في قراءة لنظام الرهن العقاري (4 - 5)

هذا هو الجزء الرابع من سلسلة شرح الجوانب المالية للوائح التنفيذية لنظام الرهن العقاري الصادر عن مؤسسة النقد، والذي يغطي «مشروع اللائحة التنفيذية لنظام مراقبة شركات التمويل»، وبهذا الجزء ننتهي من شرح هذه مشاريع اللوائح الثلاثة الصادرة حديثاً من مؤسسة النقد والمنشورة للعامة قبل اعتمادهم لأخذ آراء المختصين والمهتمين بهذا الشأن قبل اعتماد النسخة الأخيرة المعتمدة.. والجزء الخامس غداً والأخير سيتناول بعض المفاهيم العامة في هندسة التمويل وأمثلة عليها.
مشروع اللائحة التنفيذية لنظام مراقبة شركات التمويل
هذه اللائحة هي الأطول بين اللوائح الثلاث.. فهي تشمل على مواد تختص بتأسيس شركة التمويل قانونياً ومحاسبياً وتنظيمياً.. وأكثر المواد التي تتعلق بمثل هذه الأمور هي أمور واضحة لكل أصحاب الشركات، لذا فلن أتعرض لها إلا ما كان لها جانب تمويلي يتعلق بالنظام الجديد أو يتعلق بإصلاح أو تحسين تطبيقات مطبقة حالياً.. لذا سيكون هناك عدم تواصل في أرقام المواد، فلا يشار إلا للمواد المراد شرحها ونبدأ بالمادة 50.
الباب الحادي عشر: سياسات التمويل وإجراءاته
الفصل الأول: سياسات التمويل
المادة 50: سياسات التمويل
1- تضع شركة التمويل سياسات تمويل مكتوبة تتضمن قواعد منح التمويل وإجراءاته مثل استخدام نظام تصنيف الجدارة الائتمانية والتعامل مع انخفاض التصنيف الائتماني والتمويلات المتعثرة وأنواع الضمانات المقبولة وأسس احتساب قيمتها ومراقبة الضمانات وإدارتها والتنفيذ عليها ومخصصات المخاطر.
2- يقر مجلس الإدارة سياسات التمويل وأي تعديلات تطرأ عليها ويجب تزويد المؤسسة بنسخة منها.
شرح المادة 50: يجب أن تكون لشركات التمويل سياسة تمويل تحتوي على قواعد واضحة تلتزم بها في تمويل العملاء. وهذا من أجل الرقابة ومن أجل تنظيم وتسهيل العمل على موظفيها الذين يكتبون العقود ومن يراجعها داخلياً وخارجياً كما تبين صلاحيات كل مستوى وظيفي. وفي هذا أيضاً حماية العميل من أن يغبن في كلفة تمويل هي أغلى من تقيميه الائتماني أو تقييم مخاطر الأصل والمخاطر الأخرى المتعلقة بالفوائد والسيولة. ولذا نصت المادة على أمثلة رئيسية مثل نظام تصنيف الجدارة الائتمانية. وهذا يعني أن هناك سيكون فرقاً في أسعار الفوائد بين المتمولين اعتماداً على سجلهم الائتماني من حيث زمنه وانضباطيته كما سيحتوى على مستوى مخاطر الشرائح التمويلية للأشياء الممولة. فمنزل الصيف أعلى مخاطرة من منزل السكن. والمنزل الغالي مخاطرته أعلى من المتوسط القيمة. وكذلك مستوى مديونة المتمول نسبة إلى دخله وهكذا.. كما يجب أن توضح السياسات ما هي الضمانات المقبولة في كل نوع تمويل. فضمان تمويل المنزل السكني المتوسط القيمة يكفي فيه مع رهنه وضع مقدمة 20% من قيمته مقدماً في حالة استقرار السوق العقاري، بينما لا تكفي هذه النسبة في حالة اضطراب السوق. والمادة تنص على أن يُترجم كل ذلك إلى سياسات مكتوبة قابلة للقياس والاختبار وفي عالم التمويل، فكثير من هذه السياسات يجب ان تكون بالأرقام ليمكن قياسها. والمقصود بالتعامل مع الانخفاض الائتماني: أي في حال حدوث إفلاس أو احتمالية إفلاس للمتمول فإن هذا سيخفض تصنيف دينه الائتماني وهذا يؤثر على قيمة الموجودات لدى الشركة وإن لم يتعثر العميل. وأنواع الضمانات كثيرة، ومنها التأمين على الدفعة المقدمة وعلى القروض وهو كذلك درجات وهكذا. فالمقصود أن تكون السياسة واضحة قابلة للاختبار والقياس سواء للشركة أو الجهة الرقابية لحماية الممول والمتمول والسوق التمويلية.
