المخططات العقارية بالشرقية.. هل تتحول إلى أحياء أم تبقى بيضاء؟!

حينما يعلن عن قيام مساهمة عقارية ما, فإن الجميع يتطلع لأن تتحول في يوم ما الى حي من الاحياء السكنية, بخدماته الاساسية والفرعية والحياتية, وعند اكتمال المخططات فإن الأمل يتوسع لأن نشهد قيام قرية او مدينة جديدة هي نتاج تلك المخططات ولكن في حال لم يتم شيء من ذلك فإن القيمة الحقيقية للمخطط العقاري تبدو معدومة, فهذه المخططات تكون عبارة عن تسويق للوهم او للتراب, وتجميد لرؤوس اموال طائلة, هذا ما نشهده في سوق المنطقة الشرقية, حيث نجد مخططات واسعة لم تتحول بعد الى احياء سكنية.
السؤال المهم في هذا الصدد يتمحور حول: من المسؤول عن هذه الظاهرة, ومن المعني بالخطوة القادمة.؟
اذا كان المخططون العقاريون قد اوجدوا البنية التحتية لمشروع سكني ضخم, وعرضوها امام الجمهور, فإن مسؤوليتهم تتوقف عند هذا الحد, لتأتي الخطوة الثانية والمتمثلة في ان قطاعا آخر يتحمل مسؤولية تحويل الاراضي البيضاء الى واقع عمراني, اما عمارات او فيلل او مدارس او مساجد او حدائق, ولكن حتى على هذا الصعيد لم يحصل شيء, ولم يأت من يحقق هذا الهدف, بل ان الاراضي انتقلت من المطور العقاري, الى جملة من المستثمرين العقاريين الراغبين في بقاء الأراضي بيضاء بورا كي تباع بأضعاف قيمتها, وفي حال بيعها على المستهلك النهائي فإن الأرض ستبقى بورا لان تعميرها فوق امكانية هذا المستهلك في الغالب.
بالتالي لابد من تدخل رسمي على اعلى مستوى, وبصورة سريعة, لا تقبل التأجيل, لأن الطلب على السكن في المملكة لايوازيه سوى الطلب على الطعام والشراب, فهو يتنامى بصورة مثيرة للقلق, في ظل انعدام المبادرات (الا ما قل وندر) التي تولي الوضع العمراني وتحويل الاراضي البيضاء الى مواقع صالحة للاستخدام الآدمي.
المواطنون يحملون الجهات التمويلية, وبالتحديد صندوق التنمية العقاري, فكل واحد منهم يقول: امتلكت ارضا, لكن لا املك الاموال اللازمة لبنائها, هذا في حال امتلك الارض من الاصل, واذا حصلت على قرص صندوق التنمية فإنه قليل لا يفي ببناء عظم دور لبيت صغير, مما يعني ان هناك حاجة جادة لوضع تمويلي ناجع, يضع آلية حقيقية للاقراض السكني, تتفعل من خلاله قرارات الايجار المنتهي بالتمليك او البناء (او البيع) بالتقسيط, والرهن العقاري, على غرار ما هو معمول به في كل دول العالم, عدا المملكة!
اما رجال الاعمال فيرون ان ثمة استعدادا لديهم لاقامة مشروعات عمرانية, تذهب الى المواطنين, ذوي الدخل المحدود والمتوسط, وفق اية صيغة شرعية وقانونية, لكن بشرط توفير الضمانات التي تعيد الحقوق, فليس سليما ان يقوم المستثمر بتأجير وحدته السكنية, ولا يجد من يحميه ويعيد له حقه في حال مماطلة وتعثر المستفيد.
