لا تأهيل لمقاولين بغير إمكانات

حالة من الوجوم صاحبها ترقب وقلق بالغ طال تجار العقار والأراضي المنتشرة مكاتبهم في مختلف المواقع والمخططات السكنية، عقب توقيع وزارة الإسكان ثمانية عقود بقيمة أربعة مليارات تذهب لصالح تطوير مخططات أراضٍ مساحتها الإجمالية 26 مليون متر مربع، في عدة مواقع من مدن المملكة، منها جدة والمدينة المنورة والدمام ومشروعي الأحساء والقطيف وتبوك، بحيث تستوعب ربع مليون مواطن تقريبا، إلى جانب مشاريع تصمم الآن في مناطق أخرى كالباحة وعسير والحدود الشمالية وغيرها من المناطق.
باي باي
«عكاظ» استطلعت حقيقة القلق الكبير الذي أصاب تجار العقار بعد أن ترددت في مواقع التواصل الاجتماعي أخبار بهبوط وتصحيح كبير سيحدث في سوق العقار، وأن نسبة الهبوط في أسعار الأراضي وصلت 60 في المائة في مرحلته الأولى، حيث ستزداد النسبة مع توسع مشاريع وزارة الإسكان وإنجاز الكثير منها. لم يقف الأمر عند هذا الحد بل انبرى الكثير ممن يرتاد مواقع التواصل الاجتماعي في تدوين عبارة «باي باي ما عاد نبحث عن أراضي التجار» في مؤشر عن تراجع في نية الشراء وترك الأراضي والوحدات السكنية التي يملكها مستثمرون عقاريون خاوية وتجميد عملية السعي في شرائها لإجبارهم وإخضاعهم على تخفيض أسعارها المبالغ فيها بشكل لا يستطيع معه المشتري امتلاكها، سواء شقق التمليك أو فلل الدبلوكس أو الأراضي التي تصاعدت أسعار المتر فيها.
تراجع مخيف
في جولة «عكاظ» على مكاتب العقار في المنطقة الشرقية لمحنا غيابا واضحا وإغلاقا لعدد كبير من المكاتب وبحثنا عن بعض المكاتب المفتوحة لسؤالهم عن حقيقة تراجع وتصحيح أسعار العقار في حاضرة الدمام، وأكد حسين القحطاني صاحب مكتب عقار بحي الفيصلية أن الأسعار تراجعت بشكل سريع وعجيب بل توقف البيع نسبيا. وهذه العملية، كما يقول، لم تكن وليدة لحظة بل كان ذلك قبيل شهر رمضان المبارك حيث إن أسعار العقار في هبوط كبير، وزاد الخوف بعد توقيع عقود وزارة الإسكان في تطوير الأراضي حيث تراجع البيع فعليا دون أي مقدمات.
شقق التمليك
يشير أحمد الغامدي مستثمر في العقار إلى أن الأسعار هبطت بشكل لافت، بل زاد الأمر سوءا إحجام الناس عن الشراء، لدرجة أن أحياء الفيصلية والمنار وطيبة توقف فيها بيع شقق التمليك وفيلل الدبلوكس، إلا في بعض المواقع المحدودة، ما جعل التجار والمستثمرين في حرج كبير، حيث إن هناك شقق تمليك مضى عليها أكثر من سبعة أشهر وهي مشطبة ومعدة للبيع لم يتم شراؤها بسبب رفع أسعارها في الفترة الماضية، ما اضطر مستثمريها للتنازل عن بعض الأسعار التي حددت سابقا، وكانت في نظر المستفيدين كبيرة وغالية الثمن، إلا أنه ومع هذا لم يتحرك بيعها وهي حتى الآن على وضعها. وزاد على ذلك بالقول: «أخشى لو استمر هذا الإحجام من المستفيدين بأن تكدس تلك الشقق وتتهالك لعدم السكن فيها».