الفصل الثاني: حدود التعرض
المادة 51: التعرض
يشمل التعرض قيمة جميع الأصول المعرضة لأي مخاطر ائتمانية ومن ذلك على سبيل المثال لا الحصر أرصدة الحسابات وأدوات الدين وعقود التمويل والدفعات المقدمة للمؤسسات الائتمانية والعملات وجميع التعهدات والالتزامات بالتمويل أو السداد أو تسليم الأصول للغير مع حق الرجوع على العميل أو على الغير وجميع حقوق الرجوع الأخرى على العميل أو الغير المترتبة على بنود الضمان أو أي ضمان آخر والأسهم وحصص المشاركة والأصول التي تكون فيها شركة التمويل مؤجرة وجميع الدفعات الفعلية أو الدفعات الطارئة أو مطالبات التعويض ضد العميل أو ضد الغير التي قد تعرض شركة التمويل إلى مخاطر الطرف المقابل.
شرح51: المقصود في هذه المادة -بحسب نصوص المواد- أي التعرض للمخاطرة الائتمانية خاصة (وهي احتمالية التعثر في السداد). وهناك مخاطر ائتمانية غير مباشرة كاختلاف سعر الفائدة مما ينقص من قيمة الأصول المرهونة، أو ارتفاع كلفة التسييل في حالات شح السيولة أو الأزمات الاقتصادية أو لقدم الأصول أو طول مددها السدادية أو غيرها كثير. لذا فجاءت اللائحة لتنظم مستوى التعرض المقبول للمخاطرة من قبل شركات التمويل. وجميع المبلغ الممول هو متعرض للمخاطر الائتمانية، فلا يوجد تمويل بلا مخاطر مطلقاً ولكن اللائحة تنظم الحدود المعقولة للتعرض للمخاطر الائتمانية وما يتعلق بها.
المادة 53: حدود التعرض الكبيرة (مادة شارحة لنفسها والمقصود منها تفريق المخاطر على أكبر مجموعة متمولين يختلفون في الصناعة والمكان والمستوى لكي تتجنب حالات حدوث أزمة جزئية في أحد الصناعات مثلاً والتي تكون شركة التمويل قد ركزت على تمويلها فيكون تعرضها للمخاطرة عالي.
الفصل الثالث: إجراءات التمويل
المادة 55: المعلومات الائتمانية
1- يتعين على شركة التمويل فحص السجل الائتماني للمستهلك للتحقق من ملاءته المالية وقدرته على الوفاء وسلوكه الائتماني، وتوثيق ذلك في ملف التمويل.
2- تتولي شركة التمويل بعد موافقة المستفيد تسجيل معلوماته ومقدار دينة لدي شركة أو أكثر من الشركات المرخص لها بجميع المعلومات الائتمانية.
شرح مادة 55: ينص على أن تحصل شركات التمويل على معلومات المتمول الائتمانية من السجلات المحاسبية للمتول إذا كان ذا كيان تجاري ومن الشركات العاملة في جمع المعلومات الائتمانية، مثل الشركة السعودية للمعلومات الائتمانية (سمة). كما أنها ستقدم كل معلومات المستفيد الائتمانية لهذه الشركات. ونص الفقرة 2 «بعد موافقة العميل» يوحي بأن المستفيد من التمويل مخير لا مجبر ولا أعتقد هذا مطلقاً.. فأخذ الموافقة سيكون روتينيا وشرطاً لازماً للحصول على التمويل -على ما أعتقد- فكل من يرفض سيحرم من التمويل، ولذا لو تصاغ العبارة بطريقة الإلزام لكان أفضل وأبعد عن اتخاذها حجة من البعض لإخفاء مستوى مديونتهم، فيستطيعون الحصول على تمويلات أخرى من شركات أخرى دون أن تُدرك مستوى مديونيته. كما أنه يجب أن يكون للمواطن حق الاعتراض والشكوى إذا حُرم التمويل لغير سبب قانوني أو نظامي أو ائتماني.
