الرياض: الملز والعليا الأغلى في معدلات أسعار الأراضي التجارية خارج الشريط التجاري

في دراسة أعدتها شركة (سنشري 21 السعودية) للنصف الأول من عام 2012

اعتبرت دراسة حديثة أن هناك زيادة في العرض على سوق المكاتب في كافة أرجاء المملكة، وسيستمر هذا الاتجاه خلال العام 2012م. وعلى الرغم من الانتعاش البسيط في المعدلات الإيجارية في سوق المكاتب في الرياض خلال النصف الاول من العام 2011م، إلا أن النصف الثاني شهد انكماشاً اقتصادياً بين 3% إلى 15% في المعدلات الإيجارية.
وتعدد الدراسة الصادرة عن شركة (سنشري 21 السعودية) بعض الأسباب التي ساهمت بدور رئيسي في هذا الانخفاض. حيث ان مناطق الاعمال الجديدة تزيد من الضغط على سوق المكاتب، كما يواجه أصحاب العقارات مشاكل في الحفاظ على معدل اشغال مناسب، على الرغم من عرض فترة إيجارية حرة جذابة للمستأجرين. تبلغ كمية المكاتب المتاحة حالياً في السوق للفئة (أ) والفئة (ب) حوالي 500 ألف متر مربع.
يتم حالياً ترجيح ديناميكيات العرض والطلب لجانب العرض. ومن المتوقع أن يهدأ هذا العرض المفرط على خلفية محفزات الأعمال الحكومية، التي ستتطلب حتماً مساحات مكتبية. وعلى الرغم من ذلك، فإن وفرة العرض الجديد سببها الدخول للسوق خلال العام 2012م، مما سيعمل على إضعاف السوق بشكلٍ أكبر. وستكون هناك زيادة كبيرة في عرض مكاتب الفئة "أ" الدولية القياسية عالية الجودة خلال العام 2012م وحتى العام 2014م، وأبرز الإنجازات في النصف الاول من العام 2012م هي "برج النخيل" و "برج دريم" اللذان سيضيفان ما يقارب 20 ألف متر مربع لسوق المكاتب.
ولا زال القطاع العام هو مورد الطلب الرئيسي، حيث ان الحكومة تتبع خطتها في تعيين المزيد من السعوديين في القطاع الحكومي، في حين كان تأجير القطاع الخاص قائماً على قطاع الاتصالات.
وبما يعكس التحسينات المستمرة في بيئة الأعمال خلال النصف الأول من العام 2012م، بدأ الطلب على المساحات المكتبية الجيدة من الشركات متعددة الجنسيات بالانتعاش، وعلى الرغم من أن متطلباتها ليست بحجم متطلبات القطاع العام، إلا أنها تساهم بشكل ايجابي لاستعادة أداء سوق المكاتب. على الرغم من وجود طلب كبير، إلا أنه لم يواكب عدد المباني الجديدة الداخلة للسوق. حيث يتراوح معدل الاشغال بين 10% إلى 20% وسيكون هناك ضغط تصاعدي على معدل الاشغال باستكمال الطلب الجديد خلال العام 2012 و 2013م. وفي النصف الاول من العام 2012م، تراوح متوسط الإيجارات المكتبية بين 750 ريالا سعوديا إلى 950 ريالا سعوديا، مُظهراً انخفاضاً نسبته 6% مقارنة بالنصف الثاني من العام 2011م.
وتراوح متوسط الأسعار الإيجارية في النصف الأول من العام 2012م -عبر مختلف أحياء الرياض- من المنخفض البالغ 210 ريالات سعودية للمتر المربع في الجزء الجنوبي إلى المرتفع البالغ 1.300 ريال سعودي للمتر المربع في مكاتب الفئة "أ".
وعلى الرغم من أن معدل الأشغال يرتفع وعلى الرغم من وجود ضغط تنازلي على المعدلات الإيجارية في سوق المكاتب، إلا أن مكاتب الفئة "أ" في الشريط التجاري (برج المملكة، وبرج الفيصلية، وغيرها) تتمتع بإشغال أفضل وزيادة معتدلة تتراوح مابين 5% إلى 10% في المعدلات الإيجارية خلال النصف الأول من العام 2012م.
نظرة عامة على سوق التجزئة في الرياض
تتوفر القدرة الكبيرة لنمو سوق التجزئة في المملكة بسبب الخصائص السكانية والطلب المحلي الكبير، وقد تجاوز إجمالي إنفاق التجزئة التقديري للمملكة مبلغ 256 مليار ريال خلال عام 2011م، وهو ما يقرب من الضعف لحجم السوق في دولة الإمارات العربية المتحدة. والعوامل الرئيسية وراء النمو الصحي في مبيعات التجزئة في المملكة هي النمو الاقتصادي القوي، والزيادة في الدخل القابل للتصرف فيه، وتعداد محبي التسوق من الشباب، وانعدام مصادر الترفيه. ويتوقع زيادة إنفاق التجزئة بنسبة 13% خلال 2012م، حيث ان سوق التجزئة في المملكة العربية السعودية يُعد هو سوق النمو الأسرع في المنطقة.
