5 ملايين متر مربع إجمالي مبيعات العقارات في المملكة خلال شهر أكتوبر بقيمة 5.2 مليارات ريال

في تقرير (مزايا) الذي يرصد اتجاهات وتحركات مؤشر الأسعار العام لدى السوق العقاري السعودي

أظهرت المؤشرات العقارية انخفاض تأثر السوق العقاري السعودي بالتطورات المتعلقة بأزمة الرهن العقاري الأمريكي ابتداء والأزمة المالية العالمية حتى اللحظة، ذلك أن محركات السوق العقاري السعودي تختلف كثيرا عن محركات الأسواق العقارية لدى دول المنطقة حيث نجد أن المملكة لم تطبق ولم يتطور لديها نظام الرهن العقاري، فيما تقتصر عملية التمويل عن طريق البنوك العاملة داخل المملكة والتي تتشدد غالبا في منح القروض ووضع الشروط في أوقات الانتعاش والهبوط ، فيما نجد أن السيولة المتداولة لدى السوق العقاري السعودي تأتي في معظمها من محافظ فردية وجماعية للأفراد دون أن يكون هناك عرض لسيولة المضاربة وبكميات كبيرة كما حدث لدى دولة الكويت والإمارات وعمان، في حين نجد أن المملكة تشهد طلبا حقيقيا من قبل الأفراد والمؤسسات على مخرجات القطاع العقاري منذ ما يزيد عن 5 سنوات، وتأتي هذه العوامل مجتمعة لتقلل من تأثيرات الدخول في عملية تصحيح حادة على الأسعار خلال الفترة القادمة مع الأخذ بعين الاعتبار أن الأسعار لابد لها من الانخفاض عن المستويات الحالية نظرا لتضخمها منذ بداية العام الحالي على بعض القطاعات.
ومن الملاحظ أن متوسط الأسعار التي تم التنفيذ عليها خلال أكتوبر قد انخفضت بنسبة 2% على عموم المبايعات المنفذة بالمقارنة بالمستوى السائد خلال سبتمبر في إشارة إلى تماسك أسعار القطاع العقاري وعدم دخولها في مرحلة الهبوط بعد، فيما جاء قطاع الأراضي السكنية في المقدمة من حيث الاستقرار والتماسك، هذا ومن المتوقع أن يسجل قطاع الأراضي السكنية معدلات تأثر اقل بكثير من القطاعات الأخرى وبشكل خاص الشقق السكنية والفلل والمباني التجارية والتي تكون أسعارها مرتبطة بشكل كبير باتجاهات العرض والطلب وتوفر السيولة وقنوات التمويل المناسبة والنشاط التجاري والاقتصادي بشكل عام حيث من المتوقع أن تشهد تلك القطاعات انخفاضا اكبر على متوسطا الأسعار ذلك أن أحجام المبايعات لديها بدأت بالانخفاض بشكل ملموس لدى كافة المناطق والمواقع.
في المقابل فقد انخفضت أحجام المبايعات المنفذة خلال أكتوبر بنسبة 11.3% وهي نسبة طبيعية وتشير إلى استمرار الطلب على قطاع الأراضي السكنية والتجارية غير المطورة (الخام) تحديدا حيث انخفض حجم المبايعات على قطاع الأراضي السكنية بنسبة 11% وانخفضت على قطاع الأراضي التجارية بنسبة 8.5 % فيما انخفضت أحجام المبايعات بنسبة 32.5% خلال أكتوبر، هذا وقد بلغ إجمالي حجم المبايعات المنفذة 5 ملايين متر مربع بالمقارنة بحجم 5.6 ملايين متر مربع خلال سبتمبر الأمر الذي يعزز بقاء وتيرة النشاط لدى السوق العقاري السعودي ضمن مستوياتها منذ أغسطس وحتى اللحظة.
فيما نجد أن المؤشر قد عكس بقاء السيولة المتداولة لدى السوق العقاري ضمن مستوياتها منذ أغسطس من العام الحالي حيث بلغ إجمالي قيم المبايعات المنفذة 5.2 مليارات ريال سعودي مع الأخذ بعين الاعتبار أن السوق العقاري السعودي قد دخل مرحلة الانخفاض على أحجام وقيم المبايعات منذ أغسطس من العام الحالي وبقي عند تلك الحدود وحتى نهاية أكتوبر الماضي حيث تعتبر المستويات الحالية وفي حال استقرت بمثابة تماسك واستقرار السوق العقاري السعودي ككل.
