المستثمرون يرون في "الآجر والاسمنت ملاذاً آمناً في اوقات الشدة الاقتصادية" و100 بليون دولار وُظفت في العقار ! "توطين الاموال" وتراجع الفائدة و"اخطار" اسواق الاسهم وراء الطفرة العقارية المتنامية و"غير العادية" في الخليج

شهدت الخريطة الاستثمارية في مجموعة دول مجلس التعاون الخليجي في الاعوام الماضية تغيراً ملحوظا باتجاه الاستثمار في العقار الذي بات يستحوذ على اهتمام شريحة واسعة من المستثمرين على بعض القطاعات الاخرى ما جعل القطاع يعيش حالياً حال"الطفرة"بمقوماتها كافة ما يؤثر اساساً في التركيبة الهيكلية للناتج المحلي لدول المنطقة. وبدا واضحاً ان عودة المستثمرين في المنطقة الى تفضيل الاستثمارات العقارية كان نتيجة انخفاض اسعار الفائدة على العملات الخليجية بعد تراجعها القياسي على الدولار الاميركي ما خفض كلفة الاقتراض وجعله مشجعاً لاطلاق المشاريع العقارية بمعدلات كبيرة وهو الامر الذي خفض العائد الاستثماري على العقار الى مستويات متدنية هي الاقل منذ اعوام.
لم يكن عامل الفائدة الاساس في استقطاب العقار للمستثمرين، اذ لعبت عوامل عدة دورها في هذا المجال، فاسواق الاسهم الدولية منذ العام 2000 تتراجع ما كبد المستثمرين خسائر كبيرة دفعت شريحة منهم الى"توطين اموالهم"خصوصاً اثر"الهجمات الارهابية"على الولايات المتحدة ما زاد موجة الخوف التي احاطت ببعض المستثمرين في الخارج للتعجيل باعادتها تحسباً من التجميد او القيود التي قد تُفرض عليها.
وشكلت العوامل المجتمعة، اضافة الى ارتفاع الطلب على السكن للاحتياجات الداخلية لمواطني دول المنطقة وتوافد المزيد من العمال الاجانب، حافزاً للمستثمرين الى التوجه نحو الاستثمار العقاري بعدما وصلت مستويات السيولة في دول المنطقة الى حدها الاعلى، وهي سيولة وجدت الاستثمار في الودائع عملية غير مجدية والاستثمار في الاسهم الخليجية محاولة محفوفة بالمخاطر حيث كانت اسواق الاسهم الخليجية تعاني مطلع العقد الحالي من ركود شامل.
وعلى رغم ان الطفرة العقارية كانت شبه شاملة في دول الخليج في الاعوام الثلاثة الماضية، الا ان حجمها ونوعيتها اختلفا من دولة الى اخرى ومدينة الى اخرى داخل الدولة الواحدة.
وفي قطر والبحرين وعُمان والكويت الى حد ما اعتمدت الطفرة على المستثمر الفرد، بينما اعتمدت في السعودية ودولة الامارات، وتحديداً دبي، على المستثمر الفرد والشركات العقارية العملاقة التي طرحت مشاريع نوعية بعضها يُقام للمرة الاولى في المنطقة.
وفي امارة دبي قادت الشركات العقارية للمرة الاولى في تاريخ دولة الامارات الطفرة العقارية في دبي حيث اطلقت مشاريع على شكل مدن جديدة ساعدتها في ذلك التسهيلات التي قدمتها الحكومة ووصلت الى حد منح اراض، تتجاوز قيمتها بلايين الدولارات، مجاناً لإطلاق مشاريعها. وتزامن ذلك مع تنفيذ الحكومة مشاريع عقارية عملاقة خُصصت للقطاع التجاري على غرار بناء مدن الانترنت والاعلام والطب والترفيه وغيرها.
خليجيون واجانب
وعزز من حال الطفرة، التي يعيشها القطاع العقاري في امارة دبي، التسهيلات الجديدة التي منحتها الحكومة للشركات العقارية الكبرى التي سمحت من خلالها للاجانب بتملك العقار بطرق مختلفة تبدأ من التملك لمدة 99 سنة، وتنتهي بالتملك الكامل. وشمل ذلك للمرة الاولى الجنسيات التي وجدت في هذه الخطوة وسيلة لامتلاك منزلها الخاص الذي يمكن تغطية كلفة امتلاكه بين سبع الى عشر سنوات من الاقامة فيه وهي فترة قياسية لا سيما وان اعداداً كبيرة من المقيمن في الامارة تمتد فترة اقامتهم اكثر من عشر سنوات في المتوسط.
