الرئيس التونسي يزور جناح جامعة نايف بمعرض تونس للكتاب ويشيد بجهودها في تعزيز الأمن العربي    «أماني» تحصد الدكتوراه برسالة متميزة    صن داونز يقصي الأهلي المصري ويتأهل لنهائي دوري أبطال أفريقيا    القبض على باكستانيين في المنطقة الشرقية لترويجهما «الشبو»    محمد العرفج يُفجع بوفاة والدته    الاتحاد السعودي للطيران الشراعي يُقيم معسكرًا لفئة النخبة    نائب أمير تبوك: رؤية المملكة 2030 حققت قفزات نوعية وإنجازات    أمير حائل يهنئ القيادة بما تحقق من إنجازات في مسيرة رؤية المملكة 2030    سبب يقرب أوسيمين من دوري روشن    بلدية محافظة ضرية تطرح 8 فرص استثمارية    بلدية البدائع تشارك في اليوم الخليجي للمدن الصحية    أمير منطقة جازان يرفع التهنئة للقيادة بما حققته رؤية المملكة من منجزات في الأعوام التسعة الماضية    عام 2024 يُسرع خُطى الرؤية السعودية ويسجّل إنجازات استثنائية    ثانوية الأمير عبدالمحسن تحصد جائزة حمدان بن راشد    قطاع بارق الصحي يُنفّذ مبادرة "صحة الفم والأسنان"    مستشفى خميس مشيط للولادة والأطفال يُقيم فعالية "متلازمة داون"    مستشفى أحد رفيدة يُنفّذ "اليوم العالمي للتوحد"    ريال مدريد يلوح بالانسحاب من نهائي كأس ملك إسبانيا    الرئيس العام لهيئة الأمر بالمعروف يلتقي مديري عموم الفروع    "عبيّة".. مركبة تحمل المجد والإسعاف في آنٍ واحد    مدرب الأهلي: جماهيرنا سندنا لتخطي بوريرام التايلندي    هاتفياً... فيصل بن فرحان ووزير خارجية باكستان يبحثان الجهود المبذولة لتهدئة التوترات في المنطقة    غدًا.. انطلاق أكبر فعالية مشي في المملكة «امش 30»    في الدمام ( حرفتنا حياة ) ضمن مبادرات عام الحرف اليدوية 2025    الصين تعفي سلعا أمريكية من الرسوم وتنفي كلام ترامب عن المحادثات    مدرب النصر "بيولي"هدفنا تحقيق اللقب الآسيوي    نائب أمير الرياض : ما تحقق من إنجازات في تحقيق رؤية المملكة 2030 مدعاة للفخر والاعتزاز    إمام الحرم النبوي: حفظ الحقوق واجب شرعي والإفلاس الحقيقي هو التعدي على الخلق وظلمهم    الاتحاد في انتظار قرار بنزيمة    "حديث المكتبة" يستضيف مصطفى الفقي في أمسية فكرية عن مكتبة الإسكندرية    إمام المسجد الحرام: الإيمان والعبادة أساسا عمارة الأرض والتقدم الحقيقي للأمم    تنفيذ ورشة عمل لاستعراض الخطط التنفيذية للإدارات في جازان    هيئة تطوير وتعمير المناطق الجبلية بجازان تستعرض مشروع زراعة أشجار الصندل في "أسبوع البيئة 2025"    جمعية كبدك تفتح باب الترشح لعضوية مجلس الإدارة في دورته الخامسة    "الأونروا": نفاد إمدادات الدقيق والوقود ولقاحات الأطفال في قطاع غزة    مبادرة لرعاية المواهب السعودية في قطاع الجمال    الشيخ صلاح البدير يؤم المصلين في جامع السلطان محمد تكروفان الأعظم بالمالديف    اجتماعات الربيع لصندوق النقد الدولي ومجموعة البنك الدولي لعام 2025 تواصل أعمالها    تقلص الجليد القطبي    مخاطر في الذكاء الاصطناعي    مملكة الخير والإنسانية    رؤية 2030    خشونة الورك: الأسباب.. التشخيص.. العلاج.. الوقاية    محافظ صبيا يكرم رئيس مركز قوز الجعافرة بمناسبة انتهاء فترة عمله    الاستثمار بالتراث الوطني    الشعر في ظل رؤية 2030    اللواء الودعاني يدشّن مشاريع تطويرية لتعزيز قدرات حرس الحدود    رئيس نادي الثقافة والفنون بصبيا يكرّم رئيس بلدية المحافظة لتعاونه المثمر    محافظ صبيا يشيد بجهود رئيس مركز العالية ويكرمه بمناسبة انتهاء فترة عمله    بلدية صبيا تدعو للمشاركة في مسيرة المشي ضمن مبادرة #امش_30    ذكاء اصطناعي للكشف عن حسابات الأطفال في Instagram    بناءً على توجيهات ولي العهد..دعم توسعات جامعة الفيصل المستقبلية لتكون ضمن المشاريع الوطنية في الرياض    لبنان.. الانتخابات البلدية في الجنوب والنبطية 24 مايو    ملك الأردن يصل جدة    10 شهداء حرقًا ووفاة 40 % من مرضى الكلى.. والأونروا تحذّر.. الاحتلال يتوسع في جرائم إبادة غزة بالنار والمرض والجوع    أكدا على أهمية العمل البرلماني المشترك .. رئيس «الشورى»ونائبه يبحثان تعزيز العلاقات مع قطر وألمانيا    ناقش مع الدوسري تعزيز الخطاب الإعلامي المسؤول .. أمير المدينة: مهتمون بتبني مشاريع إعلامية تنموية تبرز تطور المنطقة        







شكرا على الإبلاغ!