ويتجاوز المخزون الإجمالي لمساحة التجزئة في الرياض 2.5 مليون متر مربع. ونظرا لأن المدينة تنمو بمعدل هائل ويعتزم مركز الملك عبدالله المالي ( KAFD ) ومجمع تقنية المعلومات والاتصالات (ITCC) إضافة 100 ألف مساحة أخرى في عرض التجزئة حتى يتسنى للمخزون المتوقع أن يزداد إلى 3.0 ملايين متر مربع بحلول 2013 – 2014م.
الرياض تتجه إلى قمة تجارة التجزئة في المنطقة متجاوزة سوق المكاتب
ويصل العرض القائم على أساس إجمالي المراكز التجارية إلى 1.1 مليون متر مربع ويتوقع أن يصل إلى 1.3 مليون متر مربع بحلول 2013 – 2014م. وترى الدراسة أنه سيكون لمجموعة الحوافز الاقتصادية التي قدمتها الحكومة تأثير ايجابي على الاستهلاك الخاص خلال الأعوام القادمة. وكذلك سيعمل مخطط استحداث الوظائف الحكومية للمواطنين السعوديين على تحسين الإنفاق المنزلي. وستحفز هذه الديناميكيات الايجابية الطلب في قطاع التجزئة، الأمر الذي سيؤدي إلى ارتفاع إيجارات التجزئة.
وتم ترتيب الرياض كسوق قمة لتجارة التجزئة من بين الفئات التي تسعى للتوسع في المنطقة. وتتضمن هذه المجموعة تجار تجزئة من الإمارات ودول عربية وأسيوية أخرى، وسيكون تجار التجزئة هؤلاء المصدر الرئيسي للطلب على ساحة التجزئة ذات الجودة.
خلال النصف الأول من عام 2012م، سجل نمو القيمة الإيجارية من 7 إلى 11%. ومع ذلك فقد تحدد هذا السيناريو على الشريط التجاري (CDB) وبمساحة إيجارية عالية الجودة، بينما يظل متوسط المعدلات الإيجارية بدون تغيير في المراكز المجتمعية والتي أظهرت اتجاهاً سلبياً في المواقع الأقل رغبة فيها. وقد أظهرت المعارض في الجزء الجنوبي والغربي الانخفاض الأعلى في السعر لكل متر مربع، بينما أظهر الجزء المركزي والشرقي قيما إيجارية مستقرة مع العائد الأعلى في بعض الأجزاء.
وقد أحدثت المنافسة المبالغ فيها بين مراكز التسوق في سوق الرياض حاجة لدى أصحاب المولات في أهمية إعادة النظر في وضع المولات وتعديل مزج مستأجريهم للبقاء على وضع الجاذبية للعملاء. والشعور ب (التشابه) في معظم المولات هو السبب الرئيسي لوقع الأقدام المنخفض ومعدل الفراغ الأعلى. ويتراوح معدل فراغ المولات ما بين 0 إلى 25% في معظم مولات الرياض الكبرى.
وخلاف المولات الأخرى، تفضل محلات التجزئة الكبرى (سنتر بوينت وإتش آند إم) ، استئجار مساحات التجزئة الكبيرة خارج المولات والقريبة من الطرق الرئيسية لتوسعة منافذهم مع معدلات إيجارية أقل، وزيادة تواجدها في كل من مواقع المولات والمواقع المستقلة.
الأراضي التجارية
تختلف أسعار الأراضي التجارية في الرياض بصورة كبيرة حسب الاتجاهات المختلطة في الأحياء المختلفة في الرياض. وارتفع السعر إلى 10% في المناطق الشمالية، بينما أظهر الجزء الجنوبي انخفاضاً كبيراً نسبياً في أسعار الأراضي التجارية، حتى – 11% مقارنة بالنصف الثاني من عام 2011م.
وقد أظهرت الأحياء المركزية اتجاهاً مرتفعاً في أسعار الأراضي التجارية بالقرب من الشريط التجاري (CDB). وظل حي الملز وحي العليا الأغلى في معدلات أسعار الأراضي التجارية بين 8.000 إلى 12.000 ر س لكل متر مربع.
وتبين الأجزاء الشرقية والغربية من الرياض استقراراً في أسعار الأراضي التجارية خلاف مناطق قليلة حيث انخفضت فيها أسعار الأراضي بنسبة كبيرة. ونظراً لتوسع أنشطة القطاع الخاص والأعمال بسرعة أكبر، وهو ما سيقوي أسعار الأراضي التجارية خلال الأعوام القادمة، إلا أن ذلك سيكون هو الحال فقط لمواقع الشريط التجاري (CDB) والمواقع الرئيسية، وستشهد المناطق الأخرى إما سعراً مستقراً أو ستواجه اتجاهاً منخفضا.