المادة 58: الضمانات
1- يجب أن تغطي القيمة الإجمالية للضمان قيمة التعرض المتوقع وذلك بألا تقل هذه القيمة عن إجمالي مبلغ التمويل.
2- تقبل الضمانات بشرط أن تكون قابلة للتقييم والتنفيذ ويجب أن يكون الضمان رهناً أو تنازلاً عن أصول أو ضماناً شخصياً من الغير وأن تقيم الضمانات الشخصية بحسب صافي موجودات الضامن.
3- يجب تقييم الضمانات والتحقق من سلامتها النظامية قبل منح التمويل.
4- إذا كانت قيمة الضمانات تتأثر جوهرياً بالوضع المالي للغير أو بتقلبات وظروف السوق فيجب تقييم تلك الضمانات بصفة دورية واتخاذ الإجراءات المناسبة لتعزيز تلك الضمانات في حال انخفاضها ويجب مراجعة هذه المخاطر بالشكل المناسب.
5- يجب صدور القرارات المتعلقة بمخاطر الضمانات والاحتياطيات من مسؤول الوظيفة الرقابية.
شرح المادة 58: الفقرة 1 تعني أن رهن الأصل الممول عليه بقيمته هو شرط لازم وكافٍ للضمان الدين. فإن لم يكن هناك أصل ممول بذاته فيجب أن تقدم ضمانات بقيمة التمويل من أصول أخرى أو بضمان أطراف أخرى لقيمة التمويل ومن ذلك شركات التأمين على القروض. ثم جاءت الفقرات التي بعدها بالحرص على الالتزام طول مدة السداد بشرط وجود ضمان يغطي كامل قيمة الدين المتبقي في ذمة المدين، لذا يجب أن يتأكد من غطائه لما تبقى في الذمة من الدين مع مرور الزمن فقد تحدث أحوال تخفض قيمته. فمثلاً رهن منزل وقد دفع من أصله 20% دفعة مقدمة، تكون هذه النسبة كافية عادة لتغطية التقلبات ومصاريف البيع والتسييل في الأحوال العادية.. أو مثلاً إن كان القرض قد منح مقابل ضمان أوراق مالية كسندات أو صكوك فزيادة 5% من قيمة السندات الاسمية عن قيمة التمويل تكون كافية في تغطية انخفاض قيمة السندات في حال احتمالية ارتفاع مستوى الفائدة العام (وخاصة في هذه السنوات في ديون طويلة الأجل).. وهكذا في أنواع الضمانات المختلفة. ولكن لا يُفهم من هذه المادة أن شركة التأمين ستأخذ ضمانات أكثر من قيمة الدين وأكثر من المخاطر المحتملة انخفاض قيمة الضمان. وهذا التحديد اقترح أن يضاف إلى هذه المادة. فكما اقترحت المادة حداً أدنى من الضمانات فيجب أن تضع حداً أعلى لها. فزيادة الضمانات هو محفز لشركات التمويل والبنوك بمنح تمويلات مرتفعة المخاطرة، فلا تبالي بتعثر المدين ونوعية استخدامه للتمويل طالما أنها ضامنة أنها بعيد تماماً عن المخاطرة، وهذا يفسد الاقتصاد جميعه. وشاهد ذلك تمويل المواطنين قروض استهلاكية بضمان الرواتب دفع البنوك إلى دفع المواطنين إلى المتاجرة بالأسهم وتعطل السوق الاقتصادي الاستثماري الحقيقي وحدثت الفقاعة التي ما كان لها أن تكون بذلك الحجم لولا دخول الأفراد في السوق والذين ما كانت البنوك لتقرضهم لولا ارتهان رواتبهم. كما اقترح أن يوضع حد زمني للضمانات. فمثلاً لا يُرهن المنزل المدفوع فيه دفعة مقدمة 25% مع راتب للمواطن في تمويل منزل. إلا إن لم تكن هناك دفعة مقدمة فيمكن لشركة التمويل أن ترهن الراتب حتى يتم سداد 25% من أصل التمويل ثم تفك رهن الراتب وتكتفي برهن المنزل. أو أن تفرض عليه شراء تأمين على 25% ولكن لا تطلق الحدود العليا للضمانات بلا تحديد.
