في ندوة أقامها مكتب جدة الإقليمي حول هموم وقضايا الإسكان في السعودية

الإسراع في خروج إستراتيجية الإسكان الوطنية وتطبيقها

جدة - أدار الندوة - عبدالله الدماس - أعدها للنشر - عبدالله الزهراني:
أكد المشاركون في ندوة الجزيرة التي عقدها مكتب الجزيرة الإقليمي بجدة تحت عنوان (قضية الإسكان.. هموم وآمال) بحضور عدد من المسئولين والمتخصصين في مجال التنمية العقارية، على أن توفير المسكن المناسب للمواطن يمثل عنصراً أساسياً من عناصر التنمية البشرية في أي مجتمع وأساساً قوياً لاستقراره ورفاهية مواطنيه، مثمنين عالياً جهود وتوجيهات خادم الحرمين الشريفين الملك عبدالله بن عبدالعزيز حفظه الله، والذي أولى قضية الإسكان أهمية خاصة، ويتابعها متابعة شخصية وأعطى لها الأولوية ضمن أجندة التنمية الشاملة في وطننا الحبيب، وهذا ما يفسر الإنجازات والمشروعات الإسكانية المتنوعة التي تم إقرارها ورصدت لها الميزانيات الضخمة في مختلف مناطق ومحافظات وطننا الحبيب دون استثناء.
كما طرح الحضور عدداً من التوصيات والحلول من أبرزها الإسراع في خروج إستراتيجية الإسكان الوطنية وتطبيقها وتفعيل دور القطاع الخاص في تطوير القطاع العقاري مع وجود تحفيز حكومي، التصريح لدخول الشركات العالمية التي تقدم مباني جاهزة ذات جودة عالية بأسعار مناسبة وبناء ضواحي خارج المدينة والتي ستخفف الضغط على داخل المدن وتخفض الأسعار، بالإضافة إلى مطالبات بدعم حكومي لمواد البناء الأساسية.
وتركزت محاور الندوة على مناقشة عدد من النقاط الرئيسية منها أهمية الإسكان، الصندوق العقاري ودوره، المأمول من وزارة الإسكان، ارتفاع أسعار العقارات،الرهن العقاري، وتطوير العشوائيات، طرح عدد من الحلول مثل شقق التمليك وبرامج التمويل البنكية وتطوير العشوائيات.. وغيرها، كما تم استعرض بعض التجارب في عدد من الدول المتقدمة في حل قضية الإسكان والحد من مشاكلها.
قضية مجتمع
بدايةً رحب الزميل عبدالله الدماس بجميع الحضور المشاركين في الندوة وقال إن المشروعات الإسكانية الضخمة التي تم ويتم وسيتم تنفيذها في ربوع الوطن كافة لا يمكن فصلها عن السياسات والتوجهات الأخرى لقيادتنا الرشيدة في المجالات المختلفة سواء تعلق الأمر بقرارات رفع الرواتب أو الارتقاء بالتعليم والصحة والتوظيف وغيرها حيث توليها حكومتنا الرشيدة عناية خاصة، لأنها كلها تنتظم ضمن منظومة واحدة متسقة ومتجانسة عنوانها الأساسي هو «المواطن» في حياته وحاضره ومستقبله من منطلق الإيمان المطلق بأنه أغلى موارد الوطن التي يجب الحفاظ عليها، وتنميتها، والاستثمار فيها، والثقة بقدرته على قيادة مسيرة التنمية وتحقيق طموحاتها وأهدافها.
وأضاف الزميل الدماس، ترجع أهمية الإسكان كحاجة أساسية لحياة الإنسان ويأتي المسكن في المرتبة الثانية بعد الغذاء من حيث الأهمية، فلا بد لكل إنسان من مسكن يأويه من حر الشمس وبرد الشتاء، ويخلد فيه للراحة ويشبع حاجاته الأساسية المادية والمعنوية، مؤكداً أن الدراسات الاقتصادية والاجتماعية أثبتت أهمية المسكن ودوره في رفع إنتاجية العامل وتحريك الاقتصاد، كما أنه يعزز انتماء المواطن لوطنه بتوفير المساكن ووضع البرامج السنوية التي تعمل على دعم عملية بناء المساكن وخاصة لذوي الدخل المتدني سواء عن طريق إيجاد الأراضي السكنية الرخيصة أو خفض الرسوم وكلفة المواد أو تقديم القروض الإسكانية الميسرة بدون فوائد من خلال صندوق التنمية العقاري.
