السوق العقاري 2012: تراجع التداول في منتجاته خلال النصف الأول.. ونشاط لصالح الأفراد في الأخير

تفاؤل حذر بدور منظومة التمويل الجديدة في تمكين المواطنين من السكن وإجماع على الإسراع في التنظيم

شهد سوق العقار في المملكة تبايناً في الطلب على منتجاته، رغم ضبابية السوق وفوضى التداول - أحياناً - منذ انطلاقته عام 1970 ونما سوق العقارات خلال الأعوام القليلة المقبلة بصورة ملحوظة لعدة أسباب من بينها الطفرة التي يشهدها الاقتصاد السعودي حاليا، وعلى الرغم من حال الترقب التي اصابت السوق خلال العام الماضي ومن ثم انطلاقتها في العام الحالي - النصف الثاني - رفعت حجم الاستثمارات العقارية في السوق إلى ما يقرب من تريليوني ريال، وهذا ما دفع عدداً من شركات التطوير العقاري لضخ وحدات سكنية وتشييد أخرى لمواجهة متغيرات السوق بعد اقرار انظمة الرهن.
وكانت السوق العقارية في المملكة عاشت حالاً من الترقب لفترة بانتظار ما يمكن أن ينتج من قرارات تصحيحية وتنظيمية وضخ أموال تدعم السوق بشكل فعلي، إضافة إلى مطالب - البعض - بفرض ضريبة على الأراضي البيع، وتفعيل تحصيل زكاة الأراضي على الأفراد، إلا أن ما يميزها عن غيرها وجود طلب حقيقي على المساكن من المواطنين والمقيمين.
ويتركز معظم الطلب على العقارات بين محدودي ومتوسطي الدخل الذين لا يستطيعون برواتبهم الصغيرة التأهل للحصول على قروض مصرفية لشراء المنازل وفي الوقت ذاته ينفقون جزءاً كبيراً من الدخل على الإيجارات، وهذا - رغم التباين الواضح في أداء السوق العقاري. وتقدر الأوساط العقارية حاجة السعودية من الوحدات السكنية بنحو 4.5 ملايين وحدة سكنية بحلول العام 2020م، كما تحتاج المملكة لبناء نحو 275 ألف منزل جديد سنوياً على مدى السنوات الخمس المقبلة لتلبية الطلب على المساكن والذي يقدر عند نحو 1.65 مليون مسكن، فيما تقدر حجم التمويل الإسكاني بنحو 117 مليار ريال سنوياً، لاستغلال مساحة 110 ملايين متر مربع من الأراضي الصالحة، للاستثمار لمواجهة النمو السكاني المتزايد بالمملكة.
ودفع أمر خادم الحرمين الشريفين الملك عبدالله بن عبدالعزيز - حفظه الله - بتأسيس وزارة للإسكان في مارس 2011، ورفع قروض صندوق التنمية العقارية إلى 500 ألف ريال بدلا من 300 ألف، وتخصيص أكثر من 250 مليار ريال لبناء 500 ألف وحدة سكنية - دفع السوق العقاري الى حراك عقاري متباين النشاط من منطقة إلى أخرى، وتشهد السوق العقاري تدفقا استثمارياً كبيراً يستلزم ضرورة السعي لتطوير القطاع من خلال العمل على توعية العاملين فيه بالنظم المختلفة، كما أن هناك ضمانات مهمة يجب على أطراف العملية الاستثمارية العقارية الاهتمام بها.
وشهد قطاع العقارات السكنية في المملكة أداءً بطيئاً خلال النصف الأول من العام 2012م مقارنة بنفس الفترة من العام 2011م. ووفقاً للإحصائيات الحكومية، تم إجراء 23.207 عملية تبلغ قيمتها 26.2 مليار ريال سعودي خلال الستة أشهر الأولى من العام 2012م، مقارنة بما مجموعه 44.604 عملية بلغت قيمتها 32.5 مليار ريال سعودي خلال الستة أشهر الاولى من العام 2011م.
ومن المتوقع أن يهدأ العرض المفرط على خلفية محفزات الأعمال الحكومية، التي ستتطلب حتماً مساحات مكتبية. وعلى الرغم من ذلك، فإن وفرة العرض الجديد سببها الدخول للسوق خلال العام 2012م، مما سيعمل على إضعاف السوق بشكلٍ أكبر. وستكون هناك زيادة كبيرة في عرض مكاتب الفئة "أ" الدولية القياسية عالية الجودة خلال العام 2012م وحتى العام 2014م، وذلك وفقا لدراسة حديثة.