واخيرا أثار العديد من المهتمين ضرورة ان تخضع المنطقة الشرقية لاشراف هيئة متخصصة تعنى بشؤون تطوير المنطقة, وتحويل المخططات العقارية الى مجمعات سكنية تستفيد منها الفئات ذات الدخل المحدود, بأي صيغة كانت وان تكون هذه الهيئة مدعومة من الدولة وبمشاركة القطاع الخاص, وذلك على غرار الهيئة العامة لتطوير الرياض, الهيئة العامة لتطوير مكة المكرمة.
والى ان تأتي تلك الهيئة المنتظرة سيبقى الوضع سلبيا للغاية, والمخططات العقارية لا تتحرك ولا تزال (مكانك سر) بيضاء.
مدينة متكاملة
قال حسين النمر (عضو اللجنة العقارية بغرفة الشرقية): ان المخططات التي تم طرحها في المنطقة الشرقية والتي لم تطرح تحتاج الى تخطيط مستقبلي جيد, لا سيما ان هناك تزايدا في الاعداد السكانية الامر الذي يؤكد ان هذه المخططات ستكون مدينة متكاملة, وتحتاج هذه المخططات بعد اكتمال البنى التحتية الى ايجاد المرافق العامة التي هي ضرورية في ان تكون قائمة في تلك المخططات, ولابد من الشمولية والوضوح في عملية التخطيط العمراني ويكون هناك تنسيق بين اصحاب المساهمات. وطالب النمر بوجود هيئة لتخطيط المدن لها شمولية اكبر في التخطيط, كما هو متواجد في مدينتي الرياض وجده, وادارة التخطيط تعتبر جزءا من امانة مدينة الدمام, وتوفر الخدمات التي تقوم بها الدولة لها مرحلة زمنية, وهذه الخدمات والمرافق ستكون داعما اكبر في النهوض بعملية البناء, لأن الانسان يحتاج إليها في كل الاحوال, وهذا يؤدي الى التقدم العمراني ومواكبة الحضارة ويقدم افضل الخدمات, وهذا يحتاج الى دراسة من الجهات المعنية, لكيفية البدء في هذا.
واشار النمر إلى ان المنطقة الشرقية لديها المخططات المتقاربة والتي يمثل بعضها مدينة كاملة وهذا ما يؤكد ان العقار في تقدم قوي والقادم افضل.
الاستشارات
من جهته اكد سعود الفرحان (مدير عام مؤسسة التطور العقاري وعضو اللجنة العقارية بالشرقية سابقا) ان المخططات التي تطرح لابد من عرضها قبل الطرح على هيئة تخطيط المدن, ومن ثم الى اللجنة العقارية والاستشارات للجهات العاملة ميدانيا مثل لجنة العقار لمعرفتها بما يدور وبالمشاكل الحاصلة في المخططات المطروحة, وايجاد طرق معالجتها ومن ثم اقرارها بعد اخذ طرق استكمالها, واشار الفرحان إلى ان وزارة التخطيط هي التي تقر المخططات التي نراها في الواقع, وما يتم من اخطاء وكان من المفترض ان تقوم هيئة تخطيط المدن وان كانت الهيئة ليس لها وجود لدينا بالمنطقة, ان تستشير الجهات العاملة في الميدان وادارة الطرق والمرور وما تحتاج الى هذه المخططات, فما ذكر هو لابد من مشاهدتها على الواقع, لكي يمكن النهوض بهذه المخططات, وتوفر كامل المرافق الحكومية, من مستشفيات ومدارس وخلافه, وان تنفذ هذه المرافق لا ان تترك مجرد مسميات فقط (دون وجودها على الواقع) رغم اننا نشاهد تزايدا سكانيا كبيرا والمنطقة الشرقية مع الدراسات لعملية التعداد ستكون اكثر نصيبا سكانيا مع الاعوام القادمة.
