« ايوان» تعرض تجربة مشروع «الفريدة» السكني شمال جدة في معرض الرياض العقاري

أعلنت عن ترحيبها بالتحالف مع مستثمرين ومطورين لتنفيذ مشاريع سكنية متكاملة الخدمات..

اعتبر الرئيس التنفيذي لشركة ايوان العالمية للإسكان الاستاذ رياض الثقفي في حوار ل (الرياض) أن محفزات السوق العقاري متعددة، لكنها تكون ذات جدوى في المشهد الإسكاني، نظراً للطلب المتنامي على المساكن تصل إلى أكثر من مليون وحدة سكنية خلال الخمس سنوات القادمة، مشيراً إلى أن المشكلة الحقيقية في تنظيم عمل هذا القطاع الهام والحيوي، مشدداً على أهمية القرب من حاجة المستفيد النهائي وتقديم التسهيلات التي توائم حاجته الحقيقية مع قدرته الشرائية.
ورحب الثقفي بالاستثمار المشترك مع الجهات الأخرى، من القطاعين الخاص والحكومي؛ وقال في حديثه: أبوابنا مفتوحة دائما لمن يرغب في الاستثمار والمشاركة معنا في تنفيذ مشاريع سكنية حيوية ضمن رؤية الشركة ورسالتها ونحن على تواصل مع كافة القطاعات الاستثمارية من مطورين وممولين ومستثمرين وملاك للأراضي لبحث سبل التعاون في هذا المجال.
رياض الثقفي
- كيف تنظرون الى السوق العقاري ومدى حاجته لمشاريع الاسكان؟
السوق السعودي العقاري سوق ناشئ يتميز بالكثير من الايجابيات والمغريات التي تدعو أي مستثمر الى الدخول فيه واهم ما يميزه أن غالبية السكان من فئة الشباب ويمثلون 60%من اجمالي عدد السكان وهذا محفز للاستثمار وضامن على ان هناك طلب حقيقي وكبير على المساكن، كما ان هناك سيولة كبيرة غير مستثمرة في أي قناة استثمارية ويمكن توجيهها الى السوق العقاري وتحديدا المشاريع السكنية، يضاف الى ذلك توجه الدولة للاهتمام بحل مشكلة الاسكان وأخيرا الاستقرار السياسي والاقتصادي الذي تعيشه المملكة بحمد الله.
كما ان هناك محفزات كثيرة للاستثمار في المشاريع السكنية وهو وجود طلب عالٍ على المساكن تصل الى اكثر من مليون وحدة سكنية خلال الخمس سنوات القادمة. وتبقى المشكلة في تنظيم عمل هذا القطاع الهام والحيوي هي الدافع للدخول فيه من خلال الانظمة واللوائح ومتابعة جميع الانشطة المرتبطة فيه وإقرار انظمة الرهن العقاري المتكاملة مع ضرورة القرب من حاجة المستفيد النهائي وتقديم التسهيلات التي توائم حاجته الحقيقية مع قدرته الشرائية.
- ماهي نوعية المساكن التي يحتاجها السوق؟
المساكن الصغيرة ومتوسطة المساحة التي تتراوح بين 250 و400 متر مربع وتتنوع بين الشقق السكنية والفلل مع ضرورة العمل من خلال مشاريع سكنية متكاملة الخدمات وهي مانسميه بالأحياء السكنية التي تتوافر فيها جميع الخدمات من كهرباء ومياه وصرف صحي واتصالات ومرافق كالمساجد والمدارس والمحلات التجارية والأندية الرياضية والمسطحات الخضراء. وهذا مايفتقده السوق حاليا حيث يتم الاعتماد على البناء الفردي الذي قد يتجاوز 80 بالمائة من حجم المباني المنجزة وبعده المشاريع الصغيرة والمتوسطة ومعظمها يفتقد الخدمات المتكاملة وأقصى مايتوفر الكهرباء والسفلتة.
- هل ترون ان اسعار الوحدات السكنية حاليا تتوافق مع قدرة المستهلك؟
في الوقت الحاضر ومن واقع الحال فان الاسعار قد تجاوزت القدرة الشرائية للمواطن او المستفيد النهائي والسبب هو ارتفاع اسعار الاراضي بشكل غير مبرر وهذا من اهم اسباب احجام معظم شركات التطوير العقاري عن الاستثمار في المشاريع السكنية. وفي كثير من الحالات اصبحت قيمة الارض توازي او تتجاوز تكلفة البناء بينما المعدل الطبيعي لسعر الأرض في حدود 30 الى40 بالمائة من تكاليف البناء.
