الرسوم على الأراضي البيضاء هل تحل أزمة السكن؟

خبراء في التطوير العقاري يدعون إلى حل مشكلة التمويل:

جاء قرار مجلس الوزراء بالموافقة على نظام رسوم الأراضي البيضاء والذي كان من أبرز ملامحه فرض رسم سنوي على كل أرض فضاء مخصصة للاستخدام السكني أو السكني التجاري داخل حدود النطاق العمراني، مملوكة لشخص أو أكثر من ذوي الصفة الطبيعية أو الصفة الاعتبارية غير الحكومية، وذلك بنسبة 2.5% من قيمة الأرض، على أن تحدد اللائحة التنفيذية للنظام معايير تقدير قيمة الأرض والبرنامج الزمني لتطبيق الرسم بشكل تدريجي والضوابط اللازمة لضمان تطبيق الرسم بعدالة ومنع التهرب من دفعه.
ويقضي النظام بإيداع مبالغ الرسوم والغرامات المستحصلة من مخالفي النظام في حساب خاص لدى مؤسسة النقد العربي السعودي يخصص للصرف على مشروعات الإسكان وإيصال المرافق العامة إليها وتوفير الخدمات العامة فيها.
وتُعد وزارة الإسكان اللائحة التنفيذية له بالتنسيق مع الجهات ذات العلاقة، وتصدر بقرار من مجلس الوزراء خلال مائة وثمانين يوماً من تاريخ صدور النظام، وأن يُعمل بهذا النظام بعد مائة وثمانين يوماً من تاريخ نشره في الجريدة الرسمية.
كان هذا القرار محور ندوة أجرتها «اليوم» وشارك فيها نخبة من الخبراء والمطورين العقاريين بالمنطقة الشرقية، الذين أكدوا "إيجابية القرار"، وفاعليته، لكنهم -في الوقت نفسه- أبدوا خشية ألا يطبق، أو يطبق بالشكل غير الصحيح، خاصة وأن لدينا قرارات مرّ على صدورها أكثر من 10 سنوات ولم تأخذ حقها التنفيذي.
وأشاروا إلى أن القرار سوف يحرّك بعض الأنشطة العقارية، تحديدا قطاع التطوير العقاري، داعين الجهات التمويلية للقيام بدور أكبر في دعم هذا القطاع من خلال تسهيل القروض، وتقليل إجراءات الضمانات، مشددين على ضرورة قيام كيانات عملاقة في مجال التطوير العقاري، وإيجاد نظام لتصنيف المطوّرين العقاريين على عقار تصنيف المقاولين.
وأكدوا على أن الرسوم لا تفك الاحتكار؛ لأن الاحتكار بهذا المعنى غير موجود في سوق العقار، وإنما توجد أراض محبوسة يرفض -أو يعجز- القائمون عليها من البت في أمرها، وتركها فضاء، لا بيع ولا بناء، ويفترض أن يكون النظام قد حمل حلا جذريا لهذا النوع من الاراضي.
وأكد المشاركون في الندوة أن هذا القرار جاء من أجل إدخال الأراضي البيضاء المحبوسة او المحتكرة إلى نطاق التداول، تمهيدا لأن تكون في متناول المواطنين الراغبين في الحصول على السكن أو الشركات العقارية المطورة لتقديم منتجات سكنية متنوعة تتناسب مع كافة شرائح المواطنين الباحثين عن مسكن مناسب، وبالتالي معالجة الفجوة بين العرض والطلب.
وأضافوا: في الوقت الذي يعاني اكثر من 70% من المواطنين من عدم امتلاك سكن، نجد أن مساحات شاسعة من الأراضي البيضاء داخل النطاق العمراني لا تزال خارج نطاق البناء والتعمير، ويصّر ملاكها على حبسها أملا في الحصول على أسعار أعلى أو التعامل معها كوعاء لحفظ الأموال.