المادة 59: التمويل دون ضمان
يجب أن يكون منح التمويل مقابل ضمان إلا عند استيفاء الآتي:
1- أن يكون المستفيد شخصاً طبيعياً.
2- ألا يزيد مبلغ التمويل عن (100.000) مئة ألف ريال.
3- ألا يكون المستفيد قد تعثر في التزامه في تمويل سابق خلال الخمس سنوات السابقة.
4- ألا يكون المستفيد طرفاً ذا علاقة.
وفي جميع الأحوال لا يجوز أن يزيد إجمالي التمويل دون ضمان عن 10 % من رأس مال شركة التمويل واحتياطياتها.
الباب الثاني عشر: الحسابات وقبول الودائع
المادة 62: حظر فتح الحسابات وقبول الودائع
لا يجوز لشركة التمويل قبول ودائع آجلة أو تسهيلات غير مصرفية أو ما شابهها أو فتح حسابات من أي نوع لعملائها ما لم تحصل على موافقة كتابية مسبقة من المؤسسة.
شرح مادة 62 قبول الودائع يجعل من شركة التمويل بنكاً ولهذا تمنع. فالبنك أخص الخصوص في المنظمات المالية، وشركة التمويل لا تعد تقنياً ولا حتى منظمة مالية. فالمنظمة المالية هي التي تجمع الأموال من الناس ثم تعيد توزيعها في المجتمع كالبنوك وشركات التأمين وشركات الوساطة.. ودخول شركة التمويل في جمع الأموال من الناس -بغير الاقتراض المحض- عن طريق ودائع أو تسهيلات غير مصرفية أو غيره يجعل منها شركة مالية فيصبح عليها حقوق للعامة تخضعها لقوانين أخرى تتعلق بذلك.. (ولذا فالبنك المركزي عادة لا يتولى إلا الإشراف على البنوك فقط لأنها هي التي تقبل الودائع من الناس ويتم خلق المال عن طريقها، فيجب التحكم بها من البنك المركزي للتحكم بالسياسة النقدية).
الباب الثالث عشر: تداول الأوراق المالية
المادة 63: القيود على تداول الأوراق المالية
دون إخلال بحكم الفقرة (3) من المادة (الحادية عشرة) من النظام لا يجوز لشركة التمويل تملك الأوراق المالية إلا في الحالات الآتية:
1- إذا كانت جزءاً من عملية تمويل يكون الغرض منها منح تمويل للمستفيد.
2- استثمار النقد المتاح في خزينتها على ألا تتحمل تعرضاً لغير البنوك التجارية المحلية أو أدوات الدخل الثابت التي توافق عليها المؤسسة.
3- التحوط من التعرض لمخاطر قائمة لكلفة الأجل.
4- التحوط من التعرض لمخاطر قائمة للعملة.
شرح المادة 63: هذه المادة تضع قيوداً على شركات التمويل تشبه من القيود التي على البنوك في أصول موجوداتها ومطلوباتها.. فلا يسمح لها بتداول الأوراق المالية ذات صفة التذبذب العالي في قيمها الاسمية كالأسهم والمشتقات.. وذلك لأن عمل شركات التمويل كعمل البنوك وهو بيع النقود بالآجل، -بغض النظر عن ما قد يتخذ وسيلة لذلك- اللهم أن قبول البنوك للودائع يجعل منها المولد للنقود وبالتالي المعروض النقدي.. ووجود أوراق مالية ذات تذبذب عالٍ يحدث خلالاً في التوازن بين مطلوباتها وموجوداتها مما يعرضها للخطر.. وتقيدي للأوراق المالية التي جاءت مطلقة في المادة بأنها تعني الأوراق ذات الصفة التذبذب العالي في قيمها هو بسبب ما استثنته فقرات المادة. فمادة 1 استثنت هذا القيد إذا كان المراد تداول الأسهم مثلاً إذا كان فقط بغرض شرائها ثم بيعها في حالة تمويل بالأسهم وهكذا. وفقرة 2 استثنت إذا كان الغرض استثمار السيولة لديها، على أن يكون في سندات أو صكوك مأمونة أو شهادات استثمار مع البنوك خاصة. وفقرة 3 و4 تمنح الاستثناء لشراء بعض المشتقات إن كان من أجل التحوط من تغير سعر الفائدة أو سعر اختلاف العملة إذا كان في موجودات شركة التمويل أو مطلوباتها ما يقيم بعملة أجنبية أو متعلق بفائدة غير الفائدة على الدولار.