مغالاة غير مبررة
المواطن علي بن عبدالله الشهري يرى أن السبب في إحجام وتراجع بيع تلك الوحدات والشقق في هذه الأحياء، هو «مبالغة تجار العقار في أسعارها حتى وإن ادعوا أنهم خفضوا في أسعارها، بيد أنها بهذه الصورة تبقى في خانة الغلاء، فليس من المعقول شقة تمليك من ثلاث غرف ومجلسين تباع ب700 ألف أو 600 ألف، هذه أسعار غالية ولا تستحق هذه المساكن ونوعية العمل بها، إلى جانب أسعار الفلل الدبلوكس التي لا تتجاوز مساحتها 300 متر تباع بمليون و400 ألف أو فلل أخرى مساحتها 250 مترا مربعا وتباع بمليون، فهذا ظلم وتجاوز للقيمة الحقيقية بل إنه جشع واستغلال وسط غياب رقابي».
تأثير سلبي إيجابي
بالسؤال عن تأثير توقيع وزارة الإسكان للعقود الثمانية في تطوير الأراضي وبناء البنية التحتية لها، قال محمد بن عبدالله مستثمر عقاري في الدمام: «إن هذه العقود ستؤثر فعليا على طبيعة البيع، وسيؤدي هذا الأمر حتما إلى هبوط كبير في العقار وتوقف في عملية البيع، وزاد على ذلك الأمر أن بعض المستفيدين من مشروع الإسكان من المواطنين ذكروا بعض حيل المستثمرين العقاريين الذين شككوا في سرعة إنجاز مشروع البنى التحتية لمشروع الوزارة قائلين بأن هذا المشروع سيأخذ وقتا طويلا ولن يخرج بالطريقة المأمولة، وذلك بغرض بيع ما لديهم بأعلى الأسعار وسرعة التخلص من العقار المتوقف بيعه في مكاتبهم تحسبا لعدم كساد بضاعتهم المبالغ في أسعارها».
وبالسؤال عن سعر أمتار أراضي حاضرة الدمام وعقارات الشقق التمليك وفلل الدبلوكس ذكر بعض أصحاب المكاتب أن أسعار الشقق الكبيرة الأرضية بين 600 إلى 670 ألف ريال، والعلوية 500 ألف في مخططات الفيصلية وطيبة، بينما شقق التمليك في حي البندرية وتلال الظهران ذات الثلاث الغرف بقيمة 450 ألف ريال، وأخرى ب580 ألف ريال تتفاوت مساحتها بين الصغيرة جدا والمتوسطة. بينما أسعار الفلل فهي متفاوتة حسب المساحات حيث تتراوح أسعارها بين مليون و300 ألف إلى مليون و600 ألف ريال في مساحات متنوعة من 260 مترا مربعا وحتى 400 متر مربع.
في انتظار الأمانة
إلى ذلك طالب أهالي حي الضاحية الذين لم يتم تطوير أراضيهم في الأحياء الثامن والتاسع والعاشر ولم يحصلوا على تصاريح البناء أمانة المنطقة الشرقية بمنحهم تصاريح البناء وتخطيط أراضيهم حتى يتسنى لهم البناء عليها، وقال سعيد الغامدي: «منذ سنوات طويلة لم يتم العمل على تطوير هذه الأراضي في حي الضاحية، خاصة الحيين الثامن والتاسع وما بعدهما ولازلنا ننتظر امانة المنطقة في سرعة إنجاز هذا المشروع وبناء البنية التحتية وتوزيع الخطوط حسب المخططات المعتمدة لدينا بصكوك شرعية».