ولاحظت مصادر عقارية في الامارات ان الطلب على شراء العقارات في دبي لم يقتصر فقط على المقيمن في دولة الامارات بل شمل ايضا بشكل اساسي مواطني دول مجلس التعاون الخليجي وتحديداً مواطني السعودية والكويت الذين يرغبون في امتلاك منازل خاصة بهم عند زيارتهم دبي التي اصبحت مقصداً سياحياً في الشرق الاوسط.
واصبحت دبي مكاناً مفضلاً للاسر الخليجية لقضاء الاجازات فيها خصوصاً في الشتاء والعطلات الدينية والرسمية، وهو ما يظهر جلياً في اعداد الخليجيين الذين يزورون الامارات سنوياً، اذ تشير التقديرات الى ان اكثر من مليون خليجي يزورون الامارات سنوياً، خصوصاً امارة دبي التي تنظم سنوياً عدداً من المهرجانات المستقطبة للسياح.
يشار الى ان تملك العقارات من قبل الخليجيين لا يقتصر على امارة دبي بل يُسمح لمواطني دول مجلس التعاون الخليجي بتملك العقارات في الامارات طبقا للاتفاقية الاقتصادية الموحدة بين دول المجلس، كما يحق للخليجيين تملك الاراضي والعقارات بغرض الاستثمار في البلاد على غرار المواطنين الاماراتيين.
وتنتشر في امارات دبي والشارقة وعجمان، عشرات الاستثمارات الخليجية الكبيرة في المجال العقاري ويتصدر المستثمرون الكويتيون قائمة المستثمرين الخليجيين في الامارات، وسجل آخر استثمار كويتي في الامارات في مشروع النخلة في دبي حيث اعلنت مجموعتان كويتيتان عزمهما على استثمار اكثر من 300 مليون دولار لبناء منتجعات سياحية في الجزيرة التي تعتبر اكبر جزيرة في العالم من صنع الانسان.
طلب مستقبلي
وتعتبر"مجموعة العقارات"التي تعمل تحت مظلة غرفة تجارة وصناعة دبي ان قطاع العقار يعتبر من اكبر القطاعات الاقتصادية في دبي حيث يتوقع ان تحتاج السوق الى نحو 20 الف وحدة سكنية في السنتين المقبلتين.
وتظهر احصاءات المجموعة أن عدد الوحدات السكنية للتأجير في دبي بلغت 150584 وحدة عام 2001. في حين ان عدد الشقق أو الفلل المعروضة للبيع للاجانب مع نهاية 2006 سيصل الى 36 ألف وحدة. وتعتقد المجموعة ان سوق العقار في دبي ستشهد نقصاً في سوقي التأجير والتمليك بنحو 26 ألف وحدة لكل سوق اي نحو 52 الف وحدة مع نهاية 2006.
مخاوف
في مقابل ذلك اشار تقرير ل"بنك دبي الوطني"، اكبر مصارف دبي، انه على رغم ان عائدات العقارات في الاعوام الأخيرة كانت كبيرة لكنه يتوجب على المستثمرين مقاومة اغراء المبالغة، في الاستثمار العقاري، معتبراً ان المستثمرين يرون في"الآجر والاسمنت ملاذاً آمناً في اوقات الشدة الاقتصادية"، ونجمت عن ذلك الفورة التي شهدناها في الاستثمار العقاري منذ مطلع القرن.
وافاد التقرير"انه اذا كانت هذه السياسة اثبتت حكمتها حتى الآن، فان على المستثمرين ألا يندفعوا في الامر من دون ترو"فأسواق العقارات لها دورتها مثل جميع الاسواق الاخرى. وحض على أهمية"التوزيع الاستراتيجي للأصول"اذ ان المحفظة المتوازنة حيوية في الأوقات التي تتسم بعدم الاستقرار.
لكن المشاريع العمرانية والسياحية التي اطلقتها دبي في الاعوام القليلة الماضية تأتي في اطار خطة تنفذها الامارة تهدف الى ايجاد موارد جديدة، تساعدها في تلبية احتياجاتها التنموية خلال السنوات المقبلة من القرن الجديد، اذ اعلنت الامارة عن سلسة من المشاريع العملاقة التي تنوي تنفيذها بالتعاون بين القطاعين الاهلي والعام، وتُقدر تكاليفها ببلايين الدولارات، وهي مشاريع من الضخامة بحيث يجعلها الاولى والكبرى من نوعها في منطقة الشرق الاوسط بأكملها.
مشاريع
وتأمل دبي من خلال المشاريع التي تنفذها ان تخرج بمعادلة تمزج بين التسهيلات الترفيهية التي تلبي متطلبات مختلف أفراد العائلة والأسواق والمراكز التجارية الزاخرة بالسلع والبضائع التي تُباع بأسعار متدنية، والفنادق والتسهيلات السياحية المتعددة، لاجتذاب أعداد متزايدة من السياح، والانضمام إلى أكثر المقاصد السياحية جاذبية على مستوى العالم.