الحكومة الرشيدة بدورها قامت بعدة إجراءات لتجاوز هذه المعضلة، من خلال تفعيل المنح، والإسراع في تطويرها، وزيادة رأسمال صندوق التنمية العقاري، رفع قيمة القرض، وحث البنوك على التسهيل في مسائل التمويل العقاري، وأضافت إلى كل ذلك قرار فرض الرسوم. وتساءل المشاركون عما إذا كان القرار حلا جذريا للمشكلة؟ وذهبوا إلى أن السيناريو يتجه إلى أن الأرض البيضاء إذا بقيت بيضاء فلم تبع ولم تطور ولم يتغير حالها، ولم تدخل نطاق الخدمة، سوف تفرض عليها رسوم سنوية، ما يضع مالكها أمام خيارين، إما إبقاء الارض على حالها وتحمّل الرسوم السنوية، وإما بيعها أو تحويلها الى منتج عقاري آخر والاستفادة منها على الصعيد الشخصي، وبالتالي ستكون لها منفعة عامة؛ لأن قطعة الأرض قد تتحول الى منزل (فيلا أو عمارة) أو محل تجاري وكلها مشاريع ذات قيمة مضافة.
وأشاروا إلى أن الأمر ينطوي على عدة إشكاليات، تتمثل في عملية التطبيق، ومنها: هل سينفذ القرار في الأراضي المطوّرة (المخدومة، والمرخّصة، والجاهزة للبناء) بغية نقلها إلى وضع آخر يخدم المواطنينن؟، أم في الأراضي غير المطوّرة (الفضاء وغير المرخصة، وغير المخدومة، أو ناقصة الخدمات) من أجل نقلها إلى واقع آخر؟.
وأضافوا: إن هناك إشكالية أخرى تتمثل في أن الأراضي مختلفة الأسعار، والرسوم سوف تفرض على سعر المتر، فكيف يتم تقييم الأراضي، وما آلية التقييم؟.
وتابعوا: بالنظر إلى الهدف الذي من أجله جاء القرار وهو خفض اسعار الأراضي، هل فرض الرسوم يحقق هذا الغرض؟ خاصة إذا علمنا أن الاسعار تنخفض لعوامل أخرى -تضاف إلى زيادة العرض- منها الموقع والمساحة وأسعار الجوار وغير ذلك؟
وبناء على كل ذلك تساءل المشاركون عن الصورة التي يمكن أن يكون عليها سوق العقار بعد تطبيق القرار؟ وماذا يعني للمطورين العقاريين مثل هذا القرار؟ خاصة أن كل التوقعات تشير إلى أن واقعا جديدا سوف يكون.
الدويش : انخفاض أسعار الأراضي لا يأتي فقط من ارتفاع مستوى العرض
وقال رئيس لجنة الإسكان والتطوير العمراني بغرفة الشرقية ردن بن صعفق الدويش : "إن فرض الرسوم على الأراضي قرار متبع في العديد من الدول المتقدمة وحتى الدول القريبة منا مثال على ذلك استراليا ودولة الكويت الشقيقة وغيرهما ، والهدف منه هو خفض أسعار الأراضي لتسهيل عملية امتلاكها من قبل المواطنين، لكن الخشية هنا تأتي من خطر الوصول الى وضع لا نجد أحدا يتعامل مع الأراضي ، ونخشى من أن تكون الأرض محرّمة على الاستثمار كما هو حاصل في بلاد مثل استراليا وهذا أمر غير مفيد ولا يخدم الصالح العام ويعيق التنمية.