- بعد صدور نظام الرهن والتمويل العقاري هل ترون مناسبته للسوق السعودي وما هي اهم ملاحظاتكم عليه؟
استبشرنا خيرا بعد الاعلان عن اقرار انظمة الرهن والتمويل العقاري ولكن كان هناك بعض الشروط التي ستقف حجر عثرة امام استفادة الكثير من المواطنين من النظام وهو ماورد في المادة 12 من نظام التمويل العقاري والذي ينص على ان لا يتجاوز قيمة التمويل 70 بالمائة من قيمة العقار أي ان المستفيد النهائي او المشتري يجب ان يوفر 30 بالمائة من قيمة العقار كدفعة مقدمة وهذا مالا يتوفر لكثير من الراغبين الاستفادة من الرهن العقاري. وانا شخصيا حضرت لقاءات مع مطورين وممولين وأجمعوا على ان هذا الشرط سيعطل العمل بالنظام وسيحد من الاستفادة منه للكثير من الراغبين في الاستفادة من النظام وسيعجز الكثير عن تحقيقه ولن يتمكن إلا فئة قليلة جدا من المواطنين من القدرة على دفع 30 بالمائة وبالتالي انتفاء الفائدة من النظام لشريحة كبيرة من المواطنين من متوسطي ومحدودي الدخل. والرقم لابد ان يكون بين 10 الى 15 بالمائة كحد اقصى من قيمة العقار. لذا فإننا نأمل من الجهات المعنية اعادة النظر بهذه النسبة ودراستها واخذ مرئيات العاملين في القطاع من ممولين ومطورين حتى تتم الفائدة من النظام.
- كيف يمكن زيادة عدد المطورين العقاريين في ظل نقص عدد الشركات المطورة للمساكن؟
لا بد ان يكون هناك تشجيع من قبل الجهات الحكومية للمطورين العقاريين وخصوصا الجادين منهم ممن يعملون على تنفيذ مشاريع سكنية كبرى وريادية تخدم الجميع وان يكون هناك نوع من التسهيلات والحوافز التي تشجع المطور العقاري على الاستمرار والعمل على تنفيذ المشاريع المتعددة ومن هذه التسهيلات والحوافز مثلا تسهيل اجراءات اصدار التراخيص من البلديات والشركات الخدمية ووزارة العدل والتجارة وتخصيص ادارات مستقلة لخدمة هذه الشركات وان لاتتم معاملتها بنفس اسلوب البناء الفردي وكذلك نأمل من مؤسسة النقد حث البنوك على الاهتمام بتمويل الشركات المطورة. كما ان وزارة الاسكان يمكنها ان تسهم في دعم المطورين العقاريين والتعاون معهم في بناء المشاريع السكنية متكاملة الخدمات وتسهيل الاجراءات لهم.
- احياء وسط المدينة مهملة وقديمة في المدن الرئيسية هل تؤيدون اعادة تطويرها وما هي أمثل الطرق لذلك ؟
للأسف نحن تقريبا الوحيدون بين دول العالم اهملنا وسط المدن وتم التشجيع على البناء في الاطراف حتى اصبح التمدد الافقي مرهقا للدولة ومكلفا بسبب عدم وصول الخدمات وتركنا وسط المدينة الذي تتوفر فيه جميع الخدمات ليصبح مرتعا للعمالة المخالفة لنظام الاقامة وتحولت الى احياء عشوائية لايمكن الاستفادة منها. بينما في دول العالم الاخرى وسط المدينة هو الاغلى سعرا عن باقي المناطق.
وللاستفادة من وسط المدن يمكن اقامة مشاريع ابراج سكنية ومكتبية قد توفر عشرات الآلاف من الوحدات وتسهم في الحد من التوسع خارج المدن وزيادة عبء توصيل الخدمات.