اتجاهات وتحركات أسعار
قطاع الأراضي السكنية
سجل النشاط الحاصل على قطاع الأراضي السكنية ثباتا على متوسط أسعار المبايعات المنفذة خلال أكتوبر حيث ارتفع متوسط الأسعار بشكل طفيف وبنسبة 0.8% الأمر الذي يعكس اقتراب متوسط الأسعار السائد من القيم الطبيعية العادلة لسعر المتر المربع دون وجود تضخم كبير على تلك الأسعار وبشكل قياسي منذ بداية العام الحالي والذي شهد تسجيل سقوف سعرية مرتفعة جدا لا يسندها أية مؤشرات اقتصادية أو مالية على الإطلاق حيث أن القطاعات التي سجلت تلك الاتجاهات ستنخفض أسعارها وبنسب كبيرة وخلال فترة قصيرة، في المقابل فقد وصل متوسط سعر المتر المربع من الأراضي السكنية إلى 751 ريالا سعوديا فيما سجل متوسط سعر المتر المربع لدى العاصمة الرياض متوسط بمبلغ 995 خلال أكتوبر بالمقارنة بمتوسط سعر 1113 ريالا خلال سبتمبر في حين وصل متوسط سعر المتر المربع لدى منطقة الدمام إلى 305 ريالا خلال أكتوبر بالمقارنة بمتوسط سعر 346 ريالا خلال سبتمبر حيث تعكس الأسعار انخفاضا بنسب متقاربة لدى مختلف المواقع وتأثرها بعامل واحد وهو الحالة النفسية لدى المشترين والمستثمرين سرعان ما تتلاشى.
فيما بقيت أحجام المبايعات ضمن نطاقات التذبذب الشهرية على قطاع الأراضي السكنية وكما عكسها المؤشر بنهاية أكتوبر على الرغم من انخفاضها بنسبة 11.3% لتصل إجمالي أحجام المبايعات إلى 4.9 ملايين متر مربع استحوذت الرياض على ما نسبته 65% منها ومن المتوقع أن تنخفض أحجام المبايعات خلال الفترة القصيرة القادمة تحت ضغط المؤثرات الخارجية وتوقعات انخفاض الأسعار ، ونتيجة الانخفاض الحاصل على أحجام المبايعات والثبات على متوسط الأسعار فقد انخفض مستوى السيولة المتداولة بنسبة 10.5% ليصل إجمالي قيم السيولة المتداولة لدى قطاع الأراضي السكنية الى 3.7 مليارات ريال سعودي استحوذت الرياض على ما نسبته 83% في إشارة الى ان غالبية الصفقات المنفذة كانت من فئة الأسعار المرتفعة وخاصة في منطقة العاصمة والتي تتسم بأعلى متوسط سعر عند اختلاف الموقع والمساحة وقوة أو ضعف الطلب .
اتجاهات وتحركات أسعار قطاع
الأراضي التجارية والاستثمارية
سجل قطاع الأراضي التجارية والاستثمارية نسبة انخفاض 5.8% على متوسط أسعار التنفيذ خلال أكتوبر وهى النسبة الأعلى المسجلة منذ يوليو من العام الحالي ليصل متوسط سعر المتر المربع إلى 15.7 ألف ريال سعودي جاءت الرياض في المرتبة الأولى وعند متوسط سعر 16200 للمتر المربع وجاءت منطقة الدمام ثانيا وعند متوسط سعر بلغ 12 ألف ريال في إشارة إلى بقاء الأسعار أعلى من المعدل الطبيعي لها ذلك أن متوسط أسعار الأراضي التجارية قد تأثرت بموجة المضاربات الحاصلة منذ بداية العام أوصلتها إلى مستويات مرتفعة جدا جعلتها في المرتبة الثانية من حيث الارتفاع خليجيا بعد دولة الكويت الأمر الذي سيؤدي إلى تراجعات وبنسب كبيرة على قطاع الأراضي التجارية والاستثمارية خلال الفترة القادمة أكثر بكثير من نسب الانخفاض التي قد تسجلها القطاعات الأخرى في حال استمرت تداعيات الأزمة العالمية على دول المنطقة .
