دليل تنظيمي لمعالجة المشروعات العقارية المتأخرة والمتعثرة

تعتزم الهيئة العامة للعقار، إصدار دليل تنظيمي لمعالجة المشروعات المتأخرة والمتعثرة، وتتم المعالجة بناءً على نوع التعثر (مالي أو فني) ودرجة التأخر (بسيط أو شديد أو متوسط)، من خلال عدة إجراءات؛ تبدأ بزيادة عدد العمالة والاستشاريين وربما تصل إلى تقييد الصرف على المشروع وعقد اتفاقات تمويل لفك التعثر، ويتيح الدليل للهيئة التدخل إذا لم تحرز طرق المعالجة تقدماً في نسب الإنجاز بالمشروع.
وأعدّت الهيئة الدليل الفني لمعالجة المشروعات العقارية المتأخرة والمتعثرة (مشروعات البيع والتأجير على الخارطة)، وطرحته عبر منصة (استطلاع) لأخذ المرئيات بشأنه تمهيداً لإقراره؛ بهدف تطبيق أفضل الممارسات لحماية المتعاملين في تلك المشروعات، ومعالجة التحديات التي تواجه مشروعات التطوير العقاري على الخارطة.
ووفق الهيئة قسمت المشروعات إلى متأخرة وهي التي لم تنجز في المدة المحددة، ومتعثرة وهي التي لم تُنجز خلال المدة المحددة والإضافية وكذلك التي توقفت أعمال تنفيذها لأكثر من 180 يوماً في أي مرحلة من مراحل المشروع.
وتتم معالجة المشاريع المتأخرة والمتعثرة وفقاً لدرجة تأخرها أو تعثرها، ففي حال كان التأخر بسيطاً تلزم اللجنة المختصة بالإشراف على معالجة المشروعات العقارية المتأخرة والمتعثرة المطور العقاري بإجراء أو أكثر من هذه الإجراءات: زيادة العمالة في المشروع، زيادة كوادر المكتب الاستشاري في المشروع، حصر الأعمال الإنشائية على الأعمال المبيعة فقط.
أما في حالة كان التأخر متوسطاً فتلزم اللجنة المطور بإجراء أو أكثر من: تغيير الخطة الزمنية للمشروع، تعديل خصائص ومواصفات الوحدات، زيادة العمالة بالمشروع، زيادة كوادر المكتب الاستشاري، حصر الأعمال الإنشائية على الوحدات المبيعة، اقتصار ترخيص البيع على الوحدات المبيعة في المشروع، تقييد البيع وفقاً لتقدم المطور في الإنجاز.
وطبقاً للدليل تلزم اللجنة المختصة المطور العقاري بأحد أو أكثر الإجراءات في حال كان تأخر المشروع شديداً: تغيير الخطة الزمنية للمشروع، تعديل خصائص ومواصفات المشروع والوحدات، زيادة العمالة، زيادة كوادر المكتب الاستشاري، حصر الأعمال الإنشائية على الوحدات المبيعة، قصر تراخيص البيع على الوحدات المبيعة، تقييد البيع بناءً على التقدم في إنجاز المشروع، تغيير المكتب الاستشاري، أو المقاول، تعديل الترخيص بتقسيم وحدات المشروع على أكثر من رخصة.
وميّز الدليل بين المشاريع المتعثرة لأسباب فنية أو إنشائية أو إدارية، وتلك المتعثرة لأسباب مالية بما فيها عدم كفاية التدفقات النقدية وضعف التسويق أو عدم وجود مصادر تمويل.
ويقترح الدليل معالجة المشروعات المتعثرة بناءً على سبب تعثرها، ففي حال كان التعثر فنياً، تلزم اللجنة المختصة بالإشراف على معالجة المشروعات العقارية المتأخرة والمتعثرة المطور العقاري بإجراء أو أكثر من هذه الإجراءات: تغيير الخطة الزمنية للمشروع، تعديل خصائص الوحدات والمشروع، إعداد دراسة جدوى محدثة للمشروع، زيادة العمالة، وكوادر المكتب الاستشاري، حصر الإنشاءات على الوحدات المبيعة، قصر تراخيص البيع على الوحدات المبيعة، تقييد البيع وفق تقدم الإنجاز، تغيير المكتب الاستشاري، أو المقاول، تغيير الترخيص بتقسيم وحدات المشروع على أكثر من رخصة. وبالنسبة للمشاريع المتعثرة مالياً، فينص الدليل المزمع إقراره على إعادة الهيكلة المالية للمشروع؛ بما يضمن استمرار التدفقات المالية إليه، من خلال إلزام المطور العقاري بواحد أو أكثر من الإجراءات التالية: تطبيق الحلول المالية المحددة في دراسة الجدوى، تقديم دراسة جدوى محدثة تتضمن حلولاً لمعالجة التعثر المالي، تمويل المشروع ذاتياً أو عبر اتفاقيات تمويل، تقديم خطة مؤطرة زمنياً للشراكة مع القطاع العام الخاص، تغيير جدول الدفعات أو جدول الأوزان النسبية بما يتناسب مع مراحل تطوير المشروع، تقييد الصرف على الإنشاءات فقط.
متى تتدخل الهيئة؟
جاء في الدليل عدة أدوات تسمح للهيئة بالتدخل لمعالجة المشاريع المتأخرة والمتعثرة، وذلك إذا لم يترتب على طرق المعالجة، ارتفاع نسب الإنجاز في المشروع، من بينها تعيين شخص مؤهل لإدارة العلاقة مع المطور لمعالجة تعثر المشروع العقاري، فحص ومتابعة عمل أطراف المشروع وفق إجراءات محددة، صرف مبالغ من حساب ضمان المشروع العقاري إذا كان لازماً لتصحيح مسار المشروع، إلزام المطور باستبدال المتسببين في تعثر المشروع، إحلال مطور بديل، إعادة المبالغ المدفوعة للمشروع، والتصفية الرضائية.