سيتم حجب هذه الصورة تلقائيا عندما يتم الإبلاغ عنها من طرف عدة أشخاص.



احذر تمويلات البنوك المنخفضة الفائدة ومنتج الإجارة
نشر في الوكاد يوم 16 - 02 - 2013

يظهر أن مسودة نظام الرهن العقاري التي ضبطت موادها كثيراً من الألاعيب الدعائية المضللة لكلفة التمويل، قد دفعت بعض البنوك اليوم لاستباق صدور النظام والإعلان عن تمويلات عقارية تبدو ظاهريًا منخفضة الكلفة بينما هي الأغلى والأخطر بين العروض التمويلية الأخرى. والبنوك وشركات التمويل تستخدم هامش الربح كأساس لدعاياتها وإن كان بعضها أصبح يضع سعر الفائدة الفعلي أو السنوي في هامش الدعاية، كتحصيل حاصل. فثقافة المتمول عندنا - التي فسدت بسبب الصيرفة الإفلاسمية- لا تدرك سعر الفائدة بل هامش الربح وعليه تتكون قناعاته. كما إن منتجات التمويل غالبًا ما تكون في صورة مرابحة أو إجارة مع اختلافات في صياغة العقود. والذي لم يستطع كثير من الناس عندنا أن يفهمه هو أن التمويل مهما اختلفت عقوده ومسمياته فهو مرتكز على أمرين هما سعر الفائدة والمخاطرة. ومسميات المنتجات الإفلاسمية وعقودها ما هي إلا تلاعب بالألفاظ يُخفي حقيقة الكلفة عن المتمول ويبعد المخاطرة عن البنك.
وعقود الإجارة فيها مجال واسع لتضليل المتمول، ولن أتطرق إلى ذلك اليوم فقد كتبت في ذلك موضحاً بأمثلة في مقالات سابقة منها مقال بعنوان «عقود البنوك وصياغة الأنظمة لإفساد السوق المالية». وقد انتشرت اليوم دعايات لتمويلات عقارية بهوامش ربح منخفضة، وعند التحقق يجد المتمول أنها متغيرة وليست ثابتة غالبها تحت مسمى الإجارة. فقد تجد دعاية لتمويل عقاري لعشرين عاماً بهامش ربح 2.25% أي 4% فائدة سنوياً تقريباً. ولكن هذه الفائدة متغيرة بتغير الفائدة تحت مسمى «تقييم العقار كل سنة أو سنتين». وقد يُزاد لخداع المتمول بأن الزيادة السنوية لن تكون أكثر من 1%، وهذا تحصيل حاصل. فارتفاع الفائدة المتوقع لن يزيد عن 1% سنوياً. وإذا حصل أن يكون أكثر من 1% فلا أدري فلعل بعض العقود تنص أن الزيادة ستُحمل على السنة القادمة بأثر رجعي، وهذا أشد -وهو سهل قانونياً بالتلاعب بالألفاظ الصورية للإجارة. والبنك - أي بنك - عندما يقرر 4% كفائدة سنوية اليوم فهو قد حسب أرباحه ومخاطره -ما عدا مخاطرة الفائدة- وقيمها ب 3%. أي كأنه أعطى تمويلاً بصيغة «3%+ السايبر». وهذا التمويل مناسب للمتمول في التمويلات القصيرة الأجل عموماً - واليوم خاصة لانخفاض الفائدة- وذلك لاستطاعة التكهن بمستوى تغير سعر الفائدة في المدى القصير. وهو الأفضل عندما يكون السايبر مرتفعاً. والسايبر يعتمد على الريبو العكسي الذي هو أساس كلفة الودائع وهو مرتبط بسعر الفائدة الأمريكية على الاقتراض بين الاحتياطيات الفدرالية، فمتى نهض الاقتصاد الأمريكي ارتفعت الفوائد تدريجياً.