ووفقا للإستراتيجية العمرانية الوطنية التي أقرت من مجلس الوزراء في عام 2001، فإنه يتوقع أن يصل عدد سكان المملكة من السعوديين بحلول عام 2020 إلى نحو 39 مليون نسمة يقيم معظمهم في المدن الرئيسية، فبعد أن كانت نسبة السعوديين المقيمين في المدن الرئيسية لا تتجاوز 48 في المائة في عام 1974، فإن هذه النسبة كانت في ارتفاع مستمر حيث وصلت الآن إلى ما يزيد على 85%.. ما يعني أن هناك تفريغاً سكانياً خطيراً لمعظم مناطق المملكة، خصوصاً تلك التي لا توجد بها مدن رئيسية، وكذلك الأرياف والمناطق الزراعية والمدن الصغيرة ضمن المناطق التي يوجد بها مدن رئيسية، وهذا التفريغ السكاني هو السبب الرئيس لما نشاهده حالياً من ضغوط متزايدة على البنى التحتية في المدن الرئيسية رغم الاستثمارات الحكومية الضخمة فيها، ما زاد من مشكلة ارتفاع أسعار الأراضي والعقارات فيها بشكل حاد في ظل هذا النمو غير الطبيعي في الطلب على الوحدات السكنية مع استمرار الهجرة الداخلية.
ويشهد السوق السعودي هذه الفترة حركة تنقل واسعة في المساكن المستأجرة، وسجلت مكاتب العقارات المحلية طلبا على المنشآت المستأجرة، مكنتها من ترؤس قطاع العقار من ناحية الأسواق الأكثر نشاطا خلال شهر رمضان المبارك، الأمر الذي حرك القطاع العقاري ككل وأنقذه من حالة الركود التي يعاني منها.
ويشخص صندوق النقد الدولي أهم الأسباب لنقص المساكن في السعودية التي تتعلق بمحدودية التمويل المتاح للمطورين العقاريين, ودور البنوك المحدود في أنشطة التمويل العقاري. وأكد تقرير حديث ظهور ضغوط على توافر مساكن ذات تكلفة ميسرة، نظراً للعوامل الديموغرافية والاختناقات في سوق العقارات، نتجت عنها زيادة حادة في الطلب على المساكن في السنوات القليلة الماضية نظراً لتزايد السكان وتقلص الحجم المتوسط للأُسر، واستمرار التوسع الحضري. وقدر التقرير احتياجات المساكن الإضافية ولا سيما للأُسر محدودة الدخل ومتوسطة الدخل بمقدار 1.25 مليون وحدة في الفترة من 2010 وحتى 2014 حسبما ورد في خطة التنمية التاسعة.
ووفقا للتقرير فان سوق العقارات في المملكة شهد نمواً مستداماً مدعوماً بتنمية اقتصادية قوية وإنفاق حكومي كبير، ومن المتوقع أن يتوسع سوق العقارات أكثر في العام 2012م، خاصة في القطاع السكني وتتطوّر البنية التحتية بوتيرة أكبر، في حين ستشهد شريحة المكاتب والتجزئة نمواً محدوداً جداً. وعلى الرغم من أن الحكومة تبقي دافع النمو الأساسي للقطاع، إلا أن استثمار القطاع الخاص يزداد، وعلى وجه التحديد على شكل شراكات حكومية وخاصة. وإن قطاع تجارة الأراضي والقطاع السكني هما القطاعان الأكثر هيمنة في سوق العقارات المحلي. وعلى الرغم من أن الحكومة تتخذ بعض الخطوات الجدية لتوفير السكن بأسعار معقولة لمواطنيها، إلا أن فجوة العرض والطلب لا تزال قائمة على المدى المتوسط والبعيد. وفي القطاع الخاص، لا يزال المطورين الأساسيين مترددين في الإعلان عن مشاريع السكنية، أو على الأقل فأنها تقام على عدة مراحل.
وكانت حكومة المملكة قد تدخلت مرات عدة وأصدرت تنظيمات جديدة في السوق العقاري خلال السنوات الخمس الأخيرة حيث أصدرت هيئة السوق المالية لائحة صناديق الاستثمار العقاري والتي تعمل على تنظيم توظيف الأموال في القطاع العقاري وتم على إثره إلغاء المساهمات العقارية واستبدالها بالصناديق العقارية لضمان عدم تكرار ما حدث سابقا حيث إن الصندوق سيكون تابعا للرقابة المباشرة من الهيئة.
ووفقا لتقرير حديث شهدت أسعار الشقق ارتفاعاً نتيجة زيادة أسعار الأراضي أكثر من كونها نتيجة للطلب الذي يظل ضعيفاً في هذا القطاع. فيما ارتفعت القيم الإيجارية للشقق بشدة نتيجة الطلب الشديد على إسكان محدودي ومتوسطي الدخل بين أوساط المواطنين السعوديين والوافدين. وعلى الرغم من الملاحظات التي جرى التأكيد عليها كثيراً حول قانون الرهن الجديد خلال الشهور الأخيرة، إلا أنه ليس من الواضح على الإطلاق ماهية ما تحقق من تقدم على أرض الواقع. وكشفت الحكومة السعودية عن أنها اعتمدت تشريعاً جديداً حول هذه المسألة، لكنها لم تكشف عن أي تفاصيل بخصوص المسائل التي جرى التعاطي معها على وجه التحديد في لوائحها الجديدة.