واضاف الفرحان ان الحاجة الملحة بالمضي بالأساليب الحديث, لكي لا نبقى دون تقدم عمراني, وسنة الحياة هي التطوير كما هو الحال في تخطيط المدن في دول العالم والتطور مطلب حضاري, ولكي لا تستثمر بتكرر انفسنا قديما وحديثا دون ايجاد الجديد, واعتبر الفرحان ان توافر الخدمات والمرافق الحكومية كلها تصب في الصالح العام ومصلحة الوطن اولا, واكد الفرحان ان سمو امير المنطقة الشرقية يولي اهتمامه بالمشاريع التنموية في المنطقة, ويشجع ذلك وهذا يؤكد حرص سموه الكريم على النهوض عمرانيا بالمستوى المأمول.
العقار متطور
وقال محمد آل مسبل رئيس شركة (أتاس) العقارية للتنمية والتطوير ان تخطيط المخططات بالشكل المطلوب امر ضروري والكل يعلم بذلك, والمخططات الموجودة في المنطقة الشرقية كثيرة ومبشرة بالخير, والعقار على مستوى المملكة قوي بشكل ملفت للنظر, وهذا يدل على اهتمام ولاة الامر يحفظهم الله بالعقار والدعم المتواصل وهذا واضح حيث قبل ايام جاءت المكرمة الكريمة من خادم الحرمين الشريفين وسمو ولي العهد بدعم صندوق التنمية العقاري ب 9 مليارات ريال, وتنفيذ المخططات لابد أن يكون شاملا لكل المرافق والخدمات التي يحتاج اليها المخطط, ودور الامانة الاشراف على المخططات واجازتها بعد توافر الشروط, واكد المسبل ان هناك مواقع تخص المرافق الحكومية والخدمات الاخرى واضحة وصريحة, وهذا معمول به في جميع المخططات والمنطقة الشرقية تحتاج الى وجود هيئة تخطيط المدن حيث ان هذه اللجنة تشمل جميع من له تواجد, وهنا فانه بلاشك ان هذه المخططات ستصبح يوما من الايام مدينة متكاملة, وتحتاج الى وجود تخطيط جيد وواضح من اجل تقديمها لكل الساكنين فمثلا الحدائق لابد من انشائها على الواقع كذلك المساجد والمدارس وكل ما يحتاجه الساكن, واعتقد ان هذا الامر معمول به حاليا, لا سيما ان المخططات تنتظر البناء ومن ثم يأتي دور الخدمات والمرافق بها, وكل هذا يأتي في صالح الوطن والمواطن, والمنطقة الشرقية تلاقي دعما واضحا وجليا من سمو امير المنطقة الشرقية وسمو نائبه في كل المشاريع العقارية وغيرها من المشاريع التي تعود بالنفع العميم على المنطقة الشرقية وابنائها, وهذا الامر لا يستغرب, حيث ان سموه الكريم يحرص على ان تكون المنطقة الشرقية مميزة في كل ما يقام عليها فهي منطقة ساحلية جذابة, واشار المسبل إلى ان ايجاد تلك المرافق العامة على الواقع امر ضروري ومشجع لكل الراغبين في البناء, ومواكبة التطور العمراني مطلب حضاري في كل مكان, ونحن والحمد لله مشاريعنا العقارية في المنطقة الشرقية مواكبة لجميع التقدم والتطور الجميل والجذاب, وكذلك بقية مناطق المملكة.