من هذا المنطلق جاء محورنا الأول وهو أهمية الإسكان في حياة الفرد، حيث هناك حاجة متزايدة لمزيد من المساكن والوحدات السكنية، فالدراسات والإحصاءات المتداولة تشير إلى عجز في المعروض وتنامٍ متزايد في الطلب، مما نتج عنه مشاكل كثيرة متعلقة بالسكن والإسكان وتفاقمت هذه المشاكل حتى تحولت إلى قضية وهم من هموم المجتمع.
الإسكان.. أولاً
بداية تحدث المهندس حسين بن راجح الزهراني، مدير عام القروض بصندوق التنمية العقارية وقال: «الإسكان من المواضيع الهامة جداً، وعندما توضع الأولويات يأتي الإسكان في مقدمة تلك الأولويات بالنسبة للمواطن، ويأتي باعتقادي قبل خدمات الصحة والتعليم لأنه لا صحة ولا تعليم بشكل مثالي بدون وجود الإسكان أولاً». وتابع: «لا شك أن الإسكان مهم جداً والدولة حفظها الله استشعرت ذلك منذ أكثر من ثلاثة عقود مضت، عندما ظهرت مشكلة السكن والحاجة إلى زيادة الوحدات السكنية وأنشأت صندوقا للتنمية العقارية ووزارة للإسكان، كما أن عدداً من الأجهزة الحكومية قامت بتنفيذ مشاريع إسكان لمنسوبيها، واستطاعت الدولة خلال الفترة الماضية بذل جهود كبيرة لسد الفجوة وإحداث توازن بين العرض والطلب إلى حد ما».
خطط وإستراتيجيات
وأوضح الزهراني أن سكان المملكة وصل إلى 27 مليون نسمة منهم حوالي 18 مواطن سعودي، وخطط التنمية تشير إلى حاجة المملكة ل 200 ألف وحدة سكنية سنوياً، بمعنى أنه خلال 10 سنوات نحتاج إلى مليوني وحدة سكنية، وعليه تم إنشاء وزارة للإسكان وذلك لوضع الخطط والإستراتيجيات والتشريعات وكل ما يخص الإسكان والتنمية العقارية في مختلف مناطق المملكة.
وبين الزهراني أن عدد المساكن لا يتفق مع نسبة النمو الموجودة في الوطن، وصندوق التنمية العقارية أحد الأذرع المالية للدولة التي تسعى لتقديم الدعم لهذا القطاع الحيوي، وإلى الآن ومنذ إنشاء الصندوق عام 1394ه وبدء نشاطه عام 1395ه ساهم الصندوق في توفير حوالي مليون وحدة سكنية فقط ولا تزال الحاجة كبيرة للإسكان اليوم.
ناقوس خطر
الأستاذ عوض الدوسي، رجل الأعمال، نائب رئيس اللجنة العقارية بالغرفة التجارية، عضو لجنة التثمين العقاري بالغرفة التجارية الصناعية بجدة قال إن مشكلة الإسكان ليست وليدة اليوم أو الأمس بل موجودة منذ فترة طويلة، وحقيقة الأسعار العقارية أخذت في الآونة الأخيرة في الارتفاع غير المنطقي والمقبول، معتبراً أن هذه مشكلة تدق ناقوس خطر وخصوصاً إذا تأملنا الإحصائيات الأخيرة لعدد السكان في المملكة والتي تشير إلى أن حوالي 70% من المجتمع السعودي دون عمر الثلاثين عاماً، إضافة إلى أن سوق العقار للأسف كان متداولاً بين فئتين هما المضاربين والمحتكرين وقد برزت قضية الإسكان وأخذت الدولة قراراً لعلاجها والرفع من معاناة المواطنين فدعمت صندوق التنمية العقاري وأنشأت وزارة مستقلة للإسكان وقدمت الكثير في سبيل الحد من هذه الظاهرة، مطالباً بضرورة توضيح الصورة من قبل وزارة الإسكان عن مشاريعها وتحديد بداية تنفيذها ومدة إنجازها وآليات برامجها ومشاريعها.