وحقق استثمار القطاع الخاص في بناء المرافق السكنية والصناعية والتجارية نموا كبيرا، وذلك وفقا لخطط التنمية للدولة التي ركزت على تعزيز وتفعيل دور القطاع الخاص في تنمية البناء والتشييد من خلال تنفيذ العديد من المشروعات الانشائية الى جانب تعزيز دور مؤسسات التسهيل المخصصة والبنوك التجارية في توفير التسهيلات الائتمانية الكافية للحصول على التمويل العقاري.
وبحسب تقرير حديث حول القطاع العقاري في المملكة خلال الربع الثاني لعام 2012 شمل قطاعات السكن والمكاتب والفنادق، وجد ان هناك تباطؤاً في زيادة الايجارات بالنسبة للقطاع المكتبي والسكني وكذلك قطاع الفنادق، ويرى البعض أن تحول التداول إلى الافراد من المستهلكين، ظهر واضحاً خلال النصف الثاني، بينما يشهد قطاع البناء والتشييد في جدة نمو متواصلا يتوافق ومعدل النمو السكاني خاصة بعد صدور العديد من الانظمة والقوانين الخاصة بالاستثمار والعقارات الجديدة وفتح مجالات السياحة. وارتفع الطلب على قطاع البناء والتشييد في المملكة الى اكثر من 65 مليار ريال خلال الاعوام القليلة الماضية.
وعلى الرغم من انتعاش الوضع الائتماني والتمويلي، فان التسليمٌ الفعلي للمشاريعٌ قد تٌأخر عن المتوقع في عام 2012 والمطورينٌ ينٌظرون إلى الوضع بأنه سيزٌداد صعوبة لكثرة المعروض المزمع انهاؤه خلال العام المقبل.
ويؤكد عقاريون ان السوق العقارية بحاجة إلى تنظيمات مساندة لأنظمة الرهن العقاري التي صدرت مؤخراً، مشيرين الى انه الامر في حاجة إلى تشريعات كنظام لاتحاد الملاك يسهل تطوير وبيع وشراء وحدات سكنية في مجمعات عمرانية متكاملة، مبينين أن السوق العقارية ستشهد انتعاشاً بعد أن تتضح الصورة لوزارة الإسكان وآليات توزيع الوحدات السكنية المزمع إنشاؤها، ما سيشجع على دخول الاستثمارات الأجنبية.
وتعمل الجهات الحكومية وشبه الحكومية والقطاع الخاص على مشاريع مختلفة لتطوير مساكن بأسعار ميسرة في جدة وتجد تحديا لتوفير حلول للأسر ذات الدخل المنخفض. وقد حددت وزارة الإسكان موقعين في جدة لمشاريع الإسكان الميسر، ولكن لا توجد تفاصيل متاحة بعد بشأن ما سوف تشمله هذه المشاريع.
إلى ذلك أشار أعضاء في مجلس الشورى إلى أن بعض التوصيات التي رفعها مجلس الشورى تم تنفيذها ومنها زيادة رأسمال صندوق التنمية العقاري الذي بدوره أسهم في زيادة أعداد المستفيدين من الصندوق وتقلص العدد على لائحة الانتظار إلى 430 ألف اسم على قائمة الانتظار، حيث إن هؤلاء لديهم الأراضي وانطبقت عليهم الشروط والعائق الوحيد هو توافر التمويل.
فيما أكد خبراء في العقارات، ان أزمة المساكن وارتفاع إيجاراتها خلال الأشهر الأخيرة هي التي قادت موجة التضخم التي شهدتها المملكة أخيرا، وذلك لتسببها في غلاء السلع الاستهلاكية تبعاً لارتفاع إيجارات المنشآت التجارية، ما دفع التجار لتعويض هذه الزيادة بإضافتها إلى قيمة السلع، وبدوره أوجد ذلك الفروق في أسعار السلع من منطقة سكنية إلى أخرى.
ورأوا ضرورة تحفيز الاستثمار في الإسكان وهذا لن يتم دون ضمان الإطار القانوني والتشريعي لحماية استثماراتهم، مشددين على ضرورة تحفيز القطاع الخاص في التمويل العقاري عن طريق المصاريف التجارية لتطوير البنية التحتية لتمويل مشاريع سكنية متكاملة تطرح بأقساط ميسرة طويلة الأجل وفقاً لأحكام الشريعة الإسلامية.