السوق العقاري السعودي بحاجة لبدائل تدعم العرض عوضاً عن رسوم الأراضي البيضاء

أشار إلى التطور المتسارع لبيئته التشريعية والتنفيذية.. رئيس الاتحاد العقاري في الدول الإسلامية محمد آل مفرح ل«الجزيرة»:

أكد الدكتور محمد بن يحيى آل مفرح رئيس مجلس الاتحاد العقاري في الدول الإسلامية وأحد المستثمرين السعوديين في جمهورية مصر العربية أن الإسكان قضية مهمة تخاطب حياة كلّ إنسان وأنها مشكلة تؤرق المواطنين السعوديين داخل المملكة، مشيداً بالتغييرات الكبيرة التي يشهدها السوق العقاري السعودي على مستوى الأنظمة العقارية، لافتاً إلى الحاجة لسنّ تشريعات وتقديم تسهيلات تزيد من العرض بدلاً من تشجيع زيادة الطلب أو الحدّ منه، مشجعاً على إبراز قيادات الجيل الجديد من شركات التطوير والاستثمار العقاري الذين يعملون ويخططون على المدى المتوسط والبعيد ويطلقون مشروعات نوعية متكاملة، وتناول الدكتور آل مفرح في حوار مع «الجزيرة» أبرز المشروعات التي يقدمها الاتحاد العقاري في الدول الإسلامية والذي يعمل في 57 دولة إسلامية بالإضافة إلى التحديات التي تواجه سوق العقار بالمملكة.. وفيما يلي نص الحوار:
* في البداية نود أن تعرفنا أكثر عن الاتحاد العقاري في الدول الإسلامية؟
- انطلاقاً من إرادة صادقة لدعم الاقتصاد المشترك من خلال القطاع العقاري وتعظيم دوره في تحقيق نهضة ونماء دول منظمة التعاون الإسلامي، وتعزيز الشعور بالفخر والانتماء من قبل روّاد الأعمال في القطاع العقاري، وإسهاماً في تنمية المكتسبات والثروات التي تُعتبر منْ أسس الحضارة في الدول الاسلامية، وإيماناً بأهمية التعاون لتحقيق الازدهار في كافة الدول الإسلامية، وتقديراً لمسؤولياتنا في الجمع بين المعنيين بالشأن العقاري في اتحادٍ يسعى إلى توحيد وتوجيه جهود الحكومات والقطاع الخاص إلى ما يحقق النماء المشترك، وحرصاً على تنظيم العمل بأعلى درجات الجودة والمؤسساتية، تمّ إطلاق مبادرة تأسيس هذا الاتحاد العقاري وإكمال كل ما يلزم له من أنظمة أساسية وبرامج مؤسسية وهنا يسعدني أن أتوجه بالشكر والتقدير لما تم تقديمه من جهود كبيرة تقوم عليها منظمة التعاون الإسلامي في دورتها الحالية 41 برئاسة المملكة ممثلة في صاحب السمو الملكي الأمير سعود الفيصل وزير الخارجية ونائبه صاحب السمو الملكي الأمير عبدالعزيز بن عبدالله بن عبدالعزيز، مع الحركة الدؤوبة والكبيرة لمعالي أمين المنظمة الأستاذ إياد مدني.
