نزع الملكية وفرض الرسوم ينهيان احتكار الأراضي البيضاء

وسط مخاوف من استمرار «التسقيع» وانفجار بالونة العقار

على الرغم من الطروحات المتعددة لمواجهة أزمة الإسكان، إلا أن نسبة كبيرة من الأصوات اتفقت مؤخرا على أهمية فرض رسوم على الأراضي البيضاء داخل النطاق العمراني، بهدف منع الاحتكار وتحويلها إلى مبان سكنية لتساهم في حل الأزمة، خاصة وأنها تمثل وفقا لتقديرات الخبراء ما يتراوح بين 12 إلى 15 في المائة من المساحة الصالحة للاستخدام داخل العمران حاليا.
ويذهب البعض إلى أبعد من ذلك بالدعوة إلى نزع ملكية الأراضي غير المستغلة داخل النطاق العمراني، وتعويض أصحابها بقيمتها الأساسية، على أن يعاد استغلالها من أجل الصالح العام.
ويتماهي مع هذه الرؤية الاستراتيجية التى تدرسها وزارة الإسكان حاليا، وتركز على إمكانية استرداد أراضي المنح غير المستغلة، لأن الأساس في المنح هو الإعمار وليس «التسقيع» حتى ترتفع الأسعار، ومن ثم البيع بدون إحداث أي تطوير في الأرض.
في مقابل ذلك, يرى البعض أهمية التوسع في بناء ضواحي المدن للحد من الاختناقات المرورية، ودراسة تزويد عشرات المخططات بالخدمات بالتعاون مع القطاع الخاص، فضلا عن إجراء مراجعة للتشريعات والتراخيص التي تعرقل مشاريع البناء لسنوات.
في البداية, يقول الاقتصادي وليد السند «إن جولة سريعة داخل أية مدينة كبيرة مثل جدة تبرز للوهلة الأولى مئات القطع الكبيرة داخل المخططات السكنية دون بناء رغم وصول الخدمات إليها، وكان من الممكن الاستفادة منها في إنشاء وحدات سكنية عليها لسد الاحتياج السكاني، لكن أصحابها فضلوا حجزها و «تسقيعها» إلى أقصى فترة زمنية ممكنة لبيعها بأعلى الأسعار مستفيدين من الخدمات المتوفرة لها».
وقال «إذا كنا نقر بحرية السوق وعدم التدخل في الرغبات الشخصية للبعض، فعلى الأقل ينبغي فرض رسوم على هذه الأراضي، لأنها أصبحت من عروض التجارة الواجب الزكاة فيها».
وأشار إلى أن الشعور بعدم توفر الأرض داخل المدن، رغم أن المساحات غير المستغلة قد تزيد على 15 في المائة، يدفع الكثيرين إلى التمدد العمراني الأفقي، وهو ما يعني نفقات أكبر في إيصال الخدمات وأعباء أمنية واقتصادية واجتماعية أخرى، مثل إنشاء المدارس والمراكز الصحية وغيرها.
وأشار إلى أن مدينة جدة بها عشرات الأحياء التي تمددت عشوائيا خلال السنوات العشر الأخيرة حتى وصل العمران إلى قرب المطار، فيما ما زالت هناك مواقع عديدة في وسط المدينة تحتاج إلى بناء.
تنظيم ملكية الأراضي
واتفق مع الرأي السابق عبدالله القرني، داعيا مجلس الشورى إلى أهمية ألا يقتصر في دراسته حاليا على فرض رسوم على الأراضي البيضاء فقط، بعد وضع الضوابط المنظمة لذلك، وإنما يتجه إلى استشراف المستقبل بوضع قانون عام لتنظيم ملكية الأراضي، بما يضمن منع استمرار الملكية لسنوات طويلة، دون أن تكون هناك مشكلات ملحة مثل عدم توفر الخدمات الأساسية.
وأعاد القرني إلى الذاكرة نزع الخليفة عمر بن الخطاب أرضا من أحد الصحابة لعدم إحيائها، مشيرا في هذا السياق إلى التجربة المصرية التى ألزمت البعض بالبناء داخل المدن خلال فترة قصيرة وإلا يتم استرداد الأرض، وقد نجحت في ذلك إلى حد بعيد على الرغم من السلبيات المتعددة التي واكبت التطبيق بسبب نقص الخدمات.