نمو سكاني
الأستاذ زياد بن بسام البسام، عضو مجلس إدارة الغرفة التجارية الصناعية بجدة قال إن هناك احتياجا كبيرا للمساكن في المملكة نظراً للنمو السكاني المتزايد عاماً بعد عام، الذي يعتبر من أكثر الدول نمواً في عدد السكان بالنسبة للمنطقة، في حين لا توجد نسب حقيقية عن عدد السعوديين الذين يتملكون منازل حيث هناك تضارب في النسب (تشير إحصائيات إلى أنها ما بين 30% و40%) والتي تعد الأقل بالنسبة للدول الأخرى، مضيفاً أن الدولة اهتمت بهذا الجانب في الفترة السابقة من خلال (هيئة الإسكان) والتي حولتها مؤخراً إلى وزارة مستقلة، منوهاً بمبادرة خادم الحرمين الشريفين حفظه الله بإنشاء 500 ألف وحدة سكنية خلال خمس سنوات مؤخراً، حيث تم تخصيص مبلغ 250 ملياراً لهذا المشروع الوطني العملاق، ويرى البسام أن قضية الإسكان لابد أن يشرك فيها القطاع الخاص وأن يتم تحفيزه بالشكل اللازم وذلك لتضافر الجهود بين القطاع العام والخاص لحل مشكلة هامة جداً وهي قضية الإسكان.
الأستاذ عوض، سلط الضوء بدوره على ما يستهلكه المسكن من نسبة كبيرة من دخل الفرد سواء عن طريق الإيجار أو الشراء بالأقساط، مبيناً أن المعدل المتعارف عليه عالميا أن نسبة القسط الشهري إلى الدخل هي 20% كحد أقصى، أما لدينا فيدفع المواطن أكثر بكثير من تلك النسبة للأسف مما يثقل كاهل المواطن مالياً ويؤثر بذلك على إنتاجيته ونشاطه الاجتماعي والأسري.
دور الصندوق
وتناول المهندس حسين هذا المحور، بالإشارة إلى أن صندوق التنمية العقارية أنشئ بموجب المرسوم الملكي الكريم رقم: 23 وتاريخ 11-6-1394ه الموافق 1-7-1974م، ليكون مواكبا للنهضة الشاملة التي عمت أرجاء المملكة وكان يزاول نشاطه بما يتم دعمه من مخصصات مالية وبما يتفق مع الخطط الخمسية التي وفق الصندوق خلالها من تحقيق أهدافه بل إنه تجاوزها في كثير من الخطط ولله الحمد، كما كان لشروطه الميسرة دور كبير في استفادة نسبة كبيرة من المواطنين من القروض التي يقدمها الصندوق، مما ساهم في اتساع رقعة نشاطاته لمعظم المدن والقرى والهجر بالمملكة.
وتابع المهندس حسين، الصندوق يهدف إلى توفير المساكن الصحية الملائمة وحل أزمة الإسكان بمختلف المناطق من خلال منح القروض الميسرة طويلة الأجل للمواطنين للمساهمة في تمويل بناء مساكن خاصة بهم، يتم تسديدها بأقساط سنوية خلال خمسة وعشرين عاما، مع منح بعض الميزات في أثناء التحصيل في الوقت المحدد، كما منح قروضاً متوسطة الأجل للمستثمرين السعوديين لبناء المجمعات السكنية والمكتبية والمعارض، وقام بتوزيع الوحدات السكنية بمشاريع الإسكان في عدد من المناطق بالمملكة على المواطنين الراغبين في الحصول عليها بدلا من القرض النقدي، كما أن هناك برامج وورشا عديدة لطرح العديد من المنتجات والبرامج مع القطاع الخاص والبنوك قريباً إن شاء الله.
فرق كبير
وأيد المهندس حسين، ما طرحه الأستاذ زياد بتفعيل دور القطاع الخاص في قضية الإسكان، بقوله: القطاع الخاص من المفترض أن يكون له الدور الأكبر وقد تضمنت الإستراتيجية الوطنية للإسكان السابقة أن 60% من الإسكان يقوم به القطاع الخاص، والقطاع الخاص حقيقة جاهز إلا أنه بالتأكيد يحتاج إلى ضمانات مالية وإلى معلومات وإحصائيات موثقة وعلى سبيل المثال نسبة تملك السعوديين للمساكن تجد أن جهة تشير إلى أنها 30% وجهة أخرى تفيد أنها 40% في حين أن وزارة التخطيط في آخر إحصائية معلنة تؤكد أنها 60% وهذا فرق شاسع، ولا يستطيع الباحث عن المعلومة أن يعول على إحصائية محددة من الإحصائيات السابقة.
