع العملاقة التي وفرت الكثير من المنتجات العقارية، وبظني أن كثرتها ظاهرة صحية تحتاج للدعم والتأييد والتنظيم الواقعي القابل للتطبيق، أما تركزها في مناطق معينة، فيعود إلى أن رجال الأعمال يتحركون بدافع تحقيق الأرباح، ولا يمكن أن يتجهوا لمنطقة أقل ربحاً مع توافر منطقة تحقق ربحاً أكبر.
لذلك، قمنا بإيجاد بدائل تمويلية للمساهمات العقارية لتمويل مشاريعنا العملاقة، لتوقعنا بأن المساهمات العقارية- للأسباب التي ذكرتها- سيكون مآلها الإيقاف رغم دورها الكبير في تمويل الكثير من المشاريع العقارية ذات الأثر الإيجابي على المجتمع.
كم تقدرون حجم الاستثمارات في القطاع العقاري السعودي؟
- يقدر حجم الاستثمارات في القطاع العقاري السعودي ب 1.3 تريليون ريال 346 بليون دولار. وهو ما يؤكد ما نذهب إليه دائماً من أن القطاع واعد ولديه القدرة على استيعاب المزيد من شركات التطوير العقاري.
ما توقعاتك بعد إدراج المساهمات العقارية تحت مظلة هيئة سوق المال السعودي ؟ وهل ستسهم الهيئة في دفع عجلة هذا القطاع؟
- أعتقد أن التنظيم الجديد للمساهمات العقارية ذو سقف عالٍ غير مناسب لإمكانات الشركات الحالية، ولا يمكن لأحد تطبيقه إلا ما ندر، وأعتقد أن فرصة تمويل المشاريع العقارية العملاقة من خلال المساهمات العقارية أصبحت صعبة المنال، وهذه ليست مشكلة هيئة السوق المالية بقدر ما هي مشكلة الجهة التي صنعت القرار المتعلق بنظام المساهمات.
ما موقع المرأة في قطاع العقارات السعودي ؟ وما المعوقات التي تعيق دخولها هذا المجال؟
- المرأة موجودة في القطاع العقاري بصفة"مساهم"فقط، ووضعها في العقار لا يختلف عن وضعها عموماً في العمل في القطاع الخاص غير التعليمي والصحي.
ما هو ترتيب المنطقة الشرقية بين بقية مناطق السعودية الرئيسة من ناحية كثرة المساهمات وأسعارها ؟
- أظنها تأتي بعد المنطقة الوسطي والغربية في الترتيب.
ما سر توجه الكثير من الأبراج التجارية والسكنية في الشرقية لمدينة الخبر وقلتها في الدمام؟
- منطقة الدمام تم تطويرها قبل منطقة الخبر، وبالتالي الفرصة للإبداع أكثر في منطقة الخبر، حيث مناسبة أسعار الأراضي البكر أكثر منها في الدمام .
يلاحظ توجه الكثير من العقاريين لبناء الأبراج التجارية والمجمعات السكنية ما أسباب هذا التوجه ؟
- قانون العرض والطلب على المنتج العقاري هو سيد السوق، وأظن أن الحاجة الآن كبيرة للأبراج التجارية والمجمعات السكنية، ورجال الأعمال يتحركون باتجاه المنتجات الأكثر ربحاً، وعموماً بلادنا تحتاج للمزيد من الأبراج التجارية والمجمعات السكنية.
* هل تؤثر الإشاعة في سوق العقارات كما في سوق الأسهم؟ وما مدى تأثيرها؟
- لا شك أن الإشاعة تؤثر في سوق العقارات، بل وفي جميع مجالات الحياة. ولكن تأثيرها في سوق العقار أقل شأناً منه مقارنة بتأثيرها في سوق الأسهم .
