جائزة نوبل وفقاعات الأسهم والعقارات

فاز روبرت شيلر (Robert Shiller) بجائزة نوبل في الاقتصاد لهذا العام، وهو الذي اشتهر بتحذيره من فقاعة أسهم شركات الإنترنت الأمريكية في نهاية التسعينات (dot com bubble) في كتابه الشهير «الوفرة الطائشة» (Irrational Exuberance)، ثم حذر من فقاعة العقار قبل أن تسبب هذه الأخيرة الأزمة المالية العالمية. ولعله من المفيد قراءة بعض ما كتبه عن الفقاعات الاقتصادية لأن الحديث عنها يتكرر بين حين وآخر.
فقاعة العقار الأمريكية كانت في الأساس فقاعة في أسعار البيوت وليس الأراضي، وكانت على مساوئها تنطوي على جانب إيجابي وهو تمكين محدودي الدخل من تملك منازلهم يعرف شيلر الفقاعة الاقتصادية كالتالي: «إن فقاعة المضاربة عبارة عن وباء اجتماعي تنتقل عدواه عن طريق تحركات الأسعار. تساهم الأنباء عن الزيادات في الأسعار في إثراء المستثمرين المبكرين، وتخلق شائعات عن نجاح هؤلاء المستثمرين، فيتحرك الحسد والاهتمام. ثم تتسبب الإثارة في اجتذاب المزيد والمزيد من الناس إلى السوق، الأمر الذي يؤدي إلى ارتفاع الأسعار إلى مستويات أعلى، واجتذاب المزيد من الناس وتغذية قصص «العهد الجديد»، وهلم جرا، في حلقة متتالية من ردود الأفعال مع تضخم الفقاعة. وبعد أن تنفجر الفقاعة، تعمل نفس العدوى على تغذية الانهيار السريع، مع تسبب انخفاض الأسعار في دفع المزيد والمزيد من الناس إلى الخروج من السوق، وتضخيم الأخبار السلبية عن الاقتصاد.». ويشير في موضع آخر أيضاّ إلى خاصية أخرى للفقاعات وهي حدوث تسهيلات في ضوابط القروض البنكية. وعند تطبيق ما سبق على واقعنا المحلي نجده ينطبق بشكل تام تقريباً على حال سوق الأسهم السعودي قبل انهياره في عام 2006. ويرى شيلر أن بداية ارتفاع أسعار العقار الأمريكية كانت حوالي عام 1997م مع طفرة سوق الأسهم الأمريكي وانتشار نظريات «العهد الجديد»، وزيادة ثقة المستثمرين بأنفسهم وإمكانياتهم إضافةً إلى ثرائهم الجديد؛ ويلاحظ أن معظم الدول التي تعرضت لفقاعات عقارية سبقها حدوث فقاعات في أسواق أسهمها. وعند الحديث عن انفجار فقاعة الأسهم الأمريكية يقول شيلر إن سوق العقار أصبح هو المتنفس لمن أصابتهم حمى المضاربات التي أطلقها سوق الأسهم، فأصبح أفضل مكان ليمارسوا فيه مهاراتهم الجديدة. بالإضافة إلى أن الاستعراض المادي لتملك البيوت الكبيرة كان فيه إرضاء لغرور المستثمرين المحبطين. ويتحدث شيلر أيضا عن «أسطورة العقار» المنتشرة في اليابان وكوريا والصين والتي تقول إنه نظرا لشح الأراضي فلا بد أن ترتفع الأسعار مع زيادة السكان وارتفاع الرخاء الاقتصادي، وهذا يذكرنا بالمقولة المحلية «العقار يمرض ولا يموت»؛ لكن شيلر لا يرى صحة هذه المقولة ووجد من خلال بحثه أن أسعار البيوت المدونة عبر التاريخ الحديث لم ترتفع أكثر بكثير مما يفرضه التضخم، لتطور تقنيات البناء وإمكانية بناء مساكن جديدة بطرق أرخص.
بالطبع فقاعة العقار الأمريكية كانت في الأساس فقاعة في أسعار البيوت وليس الأراضي، وكانت على مساوئها تنطوي على جانب إيجابي وهو تمكين محدودي الدخل من تملك منازلهم. بعكس وضع سوق العقار السعودي حيث يمنع ارتفاع أسعار الأراضي محدودي الدخل - والكثير من متوسطي الدخل - من التملك أو حتى من الاستئجار بسعر مناسب؛ هذا إضافةً إلى صعوبة قياس الارتفاع الحقيقي في أسعار الأراضي والعقارات السعودية لعدم وجود مؤشر دقيق يستطيع الباحث الاعتماد عليه للتحليل. لكن هذا كله لا يمنعنا من التساؤل التالي وهو: هل يشهد سوق العقار السعودي حالة مشابهة لنظيرتها الأمريكية؟ والمقصود بذلك ليس التفاصيل مثل تعقيدات الضرائب والرهن العقاري والتأمين والعقود الاشتقاقية وغيرها. لكن الهدف من السؤال هو معرفة إذا ما كان ارتفاع أسعار الأراضي في السعودية هو مجرد فقاعة نتجت عن تحول رؤوس الأموال من سوق الأسهم السعودي بعد انهياره في عام 2006؟ أم أن ارتفاع أسعار الأراضي يفسره عدم كفاية المعروض منها لتغطية الطلب أو احتكاره من قبل كبار الملاك. بالذات مع زيادة الطلب الناتجة عن ارتفاع عدد السكان، والتضخم الناتج عن ارتفاع أسعار البترول؛ ومع عدم تطوير تقنيات بناء البيوت، أو الاستفادة من اقتصاديات الحجم، بالذات لأن نسبة كبيرة من الملاك يقومون ببناء بيوتهم بشكل فردي. وهذا ما قد يتوافق مع رؤية يوجين فاما (Eugene Fama) والذي حاز أيضاً على جائزة نوبل في الاقتصاد لهذا العام، وصاحب «فرضية كفاءة الأسواق» (Efficient Markets Hypothesis) والتي تقتضي أن الأسعار - في الأسواق التي تتوفر فيها المعلومات - تعكس العرض والطلب، وبالتالي فلا وجود للفقاعات الاقتصادية!
تويتر: @AlQurtas