شراكة وتفاهم
وألمح المهندس حسين في معرض حديثه عن الصندوق بأن صندوق التنمية العقاري يدرك ضرورة الانفتاح على المجتمع، وقد بدأ فعلياً في دراسة كيفية التعامل والتعاون مع المهتمين العاملين في مجال الإسكان والتنمية العقارية وذلك لإيجاد نوع من التفاهم والشراكة الإستراتيجية مع المطورين والممولين العقاريين من خلال إطلاق المشاريع الجديدة حيث أعلن الصندوق خلال الفترة الماضية ثلاث برامج إقراض جديدة، وذلك بهدف تسريع عجلة تملك المواطنين للمساكن، ومن برامج الإقراض الجديدة: الضامن، والقرض الإضافي، والقرض المعجل، وقد تم البدء في نظام الضامن وهو مشروع يهدف إلى تحفيز المطورين العقاريين ليبدأوا في توفير منتجات إسكانية ميسرة للمواطنين بحيث يستطيع أي مواطن تملك وحدة سكنية بناء لقدراته بدعم قرض الصندوق وبحد أقصى 500 ألف ريال وهذا البرنامج لأشك انه يمنح المطورين العقاريين فرصة يجب أن تستثمر بشكل يعود عليهم وعلى المواطن بفوائد كبيرة. ففي جانب المطور العقاري فإن نظام الضامن يوفر التمويل الجاهز للمستفيد المضمون ويوفر على المطور عناء البحث عن العميل وفي جانب المواطن (المستفيد) فإن التنافس بين المطورين سوف يوفر منتجات جيدة ومستدامة بتكلفة مناسبة. والنظام تم تطبيقه واستفاد منه أكثر من 2500 مقترض.
مشروع طموح
ولفت المهندس حسين، إلى أن هناك مشروعا آخر هو القرض المعجل وهو قرض أيضا طموح وهو لازال مشروعا وقد عقد الصندوق العديد من ورش العمل مع المهتمين به وعند إقراره فسوف يكون له أثر كبير في استفادة شريحة من المواطنين الذين لا زالوا في قوائم الانتظار وسيستفيد منه الذين رواتبهم تزيد على 8000 ريال سعودي، هذا القرض سوف تتولاه البنوك الوطنية ويكون دور الصندوق تحمل أعباء تكلفة التمويل بمعنى أن المواطن طالب القرض سوف يحصل على قرض حسن يسدد خلال عشر سنوات، والقرض الإضافي الذي صدر فيه أمر سامٍ فهو يستهدف الذين شرعوا في البناء ويحتاجون إلى تمويل إضافي لإكمال المبنى ويحتاج أن يكون وضعه المادي جيداً حتى يستطيع الحصول على القرض من البنك ومبلغ القرض يعتمد على ملاءة المواطن المالية وسوف يكون دور الصندوق المساعدة في خفض تكاليف التمويل بالتنسيق مع البنوك وتقديم نوع من الضمان للبنوك المتعاونة.
وعلق الأستاذ زياد، على ما أشار إليه المهندس حسين بقوله: «رغم كل الجهود المشكورة التي يبذلها صندوق التنمية العقارية ولكن في الحقيقة لا يرتقي دور الصندوق لطموح المواطن ولا زال هناك احتياج كبير جداً، ولذلك عندما حصل تغيير بسيط في شروط طلب القرض بإلغاء شرط تملك الأرض عند التقديم للبنك فقد قدم في أقل من 36 ساعة حوالي 2 مليون طلب إلكتروني»، وأضاف أن مساواة النساء بالرجال في موضوع القروض يطرح علامات استفهام كثيرة في هذا الجانب، واستغرب أن يقوم الصندوق بإعطاء قروض للمواطنين ليقوموا بالبناء بأنفسهم؟، وطرح تساؤلاً هنا، ما هي خطط الفرد لتنفيذ عملية البناء بمفرده؟ وما هي مؤهلاته وإمكاناته وخبراته؟ ويؤكد -حسب رأيه- أن هذه الآلية في الإقراض المباشر ما هي إلا توريط بشكل أكبر، مضيفاً حتى المدخرات الشخصية للشخص سوف تضيع بالإضافة إلى مبلغ القرض عند تنفيذ عملية البناء !.
إعادة نظر
وطالب البسام، بضرورة إعادة النظر في عدد من النقاط ومهام صندوق التنمية العقارية وهي عدم التمويل المالي المباشر للأفراد، وأن يكون الإقراض محصوراً فقط على الوحدات السكنية الجاهزة وفق شروط وضوابط معينة، كما تمنى أن يعاد النظر أيضاَ في المساحة المعتمدة للوحدات السكنية التي يتم إقراضها والتي تمثل 247 مترا مربعا حيث إن مبلغ ال 500 ألف ريال لا يغطي سعر هذه المساحة الكبيرة، وأشار إلى ضرورة إيجاد شراكة بين الصندوق والقطاع الخاص.