* حدثنا عن الاتحاد العقاري وأهدافه باعتبارك رئيسا له؟
- وقع أصحاب السمو والمعالي وزراء خارجية الدول الأعضاء في منظمة التعاون الإسلامي الموافقة على قرار انتماء (الاتحاد العقاري في الدول الإسلامية) إلى المنظمة خلال أعمال اجتماع الدورة الأربعين لمجلس وزراء خارجية الدول الإسلامية والتي عقدت بمدينة كوناكري بجمهورية غينيا خلال الفترة (6-8 صفر 1435ه الموافق 9-11ديسمبر 2013م) رقم القرار (رقم 5/40 أ ت) وقد دأب الاتحاد منذ توقيع القرار على تهيئة إمكاناته وبرامجه ليكون ذراعاً فاعلاً وامتداداً كبيراً لما تصبو إليه منظمة التعاون الإسلامي التي تضطلع بدور كبير تجاه الدول الإسلامية، وليكون الاتحاد العقاري أيضاً متعاوناً ومتكاملاً مع جميع المنظمات المنتمية والعاملة في منظمة التعاون الإسلامي انطلاقاً من دولة المقرّ في جمهورية جيبوتي التي يخصها الاتحاد العقاري بجزيل الشكر لدعمها المميز للاتحاد وتذليل كل العقبات اللازمة لانطلاقه ويسعى الاتحاد إلى تعزيز اقتصاد الدول الأعضاء من خلال القطاع العقاري والوصول به إلى المستويات العالمية وتنمية أعمال ونجاحات الأعضاء وفتح آفاق الاستثمارات والشراكات بالإضافة إلى تبني مبادرات الأفراد والمؤسسات التي ترتقي بصناعة العقار وتقدم الخدمات المتخصصة النوعية لحكومات الدول الأعضاء ويضمّ الحكومات من أعضاء منظمة التعاون الإسلامي والمؤسسات الرسمية وشبه الرسمية ذات العلاقة بالشأن العقاري، وكذلك القطاع الخاص من فئة الشركات الاستثمارية وشركات التطوير العقاري وشركات التمويل العقاري، والأفراد من المستثمرين والخبراء العقاريين والمؤسسات الأكاديمية الربحية والغير الربحية ذات التخصصات العقارية وتتضمن استراتيجية الاتحاد إنشاء صناديق وشركات استثمارية للمشروعات العقارية في الدول الأعضاء، وتشجيع الاستثمار داخل الدول الأعضاء وتنمية الثروة العقارية بها، وتطبيق معايير الجودة العقارية ودعم الارتقاء بمعايير المشاريع السكنية، وإقامة علاقات وثيقة مع المنظمات الدولية المماثلة لتبادل الخبرات والمنافع، وتبني القضايا العقارية المشتركة أمام الهيئات ووسائل الإعلام الدولية كما ويعمل الاتحاد على إنشاء قواعد بيانات محدثة وإتاحتها للأعضاء، والمساهمة في ترويج مشاريعهم وتسويقها، والتعاون مع كافة الكيانات العقارية في الدول الأعضاء، وإقامة وتنظيم الملتقيات والدوريات وزيارات الوفود العامة والخاصة، والمساهمة في تسهيل حصول الأعضاء على أي خدمات حكومة وخاصة ويضمّ الاتحاد جميع الدول الأعضاء في منظمة التعاون الإسلامي وعددها 57 دولة قبل نهاية عام 2018 ليكون منارة للتعاون مع الحكومات في التنمية العقارية وتعزيز دور القطاع الخاص وجمع وتوظيف وتبادل الخبرات في سبيل تقديم حلول نوعية للتحديات التي تواجه المجتمعات الإسلامية في مجال الاستثمار والتنمية العقارية خاصة المرتبطة بالبنى التحتية والإسكان وإعادة إعمار الدول المتضررة بأسباب طبيعية أو حروب وغيرها ويمكن الاطلاع على برامج أهداف الاتحاد المفصلة في الموقع الالكتروني www.reuos.org.
* ما هي المشروعات التي يعمل عليها الاتحاد العقاري حاليا ومستقبلاً؟
- يعمل الاتحاد في عدة محاور وبشكل متواز ما بين تقديم الخدمات المتخصصة للحكومات وإطلاق المشروعات وحالياً وقع (الاتحاد العقاري) اتفاقيات مع حكومة إحدى الدول الإسلامية بغرض حصر ودراسة تطوير واستثمار أملاك الدولة المعنية في أمريكا وأوروبا وعدد من دول أفريقيا وآسيا، وهو مشروع من شأنه حفظ مكتسبات الحكومة وزيادة إيراداتها وتسهيل تعاونها مع الدول المانحة كما وقعَ اتفاقيات مبدئية مع دولة إسلامية أخرى لتشكيل فريق استشاري متخصص بغرض دراسة نظام الاستثمار وتطويره بما يضمن تشجيع المستثمرين وحماية استثماراتهم ونقل التجارب الناجحة من الدول الأخرى أيضاً فإنّ (الاتحاد العقاري) في مناقشات جادة ومتقدمة مع ثلاث دول إسلامية لتقديم