الباب الثامن عشر: حماية حقوق المستهلك في خدمات التمويل
شرح: في هذا الباب جاءت المواد مؤكدة لما في اللوائح الأخرى والتي تم شرحها في الأجزاء الثلاثة الأولى فلن نقف على مادة منها إلا إن كان هناك إضافة جديدة.
المادة 78: حساب كلفة الأجل السنوية الفعلية
1- كلفة الأجل السنوية الفعلية هي معدل الخصم الذي يكون فيه إجمالي القيمة الحالية لجميع الدفعات المستحقة على المستفيد التى تمثل إجمالي المبلغ المستحق السداد من المستفيد مساوياً لإجمالي القيمة الحالية لجميع الدفعات التى يتسلمها المستفيد وذلك في تاريخ أول دفعى يتسلمها المستفيد.
2- لحساب كلفة الأجل السنوية الفعلية يجب تحديد الكلفة الإجمالية للتمويل التى سيتحملها المستفيد مع استبعاد أي غرامات مستحقة الأداء بسبب إخلاله بأي من التزاماته المبينة في عقد التمويل والرسوم التي يجب عليه أداؤها عند شراء بضائع أو خدمات.
3- يجب حساب كلفة الأجل السنوية الفعلية على أساس أن عقد التمويل سيظل سارياً خلال المدة المتفق عليها والتزام الطرفين بالتزاماتهما وفق الشروط وحسب التواريخ المحددة في هذا العقد.
4- مع مراعاة ما ورد في المادة (76-2-و) من هذه اللائحة إذا تضمن عقد التمويل ما يجيز إجراء تغيير في كلفة الأجل والرسوم المضمنة في كلفة الأجل السنوية الفعلية التي لا يمكن حسابها وجب أن تحسب كلفة الأجل السنوية الفعلية على أساس أن كلفة الأجل والرسوم المقررة الأخرى ستظل ثابتة للمستوى الأولي وسارية إلى نهاية عقد التمويل.
5- يجب بيان كلفة الأجل السنوية الفعلية كنسبة مئوية في شكل كسر عشري مع التقريب إلى أقرب جزء من المائة.
شرح مادة 78: هذه المادة تؤكد على حساب الفائدة الفعلية على القرض والتي تحدثنا عنها في الأجزاء الماضية وقلنا أنها تحسب كل حيلة تمويلية ظاهرة أو خفية. وقد أضيف هنا أنه في حالة الفائدة المتغيرة التي تتغير بمتعلق مستقبلي لا يمكن حسابه حين بداية العقد - كالسايبر أو متعلق بقيم سلع دولية أو عملات أو غيره، فإنه لابد أن يحسب كذلك سعر الفائدة الفعلية «effective interest rate» على افتراض أنه لن يكون هناك تغيير، وهذا جميل. لآنه غالباً يسهل إعادة حساب الكلفة الفعلية عند تغير المؤشر أو المرجع الذي به ستتغير سعر الفائدة السنوي «APR» بإضافة فرق التغير في المرجع أو المؤشر الذي تغيرت به «APR».
المادة 79: تكاليف الخدمات الإدارية
لا تتجاوز الرسوم والعمولات الإدارية التى تحصل عليها شركة التمويل من المستفيد مبلغ (500) خمس مئة ريال حداً أقصى عن كل عملية تمويل لا يتجاوز إجمالي مبلغ التمويل فيها (50.000) خمسين ألف ريال ومبلغ (1.000) ألف ريال حداً أقصي عن كل عملية تمويل يتجاوز إجمالي مبلغ التمويل فيها (50.000) خمسين ألف ريال.