معايير مختلفة
هنا أجاب المهندس حسين، صندوق التنمية العقاري هو مخصص لتمويل الأسر وليس الأفراد، والمرأة جزء من الأسرة كما أن هناك أمراً سامياً يقضي بالسماح بإقراض من تعول أسرتها والسعوديات المتزوجات بأجانب، مؤكداً أن صندوق التنمية العقارية يطبق معايير تختلف عن البنوك التجارية الأخرى، حيث إن شروطه بسيطة تستهدف منح قروض للمواطنين بشروط ميسرة ليس من بينها الدخل أو الراتب الذي هو الأساس بالنسبة للبنوك التجارية مثل أن يكون سعوديا، عمره أكثر من 24 سنة، بالنسبة للعزاب أو 21 سنة إذا كان متزوجاً والأرامل والمطلقات والأيتام، وبالنسبة لتسديد القروض من قبل المستفيدين من المواطنين، أوضح أن نسبة التسديد ارتفع بأكثر من 80% بعد تطبيق نظام الاستقطاع من الراتب.
وصحح الزهراني الفكرة الموجودة لدى عدد من المواطنين بأن الصندوق لا يمنح إلا بمساحة واحدة ثابتة فقط، وقال في هذا الصدد: إن الصندوق يقرض الوحدة السكنية بصرف النظر عن مساحتها والقرض يتم تحديد مبلغه وفقاً للمساحة والمواصفات. وقد قدم الصندوق قروضاً لوحدات سكنية تقل مساحاتها عن 100 متر مربع.
شرط التملك
الأستاذ عوض، طرح هنا تساؤلا هاماً قد يشغل بعض المتقدمين على صندوق التنمية العقارية وهو: ما موقف الصندوق من مواطن قدم على قرض من صندوق التنمية العقاري وهو لا يملك منزلاً وخلال فترة الانتظار والتي قد تصل إلى 12 عاماً تملك منزلاً، هل يستحق القرض أم لا؟ أجاب المهندس حسين: المهم هو ألا يكون مالكاً لمنزل (يستثنى من ذلك المنازل الشعبية) حال تقديمه الطلب فقط، أما بعد ذلك فلا ينظر البنك إلى موضوع تملكه لمنزل في فترة الانتظار.
وعاد الأستاذ زياد، وقال في الدول الأخرى لا يتم التمويل بشكل مباشر لكي يتملك الفرد، بل يتم التمويل مباشرة للوحدة وليس للفرد، مضيفاً: لا بد أن يكون هناك نوع من التفكير لتطوير هذا الجانب، وإيجاد آليات أخرى للتمويل المالي، والبنوك كلها لا بد أن يكون لها دور في هذا الشأن ولكن يبقى السؤال هنا من الضامن؟ وباعتقادي لو تحول جزء كبير من رأس مال الصندوق كضامن للبنوك لحلت معوقات كثيرة في قضية الإسكان.
بنك عقاري
وطرح الأستاذ زياد، فكرة تحويل صندوق التنمية العقاري إلى بنك عقاري متخصص مملوك للحكومة والقطاع الخاص لكي يتمكن من تسهيل العديد من الإجراءات والأنظمة الحالية المتبعة فيما يتعلق بسرعة رفع رأس المال والحصول على قروض وإعادة القروض بفكر جديد ومرونة كبيرة.
علق المهندس حسين الزهراني على ما طرحه الأستاذ زياد وقال بأن الإستراتيجية الوطنية للإسكان التي يتم بلورتها حالياً من قبل وزارة الإسكان ويشرف عليها ويتابعها معالي وزير الإسكان قد تناولت جميع ما ذكر وأنها سوف تطبق أفضل التجارب والممارسات العالمية، ومن ضمن ما تطرقت له الإستراتيجية آلية عمل صندوق التنمية العقارية.
أسعار مرتفعة
الأستاذ عوض، قال إن الدولة لم تطرح 500 ألف وحدة سكنية بدون خطط سابقة أو قياس، فالإحصائيات بحسب وزير الإسكان تشير إلى حاجة المملكة إلى 800 ألف وحدة سكنية خلال 5 سنوات القادمة، وزارة الإسكان واجهت مشاكل أقوى مما تملك من إمكانات، الأراضي أسعارها مرتفعة ومستحيل لأي فرد دخله محدود أن يتملك أرضاً في الوقت الحاضر، وزارة الإسكان تملك أراضي لبناء وحدات سكنية في مختلف المناطق ولكن للأسف في جدة على سبيل المثال تملكت ثلاثة مواقع جميعها عليها مشاكل.