حلّ شامل ومتكامل مبني إلى أساس استثماري وقانوني يخدمهم على المدى البعيد لخدمة الحجاج والمعتمرين سنوياً إلى مكة المكرمة والذين يزيد عددهم عن عشرات الآلاف من كلّ دولة من الدول الثلاث، أما بخصوص المشاريع فإن الاتحاد في دراسات نهائية لتأسيس خمسة مشاريع طورها الاتحاد: المشروع الأول وهو عبارة عن (صندوق استدامة الاتحاد العقاري في دول منظمة التعاون الإسلامي) ويبلغ رأس ماله 250 مليون دولار ويسعى لتأسيس معرض العقار أو السوق العقاري الدائم في عدد من العواصم الإسلامية الهامة، والمشروع الثاني إنشاء (الشركة الدولية للمسكن الميسر) برأس مال مدفوع 500 مليون دولار تهدف إلى تقديم حلول تطوير المساكن البديلة لشريحة واسعة من مواطني الدول الإسلامية ذوي الدخل دون المتوسط والمشروع الثالث إنشاء (الشركة الدولية لاستثمار الأوقاف الإسلامية) برأس مال مدفوع 500 مليون دولار تهدف إلى تطوير واستثمار الأوقاف التي تعطلتْ فترة زمنية طويلة نتيجة لأسباب عديدة أهمها عدم وجود إدارة أو رأس مال.. كما أنها ستشارك في نقل التجارب الناجحة لإدارة واستثمار الأوقاف بين الدول الإسلامية والمشروع الرابع صندوق (منابر الحضارة): بالتنسيق مع جهات متخصصة، ونظراً لما للمساجد من مكانة كبيرة ودور بارز في بناء المجتمع الإسلامي على أساس حضاري، ينطلق هذا الصندوق برأس مال 500 مليون دولار ليكون (وقفاً نقدياً محدداً بأجل) يهدف إلى إعادة عمارة المساجد القائمة وإنشاء مساجد جديدة على أسس تجعل منها منابر حضارية تسهم في تنمية المجتمع المحيط بها فكريا ومادياً.. كما يهدف هذا الصندوق إلى تحقيق الاستدامة لكلّ مسجد من خلال تحويله إلى وف منتج يسهم في تحقيق رسالة المسجد، وسوف يستعيد صندوق منابر الحضارة كامل المبالغ التي صرفها على أي مسجد ليستمرّ الصندوق في العطاء مستقبلاً أو إعادة رأس مال الداعمين للصندوق إليهم خلال المدة الزمنية المتفق عليها والمشروع الخامس إطلاق (شركة البناء) المتخصصة في إعادة إعمار البنية التحتية والمساكن والآبار في دول منظمة التعاون الإسلامي المتضررة جراء حروب أو كوارث طبيعية، رأس مال الشركة 250 مليون دولار قابلة للزيادة وفق الاحتياج.
* كيف تقيم السوق العقاري بالمملكة والاستثمار فيه؟
- السوق العقاري بالمملكة له خصائص عديدة ومميزات فريدة انعكست على الثبات والنمو المضطرد بنسبة متسارعة أو هادئة فالسوق في مرحلة الحراك المتوجه إلى النضج الكامل مقارنة بالأسواق العقارية في الدول المتقدمة، وهذا النوع من الحراك له إيجابيات من أبرزها ظهور جيل جديد من المطورين والمستثمرين العقاريين الذين يفرضون أنماطاً جديدة أو يتأقلمون من احتياجات جديدة وله سلبيات من أبرزها ظهور حالة عامة من الخوف والتردد في اتخاذ القرارات من المستثمرين أو المشترين النهائيين هنا نحبّ أن نؤكد على أمرين: الأمر الأول أنّ التوجه الجاد والمتسارع والحاسم مِنْ قِبل الجهات الحكومية لتطوير وتكامل الأنظمة التي تحكم السوق العقارية ابتداء من التسجيل العيني وتثبيت الملكيات ومروراً بوزارة التجارة وأنظمة البيع على الخريطة وانتهاء بالمحاكم العقارية المتخصصة.. هو توجه هام وخطوة حقيقية لبناء السوق الناضح بشكل كامل.. ولا بدّ من السير فيه إلى النهاية واستعجال خطوات قدر الإمكان الأمر الثاني أنّ إطلاق الأحكام على السوق العقارية في المملكة بشكلٍ عام دون تفصيل أو استثناء هو أمر غير منطقي وغير علمي وليس لفردٍ كائناً منْ كان أنْ يحكم على مجمل السوق أنه سوق (ينخفض أو يزيد)، (ينهار أو ينمو بسرعة)، يتأثر بشكلٍ مباشر بانخفاض أسعار السلع الثمينة وأسواق المال المحلية والدولية أو لا ينخفض أبداً.. يجب أن تكون الآراء مبنية على دراسات تحدد كلّ قطاع بشكل منفصل فقطاع الأراضي الخام غير الأراضي السكنية الصغيرة المهيأة للتداول أو البناء، وقطاع الشقق السكنية غير قطاع الغرف الفندقية..وقس على ذلك.