وعلى ضوء ذلك، يرى الدويش أنه من المتوقع في غضون العامين اللاحقين لبدء تطبيق الرسوم على الأراضي البيضاء أن تتراجع التجارة في الأراضي بعض الشيء ، لفترة محدودة ، وفي حال استمر تنفيذ نظام الرسوم عليها سوف يتحول جزء من رؤوس الأموال المحلية إلى أوعية استثمارية أخرى، وهذا شيء إيجابي على الاقتصاد الوطني، ويضيف قيمة مضافة للاقتصاد الوطني ويجعل الدورة الاقتصادية أكثر ديناميكية وذات مردود إيجابي بتكون مسارات استثمارية جديدة في مجالات مختلفة تتيح لنا استثمارا نوعيا.
وقال الدويش : إن كثرة العرض ليست سببا كافيا لأن تنخفض الأسعار في مثل وضعنا في المملكة، لوجود عوامل أخرى للارتفاع والانخفاض، كالأنظمة والاجراءات والتراخيص، لكن القرار سوف يعطي فرصة سانحة لقطاع التطوير العقاري، ومن المهم جدا أن يتطور نظام التمويل الموجه للمطوّرين، وللمواطنين في الوقت نفسه، وكلاهما يكملان بعضهما لتسير عجلة البناء وترتفع وتيرة العمل لتقديم منتجات سكنية متنوعة تغطي كافة الطلبات ومختلف تنوعها.
وتوقع أن يحدث تطبيق النظام حركة إضافة في نشاط التطوير العقاري، ما يتيح فرصة سانحة لإقامة تحالفات وشراكات في هذا المجال، تتأهل بموجبها لتنفيذ مشاريع ضخمة، مشيرا إلى أن مساحات الأراضي المحتكرة كبيرة جدا تفوق حاجة المواطنين للمساكن، والنظام سوف يتوجه إلى هذه الأراضي لحل هذه الاشكالية ومعالجة وضع السوق الحالي.
وشدد الدويش على ضرورة إيجاد نظام لتصنيف المطوّرين العقاريين على غرار نظام تصنيف الذي يعمل بموجبه المقاولون، مؤكدا على وجود فرص كبيرة في السوق أمام المطوّرين العقاريين وعلينا استغلالها لتطوير بلادنا وإضافة مشاريع نوعية ذات قيمة اقتصادية وبمواصفات تتناسب مع حياة الإنسان وتحاكي كل ما يمس صحته وحياته اليومية وذلك لن يكون إلى بوجود عمل تنسيقي بين القطاعين العام والخاص للخروج بآليات عمل واضحة وشفافة تحفظ حقوق الجميع وترفع كفاءة القطاع ليكون جاذبا لدخول المستثمرين.
بارشيد : على المطوّرين العقاريين البحث عن منتج عقاري لذوي الدخل المحدود
قال رئيس اللجنة العقارية بغرفة الشرقية خالد بارشيد : إنه مما لا يخفى على أحد أن لدينا أنظمة عديدة وكثيرة، ومصادرها مختلفة، فلدينا أنظمة وزارة التجارة والصناعة، وأنظمة وزارة الشؤون البلدية والقروية، غير أنظمة مؤسسة النقد العربي السعودي، ووزارة العدل، وكلّنا أمل في الهيئة الوطنية للعقار التي أقرّها مجلس الوزراء بأن تسهم في توحيد الجهات الحكومية ذات العلاقة بالعقار، لتقوم بدورها بالمتابعة ومنح التراخيص ووضع الرسوم والجزاءات، غير التنظيم المطلوب للسوق الذي بات بلا وال ولا راع، فلو وضعت كل تلك الجهات في هيئة واحدة لشهدنا وضعا أفضل في سوق العقار، وتجاوزنا العديد من الملاحظات التي لا نفتأ نذكرها ونتحدث عنها.
وأضاف بارشيد : إننا في الوقت الحاضر لا ينقصنا وجود الأنظمة بقدر ما ينقصنا تفعيل الأنظمة، فلدينا مقررات صدرت قبل 12 عاما لم تر النور ولم يتم تفعيلها لخدمة الهدف الذي من أجله صدرت، لذلك تجدنا في سوق العقار لا نملك الرؤية الكاملة، ولا يملك بعضنا التحليل الكامل لوضع السوق، وما تصدره وزارة العدل من مؤشر عقاري لا يعطي الصورة الواضحة ولا الكاملة عن سوق العقار.