شرح المادة 79: وهذه إضافة أخرى عن ما ورد في اللوائح الأخرى من ضبط لكلفة التمويل الحقيقية وذلك بأنها حددت رسوم التمويل لتسد باب الالتفاف في التسويق للمنتجات بصورة تجذب العميل. وهذا التحديد احتياط أخر وضعته مؤسسة النقد لمنع التحايل بشتى صوره حتى التسويقي منه، وإلا فحساب الفائدة الفعلية يبين كلفة التمويلات برسومها.
المادة 80: الإنهاء
1- للمستفيد -في أي وقت- إنهاء عقد التمويل غير محدد المدة دون تحميلة أي رسوم إلا إذا اتفق الطرفان على مدة إخطار معينة ويجب ألا تتعدى هذه المدة شهراً واحداً.
2- على شركة التمويل قبل ممارسة حقها في إنهاء حق المستفيد في السحب من عقد التمويل المفتوح في حال الاتفاق على ذلك في العقد إبلاغ المستفيد بهذا الإنهاء وأسبابه كتابياً قبل ممارسة هذا الحق بمدة شهر واحد على الأقل.
شرح مادة 80: هذه المادة إضافة أخرى عن اللوائح السابقة. وهي تعني أنه في حالة عقد تمويل مفتوح المدة، مثل أن يأخذ زيد مليون ريال ولا يسدد إلا الفائدة فقط بمدة تمويل مفتوحة فإن له الحق في إنهاء المدة دون تحميله أي رسوم (لأنه في هذه الحالة لا يمكن حساب الفائدة الفعلية حين إنشاء العقد) ويكون الإنهاء بالشروط المذكورة في المواد.
المادة 81: حق الانسحاب
1- يحق للمستفيد خلال (10) عشرة أيام عمل الانسحاب من عقد التمويل دون إبداء أي أسباب. وتبدأ هذه المدة من تاريخ إبرام العقد وتسلم المستفيد نسخة من عقد التمويل متضمناً البنود والشروط والمعلومات المنصوص عليها في المادة (76) من هذه اللائحة.
2- يجب على المستفيد عند ممارسة في الانسحاب الآتي:
(أ) أن يقوم - لغرض بدء سريان الانسحاب قبل انقضاء الموعد النهائي المشار إليه في الفقرة (1) من هذه المادة بإخطار شركة التمويل كتابياً بذلك وفقاً لقواعد الإخطار المعمول بها نظاماً.
(ب) أن يدفع لشركة التمويل مبلغ التمويل المستلم وكلفة الأجل المستحقة علية من تاريخ السحب من التمويل إلى تاريخ رد المبلغ في موعد لا يتجاوز (20) عشرين يوم عمل تبدأ من تاريخ إخطار شركة التمويل بالانسحاب وتحسب كلفة الأجل وفق ما تم الاتفاق عليه.. ولا تستحق شركة التمويل أي تعويض آخر من المستفيد عند الانسحاب عدا تكاليف الخدمات الإدارية.
شرح مادة 81: هذه المادة تنص على أن المتمول إذا أخذ التمويل وأنهى جميع الإجراءات فإن له الحق في الانسحاب « التهوين» خلال شهر على أن يعيد المبلغ وفوائده التي استحقت حال كون المبلغ في ذمته. ولا تُلزم شركة التمويل المتمول بأي رسوم ما عدا الألف ريال المذكورة كحد أقص للتكاليف الخدمات الإدارية. وهذه المادة كافية للقضاء على نموذج الإيجار التمويلي.. لإن شركة التمويل ستتورط بالمنزل أو بالشيء التي أعطت التمويل من أجله. وهذا في رأيي جميل جداً، لكشف دعاوى الصورية في العقود.
المادة 82: السداد المبكر
1- للمستفيد -في أي وقت- تعجيل سداد كامل مبلغ التمويل المتبقى دون تحمل كلفة الأجل عن المدة المتبقية من عقد التمويل.
2- لشركة التمويل في حال السداد المبكر استرداد التكاليف أو المصاريف أو النفقات التي دفعتها.