* كيف ترى فرض رسوم على الأراضي البيضاء في المملكة؟
- إن الجهات المعنية تقوم بدراسات مستفيضة لبحث هذا الموضوع من ناحية قانونية وشرعية ومن ناحية تأثيره على السوق العقاري المحلي ونحن لم نقم بهذه الدراسات ولم نطلعْ على نتائجها لنعرف ما القرار السليم.. ولكن لدي الملاحظات التالية: ستجد أنّ أغلب من يبدون رأيهم في الموضوع إما مستثمرين كبار سيتضررون من هذا القرار فهم لا يرون شرعيته ولا أنه من المنصف التعامل به ويؤكدون أنّ (الرسوم) ستُدفع من قِبل المشتري النهائي وهذا فيه جانب صحيح لكنه يُغفل أنّ المالك سيدفع الرسوم طول فترة الاحتفاظ بالأرض وإما مستثمرين صغار أو من المشترين النهائيين الذين يرون في القرار ملاذاً لتخفيض أسعار الأراضي ولذلك فهم يؤيدونه بكلّ قدراتهم.. وأيضا هذا فيه جانب صحيح إلا أنه يغفل وجود مقدرة مادية لدى ملاك الأراضي قد تحول دون وقوعهم في دائرة الضغوط فضلاّ عن آليات تطبيق القرار الذي نراه في (الاتحاد العقاري) أنّ النقاش يجب أن يعود إلى سبب طرح فكرة فرض الرسوم على الأراضي البيضاء.. فإذا كان السبب فقط هو السعي لحثّ ملاك الأراضي على التطوير السريع وعدم الاحتكار باعتقاد أنّ هذا سيؤدي إلى تخفيض الأسعار.. فهناك العديد من الحلول التي طرحتها عدد من الدول الأخرى ضمن منظومة منظمة دول التعاون الإسلامي منها على سبيل المثال: نظام المسارات السريعة لتطوير الأراضي واستخراج رخص البناء والخدمات مِن قِبل البلديات والجهات الرسمية، ونظام التسهيلات الحكومية التي تصل لإقراض ملاك الأراضي تكلفة التطوير للبنية التحتية دون فوائد، ونظام إلزام مشتري الأرض بعمل مشروع خلال عامين فإذا تأخر تفرض عليه الرسوم وتتزايد عاماً بعد عام، ونظام فرض رسوم على المضاربين الذين يبيعون ويشترون دون إضافة قيمة للأراضي.. مثل هذه الأنظمة من شأنها أن تسهل وتؤدي إلى زيادة العرض ثمّ يتحكم السوق بالأسعار وفق معادلة العرض والطلب أيضاً نرى أنه متى ما فرض قرار مشابه.. فهو يجب ألا يكون بأثر رجعي على الملاك السابقين.. يبدأ تطبيق القرار بانتقال الملكية لمالك جديد..
* كيف ترى مشكلة الإسكان في المملكة؟
- الإسكان قضية مهمة لأنها تخاطب أساس حياة كلّ إنسان فلو كانت نسبة المحتاجين إلى سكن نسبة بسيطة جداً، فهذا يعني أن هناك بشراً حياتهم غير قائمة على الأمن والاستقرار وبالتالي فهذا أمر يمثل مشكلة للحكومة والسعودية بتوفيق الله خطتْ خطوات نوعية منذ إطلاق وزارة الإسكان المتخصصة في مواجهة هذه المشكلة.. ونرى جهوداً كبيرة ومشاريع عديدة ربما تتطلب ملاحظة أمرين: الأمر الأول أن الوزارة بحاجة إلى أن تعرض للمجتمع بشفافية أرقاماً دقيقة حول نسبة العجز ونقص المساكن، وبالتالي تضعْ أهدافاً متمثلة في أرقام سنوية يسهل معها تقدير حجم الجهد والإنجاز الذي تقوم به كوزارة متخصصة الأمر الثاني أن حلّ هذه المشكلة لا ينتهي عند قرار وجهود وزارة الإسكان هي تتطلب قرارات وأنظمة كثيرة ومتكاملة بين عدة وزارات وجهات تصبّ في صالح حلّ المشكلة وزارة البلديات والعدل مهمة لأن الأراضي مرتبطة بها، ووزارة العمل مهمة لأن قراراتها تؤثر على عمالة وتكلفة المقاولين، ووزارة التجارة مهمة لأنها تحكم أسعار مواد البناء، ومؤسسة النقد وهيئة سوق المال مهمة لضرورة بنوك الإسكان.. وغير ذلك.