وأشار إلى إمكانية نزع الأرض من أجل الصالح العام وتعويض المالك بسعر الأرض الذي دفعه، ويعاد التخصيص على مستفيدين جدد، لافتا إلى أن الواقع الراهن يفاقم احتكار الأراضي لدى القلة، على حساب مصالح الشريحة الأكبر من المواطنين، وأن الأساس هو الإحياء وليس «تسقيع» الأرض بمنع استغلالها لفترة زمنية طويلة.
وتساءل عن مصير عشرات القرارات التي صدرت لحل مشكلة الإسكان، مشيرا إلى وجود فئة محدودة تسعى للاستفادة من الوضع الراهن بأقصى درجة ممكنة، وأن الدولة ينبغي أن تسعى في مقابل ذلك إلى تحقيق التوازن المنشود في مصالح جميع الأطراف، وأن تنحاز فوق ذلك إلى محدودي الدخل الذين فاقت الإيجارات قدراتهم بمراحل بعيدة.
وأشار إلى بعض الفتاوى في هذا الشأن، التي رأت أن من يحصل على راتب يتراوح بين 4 إلى 5 آلاف ريال بات يستحق الزكاة، بسبب ارتفاع الإيجارات وأسعار المواد الغذائية بالدرجة الأولى.
تشابك الصلاحيات
وقال فلاح الأسمري «إن مشكلة الإسكان في المملكة بدأت تأخذ بعدا كبيرا في السنوات الأخيرة لحدوث خلل في هذا الملف نتيجة تشابك الصلاحيات بين الجهات المختلفة».
ودعا إلى أهمية منح الأولوية حاليا لإيصال الخدمات إلى الكثير من المخططات، التى تم توزيعها خلال السنوات الماضية ولم يتم الاستفادة منها، وكذلك دراسة التوسع في البناء الرأسي، مع مراعاة مستوى الخدمات المتوفرة للحد من التوسع الأفقي الذي يؤدي إلى أعباء أكبر . ولفت إلى أن الكثير من الدول الغربية تفرض ضرائب على الأراضي المعروضة للتجارة، وذلك لتسريع معدلات البيع والشراء وإحياء الأراضي بما يهدف إلى تعزيز التنمية الاقتصادية.
وقال «إن الاستفادة من الودائع الكبيرة غير المستغلة في البنوك في بناء وحدات سكنية، وطرحها للإيجار والاستثمار، يمكن أن يرفع القيمة المضافة للثروة العقارية، ويزيد من عدد المعروض من الوحدات السكنية بما يؤدي في المحصلة النهائية إلى الحد من ارتفاع الإيجارات الذي فاق قدرة المستأجرين بكثير».
وانتقد تواضع التمويل العقاري عبر البنوك كونه لا يزيد على 2 في المائة، على الرغم من ارتفاع الودائع الخاملة في البنوك بنسبة كبيرة دون استغلال.
ودعا البنوك إلى ضرورة إعادة النظر في التركيز على القروض الاستهلاكية وحجز رواتب المقترضين لسنوات طويلة، والفائدة المرتفعة على التمويل العقاري والتي تصل إلى 40 في المائة، وهو ما يؤدي إلى ابتعاد الراغبين في التملك عنها.
واعتبر إيصال الخدمات الأساسية للمخططات عقبة رئيسية في حل المشكلة، داعيا إلى ضرورة دخول أصحاب المخططات مع المواطنين في شراكات لتحقيق ذلك، مستنكرا في ذات السياق كسل غالبية المواطنين وانتظارهم الدولة في أن تفعل لهم كل شيء.
وتساءل عن مصير الرهن العقاري والأنظمة المتعلقة به، والذي كثر الحديث حوله لحل أزمة الإسكان، دون أن يظهر أي شيء عنه، لخلافات مختلفة بشأنه بين مختلف الجهات.
وطالب بأهمية الاستفادة من التجارب الدولية التي سبقتنا في هذا المجال، لاختصار الطريق، مشيرا إلى أن الاستراتيجية التي تم الإعلان عن دراستها في وزارة الاسكان براقة، ولكن من سينفذ كل ذلك، إذا أخذنا بعين الاعتبار أن معظم الجهات تتمترس حول القوانين والتشريعات واللوائح ولا تريد أن تفعل شيئا ذا قيمة جذرية في التصدي لواقع مشكلة ترهق الجميع حاليا.
المطورون سبب الأزمة
من جهته, تساءل الاقتصادي محمد الطيار عن مصير عشرات الشركات العقارية المطورة، التي أعلنت عن مشاريع وردية عملاقة في مختلف المدن، لكنها توارت عن الأنظار فجأة.