وتظهر المؤشرات الاقتصادية أن نجاح دبي في تنويع بنيتها الاقتصادية على مدى الاعوام الماضية أكسب اقتصادها قدراً أكبر من المرونة للتعامل مع التطورات غير المؤاتية في أي من القطاعات الرئيسية، فيما لم تعد معاناة قطاع رئيسي واحد من الركود بهيمنة الركود على الاقتصاد بأكمله اذ اظهرت تجربة الاعوام القليلة الماضية أن التأثير الإجمالي لأي قطاع منفرد في الاقتصاد ككل أصبح محدوداً.
وتتصدر قائمة المشاريع العملاقة المنفذة حالياً في دبي وهي احدى الامارات السبع المكونة لدولة الامارات، مشروع جزيرتي النخيل الذي تُقدر تكاليفه الاستثمارية بأكثر من ثلاثة بلايين دولار حيث تم بالفعل تلزيم عقدين بقيمة 600 مليون دولار لشركتين الاولى ماليزية والثانية صينية، لردم مياه البحر، وايجاد جزيرتين اصطناعيتين تمتدان لمسافة ستة كلم داخل البحر.
وفي الجهة المقابلة لمشروع النخلة على شاطئ الجميرة بدأت الابراج بالظهور في المدينة الذكية"مرسى دبي"المملوكة لشركة"اعمار العقارية"المساهمة العامة على شاطئ بحيرة اصطناعية مرتبطة بالبحر حيث يجري انجاز عشرات الابراج السكنية والمرافق الترفيهية والاسواق التجارية التي تتسع لأكثر من 100 الف نسمة هم سكان المدينة الجديدة التي تُقدر تكاليفها الاسثمارية بنحو خمسة بلايين دولار.
وبالقرب من المشروعين العملاقين تجري الاستعدادات لاطلاق مشروع"جميرا ريزيدنس"السكني والسياحي الذي يضم 37 برجا تُقدر تكاليفها بنحو خمسة بلايين دولار، في حين اقترب مشروع سياحي فندقي فاخر مرتبط مباشرة بمنتجع"الجميرة بيتش وبرج العرب"هو مشروع"مدينة الجميرا"من الانجاز، حيث تم تشييد عدد من الفلل الفندقية الفاخرة مطلة على البحر تتوسطها الحدائق لتشكل بعد انجازها، المقدر ان يكلف 600 مليون دولار، احد ابرز المشاريع السياحية النوعية في الامارة.
والشاهد الجديد الذي تشيده دبي حاليا يتمثل في اقامة اكبر ناطحة سحاب في العالم"برج دبي"وسط المدينة والمقدر ان يتجاوز ارتفاعه 700 متر للتقدم بذلك على برج مركز شنغهاي المالي العالمي في الصين البالغ ارتفاعه 492 متراً والمتوقع انجازه سنة 2007، وبرج"بيتروناس"في ماليزيا الحالي البالغ ارتفاعه 452 متراً.
وتضم الناطحة التي يتوقع ان تتجاوز تكاليف تشييدها حاجز البليون دولار مركزاً للتسوق، يُعتبر احد اكبر المراكز في العالم، وفندقاً ومكاتب تجارية ووحدات سكنية ومراكز للترفيه.
اما خور دبي الشهير الذي كان لاعوام شريان الحياة الاقتصادية للامارة فأمامه ستنطلق الاعمال لبناء مدينة تجارية فاخرة يمكن لزوارها التسوق في اروقتها بالقوارب في مشهد يقترب من مدينة فينيسيا الايطالية الساحرة في مشروع يُكلف اربعة بلايين دولار اطلق عليه اسم"دبي فيستفال سيتي"الذي تنفذه"مجموعة عبدالله الفطيم"الدبوية.
مقاولون
ودفعت الطفرة العقارية الحالية التي تجتاج دولاً عدة في منطقة الخليج بالكثير من المقاولين في المنطقة الى اعادة حساباتهم المالية مع ارتفاع كلفة الانجاز بسبب الضغوط السعرية التي باتوا يواجهونها بسبب ارتفاع اسعار مواد البناء تحت تأثيرات محلية وخارجية.
وتشير تقديرات عقارية متحفظة الى ان حجم المشاريع العقارية بمختلف انواعها بما فيها المرافق الحكومية التي تُنفذ في مجموعة دول مجلس التعاون الخليجي باكثر من 100 بليون دولار ، اكثر من نصفها يشيده القطاع الاهلي الذي وجد ضالته في البناء لاستثمار امواله المحلية او العائدة من الخارج.