أما الأستاذ زياد، فقد بين ضرورة مواءمة قيمة القرض مع قيمة السكن إذ لابد من التفريق بين قيمة القرض داخل المدينة وقيمة القرض خارج المدينة، نظراً لاختلاف الأسعار الكبير والواضح بينهما فمثلاً سعر وحدة سكنية في مدينة جدة يختلف اختلافاً كبيراً عن سعر وحدة السكنية في منطقة بعيدة بكل تأكيد، وبذلك سوف نستطيع توفير مبالغ كبيرة وضخمة سوف يستفيد منها مواطنون آخرون وبالتالي يقلص من فترة انتظار المتقدمين على الصندوق والتي كما يعلم الجميع قد تمتد إلى أكثر من اثني عشر عاماً.
المطورون العقاريون
وطالب المشاركون بضرورة توجه صندوق التنمية العقاري للمشاركة مع المطورين العقاريين في بناء الوحدات السكنية، فقد أوضح المهندس حسين، استعداد الصندوق الدخول مع المطورين في تكلفة بناء الوحدات السكنية عبر صرف الدفعات مباشرة للمطور، لكن بشرط ضمان قبول المواطنين الذي صدرت لهم الموافقة على طلب القرض بالوحدات السكنية الخاصة بالمطور العقاري، ويعتقد أنها فرصة ثمينة جداً للمطورين العقاريين ولاسيما أن حوالي 50 ألف مواطن حصلوا على موافقات وهم حالياً غير قادرين على الحصول على منتجات عقارية مناسبة حتى الآن، حيث عزا ذلك إلى ارتفاع أسعار الأراضي، عدم السماح للمطورين العقاريين العاديين للبيع على الخريطة.
رقابة الأسعار
يبين الأستاذ زياد، في هذا المحور أن التدخل في الجوانب الاقتصادية قد يجعل هناك مشاكل أخرى، ولكن لا بد من التأني في حل المشاكل الاقتصادية، فلو نظرنا إلى مشكلة عدم توفر أراضٍ، لابد أن يتم حصر الأراضي البيضاء الموجودة داخل المدن والتي تتوفر فيها جميع الخدمات وهي غير مستخدمة لإيجاد حل لها، أيضاً من الحلول ضرورة التفكير في إنشاء ضواحي للمدن على سبيل المثال بين مكة المكرمة ومدينة جدة هناك ضواحي كثيرة غير مستغلة فلابد من استغلالها حتى يتم تخفيف الضغط على المدن وينتج عنه تنوع وهذا أمر مطبق في العديد من دول العالم، بالإضافة إلى إعادة النظر في الصكوك الزراعية.
ضواحي للمدن
وعلق المهندس حسين على فكرة إنشاء ضواحي للمدن، بقوله: «نعم.. الفكرة بمثابة حل مثالي، ولكن أن يتم إنشاء ضاحية في الهجرة أو في منطقة وتترك بدون ربط مع محيطها المحلي، أي دون أن نخطط في مشاريع النقل لها بصورة إبداعية، فإذا لم يتم ذلك فالمشكلة لازالت موجودة».
الأستاذ عوض، أوضح بدوره أن إنشاء ضواحي خارج النطاق العمراني هي مشروعات ضخمة ويعتبر حلاً أمثل لمشكلة الإسكان حيث إنها تخدم التنمية العقارية وتخفض بكل تأكيد من التضخم السكني الذي تواجهه المدن الكبرى بسبب النمو المتزايد للسكان والهجرة من القرى والمدن الصغيرة المحيطة بها، لافتاً إلى أن مهمة تفعيل عمل تلك الضواحي لا تقع على عاتق ومسئولية الدولة فحسب فيجب أن تضافر جهودها مع تعاون القطاع الخاص الذي يقوم بدوره في خلق استثمارات تنموية اقتصادية في تلك الضواحي الجديدة.