على ضوء ذلك يقول بارشيد : إن قرار وضع الرسوم على الأراضي البيضاء قرار إيجابي نخشى عليه من عدم التفعيل ، أو التفعيل بصورة مشوّهة، بحيث لا يحقق الهدف الأساس الذي من أجله صدر، وهو المساهمة في توفير المسكن للمواطنين، بأسعار ملائمة، خاصة أن الحكومة حينما فرضت النظام قالت في حيثياته : هو توفير كم كبير من الأراضي المخدومة للمواطنين، وتركت فكرة إنزال الأسعار للسوق نفسه، أي أنها قررت خفض الأسعار من خلال رفع مستوى العرض.
وقال بارشيد : على المطوّرين العقاريين التفكير في منتج عقاري يتناسب ومستوى المواطن البسيط، وهذا يتطلب التفكير في تقنيات بناء جديدة وإبداعية غير الذي هو موجود الذي لا يتناسب أحيانا مع وضع ذوي الدخل المحدود، فالسكن لا يعني الأرض فقط، بل يشمل تكلفة البناء وهي ليست قليلة كما نعلم.
البريكان: وضوح نظام الرسوم والتثمين أبرز معوقات التطبيق على أرض الواقع
وقال رئيس شركة رتال للتطوير العمراني المهندس عبدالله البريكان : إن نظام فرض الرسوم كنظام لا أشكال عليه، ونتوقع منه نتائج إيجابية، لكن ما نلحظه هو عدم الوضوح في عملية التطبيق والتفعيل، فلا نعرف آلية تطبيق النظام لا من ناحية المدة، ولا من ناحية الشريحة العقارية التي سيطبق عليها القرار، ولا نسمع إلا مقولات تثار هنا وهناك حول عملية التطبيق.
فقول يذهب إلى أن النظام سوق يطبق على الأراضي المطوّرة، وقول آخر يذهب الى شمولية النظام، وهناك من يقول: إن النظام سوف يطبق حسب المساحة، والشاهد في الأمر أن كثيرا من الأشياء غير واضحة في النظام، لكن في قابل الأيام قد تتضح الصورة، خاصة وقد نما إلى سمعنا أن لجنة متخصصة سوف تتابع الأمر في مرحلة التنفيذ، وتلاحظ الحيثيات وتدرس العقبات، بما يضمن نجاح القرار.
ويرى البريكان أن أبرز عوائق تطبيق النظام هو التثمين، فالرسم سوف يطبق حسب الأمتار وأسعارها، وكلنا يعلم بأن الأسعار ليست واحدة، ولا حتى متقاربة، فالمتر المربع في مكة المكرمة يختلف عنه في جدة عنه في الرياض أو الدمام، كما أن الأسعار تتحكم فيها عوامل عدة من قبيل العرض والطلب وكذلك الخدمات، والمواقع وغير ذلك.
وقال: إن الرسوم ليست مجرد كلمة، وإنما هي نظام نفترض أن تكون له فائدة للجميع، فكلنا نتطلع إلى أراض معقولة في مواقع مطورة ومخدّمة، تقدم للمواطن بأسعار معقولة، من هنا يجدر بالجهات الحكومية الإسراع في الاجراءات الخاصة بالعقار، من قبيل إنهاء الصكوك المتوقفة أو المتأخرة والإسراع في إصدار التراخيص المطلوبة.
ويرى البريكان أن خفض الأسعار قد لا يأتي من القرارات الرسمية مثل فرض الرسوم، لكن قد يأتي لو تجاوزنا بعض المشكلات التي تواجهنا في السوق، فمثلا: لو تم حل مشكلة المنح، والمخططات المحاطة بها، وتم تطويرهما معا لكان الوضع مختلفا، وارتفع مستوى العرض، وتراجعت الأسعار بصورة ملحوظة.