- مشروعكم اخذ وقتا طويلا في تنفيذه ماهي الاسباب؟ ومتى تتوقعون اكماله وما هي نسبة البيع فيه؟
بدأت فكرة مشروع الفريدة نهاية 2007 م بعد تملك ارض المشروع شمال محافظة جدة وبدء التنفيذ باستخراج التصاريح اللازمة والتي استغرقت حوالي السنة وبعد استكمال المتطلبات والحصول على كروكي الموقع وبدء العمل مع الاستشاريين والانتهاء من تصميم المشروع جاءت مشكلة سيول جدة التي اوقفت العمل بالتصميم وتطلب إعادة تصميمه مرة اخرى بعد اشتراطات الامانة فيما يتعلق بتصريف السيول والصرف الصحي للمشروع وهذا ماتم العمل عليه وتم اعادة التصميم وتمت الموافقة من قبل الامانة وشرعنا في اختيار المقاول وبدأنا العمل منذ بداية العام الماضي وقطعنا شوطا كبيرا وسنسلم المرحلة الاولى قبل نهاية هذا العام بإذن الله وكذلك انهينا 60% من اعمال المرحلة الثانية والتي سيتم تسليمها في الربع الاول من العام القادم انشاءالله. وفيما يتعلق بالبنية التحتية للمشروع تم انجاز المرحلتين الاولى والثانية بالكامل ويجري حاليا انجاز المرحلة الثالثة والرابعة.
بالنسبة للبيع فان المرحلة الاولى فقد تم بيعها منذ فترة طويلة والمرحلة الثانية تم بيعها قبل عدة أشهر ، وقد فتحنا المجال امام الراغبين للتملك في المرحلة الثالثة وتم تنفيذ البيع لما نسبته 30 بالمائة منها ونتوقع الانتهاء من بيعها قبل نهاية العام بإذن الله. ونحن حريصون على تسليم المرحلتين لأصحابها متكاملة الخدمات وهذا مايتم العمل عليه حاليا.
- ماهي اهم المعوقات التي تواجه المطور العقاري من واقع تجاربكم؟
باختصار اهم المعوقات التي تواجه المطور العقاري بالدرجة الاولى توفر الاراضي الخام بأسعار معقولة وفي متناول المطور العقاري لتنعكس على المستفيد النهائي ثم مشكلة الاجراءات التنظيمية التي تتم لاستخراج كروكي للأرض والتعامل مع عدة جهات والتداخل في الاجراءات والتي تأخذ وقتا طويلا قد يتجاوز السنة وهذا يعطل المشروع وقد نتفاجأ بوجود تداخلات في الاراضي او مشاكل عند مسح الارض كل هذا على حساب الاستثمار في المشروع مما يؤدي الى التأخير في استكمال بقية الاجراءات. بعد ذلك مشاكل استخراج التراخيص والموافقات من الجهات الحكومية الأمانات وكتابات العدل مع وجود متطلبات قد لا تنتهي وتتسبب في تعطيل الاستثمار وهذا يؤدي الى عدم اهتمام البنوك وشركات التمويل بتمويل مشاريع شركات التطوير العقاري بسبب قوانين قد لا تتفق مع متطلباتها وبالتالي عدم رغبتها في المخاطرة باستثمارات قد يتأخر تنفيذها لسنوات وهذا ما يعاني منه معظم المطورين.
وأخيرا مشكلة قطاع المقاولات الذي يعاني من عدم الاهتمام وتسهيل اجراءات حصوله على العمالة الكافية والمؤهلة وقلة التأشيرات وبالتالي التأثير على الأسعار والجودة ودفعهم للاستعانة بعمالة غير نظامية او مدربة.
في النهاية نجد المطور يدور في فلك هذه العراقيل ورغم ذلك يواجه بالاتهامات برفع الاسعار وعدم الالتزام والتأخير في التنفيذ مع ان لديه فرص الاستثمار البديلة التي قد لا تكلفه شيئا ويحصل على عوائد أفضل بأقل جهد ووقت وتكلفة. وأملنا في الجهات الحكومية أن تلتفت للمطورين وتقف معهم وتسهل لهم الاجراءات حتى يتمكنوا من المساهمة مع الدولة في برامج التنمية.
- ما هي التجارب والخبرات التي خرجتم بها من مشروع الفريدة بجدة ؟ وهل لديكم النية للاستمرار في تنفيذ مشاريع اخرى؟
افضل ما خرجنا به من تجربتنا رغم اننا لم ننته من كامل مراحل المشروع وهي في طريقها للتنفيذ - بإذن الله - ان القرار الذي اتخذه المؤسسون بضرورة العمل على تحقيق رؤية لشركة بتنفيذ مشاريع سكنية متكاملة الخدمات تتوفر فيها البيئة المناسبة للأسرة السعودية.
وهذا ماسيدفعنا للاستمرار والاستفادة من تجربتنا وتعميمها على مشاريعنا الاخرى التي ننوي تنفيذها بمشيئة الله. وهذا مانرى انه افضل الحلول السكنية لمجتمع يفتقد الى المشاريع السكنية المتكاملة الخدمات.