وقال «إذا كان هذا التغيب لظروف خارجة عن الإرادة، ينبغي الإعلان عنها للمساعدة في حلها من منظور وطني، خاصة وأن البعض ساهم بها ولم يحصل على حقوقه كاملة».
واستغرب لجوء بعض هذه الشركات إلى تعطيل التطوير العقاري وتحويله إلى ممارسات مرفوضة تهدف إلى تدوير الأرض في زمن قصير من أجل الربح فقط .
وحذر من أن التوجه إلى فرض رسوم على الأراضي البيضاء داخل المدن سيؤدي إلى حالات تلاعب عديدة، كبيع الأرض قبل أن يحل عليها الحول للأقارب والأصدقاء، للتهرب من دفع الزكاة أو الرسوم عليها.
ورأى أن التطبيق الصحيح للرسوم ينبغي أن يقوم على أسس، من أبرزها تحديد مساحة الأرض التي تنطبق عليها عروض التجارة، مشيرا إلى أن الإحياء يتعلق بالزراعة أو السكن، أما الأراضي في داخل المدن فهي عروض تجارة تجب فيها الزكاة.
وأشار إلى أهمية التشجيع على الاستثمار العقاري وإزالة معوقات الرخص والتراخيص، التي تستغرق سنوات كاملة، مشترطا لنزع الملكيات داخل المدن عرض هذا الموضوع على هيئة كبار العلماء لاستيفائه من ناحية شرعية، لأن الإسلام احترم الملكية الخاصة في إطار الضوابط المرعية «لا ضرر ولا ضرار».
ورأى أن الطبيعة الاحتكارية حاليا تضر بسوق العقار، نتيجة رفع سعر الأراضي والإيجارات على المستهلك النهائي، الذي يعاني من أعباء عديدة أخرى، مثل ارتفاع أسعار السلع الاستهلاكية.
وشاركنا الرأي الاقتصادي عبدالرحمن الحكمي، الذي أشار إلى إشكالات عديدة يعاني منها المطورون العقاريون على صعيد الحصول على التراخيص، وإقرار المساهمات العقارية، سواء في البنوك أو البلديات أو وزارة التجارة.
وأعرب عن أمله في إنشاء هيئة عامة للسوق العقاري تعمل على تنظيم السوق، الذي يعاني من العشوائية والفوضى نتيجة كثرة التعديات ما يعرقل التطوير العقاري.
وحذر من وصول السوق إلى حالة من التشبع والركود بعد أن ارتفعت الأسعار بصورة كبيرة، مقرا بوجود حالة من التضخم وفقاعة عقارية أدت إلى إحجام الكثيرين عن الشراء، بانتظار حدوث انخفاض في الأسعار، كما أشار إلى ذلك بعض الخبراء العقاريين.
وانتقد بطء الجهات المسؤولة في التحرك لعلاج الأزمة، مشيرا إلى أن إنعاش الاستثمارات العقارية يحتاج إلى عقد ورش عمل بين العقاريين والبلديات ووزارة العدل، لوضع كل المشكلات تحت «الميكروسكوب» والوصول إلى حلول لها تأخذ بعين الاعتبار هواجس كل القطاعات ومخاوفها.
ولفت إلى أهمية تخفيف الضغط على المدن الأساسية، وإقامة ضواح للمدن في ظل معدلات النمو السكاني المرتفعة، وإجراء مراجعة شاملة لخطة الإسكان تأخذ مختلف المتغيرات بعين الاعتبار، وأن يتم تأسيس شركات جادة قادرة على تنفيذ المشاريع بجودة عالية وأسعار معتدلة. ولفت إلى وجود مبالغات بشكل عام في تقدير كلفة المشاريع في المملكة رغم أن التنفيذ لا يكون بالدرجة المطلوبة.
واستشهد في ذات السياق بعشرات المشاريع التي ظهرت بصورة سيئة بعد تنفيذها بأشهر قليلة، وضاعت المسؤولية بين مختلف الجهات.
وطالب الأسر السعودية بمراعاة ارتفاع الأسعار وتغيير النمط المعتاد في السكن والتركيز على الحاجات الملحة فقط، مشيرا إلى إمكانية أن يبدأ الشاب حياته في غرفتين فقط، وعندما يرزق بأبناء يمكنه أن يتجه إلى شقة أكبر.