إلى أية درجة تسهم البنية التحتية لأي مخطط عقاري في نجاحه وارتفاع سعره؟ وكيف تجدون تعاون الجهات المختصة في هذا المجال؟
- لا شك أنها تسهم في شكل كبير في نجاحه، ويجب على المستثمر العقاري أن يرتقي، كما قلنا في بداية حديثنا، إلى مفاهيم تطويرية أكثر عمقاً، ليشمل تطوير العلاقة بين الشركات المطورة والجانب الحكومي إلى مستوى الشراكة في تنفيذ المشروعات، والنظر إلى المساهمة في التطوير الحضري بتخصيص مساحات من المخطط لصالح المسطحات الخضراء والمرافق الخدمية، كما فعلنا نحن في شركة"دار الأركان"في مشروع القصر بمدينة الرياض، حيث يعتبر نموذجاً للتطوير الحقيقي.
وقد لمسنا تعاوناً كبيراً من جهات الاختصاص في إنجاح المشروع، حيث ظهر جلياً مدى الفائدة التي سيقدمها للمنطقة التي بني فيها، بالإضافة إلى تشكيله قيمة مضافة للاقتصاد الوطني.
هل تتوقعون نجاح تجربة المسكن الميسر الذي تم اعتماده ضمن برنامج الملك عبد الله بالتنسيق مع إحدى الشركات العقارية المحلية ؟
- أظن أن معظم التجارب المتعلقة بالسكن يكتب لها النجاح إذا قامت على الدراسات والبحوث وراعت الأسس التجارية .
هل حان الوقت لإنشاء سوق وشاشات تداول للمساهمات العقارية أسوة بسوق الأسهم القائمة ؟ وأين تكمن أهمية إنشاء هذه الشاشات؟
- أعتقد أن تداول الأسهم في جميع الشركات المساهمة العامة يجب أن لا يخرج عن السوق المالية تحت رقابة هيئة السوق المالية، وهذا ما هو معمول به عالمياً، وإنشاء سوق لتداول المساهمات العقارية يستدعي إنشاء مثلها لبقية القطاعات وهذا غير ممكن.
هل تفوقت الإمارات العربية المتحدة من ناحية جذب الاستثمارات العقارية؟ ولماذا ؟
- التفوق أمر نسبي، وبالنسبة لسوق الإمارات، فهو أمر ملحوظ ولا يستطيع المرء تجاهله، لكن السوق العقارية السعودية تملك مقومات مستقبلية تفوق مثيلاتها من الأسواق المجاورة، بسبب النمو السكاني المضطرد، وتوافر رؤوس الأموال الكبيرة.
ولا شك أن ما ساعد على نمو السوق في دولة الإمارات الشقيقة هو حجم التسهيلات المقدمة للمستثمر، إضافة إلى مرونة وسهولة الإجراءات الاستثمارية, في حين تشكل أنظمة الاستثمار لدينا عائقاً كبيراً ومناخاً طارداً، وأظن أن الأمر بصدد تداركه من جانب الجهات المعنية وبتعاون أهل الاختصاص من الخبرات الميدانية العاملة في السوق.
ما تأثير سوق الأسهم على نمو القطاع العقاري؟ وهل تتوقعون تعثر قطاع العقارات أمام سوق الأسهم ؟
- يمكن أن يتأثر سوق العقار نتيجة توجه الأموال إلى الاستثمار في سوق الأسهم، وهذا أمر طبيعي يمكن أن يحدث أيضاً لباقي القطاعات الاستثمارية كالقطاع الصناعي مثلاً، ولكن هناك عوامل أخرى تسهم في حفظ التوازن للسوق الاستثمارية، منها الضوابط والتشريعات التي تحكم مسار الاستثمار في سوق الأسهم، ومنها - بالنسبة للقطاع العقاري- قدرته على جذب الاستثمارات وتوفير المزايا الكفيلة بتدفق الاستثمارات نحوه.
واعتقد أن إدراج شركات عقارية ضمن الشركات المسجلة في هيئة سوق المال سيسهم بدرجة كبيرة في توازن المعادلة.
متى تم تأسيس نشاطكم العقاري؟
- تسجل شركة"دار الأركان"للتطوير العقاري حضوراً بارزاً في السوق السعودية، وتعود سمعتها الطيبة إلى سنوات الخبرة ال12" حيث تأسست عام 1993- ومنذ ذلك التاريخ سلّمت نحو 20 مشروعاً تعد من المعالم المعمارية المميزة في السعودية.