* ما هي التحديات التي تواجه السوق العقاري بالمملكة؟
- نؤكد مرة أخرى أن السوق العقاري في السعودية يمرّ بمرحلة حراك نحو النضج وتطوير متسارع للبيئة التشريعية والتنفيذية وهذه تصاحبها عدة تحديات إيجابية وسلبية إلا أنّ من الأمور التي من المناسب الاهتمام بها أولاً على مستوى تأسيس السوق بشكلٍ أفضل هي إنشاء هيئات أكاديمية وعملية تغذي السوق العقاري بمخرجات متخصصة في كافة المجالات ذات العلاقة مثل التطوير والتسويق والتثمين والدراسات وإدارة العقارات وغيرها.. والسماح بإنشاء منظمات تطوعية غير هادفة للربح تساعد على الارتقاء بالسوق العقارية المحلية.. وتشجيع إقامة المزيد من المعارض والمؤتمرات والدبلومات العقارية المتخصصة ثانياً تشجيع وإبراز ودعم قيادات وشركات التطوير العقاري الواعدة المتخصصة في إنشاء المساكن بشتى مستوياتها، أو المشاريع متعددة الاستخدامات بشتى أحجامها، أو المشاريع السياحية أو الطبية أو التعليمية أو غيرها.. الذي نلاحظه أن عدد المطورين المعروفين ذوي الخبرة والتجربة في السوق السعوي محدودين جداً مقارنة بحجم السوق وحجم الطلب.. والتهديد أنه ليس هناك شركات وقيادات تشق طريقها بشكلٍ واضح مما سيزيد الفجوة المستقبلية وأعتقد أن أول خطوات تشجيع هذه الفئة المهمة هي الأنظمة المساندة والتسهيلات التمويلية التي ستنعكس بتوفيق الله على حجم إنتاج عقاري يلائم المرحلة المزدهرة التي تمرّ بها البلاد.
* ما الذي يميز السوق العقاري بالمملكة؟
- هناك العديد من المميزات الحقيقية، أهمها وجود قوة شرائية وشريحة كبيرة من المستثمرين من متخطي الحدود فأنت تجد المستثمر السعودي وبشكل لافت في العديد من الدول الإسلامية وغير الإسلامية وبشكل بارز في قطاع الفنادق والمستشفيات والمراكز التجارية والسكن.. وهي شريحة ذكية تبحث عن الفرص وتصنعها وتستفيد منها من المميزات التميز بعمارة الحرمين الشريفين وما بني على أساس وجودهما من مشاريع فريدة.. مع ما نلمسه في السنوات الأخيرة في عهد خادم الحرمين الشريفين الملك عبدالله وولي عهده وولي ولي العهد من مشروعات عملاقة مرتبطة بالحرمين ومشاريع البنية التحتية وهي مشاريع شملت المطارات والقطارات والفنادق والمشاعر وغيرها.. وهذا يعني أن لدى السعودية: أغلى سعر متر استثماري في العالم، وأوفر تكلفة متر سكني في العالم، وأكبر إنفاق حكومي في ظل اقتصاد قوي ومتين وطلب متنامي محلياً ودولياً.. وهي معادلة فريدة من نوعها قل أن توجد في دولة أخرى وتجد من المميزات الإنفاق الحكومي الكبير على المشاريع في جميع أنحاء المملكة.. فالفرص عديدة ومتنوعة وتنبئ بمستقبل جاذب وواعد.. مثل المدن الاقتصادية والمدن الجامعية والضواحي السكنية وما يتبعها من موانئ ومطارات ومستشفيات في جميع أنحاء المملكة العربية السعودية.
* ما الكلمة الأخيرة التي تحب أن تضيفها ؟
- أوجه الشكر والتقدير لكافة القائمين على الاتحاد والدول الأعضاء وأخيراً أؤكد على أن الاتحاد العقاري أسس ليقدم خدماته للحكومات وللقطاع الخاص في نوع من التكامل المطلوب بإذن الله لتنمية الاقتصاد ورفع مستوى الإنتاج العقاري ولذلك ندعو كافة الجهات ذات العلاقة للانضمام إليه بغرض التكامل والاستفادة من خدماته وإضافة قيمة للثروة العقارية في دول منظمة التعاون.