نظام البناء
الأستاذ عوض، يعلل ارتفاع أسعار الأراضي الجنوني في جدة، إلى تقصير الأمانة في اعتماد المخططات الجديدة ونظام البناء وتعدد الطوابق، حيث آخر مخطط معتمد للارتفاعات كان قد تم اعتماده قبل 15 عاماً وأنه لا يوجد تمدد أفقي ورأسي، ففي حي النهضة بجدة على سبيل المثال عندما تم اعتماد ارتفع الطوابق قبل عامين تقريباً ارتفع سعر المتر من ألف ريال إلى 7 آلاف ريال وارتفعت إيجارات الشقق السكنية من 25 ألف إلى 80 ألف، ومن شارع حراء حتى تصل ذهبان على امتداد حوالي 40 كيلو مترا الأمانة لم تعتمد أي مخطط فالارتفاعات كلها فلل سكنية فقط.
الأستاذ زياد، أثار نقطة هامة تعليقاً على ما تناوله الأستاذ عوض، عن ارتفاع أسعار العقارات وهي طول الإجراءات الحكومية، والفترة الزمنية للحصول على التراخيص اللازمة فهذه ترفع من قيمة العقار، معللاً ذلك بأن هذا يعتبر مالا مجمدا كلما سهلت الإجراءات لكي يتحرك بشكل سريع كلما انخفضت التكلفة على المستهلك.
تطوير العشوائيات
اتفق المشاركون في رؤيتهم في محور تطوير العشوائيات الذي عدوه مشروعاً تطويراً تنموياً عملاقاً، كما أنه أكثر من مجرد مشروع عمراني أو تحسين خدمات، ولكنه مشروع إنساني واجتماعي وأمني وصحي، وأضافوا أن الأحياء العشوائية تشكل العديد من الأخطار على المجتمع وفي مقدمتها أخطار أمنية يجب معالجتها من الجذور بمشروع متكامل يتجاوز فكرة تطوير أحياء إلى إحداث نقلة نوعية وفي جميع جوانب الحياة للسكان، كما يرون أنها سوف تساهم في خفض أسعار العقارات حال اكتمال تلك المشاريع إن شاء الله.
الأستاذ عوض قال في هذا المحور: تعد ظاهرة النمو العشوائي للتجمعات السكنية ظاهرة عالمية إلا أن أسبابها تختلف باختلاف وخصوصية المكان وحسب التركيبة الاقتصادية والاجتماعية، حيث إن الإنسان هو الأساس في أي تنمية وهو الهدف الأول لأي مشروع ومشاريع تطوير العشوائيات هي أحد أهم الخطوات التصحيحية لتنمية أي مدينة، مضيفاً يعد نشاط تطوير العشوائيات من أهم المشاريع والأعمال في منطقة مكة المكرمة حيث يهدف إلى إعادة تكوين البيئة العمرانية في المناطق العشوائية على أساس التكاملية والترابط المبني على أساس خطط شاملة ومتنافسة تشمل جميع جوانب البيئة العمرانية ومنها: التشكيل العمراني، الإسكان، شبكة المواصلات، الخدمات العامة، الفعاليات الاجتماعية والاقتصادية.
الرهن العقاري
بدايةً عرف المهندس حسين، الرهن العقاري بأنه يعني باختصار قيام مؤسسات مالية مرخص لها بتقييم العقار بدلا من مكاتب العقار الحالية، وبعد أن تقيم هذه المؤسسات العقار المراد شراؤه من العميل ستتولى دفع المبلغ إلى البائع، ومن ثم سيؤول لها العقار وتقسطه على العميل لمدة تصل إلى 25 سنة، وأضاف هو نظام فكرته جيدة وتستهدف شرائح المجتمع المتوسطة ولم يتم تطبيقه حتى الآن، وباعتقادي أن نظام الرهن العقاري سوف يعمل على رفع الأسعار وليس تخفيضها.
الأستاذ، عوض أوضح أن الإشكالية في تطبيق نظام الرهن العقاري تكمن في أن البنوك تستهدف الموظفين أصحاب الرواتب المتوسطة والكبيرة (8 آلاف إلى 15آلف) والرواتب الصغيرة مثل 5 آلاف لا تلتفت إليهم ولا تريد أن تدخل في مخاطرة معهم وهم المحتاجين الأهم للسكن، ولكن العقار في نزول كما أتوقع لأن الدولة رعاها الله تريد ذلك وتسعى بجدية لتحقيق ذلك.