وقالت مصادر تجارية"ان الارتفاع الكبير في اسعار مواد البناء اثر سلباً في الهوامش الربحية لشريحة واسعة من مقاولين حصلت على عقود بناء والتزمت بها باسعار محددة، وباتت مع اقتراب مواعيد الانجاز غير قادرة على التسليم ضمن النطاق السعري المحدد، ما يؤدي الى تكبد بعض الشركات لخسائر او انجاز العقود من دون ارباح.
واشارت الى ان الزيادات المسجلة في اسعار مواد البناء امتصت جانباً كبيراً من الارباح المتوقع تحقيقها خصوصاً للعقود الطويلة الاجل التي تراوح فتراتها بين 24 و36 شهراً، حيث سجلت تلك الاسعار ارتفاعاً تراوح بين 15 و30 في المئة في الفترة المذكورة، وهي نسب تزيد بمعدل الضعف على مستوى الهوامش الربحية لشركات المقاولات في منطقة الخليج.
ولفتت الى ان اسعار مواد البناء المستوردة قفزت السنة الجارية بنسبة تزيد على عشرة في المئة في المتوسط بسبب ارتباط جانب كبير منها بالعملات الرئيسة في العالم التي انخفضت بحدة امام الدولار في الشهور الماضية، مضافا اليها ارتفاع تكاليف الشحن البحري من مختلف دول العالم الى الخليج.
تمويل
وامام الطلب الكبير على شراء العقارات السكنية في دبي، وازياد حجم المشاريع العقارية في الامارة بدأت تبرز الحاجة الى ايجاد ادوات اضافية لتطوير هذا القطاع الذي بات يستحوذ على اهتمام شريحة واسعة من المستهلكين، من خلال البحث عن وسائل لتمويل هذا القطاع،
وتم تأسيس عدد من شركات التمويل المتخصصة في الشأن العقاري. وبعد شركة"املاك للتمويل"، التي طرحت اسهمها للاكتتاب العام برأس مال جديد 750 مليون درهم اسس"بنك دبي الاسلامي"ومؤسسة الموانىء في دبي شركة تمويل عقارية اطلق عليها اسم"تمويل"برأس مال بليون درهم.
ولم يقتصر الامر على السوق المحلية الاماراتية، بل تم اللجوء الى الاسواق الدولية لتمويل جانب من المشاريع العملاقة، اذ اعلن عن تأسيس"مؤسسة الإمارات الوطنية للسندات والتمويل"التي تُعنى بالتمويل العقاري المرتبط بالسندات الدولية في تحالف يضم"بنك دبي الإسلامي"وشركة"استثمار"ومجموعة"ايلند كابتل غروب المحدودة".
وتهدف المؤسسة الجديدة، وهي الاولى من نوعها في المنطقة, الى إصدار أوراق مالية سندات مدعومة بالرهن العقاري يتم إدراجها وتداولها في الأسواق الإقليمية والدولية، خصوصاً في أوروبا والولايات المتحدة، في مسعى لتنويع مصادر التمويل العقاري واستقطاب رؤوس اموال جديدة من الخارج.
وتعتزم المؤسسة الجديدة، التي تنوي توسيع تحالفها ليضم مجموعة مصرفية دولية كبرى وأخرى عقارية دولية، الى اصدار اولى سنداتها في النصف الاول من السنة الجارية بمبلغ يراوح بين 500 مليون وبليون دولار.
ويأمل المؤسسون ان يكون المشروع المالي الجديد بمثابة المحرك الرئيسي لتشغيل الأموال في المشاريع العقارية الناجحة في المنطقة عموماً وفي الإمارات خصوصاً من خلال إصدارات أوراق مالية مدعومة بالرهن العقاري وعرضها على المستثمرين الدوليين والإقليميين والمحليين.
كما اعلن"بنك الامارات الدولي"في وقت سابق عن طرح محفظة للاستثمار العقاري"دبي للعقارات"بهدف حيازة وملكية وتأجير وتمويل مشترك وإعادة تمويل العقارات. وتوقع ان يبلغ حجم المحفظة الجديدة، وهي الاولى من نوعها في الامارات، بليون درهم 270 مليون دولار في مراحلها النهائية، ويعتبر المصرف المحفظة بانها داعمة للقطاع العقاري في دبي الذي يشكل قطاعاً رئيسياً في إجمالي الناتج المحلي للإمارة.
وتتكون محفظة دبي للعقارات من قطاعات عدة ويتكون القطاع الأول الذي تم طرحه من اسهم عادية واسهم دين، وتنقسم الوحدات إلى فئة أ عادية وفئة ب، وفئة ج سندات مضمونه وتستحق وحدات الفئة بأسعار فائدة متغيرة.