وتهدف الشركة من خلال نشاطها العقاري إلى توفير وحدات سكنية في مختلف مناطق السعودية بأسعار مناسبة وبآليات تمويل تناسب الشريحة المتوسطة من المواطنين السعوديين. فقد شهد عدد السكان في السعودية ارتفاعاً ملحوظاً خلال السنوات العشر الأخيرة.
وبينما تشهد المنطقة طفرة عقارية لم يسبق لها مثيل، حيث يبدو التركيز منصبّاً على التطويرات الفخمة، والأكثر ابتكاراً وضخامة من حيث المساحة، فان هدفنا توفير المساكن الجيدة بأسعار مناسبة للشريحة المتوسطة، ما يشكل سابقة في هذا القطاع من حيث أهمية هذه المبادرة. ولعل هذا النهج هو أحد المكوّنات الرئيسة في الاستقرار الاقتصادي لحياتنا العصرية.
وتسعى"دار الأركان"إلى تحويل مفهوم العقار في منطقة الخليج من تجارة العقار إلى صناعته وتحويل الأداء العقاري القائم على اقتناص الفرص إلى الأداء العقاري القائم على التخطيط الاستراتيجي ببعده التنموي الشامل من أجل تطوير عقاري حقيقي يدعم اقتصادات دول المنطقة.
ما المشاريع التي قمتم بتنفيذها في داخل السعودية وخارجها؟
- لقد قمنا حتى نهاية هذا العام 2005 ببناء أكثر من ثمانية آلاف وحدة سكنية، وبحسب الخطة الموضوعة، لنا فإننا سنبني بعون الله ما مجموعه 65 ألف وحدة سكنية خلال السنوات الخمس المقبلة. أما الاستثمار خارج السعودية، فليس من أولوياتنا في هذه المرحلة خصوصاً أن السوق السعودية تعج بالفرص الاستثمارية وقادرة على استيعاب المزيد من المطورين العقاريين والشركات العقارية.
ومن المشاريع التي نفذناها في السعودية"مشروع القصر"، و"فيلل أشبيليا"، ومشروع"التلال"، و"أبراج المشاعر"، و"أبراج الأبرار".
ما أسباب قلة المدن السياحية في السعودية؟ وهل تعد فكرة إنشائها ناجحة أم العكس؟
- لأن السياحة في السعودية مفهوم حديث من ناحية، ولأن الأنشطة السياحية ما زالت تصطدم بثقافة المجتمع التي ترفض الكثير من هذه الأنشطة لسبب أو لآخر، وأعتقد أن الهيئة العليا للسياحة تبذل الكثير من الجهود لتعميق الثقافة السياحية في المجتمع وتحفيز رجال الأعمال للاستثمار في هذا المجال.
حدثنا عن هموم القطاع العقاري؟ وكيف تنظر للأنظمة المعمول بها مع حاجات السوق العقارية؟
- بداية من المأسوف عليه أننا نتكلم عن عوائق وهموم أمام شركات استثمارية كبرى ترغب في المساهمة في تنمية البلاد من منطلقات تجارية، وهذا أمر مشروع ومرغوب به وتشجعه جميع الدول وتقدم للمستثمرين الامتيازات والتسهيلات، ولكن على كل حال هذا قدرنا وعلينا مواجهته ومعالجته ما أمكن، ويمكن تلخيص العوائق الاستثمارية فيما يتعلق بالتطوير العقاري الإسكاني في ما يلي:
- قلة عدد الشركات العقارية العاملة في تطوير الوحدات السكنية بكميات كبيرة.
- التأثير السلبي لأصحاب النيات السيئة والطارئين على السوق العقارية.
- ضعف آليات تمويل المشاريع العقارية الكبرى إن لم تكن منعدمة، بخاصة بعد إيقاف المساهمات العقارية .
- ضعف آليات تمويل الأفراد المحتاجين للوحدات السكنية ما يضعف قدراتهم الشرائية.
- عدم وجود أنظمة ولوائح تحفز المطورين في هذا المجال وتمييزهم عن التطوير الوهمي.
وبظني أن هذه العوائق تشكل أكثر من 80 في المئة من العوائق أمام شركتنا في تحقيق أهدافها ضمن أهداف التنمية الشاملة للبلاد.