حول آلية وزارة الإسكان في اختيار المقاولين المعتمدين في تنفيذ مشروع البنى التحتية التي تم توقيع عقودها مؤخرا وكيف سيتم متابعتها في تنفيذ المشروعات التطويرية للمخططات المعتمدة في عدد من مناطق المملكة والرد على كل مشككات مستثمري العقار في عدم جدية هذه المشروعات، أكد مصدر مسؤول في وزارة الإسكان أنه وإنفاذا للتوجيهات في تنفيذ بنية تحتية تشمل الطرق وأعمال المياه والصرف الصحي والأعمال الكهربائية والجسور والمرافق العامة وأعمال التنسيق والتشجير فقد تم تصميم وثيقة التأهيل لمشاريع الإسكان منذ فترة من الزمن، وطلب من جميع المقاولين تقديم الطلب وفق معايير وبنود معينة ودقيقة جدا مع الالتزام المطلق بكل ما يرد فيها من قبل المقاول، ومن المعايير الأساسية التي تم اعتمادها في أهلية المقاولين أخذ نبذة مختصرة عن الشركة، بما في ذلك نوعية الملكية والمخطط التنظيمي للشركة ومدة عملها في جميع أنحاء العالم وفي منطقة الخليج وفي المملكة. كذلك الخبرة الإنشائية بالاسم الحالي للشركة وتحت مسميات أخرى مرتبطة بالشركة، بحيث يلزم توضيح التأهيل لنشاطات فائقة في مجال الإنشاءات، وبحد أدنى خمسة مشروعات مماثلة لزخم المشروع المطلوب التأهل له على مدار السنوات الثلاث الماضية، كما أنه لابد من الحصول على خبرة خاصة بالمشروع وإرفاق صوره التي تم إنجازها وإدراج أنواع الأعمال التي تم تنفيذها على سبيل المثال سواء كانت تجارية أو سكنية.
النوع والقيمة
ومن المعايير أيضا أن يكون المقاولون المتقدمون للمشاركة في المنافسة بأي صفة من الصفات مسجلين ومرخصين بالشكل المناسب في المملكة لتنفيذ الأعمال المعتزم تنفيذها من قبلهم «النوع والقيمة» وذلك عن طريق وزارة الشؤون القروية والبلدية بتصنيف (1)، (2)، (3) ساري المفعول، وفي حالة الشركات الأجنبية يتم تقديم ترخيص من الهيئة العامة للاستثمار في مجالات التصنيف المطلوبة. ومن المعايير النظامية تقديم الشركات تفاصيل موضحة لإجراءات ضمان الجودة المعمول بها لدى الشركة بما في ذلك صورة من سياسة ضمان الجودة الخاصة بالشركة وشهادة التأهيل.
وأكدت الوزارة أنه لن يتم اعتبار المقاول مؤهلا ما لم يملك الإمكانات والخبرات والموظفين المؤهلين، وأن تتوفر لديه استدامة المعدات وصافي الأصول الجارية ورأس المال العامل الكافي لتنفيذ المشروع بالشكل المرضي، وفقا لما تراه الوزارة.
معلومات وأسماء
الوزارة أكدت أنه يلزم على الشركات تحديد أسماء ومعلومات كبار الموظفين الذين سيتم اختيارهم ومن بينهم موظفو الإدارة الميدانية والإشراف الميداني من أصحاب الخبرة الكبيرة في نوع العمل المحدد، وتقديم أسماء وتفاصيل جميع المديرين التنفيذيين الحاليين، بما في ذلك منصب الرئيس، وسنوات الخبرة لدى الشركة، وسنوات الخبرة في مجال الإنشاءات، إلى جانب تحديد المعدات والتجهيزات الأساسية، وتشمل النوع وسنة الصنع والموديل المخصص للعمل، مع ذكر المعدات التي يملكها والمعدات المستأجرة، وما هي المعدات التي يحتاج لشرائها للعمل على جانب تقديم مفهوم لطرق الإنشاءات والتجهيزات والإجراءات التي يخطط لاستخدامها في تنفيذ الأعمال، وعلى المقاولين عرض تفاصيل كافية بهذا الخصوص بغرض تحديد الخبرة والقبول الفني للمقاول.
القوائم المالية
وأبانت وزارة الإسكان أن الحكم على الحالة المالية للمقاول سيتم باستخدام القوائم المالية المقدمة من قبل البنوك فيما يخص الوضع الائتماني للمقاول، بحيث يجب أن يتوفر لدى المقاول رأس المال العامل الكافي لتنفيذ هذا العمل، بحيث يتم التأكد من ذلك عن طريق مراجع حسابات معتمد من بنك وطني أو محاسب عام معتمد يستخدم من قبل المقاول، وخطاب تعهد من أحد البنوك الوطنية يفيد بقيام الشركة بحوالة مالية.
