مشاريع الإسكان.. ما كثافة التطوير الأفضل كفاءة؟

المقال

كثافة التطوير في مشروعات الإسكان والأحياء السكنية بوجه عام، يعبر عنها بعدد المساكن في مساحة معيارية معينة، غالباً ما تكون (الهكتار) الذي يعادل عشرة آلاف متر مربع، حيث يمثل الإطار المكاني الذي يقاس من خلاله مقدار تلك الكثافة، التي تتفاوت مابين منخفضة ومتوسطة وعالية الكثافة، إلا أن الدراسات تشير إلى أن ما هو ملائم منها سكنياً يتراوح ما بين 10 – 60 وحدة سكنية / هكتار.
تحديد مقدار تلك الكثافة لا ينشأ من فراغ بطبيعة الحال، وإنما يأتي من ضوابط تقسيم المناطق (zoning) التي يخضع لها ذلك الجزء من المدينة التي عادة ما تقسم إلى عدة مناطق لكل منها ضوابط خاصة بها في كثافة التطوير سواء لأغراض سكنية أو خلافها، وتوجد بالطبع أنواع تلك الكثافات لتطوير المناطق السكنية في عدد من مدننا، إلا أن الكثافة المنخفضة للتطوير غالباً ما تطغي على العديد من الأحياء السكنية في تلك المدن، حيث يبلغ متوسط تلك الكثافة للتطوير 12 وحدة سكنية / هكتار، وكما هو معروف أن من أبرز سلبيات تلك الكثافة المنخفضة للتطوير هو دفع النمو للمدينة بصورة حادة أفقياً، والرفع من تكاليف إيصال شبكة المرافق العامة، وعزل الأحياء السكنية عن المراكز التجارية وأماكن العمل، مما أفضى بالتالي إلى أن تكون الأحياء السكنية التي جرى تخطيطها وفقاً لضوابط الكثافة المنخفضة للتطوير مرهقة تنموياً، ومكلفة على المواطن، حيث يصعب ملاحقة ذلك النمو الأفقي الممتد لتخطيط تلك الأحياء بشبكة المرافق العامة ومباني الخدمات، وصعوبة أن يجد المواطن قطعة الأراضي بالمساحة التي تتوافق وإمكاناته المادية، في تلك المخططات، ناهيك عن قربها من مكان العمل والخدمات الأساسية الأخرى، بل واضطراره في حال تجاوز ذلك بتحمل مصاريف أخرى تلى مصاريف السكن في حجمها ألا وهي تكاليف النقل والمواصلات، ولا يخفى على أحد أن كفاءة الموقع المناسب للسكن، هو في قربه من شبكة النقل العام، وأماكن العمل، والخدمات الأساسية الأخرى من تعليمية وصحية وتجارية وخلافها.
ما يؤخذ على مشروعات الإسكان الحكومية التي تحتوي على مئات وربما آلاف من الوحدات السكنية، سواء السابق من تلك المشروعات أو الحالي التي يجري تنفيذها، هو تبنيها لأقصى الحدين في كثافة التطوير فهي ما بين عالية الكثافة في التطوير، ولو بشكل محدود كما هو الحال في مشروع إسكان المعذر بمدينة الرياض ونظيره في مدينة جدة والدمام الذي تصل كثافة التطوير بها إلى نحو 50 وحدة سكنية / هكتار، وإنعكاس ذلك على البيئة الإجتماعية والعمرانية في تلك المشروعات، وما بين التمشي بما هو متبع في الأحياء المحيطة وهي الكثافة المنخفضة للتطوير التي تسود في العديد من مشروعات الإسكان الحكومية، المكونة في الغالب من فيلات سكنية مقامة على قطع أراض كبيرة المساحة نسبياً، تعكس الإستغلال للأرض بحده الأدنى.
إن ما يؤمل أن يلقى عناية في مشروعات الإسكان الجديدة هو اختيار كثافة التطوير الاقتصادية الأفضل كفاءة في استغلال الأرض وتكاليف التطوير والتشغيل والصيانة، وإيجاد البيئة الاجتماعية المناسبة في ذات الوقت، التي في اعتقادي أنها يمكن أن تنطلق مما كانت تتميز به بيئتنا السكنية التقليدية التي كانت تنمو بشكل عضوي وعفوي تبعاً لاحتياج السكان في تلك الفترة من تطور مدننا وهي كثافة التطوير المتوسطة الكثافة التي تبلغ نحو 30 وحدة سكنية / هكتار، التي يمكن أن تنعكس بالطبع في نماذج لفيلات وشقق سكنية، فذلك المقدار من كثافة التطوير هو ما نراه في الواقع يمارس ولكن بصورة عكسية في مخططات الأراضي السكنية الحالية ذات كثافة التطوير المنخفضة، التي نرى كثيراً ممن يتمكن من شراء قطع أراض سكنية بها، يقوم على الفور بتجزئتها إلى قطعتي أرض أو ربما أكثر، وهو ما يقود إلى زيادة في كثافة التطوير بالمخطط، ولكن بمقدار لا يتوافق للأسف وشبكة المرافق والخدمات المتوفرة، وهذا هو الخلل بعينه الذي ينبغي ألا يستمر وأن يعالج من بداياته.