3- تستحق شركة التمويل في حال السداد المبكر تعويضاً عن الكلفة المرتبطة بهذا السداد بشرط النص على ذلك في عقد التمويل ولا يتجاوز هذا التعويض كلفة الأجل للشهرين التاليين للسداد المبكر شرح المادة 82: هذه المادة فقرة 1 و3 هو نفس ما جاء في اللوائح الأخرى والتي تم شرحها هناك. لكن الفقرة 2 فيها غموض فإطلاق لفظ التكاليف والمصاريف لا يقيدها بالتكاليف الإدارية. لذا فتحتاج إلى مزيد ضبط وإن كانت مواد أخرى تقيدها في التمويل العقاري المنزلي إلا أنه حتى هنا تحتاج إلى ضبط من أجل التمويلات الأخرى.
المادة 83: التنازل عن الحقوق
1- للمستفيد في حال تنازل شركة التمويل عن حقوقها لطرف آخر أو تنازلها عن عقد التمويل نفسه أو إصدارها لأوراق مالية مقابل الحقوق الناشئة عن عقد التمويل أن يستعمل في مواجة المتنازل إليه الدفوع المقررة له في مواجهة شركة التمويل.
2- تلتزم شركة التمويل بإبلاغ المستفيد عن التنازل المشار إليه في الفقرة (1) من هذه المادة بالطريقة التى يتفق عليها في عقد التمويل إلا إذا اتفقت شركة التمويل مع الطرف المتنازل إليه على استمرارها في تقديم الخدمات المتعلقة بالتويل للمستفيد.
شرح المادة 84: هو مثل ما شرحناه في اللوائح السابقة من معنى تنازل الحقوق أي من أجل بيع الديون في سوق الديون. إلا أن فقرة 1 غامضة عليّ إما لأنها قانونية محضة أو أن فيها تقديماً وتأخيراً لم استوعبه. وعموماً فإنني أعتقد أن لها علاقة بالتمويلات المتعلقة بتمويل مشتقات أو تسهيلات أو أي سلع تستهلك أو خدمات، لان التمويلات على مثل هذه الأشياء تكون مرهونة بأصول غير الأصول التي سيستخدم فيها التمويل.
المادة 84: الإعلان عن المنتجات
1- على شركة التمويل في حال إعلانها عن منتج أن تضمن هذا الإعلان اسمها وشعارها وأي بيان مميز لها وبيانات الاتصال بها.
2- يجب أن يتضمن الإعلان تصريحاً باسم المنتج المعلن عنه وبيان كلفة الأجل السنوية الفعلية للمنتج بشكل واضح للمستهلك.
3- يحظر على شركة التمويل الآتي:
(أ) تقديم إعلان يتضمن عرضاً أو بياناً أو إدعاءً كاذباً أو أن يكون مصاغاً بعبارات من شأنها أن تؤدي بطريقة مباشرة أو غير مباشرة إلى خداع أو تضليل المستهلك.
(ب) تقديم إعلان تنسب فيه شركة التمويل لنفسها حمل جوائز أو شهادات أو مصادقات أو ميداليات رسمية أو خاصة وكذلك الزعم بوجود أسس عملية في حين أنها في الواقع غير متوافرة أو غير جدية.
(ج) تقديم إعلان يتضمن استعمال شعار أو علامة فارقة دون وجه حق أو استعمال علامة مقلدة.
4- للمؤسسة إلزام شركة التمويل التى لا تتقيد بالشروط الواردة في هذه المادة بسحب الإعلان خلال يوم عمل واحد من إخطار المؤسسة لها بذلك.
5- للمؤسسة إيقاع الجزاء المقرر في النظام عند مخالفة شركة التمويل لأحكام هذه المادة.