والسايبر اليوم في حدود 1% ومن شبه الأكيد أنه سيصل إلى مستواه الطبيعي بين 6-8% خلال الخمس السنوات القادمة. وقد يكون أكثر من مثيله في أمريكا «الايبور» وذلك لو ازداد الطلب على التمويلات عندنا ورفعت مؤسسة النقد الريبو - الذي هو سعر إقراض البنوك من مؤسسة النقد- وعليه فإن السايبر قد يصل إلى 7% في عشر سنوات. وهنا سيجد المتمول أن قسطه الشهري يزداد عليه تضاعفياً مع عقد إجارة يكبل خياراته كما يحرمه من ميزة الاستفادة من ارتفاع أسعار الفوائد ببيع البيت وتقبيل التمويل لو كان تمويله ثابت الفائدة.
فلو مثلنا للتوضيح على ارتفاع الأقساط والكلفة النهائية التي سيدفعها المتمول على تمويل منزلي لمدة عشرين عاماً بهامش ربح متغير 2.25% -كما أصبح يُعلن اليوم- لوجدنا أنه سينتهي بعد عشرين عاماً بحساب الكلفة ابتداء من 4% التي هي اليوم، ثم تدرجها في الارتفاع إلى أن تصل إلى 10% -3%+7%- (على افتراض زيادة السايبر بعد السنتين القادمتين ب1% سنوياً إلى أن يصل إلى 7%)، لوجدنا أن الكلفة الكلية للتمويل خلال عشرين عاماً هي 8% أو هامش ربح 5.03%. وسنجد أن دفعته الشهرية ارتفعت تدريجياً للتتضاعف تقريباً بعد السنة الثالثة عشرة.
هذا السيناريو في ارتفاع أسعار الفوائد المتوقع هو سيناريو أحسن الأحوال. وهامش ربح 5.03% ثابت لعشرين عاماً، أي 8% في تمويل عقاري هو موجود الآن عند بعض البنوك، فلم يُحمل المتمول نفسه المخاطرة بكلفة أعلى في حال ارتفاع الفوائد بأكثر من هذا السيناريو المتحفظ ويحرم المتمول نفسه كذلك من فرص تقبيل التمويل في حالة ارتفاع الفوائد ويقيد نفسه بعقد إجارة ليس له من الأمر شيء فيها ويكثر فيه الحيل التمويلية والألاعيب القانونية.
وللتنبيه، فهامش الربح لا يعطي الصورة الحقيقية للكلفة. فكلفة التمويل بهامش الربح ينقص كلما ازدادت المدة، وكذلك كلفة الرسوم. فهامش ربح 5% يسدد على أقساط لمدة سنة كلفته الحقيقية 9.1%. بينما هامش ربح 5% يُسدد على عشرين سنة كلفته الحقيقية 7.95%.
وخلاصة النصيحة للمتمول الذي قد يصعب عليه فهم المعلومات التقنية والقانونية المختزلة في هذا المقال، إن كنت تملك منزلاً أو لست مستأجراً، فلا تستعجل وانتظر سنوات حتى تستقر سوق التمويلات وسوق العقار. وأما إن كنت مستأجراً وتريد الشراء فابتعد عن عقود الإجارة وعن أي عقد فيه بهرجة، وعن التمويل غير الثابت الكلفة -في أيامنا هذه- ولا تنظر إلى هامش الربح بل أطلب الفائدة الفعلية من البنك. وتفكر وتأمل لماذا تحرص البنوك على تمويل الأفراد أكثر من الشركات. ولماذا يُخير التجار والشركات بين التمويل التقليدي وغيره، -فغالب تمويلات التجار والشركات تقليدية والذين لا يلجؤون عادة للمسماة إسلامية إلا لدعايات تسويقية-، بينما تُفرض الصيرفة الإفلاسمية المسماة بالإسلامية على المواطنين فرضاً دون خيار لهم بالتمويلات التقليدية.
نقلا عن الجزيرة


انقر هنا لقراءة الخبر من مصدره.