في المقابل فقد شهدت أحجام المبايعات ارتفاعا متوسطا وبنسبة 8.5% خلال أكتوبر جاءت في معظمها لدى منطقة الرياض وبنسبة ارتفاع 31% نتيجة تنفيذ صفقات تم الاتفاق عليها في وقت سابق وتم تنفيذها خلال أكتوبر مع الأخذ بعين الاعتبار أن هناك مواقع داخل العاصمة لا تتأثر مستويات العرض والطلب ومتوسطات أسعارها بتداعيات الأزمة العالمية أو أية مؤثرات خارجية نظرا لقوة الطلب عل تلك المواقع هذا ووصل إجمالي حجم المبايعات المنفذة إلى 70.3 ألف متر مربع بالمقارنة بحجم 64.7 ألف متر مربع خلال سبتمبر استحوذت الرياض على ما نسبته 81 % من إجمالي الصفقات المنفذة، ونتيجة للارتفاع الحاصل على أحجام المبايعات وانخفاض متوسط الأسعار قليلا فقد ارتفعت قيم السيولة المتداولة بنسبة 2.3% فيما وصلت قيم السيولة المتداولة إلى 1.1 مليار ريال سعودي لتبقى دون مستوياتها المسجلة منذ بداية العام الحالي وحتى نهاية يونيو ذلك أن أحجام وقيم المبايعات قد بدأت بالانخفاض منذ بداية يوليو متأثرة بالهدوء الصيفي مرورا بشهر رمضان وانتهاء بانخفاض رغبة المستثمرين من الدخول في استثمارات جديدة حاليا الأمر الذي سيبقي أحجام المبايعات وقيم السيولة المتداولة ضمن حدودها المنخفضة .
اتجاهات وتحركات أسعار
المباني التجارية (مكاتب)
اعتمادا على طبيعة الاستثمار المتجه نحو قطاع المباني التجارية والذي يتأثر كثيرا بما يدور على الساحة الاقتصادية والمالية لكل دولة الأمر الذي يجعله في مقدمة القطاعات المتأثرة بانخفاض مستويات الطلب على العقار التجاري خلال الفترة الحالية والفترة القادمة وحتى انخفاض حدة الأزمة الحالية ، وانسجاما مع ذلك فقد انخفض مؤشر أسعار المساحات التجارية (مكاتب) بنسبة 9.3% وهي نسبة الانخفاض الأكبر المسجلة خلال أكتوبر وعلى كافة القطاعات العقارية ليصل متوسط سعر المتر المربع إلى 10500 ريال سعودي فيما بلغت نسبة الانخفاض على الأسعار لدى الرياض 6% وعند متوسط سعر بلغ 13900 ريال وبلغت نسبة الانخفاض لدى منطقة الدمام 8% وعند متوسط سعر بلغ 4660 ريالا سعوديا .
في المقابل فقد انخفضت أحجام المبايعات بنسبة 32.5% ليصل حجم المبايعات الى 41.1 ألف متر مربع خلال أكتوبر بالمقارنة بحجم 61 ألف متر مربع خلال سبتمبر سجلت منطقة الرياض نسبة انخفاض بلغت 36.3% وبنسبة انخفاض 25% لدى منطقة الدمام في إشارة إلى تسجيل المناطق التي تتسم أسعارها بالارتفاع انخفاضا اكبر على احجام المبايعات من المناطق الأخرى مع الأخذ بعين الاعتبار التذبذب الحاصل على أحجام المبايعات من شهر إلى آخر تبعا لطبيعة قوى العرض والطلب ، ونتيجة للانخفاض الحاصل على أحجام المبايعات وانخفاض متوسط الأسعار فقد انخفضت قيم السيولة المتداولة وبنسبة 38.7% وعند قيمة إجمالية وصلت إلى 434 مليون ريال سعودي لتبقى دون مستوياتها الطبيعة المسجلة منذ بداية العام الحالي عند توقع مزيد من التراجع على أحجام المبايعات لصالح عقود التأجير .