فوضى عارمة
الأستاذ عوض، اعتبر ما يحدث في مشاريع شقق التمليك فوضى كبيرة وتحتاج إلى وقفة جادة، وطالب بإيجاد جمعيات للملاك حيث إن المشاكل الموجودة حالياً بسبب غيابه وعدم وجوده، حيث إن الوضع غير مطمئن في كثير من المواقع مثل مخطط الحرمين وغيرها من المخططات المخصصة لمشاريع التمليك، ويرى ضرورة احتفاظ مالك العقار بجزئية من العقار لإدارة المشروع حتى يتم الحد من هذه الظاهرة وضمان سلامة السكان والتعايش فيها بينهم، وقال إن تطبيق النظام لابد أن نبدأ فيه بأنفسنا قبل أن تطبقه وزارة الإسكان، وذلك في عدد من المجمعات السكنية الناجحة في جدة مثل درة العروس وغيرها فالنظام هو الحل وليس فتح الباب على مصراعيه للاجتهادات بين السكان.
الزميل الدماس، قال شقق التمليك تعاني من رداءة التنفيذ وسوء المواد المستخدمة في البناء للهيكل الإنشائي وما خفي كان أعظم، ناهيك عن التشطيبات فحدث ولا حرج، وعدم وجود أنظمة عزل لهذه المباني، وتصدعات الجدران، وسوء التمديدات الصحية والسباكة وتمديدات الكهرباء وعدم توفر أنظمة أمنية أو أنظمة لمكافحة الحريق، إضافة إلى الإزعاج بسبب كثرة السكان، وتهرب كثير من السكان عن الالتزام بدفع قيمة المياه عندما يكون الخزان فارغاً أو حين يكون كهرباء المدخل يحتاج إلى صيانة، باختصار حالة عمائر شقق التمليك تعاني من فوضى عارمة.
وأسهب الجميع في مناقشة محور شقق التمليك، متأملين من الجهات المسئولة عن الإسكان في وطننا العزيز وعلى رأسها «وزارة الإسكان» أن تولي «شقق التمليك» أهمية تتناسب مع حجم الإقبال عليها وذلك بضرورة سن النظم والتشريعات القانونية الملزمة والتي من شأنها تنظيم العلاقات بين سكان العمارة وحفظ حقوقهم وكذلك إلزام المستثمرين بضرورة تحديد مسئولياتهم تجاه هذه العمائر ومراعاة تصميم الشقق والعمارة بشكل حضاري وعصري، وفرض أنظمة لمكافحة الحريق وكشف الدخان، وضرورة إيجاد مخارج للطوارئ لكل طابق بشكل مستقل وهذا في غاية الأهمية، وتوفر مواقف للسيارات، وتحديد عدد معين للشقق في كل عمارة، إضافة إلى ضرورة وجود الضمانات من المقاولين والموردين لكافة الأعمال المنفذة بداية من الهيكل الإنشائي، وصولاً إلى أعمال العزل، التمديدات الكهربائية، السباكة والأعمال الصحية، تمديدات شبكة الغاز، أنظمة مكافحة الحريق والكشف عنها وغيرها من الشروط التي تكفل راحة المواطن الذي دفع مبالغ طائلة ليشتري شقة العمر التي ظل يحلم بها لسنوات طويلة.
الكود السعودي
ويعتبر كود البناء السعودي مجموعة من الاشتراطات والمتطلبات وما يتبعها من أنظمة ولوائح تنفيذية والملاحق المتعلقة بالبناء والتشييد ضرورية لضمان السلامة والصحة العامة، ويهدف الكود إلى وضع الحد الأدنى من الاشتراطات والمتطلبات التي تحقق السلامة والصحة العامة من خلال متانة واستقرار وثبات المباني والمنشآت وسبل الوصول إليها وتوفير البيئة الصحية والإضاءة والتهوية الكافية، وترشيد المياه وحماية الأرواح والممتلكات من أخطار الحريق وغيره من المخاطر المرتبطة بالمباني وتعتبر الاشتراطات والمتطلبات وحدة متكاملة وتعطى أولوية التطبيق للاشتراطات، ثم للمتطلبات ويطبق الشرط الأكثر تقييداً والأكثر تحديداً في حال وجود اختلافات بين بنود الكود، كما يطبق الكود على جميع أعمال البناء والتشييد بما في ذلك التصميم والتنفيذ والتشغيل والصيانة والهدم والتعديل وإعادة التأهيل للمباني والمنشآت.
* * *
الضيوف المشاركون
* المهندس حسين بن راجح الزهراني
مدير عام إدارة القروض بصندوق التنمية العقارية
* الأستاذ زياد بن بسام البسام
عضو مجلس إدارة الغرفة التجارية الصناعية بجدة
* الأستاذ عوض بن عبدالواحد الدوسي
رجل الأعمال ونائب رئيس اللجنة العقارية بالغرفة التجارية ومثمن عقاري.