وأشار البريكان إلى ان القطاع العقاري سيتمكن من استيعاب أي قرارات محتملة ولكن المهم ان تكون هذه القرارات مطبيقة بشكل كامل وشفاف وبعناية تامة ، فلدى القطاع قدرة على تجاوز أي مشكلة والتنظيمات عموما سيكون لها مردود إيجابي ونحن مع أي قرار يصب في مصلحة الوطن والمواطن ويساعد على تحريك السوق وإعادة الحيوية أليه .
ابن حمري: فرض الرسوم سيخفض أسعار الأراضي المحبوسة والمضارب عليها
وقال الرئيس التنفيذي لشركة تمكين للتطوير العقاري المهندس حامد بن حمري القحطاني : إن قرار فرض الرسوم قد يكون ايجابيا ، كونه عاملا من عوامل خفض أسعار الأراضي، لكننا بالنظر إلى عوامل أخرى نجد أن الاراضي قد لا تنخفض بفعل قرار فرض الرسوم، فهناك مشاكل التطوير والتراخيص والتمويل، كلها عوامل تسهم في تأخير تملك المواطن للسكن، وتسهم في ارتفاع الأسعار، الذي يخضع في الغالب لعوامل العرض والطلب.
ولفت القحطاني إلى أن التأخير في تنفيذ بعض القرارات يسهم في جعل الأسعار مرتفعة، فمثلا ضاحية الملك فهد بالدمام صدر القرار بحقها عام 1400 لكن البت فيها وإدخالها نطاق الاستثمار والتملك وما شابه ذلك لم يتم إلا عام 1427 من هنا يمكن القول: إن الرسوم قد لا تحل المشكلة بالكامل.
ولفت القحطاني إلى أهمية التقييم في مسألة فرض الرسوم، والمعايير في هذا الجانب تختلف وتتعدد، لكن أبرزها موقع الأرض، ومساحتها، والخدمات التي تنطوي عليها، وإذا لم تكن هناك هيئة للمقيمين فسوف نخضع بالكامل لآليات السوق، وهذا ما سوف ينعكس على المستقبل، فبعض المناطق ترتفع أسعارها لوجود الطلب، أو لوجود مضاربة على الأراضي، وهذه الأخيرة سوف تنخفض أسعارها بوجود الرسوم، هي والأراضي المحبوسة كذلك التي سوف يتم تحفيز أصحابها على البيع أو التطوير.
وأكد القحطاني أن الانخفاض لن يحدث إذا لم تحل إشكالات تحويل الأراضي الى مساكن، من قبيل ارتفاع أسعار الخدمات الأخرى، رافضا فكرة وجود احتكار في سوق العقار على غرار ما هو قائم في سوق الاتصالات والبنوك.
وأبدى القحطاني تفاؤلا بوضع قطاع التطوير العقاري، فالمستقبل يراه زاهرا رغم دقة المرحلة الاقتصادية وخطورتها، إذ سوف يرتفع مستوى الأداء لدى المطوّرين العقاريين إذا تم حل مشكلة التمويل من قبل البنوك وتم تقليل الضمانات التي تفرض عليهم.
وأشار الى أن تطور العقار سوف يسهم في توفير فرص عمل أمام الكفاءات الوطنية، خصوصا في المجالات التي نعاني نقصا حادا فيها مثل المجالات الهندسية والمالية والاستشارية، بالتالي فمن المهم التوجه لتوفير كفاءات وطنية في هذا المجال، وهذا يتطلب تعاونا بين العقاريين والجهات التعليمية والتدريبية.