في المقابل أوجدت وزارة الإسكان إنذارا متسارعا ومرحليا في التنفيذ الفوري لخطتها المتمثلة في الاستراتيجية الوطنية للإسكان، وذلك لمجابهة تجار العقار الذين يراهنون على عدم تطبيق الاستراتيجية وخفض الأسعار، حيث أنهت الوزارة مراحلها الخمس في الاستراتيجية من حيث الإعداد والتحليل البياني والإحصائي ووضع البدائل في عملية التنفيذ.
وقد أعطت الوزارة نفسها من العمر الزمني حتى نهاية عام 2016 لتنفيذ مشروعها واستراتيجيتها في الإسكان بمساندة من خبراء المجلس الاقتصادي وهيئة الخبراء ومجلس الشورى، وفقا لبنود الاستراتيجية التي قام بها مكتب ألماني متخصص في التصاميم الحضرية والعمرانية.
وقالت وزارة الإسكان إن التحديات الرئيسة للإسكان محددة بأربعة تحديات، أهمها عدم ملاءمة نظم إنتاج وتوفير الإسكان، وزيادة المعروض من المساكن المتوافقة مع دخل الأسر السعودية، وذلك من خلال تحقيق الاستفادة القصوى من الأراضي البيضاء داخل النطاق العمراني وتخطيط التجمعات السكانية على المستوى الوطني، وإعادة تأهيل الضوابط العمرانية، وفرض الرسوم على الأراضي البيضاء أو نزعها وطرح حوافز تشجيعية لاستخدام الأراضي وتطويرها.
كذلك العمل على سياسات مناهضة للاحتكار أو الاحتفاظ بالأراضي، وتحويل صندوق التنمية العقاري إلى بنك استثمار عقاري وإحداث نظام مراقبة سوق الإسكان وتحسين توفير بياناته، ونظام مراقبة السوق العقاري وأسعاره للأراضي والمساكن إلى جانب ثلاثة برامج فقط للاستراتيجية، هي «برنامج دعم الإسكان» ويندرج تحته تحويل صندوق التنمية العقاري إلى بنك استثمار تمويل عقاري، وتسهيل إجراءات تطوير الأراضي، وإقرار الرهن العقاري، و«برنامج التسجيل العيني» الذي تعمل عليه وزارة العدل منذ عام 1427ه، والبرنامج الثالث هو «برنامج مراجعة مواصفات المباني السكنية» لخفض تكاليفها وتطبيق مراقبة أسعار المساكن والأراضي، وتفعيل التأمين على المساكن، وتقنين التثمين العقاري وإعادة صياغته وطريقة إعداد التأهيل له.
20 مليون متر مربع
المهندس فهد الجبير أمين المنطقة الشرقية أوضح أن الأراضي التي تسلمتها وزارة الإسكان في حاضرة الدمام تقدر مساحتها بنحو 20 مليون متر مربع، إضافة إلى مساحة جاوزت 250 ألف متر مربع في محافظة الخبر، في الوقت الذي صدرت فيه توجيهات وزارة الشؤون البلدية والقروية بتخصيص 700 قطعة أرض سكنية مساحتها الإجمالية تتعدى 445 ألف متر مربع لمشروعات الإسكان.
وقدمت أمانة المنطقة الشرقية قائمة بالمساحات التي طرحتها للاستفادة منها في تشييد مباني الإسكان، ومن ضمنها 14 مليون متر مربع في محافظة الأحساء، و551 ألف متر مربع في محافظة النعيرية، و437 ألف متر مربع في محافظة بقيق، و135 قطعة أرض سكنية بمساحة 89 ألف متر مربع في ذات المحافظة كمرحلة لاحقة، إضافة إلى 203 قطع أراض، بمساحة 135 ألف متر مربع