بحكم خبرتكم التي اكتسبتموها من مشروع الفريدة ماهو مدى رغبتكم في التعاون مع مستثمرين ومطورين من خلال الشراكة في مشاريع اخرى ومدن اخرى غير جدة؟
ابوابنا مفتوحة دائما لمن يرغب في الاستثمار والمشاركة معنا في تنفيذ مشاريع سكنية حيوية ضمن رؤية الشركة ورسالتها ونحن على تواصل مع كافة القطاعات الاستثمارية من مطورين وممولين ومستثمرين وملاك للأراضي لبحث سبل التعاون في هذا المجال.
- هل ترون بأهمية التعاون مع الجهات الحكومية مثل وزارة الاسكان ومصلحة معاشات التقاعد والتأمينات الاجتماعية في تطوير مشاريع سكنية متكاملة الخدمات بأسعار تنافسية وجودة عالية؟
نعم فالفرص متاحة والسوق العقاري يحتاج الى مشاريع سكنية في مختلف مناطق المملكة ولابد من تواجد للجهات الحكومية التي ذكرتها فوزارة الاسكان يمكن ان تستفيد من القطاع العقاري الخاص وتحديدا المطورين للمساهمة معها في تنفيذ مشاريعها التي أمر بها خادم الحرمين وتكون ضمن مواصفاتها وشروطها. اما مصلحة معاشات التقاعد والتأمينات الاجتماعية وأضيف لها الاوقاف فكونها جهات حكومية ولديها سيولة فإنها تملك الامكانية والحافز للدخول في مجال الاستثمار العقاري السكني واستغلال الفرصة في وجود طلب كبير على المساكن وهو سوق واعد ومربح على المدى البعيد. ونحن لدينا الخبرة والرغبة في الاستثمار مع هذه الجهات بما يحقق مصلحة كافة الأطراف ويحقق رغبة المستفيد النهائي.
- كيف يمكن ايجاد بدائل للمساهمات العقارية التي تساعد على انتعاش السوق وضخ السيولة فيه ؟
أفضل بديل للمساهمات العقارية هي الصناديق العقارية التي يمكن أن تسهم في تنفيذ مشاريع سكنية يحتاجها السوق العقاري خصوصا بعد التنظيم الذي أقرته الجهات الحكومية بضرورة اخذ موافقة هيئة سوق المال قبل انشاء أي صندوق مالي عقاري لضمان حقوق المساهمين والتأكد من صرفها على المشروع المحدد.
- مؤسسو شركة ايوان من الاسماء المعتبرة كمؤسسات وافراد هل تتوقعون زيادة استثمارات الشركة في مجال تطوير المشاريع السكنية ؟
الشركة لديها رؤية واضحة في تطوير مشاريع سكنية متكاملة الخدمات و قد بدأنا في تنفيذ أول مشروع بمحافظة جدة من مقر الشركة الرئيسي رغم المعوقات التي واجهناها ورغم الأزمة المالية العالمية التي عصفت بكثير من الشركات ورجال الأعمال وعطلت الكثير من المشاريع.
وسوف نستمر بإذن الله في تقديم مشاريع اخرى في مناطق المملكة متى توفرت الفرصة والمكان المناسب الذي يخدم الشريحة المستهدفة.
- تواجدكم في معرض الرياض ما الهدف منه؟
الرياض هي العاصمة وفيها الكثير من الفرص وتحتاج الى مشاريع سكنية كبرى وطلب عالٍ على المساكن مع وجود العديد من المطورين والمستثمرين وكل هذا يحفز على تواجد الشركة وتقديم تجربتها في مشروع الفريدة والبحث عن سبل التعاون والتحالف مع مستثمرين ومطورين جادين لديهم الرغبة لتنفيذ مشاريع مماثلة للفريدة.
- هل هناك توجه لدى الشركاء لطرحها كمساهمة عامة مستقبلا؟
هذا الموضوع سابق لأوانه وتركيزنا حاليا على تحقيق مجموعة من الأهداف في مقدمتها تنفيذ مشروعي الفريدة والميار في جدة ثم العمل على تنفيذ مشاريع أخرى مماثلة في مدن أخرى بعدها سيتم دراسة العمل على طرح الشركة كمساهمة عامة رغم أن هذا التوجه موجود لدى غالبية الشركاء. وكل ما نحتاجه حاليا هو تنفيذ عدة مشاريع ريادية تخدم شريحتنا المستهدفة بعدها سيتم النظر في ذلك.
جانب من أعمال التطوير في مشروع الفريدة السكني شمال جدة