بودي: لا يوجد احتكار في السوق بل حالات حبس يعالجها النظام
قال الرئيس التنفيذي لشركة جنان العقارية الدكتور بسام بودي : جاء نظام فرض الرسوم على الأراضي البيضاء استجابة من الحكومة الرشيدة لحراك اقتصادي واجتماعي كان يبحث عن توفير المسكن للمواطن الذي مازال ينتظر على قوائم صندوق التنمية العقارية وإذا حصل على القرض وقفت الأرض عائقا أمامه ليبني منزل العمر.
وأضاف : "وكان الكل يظن أن سبب ذلك هو الارتفاع الحاصل في أسعار الأراضي فقط ، فجاء نظام فرض الرسوم كآلية ناجعة لتخفيض أسعار الأراضي، ففي حال حدث ذلك يمكن للمواطنين الحصول على الأرض وشرائها، وبالتالي سوف يسهم في حل مشكلة السكن لدى عدد من المواطنين، بمعنى أن الغرض من النظام هو الحصول على سعر مناسب لأرض مناسبة في مكان مناسب، لكن في الحقيقة إن ثمة عوامل أخرى تسهم في صعوبة الحصول على المسكن ، وما ارتفاع أسعار الأراضي إلا واحد من بين تلك العوامل.
ورفض بودي وجود الاحتكار في سوق العقار، اعتمادا على أن السوق يملكه العشرات من المستثمرين ، والمئات من المواطنين ، واصفا ما يوجد في السوق بأنه حالة من حالات الحبس، فتجد شخصا يملك أرضا لا يريد أن يطوّرها أو يبيعها، فالحبس موجود والنظام سوف يعالج هذه المشكلة".
وتابع : "هنا تظهر لنا نقطة مهمة أخرى وهي: هل القرار يشمل المواطنين العاديين الذين يملكون قطعة أو قطعتين وينتظرون قرض صندوق التنمية العقاري ؟ أم يشمل المخططات الكبيرة فقط؟ من هنا يتطلب الأمر وجود لجنة تحدد المناطق التي يجب أن يطبق فيها النظام ، وتحدد الزمان الذي سوف يبدأ فيه تطبيق الرسوم، وأظن أن الطرف الأجدر للقيام بهذه المهمة هو وزارة الإسكان، التي عليها ان تتعرف من كل مواطن لديه قطعة أرض على السبب في عدم تطوير أرضه أو بيعها، ومن ثم معالجة الأمر".
وعن تقييم الأراضي قال بودي : إن عملية التقييم - وهي قضية هامة في مسألة فرض الرسوم - مشكلتها أنها لا تتم وفق معيار واحد ، كالعرض والطلب ، لكن قد يأتي من نظام المقاربة، فالأرض يتم تقييمها وفقا للأراضي القريبة منها ، من هنا تتأكد فكرة وجود هيئة التقييم، التي تسير وفق معايير دقيقة، تحقق العدالة المطلوبة.
وأشار بودي إلى أن قطاع التطوير العقاري لدينا لا يزال حديثا ، مؤكدا على ان المنتج العقاري يستغرق وقتا طويلا كي يصل إلى المستخدم النهائي وهو المواطن الباحث عن سكن ، لذلك شركات التطوير العقاري في الغالب لا يتعدى عمرها العشر سنوات ، ومع هذا فهي في وضع إيجابي جدا، وسوف تشهد تطورا كبيرا بعد تطبيق نظام الرسوم على الأراضي البيضاء.
الضيوف:
رئيس لجنة الإسكان والتطوير العمراني بغرفة الشرقية ورئيس شركة الحاكمية ردن بن صعفق الدويش
رئيس اللجنة العقارية بغرفة الشرقية خالد بارشيد
الرئيس التنفيذي لشركة «جنان العقارية» د. بسام بودي
الرئيس التنفيذي لشركة «رتال للتطوير العمراني» م. عبدالله البريكان
الرئيس التنفيذي لشركة «تمكين للتطوير العقاري» م. حامد بن حمري القحطاني