هل تكون المنظومة المالية (نظام الرهن العقاري) مكملةً أم بديلة عن فرض ضريبة الأراضي البيضاء؟

هناك حالة من عدم اليقين تحيط بمستقبل السوق العقارية السعودية. فبالرغم من إدراكنا أن أسعار العقار مبالغ فيها، ولا تتناسب مع مستوى الدخل الفردي السائدة في البلاد، إلا أن ذلك لا يعني أن أسعار العقار ستنهار في المستقبل المنظور. فقد استمرت فقاعة السوق العقارية في بعض دول العالم لأكثر من ست سنوات. وربما تستمر معدلات ارتفاع أسعار العقار في المملكة لفترة أطول قبل أن تحدث حركة تصحيحية. لكننا لا نعلم على وجه التحديد إذا كانت الحركة التصحيحية ستعيدنا إلى مستويات الأسعار الحالية أو أقل من ذلك. لذا فإن العقل والحكمة والتبصر بعواقب الأمور هي ما نحتاجه للتعامل مع أوضاع السوق العقارية في هذه المرحلة.
وفي الوقت الحالي يثار نقاش عميق بشأن مستقبل السوق العقارية السعودية ومدى الحاجة إلى فرض ضريبة على الأراضي البيضاء، أو إقرار المنظومة المالية (نظام التمويل العقاري، ونظام مراقبة شركات التمويل، ونظام الإيجار التمويلي، ونظام الرهن العقاري، ونظام قضاء التنفيذ). وكل الأفكار المطروحة حولهما محل نظر. فقد يؤدي إقرار أحدهما أو كليهما إلى نتائج غير متوقعة على السوق العقارية السعودية. لكن لا أحد يرغب أن يبكي السعوديون على وضع السوق العقارية القائمة بعد إقرار أحدهما أو كليهما.
إننا ندرك أن المنظومة المالية ستملأ فراغاً تشريعياً، وستساهم في تنظيم السوق العقارية في المملكة، لكن هل ستساهم المنظومة في زيادة نسبة تملك المواطنين لمساكنهم؟ ستساهم المنظومة في توفير مصادر تمويل إضافية أقل عشوائية مما هي عليه الآن، وسيخضع سوق التمويل العقاري لإشراف جهة رقابية هي مؤسسة النقد العربي السعودي. ويتوقع أن يؤدي ذلك إلى ضخ استثمارات إضافية للسوق العقارية في المملكة.
لكن مشكلة تملك السعوديين لمساكنهم ليست في قلة مصادر التمويل بقدر ما هي ناشئة عن التفاوت الكبير بين تكاليف بناء المنزل والمستوى العام للدخل الفردي. ففي الولايات المتحدة يعادل متوسط قيمة المنزل متوسط الدخل الفردي لمدة ثلاث سنوات تقريباً، وفي الصين أربع سنوات تقريباً، في حين يعادل متوسط قيمة المنزل في المملكة متوسط الدخل الفردي لمدة عشر سنوات. وبالتالي لن تكون المنظومة المالية كالعصا السحرية التي تحل مشكلة الإسكان في المملكة. بل لابد أن يتزامن إقرارها مع مجموعة من القرارات والإجراءات والأنظمة المكملة لها لتخفيف حدة ارتفاعات أسعار العقار وتكاليف البناء في المملكة.
فالاكتفاء بإقرار المنظومة المالية يؤدي إلى ضخ المزيد من الاستثمارات في السوق العقارية, وقد يؤدي ذلك إلى تفاقم سوء الأوضاع، واستمرار حدة النمو السريع في قيمة أراضي القطع السكنية، فمعدل نمو أسعارها أعلى بكثير من معدل نمو تكاليف البناء. في السابق كانت قيمة القطع السكنية لا تتجاوز 25% من قيمة المنزل، بينما تتجاوز الآن 50% في معظم المدن الرئيسة.
وهذا ما يجبرنا على التفكير جدياً في فرض ضريبة على الأراضي البيضاء لتبديد الفقاعة في السوق العقارية وتحويل القطع السكنية من مستودع للقيمة إلى وسيلة للإنتاج، وبالتالي تحويل هدف المستثمرين من الاستثمار في حيازة القطع السكنية إلى الاستثمار في عمارتها. فالهدف الأساسي من الاستثمار - دائماً وفي كل مكان - هو تحقيق الربح، والمستثمرون في السوق العقارية يفضلون حيازة القطع السكنية التي تحقق لهم أرباحا تتجاوز عوائد عمارتها وبدون عناء. لذا فإن الضريبة على الأراضي البيضاء قد تساهم في تحقيق التوازن بين حيازة القطع السكنية وعمارتها.
والأرجح أن يكون قرار فرض الضريبة على الأراضي البيضاء مكملاً للمنظومة المالية وليس بديلاً عنها. وهناك عدة قرارات وإجراءات قد تساهم أيضاً في زيادة نسبة تملك المواطنين لمساكنهم، ومن ذلك ما يلي:
- أنظمة البناء لابد أن تكون في صالح التكاليف، سواء المتعلقة بالتصاميم ومواد البناء، أو عدد الأدوار والارتدادات التي تتراوح ما بين 30 إلى 40% من مساحة القطعة السكنية.
- تفعيل كود البناء الذي يوحد المواصفات الفنية للمنازل مثل أحجام النوافذ والأبواب التي تكلف عملية تصميمها لكل منزل الشيء الكثير.
- تشجيع إنشاء المجمعات السكنية ووقف عمليات البناء العشوائية التي حوّلت معظم المواطنين إلى مقاولين.
- نشر الوعي بين أفراد المجتمع ليتناسب تصميم المنزل مع احتياجات الأسرة الحالية والمستقبلية، ويكون في صالح تكاليف الإنشاء، والصيانة، والخدمات الأخرى كالكهرباء، والماء، وغيرها..
* مستشار اقتصادي