شرح المادة 84: المشرع لهذه القوانين اجتهد في حماية المستهلك غايته.. فأوجب وضع سعر الفائدة الفعلية على كل إعلان وهذا كافياً لوحده لجعل المستهلك يميز بين أرخص التمويلات. ولم تكتف مؤسسة النقد بذلك بل حتى الدعايات الصحيحة التي فيها جذب قوي للمستهلك يظهر أنها مُنعت بهذه المادة، فمثلاً شعار عليك دفع الأجرة وعلينا دفع قيمة المنزل، أو عليك الثلثين وعلينا الثلث فهي ممكنة بالهندسة التمويلية في حالات خاصة وصحيحة في عرضها وتكشف قيمتها وضع الفائدة الفعلية أي (EAR (وليس) (APR إلا أن واضع هذه القوانين لا يريد أن يقع على المستهلك إي إغواء دعائي قد يوقعه ولو في استحسان الاقتراض من غير حاجة، كالدعايات والمسميات التي تقوم بدغدغة عاطفة المستهلك يظهر أنها منعت أيضاً بهذه المادة، كقرض الخير وصندوق الأمانة وتمويل الإحسان ونحو ذلك.
المادة 86: الشكاوي
على شركة التمويل إنشاء وظيفة لمعالجة الشكاوى وتحديد المسؤولين عنها ووضع إجراءات واضحة لتلقي وتوثيق شكاوى المستفيدين ودراستها والرد عليها خلال مدة لا تتجاوز عشرة أيام عمل من تاريخ استلام الشكوى وتقيد الشكاوى في سجلات خاصة بذلك على أن تشمل تلك السجلات كامل المعلومات الضرورية التى تتعلق بموضوع الشكوى وما يتخذ بشأنها من إجراءات.
الباب التاسع عشر: تمويل الوحدات العقارية المباعة على الخارطة
المادة: 87: شروط الحصول على الدفعات المقدمة
لا يجوز لشركة التمويل قبض أي دفعات مقدمة من المستفيد إلا بعد استيفاء الشروط الآتية:
1- أن يكون التعامل بشأن منتج تمويل صدرت موافقة المؤسسة المكتوبة على طرحه.
2- أن يكون المنتج خاصاً بتمويل وحدات عقارية مطورة حسب الأنظمة واللوائح والقواعد النظامية السارية المنظمة للبيع على الخارطة.
المادة 88: ضوابط التصرف بالدفعات
1- تودع شركة التمويل ما تقبضة من دفعات في حساب خاص يصرح به في مستندات المنتج المطروح.
2- لا يجوز لشركة التمويل التصرف في الأموال المودعة في الحساب المشار إلية في الفقرة (1) من هذه المادة إلا بعد تسليم الوحدات للمستفيد.
المادة 89: استثمار أموال الحساب
1- لا يجوز لشركة التمويل استثمار أموال الحساب المغلق ما لم تتضمن مستندات المنتج موافقة صريحة من المؤسسة وفي هذه الحالة يحظر استثمار أموال الحساب في غير أدوات الدخل الثابت التي لا يقل تصنيفها عن التصنيف المحدد من المؤسسة.
2- يجوز لشركة التمويل إذا أسندت استثمار أموال الحساب المغلق أو ادخاره إلى شخص مرخص له تقديم منتجات تمويل عقاري تعتمد على حصيلة هذا الاستثمار أو الادخار. وفي جميع الأحوال لا يجوز أن تزيد قيمة الاستثمار أو الادخار على (20%) من قيمة التمويل العقاري.
شرح مواد الباب التاسع عشر 87 - 89: هذا الباب يتناول البيع على الخارطة. فقد إجازته المادة 87 بالشروط الموضحة للتسهيل على المقاولين في السيولة لبناء المشاريع السكنية. ثم جعلت شركة التمويل مشاركة في المسؤولية عن هذه المخاطرة بأن منعتها من استخدام أموال الناس قبل استلام وحداتهم السكنية. وسمحت لها باستثماره في حدود أمنه كما هي القيود على استثمار أموال شركة التمويل التي تطرقنا لها سابقاً. أو تعيد ضخه في تمويل عقاري آخر بهامش أمان كبير وهو 20% من قيمة التمويل العقاري فقط.
الباب العشرون: الشركات المساندة لنشاط للتمويل مواده رقم 90 و91 تنظيمية واضحة لضمان التخصص وعدم تداخل المصالح.
الباب الواحد والعشرون: إجراءات الضبط والتحقيق والادعاء العام
وهو تنظيمي قانوني محض، مواده تشمل من 92-101.
المادة 102: النفاذ.
يعمل بهذه اللائحة من تاريخ سريان النظام.
hamzaalsalem@gmail.com
تويتر@hamzaalsalem