اكمال المخططات
وتطرق الدكتور عبدالله المغلوث المستشار العقاري الى ان من الواجب على ملاك المساهمات اكمال كامل المخططات من المرافق الحيوية, مثل الحدائق, وبناء المساجد, والمراكز التجارية, وهذه تكون مسئولية المساهمين انفسهم حتى يصبح المخطط نموذجيا وحديثا ومنافسا للغير, واشار المغلوث إلى ان المخططات لابد من نظرة مستقبلية لكل مواطن قام بشراء قطعة ارض لتكون مسكنا له ولأسرته, وبهذا فان الواجب هو توافر تلك الخدمات حيث يرى بعض المساهمين والمطورين والمسوقين لتلك المشاريع انها ليست من واجبهم, وهذا غير وارد فلو نظرنا الى الارباح التي يحققها ملاك هذه المخططات ولأقل تقدير بنسبة 35 بالمائة بينما لونفذت تلك الخدمات والمرافق الحيوية وحملت على المساهمين لوجدنا ان نسبة الارباح اكثر مما يتوقعونه, حيث ان تواجد هذه الخدمات على ارض الواقع يدفع المستثمرين والراغبين في بناء مساكن إلى الاقدام على الشراء, وبأسعار جيدة, واكد المغلوث ان اهمية التخطيط تعود الى الجهات المعنية ومن يكون لها اي تواجد سواء حكوميا او اهليا او خاصا, مما سيعطي لنا انها اصبحت شبه مدينة متكاملة من جميع النواحي, ومن المفترض اعادة النظر في كل ما يطرح من مساهمات لمعرفة تواجد تلك المرافق والخدمات وتواجد كل من يهمهم ذلك, وبهذا فان الرقي لهذه المخططات سيكون افضل بكثير مما كانت عليه في السابق وهذه تعتبر خدمة اجتماعية, وتضحية الى المواطنة بكل ما تعنيه هذه الكلمة, مشيرا الى ان هناك مخططات سيكون لها الأثر الايجابي مستقبلا في ظل تنمية وتطوير هذه المخططات بالشكل الصحيح, وما خلافه سيكون بقاؤه اكثر مدة دون الفائدة منه.
ايجاد هيئة
قال عبدالله الباحسين عضو اللجنة العقارية بغرفة الشرقية: ان المخططات المطروحة في المنطقة الشرقية وما وصلت اليه من اكتمال الخدمات الأساسية والضرورية, من كهرباء وسفلتة ومياه, امر يستحسن ايجاد هيئة تخطيط المدن كما هو الحال في مدينتي الرياض وجدة, والمنطقة الشرقية منطقة تزدحم بالكثافة السكانية الكبيرة, وهذه المخططات ستصبح يوما من الايام مدينة متكاملة وتحتاج الى جهات للمشاركة وتتمثل في وزارة الصحة والمرور وكل وزارة لها ارتباط بالمدن, وهذه المخططات سيكون قيامها بالشكل الصحيح عند توافر كامل المرافق الحكومية, والتي هي المطلب الاساسي لكل راغب في بناء ودور الأمانة بالاشراف على ما نختص به, وهناك جهات يفترض انها تكون في وتيرة واحدة, فمثلا الكهرباء, والسفلتة والإنارة, والهاتف, وشبكة الصرف الصحي, كان من الواجب ان تكون في وقت واحد لمواكبة التطور وعدم وجود اختلافات او تلفيات, واشار الباحسين إلى ان هذا الامر يحتاج الى جدية واضحة وصريحة, تشكيل لجان متعددة, ومعرفة دورها وكيف يمكن البدء به اما ان تكون الطريقة البدائية هي الصورة التي تمضي عليها فهي في واقع الأمر غير مجدية, وتحتاج الى تركيز اكثر, فالمستقبل واعد بزيادة السكان, والذين يحتاجون الى توفير مواقع تختص مثل هؤلاء السكان, ونحن والحمد لله نرى ان العقار وصل الى القمة, والآن يحتاج الى التطبيق الصحيح, ووجود هيئة تطوير يؤدي الى تطوير تلك المخططات بشكل لافت, وتلافي الاخطاء السابقة وايجاد نظرية علمية لهذه المواقع, التي كثرت بشكل لافت للنظر, ومازالت المنطقة الشرقية تحتاج الى طرح العديد من المخططات لما لها من بالغ الأثر على الزيادة السكانية.
واكد الباحسين ان مواقع المرافق الحكومية موجودة الا ان عملية تواجدها على الواقع تحتاج الى فترة وهذا لا يفي باكتمال المخططات السكنية لان تواجدها مطلب اساسي.