بدائل بند غلاء المعيشة لموظفي الدولة 5% يزيد الدخل الحقيقي للمواطن 30% عند تخصيصه لدعم للإسكان

دراسة أكاديمية تقترح تخصيص بند غلاء لإنشاء 100 ألف وحدة سكنية سنويا بالمملكة:

بعد صدور قرار مجلس الوزراء الموقر بتاريخ 19/1/1429 ه والمتضمن صرف بند غلاء المعيشة لموظفي الدولة ما نسبته 5% ولمدة ثلاث سنوات وبشكل تراكمي تم بالفعل صرف المرحلة الأولى منه ( 5%) في عام 1429 ه، وبدأ صرف المرحلة الثانية (10%) في بداية عام 1430 ه ومن المتوقع صرف المرحلة الثالثة (15%) في السنة المقبلة وقد كلف هذا الدعم خزينة الدولة عشرة مليارات ريال في السنة الأولى وتراكمياً 60 مليار ريال، وكان الهدف من هذا القرار مع حزمه أخرى من الدعم المباشر تخفيف أثر التضخم العالمي وغلاء المعيشة على المواطنين آنذاك.
في هذا الطرح نضع على طاولة متخذ القرار (في الحكومة) تحليلاً وتصوراً عن بديل جديد لبند غلاء المعيشة الذي سيكلف خزينة الدولة ثلاثين مليار ريال في السنة المقبلة يذهب معظمه لذوي المرتبات العالية وعلى الأرجح سوف يصرف على سلع أو خدمات غير ضرورية (كمالية أو ترفيهية) ولن يؤدي إلى تخفيض الأسعار ويخدم موظفي الدولة فقط وخاصة ذوي المرتبات المرتفعة أصلا، هذا البديل المطروح هو تخصيص هذه المبالغ لدعم الإسكان وبشكل مستمر والنتيجة التي نحصل عليها من البديل الجديد المطروح هي :
أولاً: مضاعفة المنفعة أو الجدوى من 5% إلى 30% .
ثانيا: الإسهام في خفض الأسعار وزيادة الفرص الوظيفية.
ثالثاً: حل مشكلة الإسكان بشكل جذري حيث يوفر هذا الحل أكثر من 100 ألف وحدة سكنية سنوياً وهذه الخطوة – من وجهة نظري– تمثل أفضل إستراتيجية لمواجهة الفقر على المدى الطويل والتي دعا خادم الحرمين الشريفين - حفظه الله - للتصدي له بكل أجهزة الدولة .
في هذا التحليل الاقتصادي نطرح بديلاً لهذا الدعم المباشر(بند غلاء المعيشة) يتمثل بدعم الإسكان الميسر أو الاقتصادي ( المقصود به وحدة سكنية صغيرة قد تتراوح من 150 إلى 200 متر مربع في مبنى متعدد الأدوار)، وعند المقارنة نرى - من وجهة نظرنا - أن بند غلاء المعيشة يصرف في معظم الحالات على سلع أو خدمات استهلاكية أو ترفيهية أو كمالية على الأرجح بينما المشروع الإسكاني يعتبر استثماراً طويل الأجل يخدم الأجيال القادمة.
ونرى أن أهم فرق بين البديلين يتمثل في أن بند غلاء المعيشة هو نسبة من المرتب للموظف الحكومي، وبهذا كلما زاد المرتب زاد المبلغ المخصص للموظف مع العلم أن المشكلة الحقيقة في غلاء المعيشة ليست لدى ذوي الدخول العالية من كبار أو قدماء موظفي الدولة بل تكمن وتزيد في شريحة ذوي الدخل المحدود وبهذا يذهب الجزء الأكبر من هذا البند لذوي الدخول العالية الذين لم ولا يعانون من أي مشكلة في معيشتهم وبالتالي لا يحتاجون إلى حلول لمشاكل لا يعانون منها أصلاً، أما البديل الجديد والمطروح في هذا التحليل فهو يداوي يعالج المشكلة لدى من يعاني ويئن منها فعلا ويتلخص بتخصيص مثل هذه المبالغ (بند غلاء المعيشة) للإسكان الميسر فهو حصري لذوي الدخل المحدود والأولوية حسب الحاجة.
الفرق الثالث والمهم هو أن البديل الأول يعطي الموظف الحكومي زيادة حقيقية قدرها 5% فقط بينما دعم الإسكان يعطي المواطن 30% كزيادة حقيقية في الدخل وليس فقط الموظف الحكومي 5% وبهذا التوجه والتغيير تتحول الخمسة بالمائة في زيادة الدخل لموظفي الدولة (بند علاء المعيشة) لثلاثين بالمائة (30%) كزيادة حقيقية ومباشرة في الدخل لكل الأسر السعودية وليس فقط موظفي الدولة.
وقد أكدت هذه الدراسة أن التدخل الحكومي المقترح كحل لمشكلة الإسكان على المدى الطويل والذي يعادل 5% فقط من زيادة المرتبات (وهو ما يعادل بند غلاء المعيشة) يُمَكِن المواطن من تملك مسكن خاص بتكلفة تتراوح من 45 ألف إلى 76 ألف ريال أو أقساط شهرية في المتوسط 700 ريال لفترة 10 سنوات وبعدها يتملك المواطن الوحدة السكنية، وهذا القسط أقل من 50% من الإيجارات الحالية مع تملك بعد عشر سنوات ولكم أن تتخيلوا كم من المنافع الأخرى غير الاقتصادية مثل الاجتماعية والأمنية ومواجهة الفقر التي يمكن أن يجلبها مثل هذا القرار الذي يمثل – من وجهة نظرنا - إستراتيجية أساسية في محاربة ومواجهة الفقر على المدى الطويل.
حل مشكلة الإسكان بتوفير 100 ألف وحدة سنويا
مقابل 5% سنوياً مستمرة
يتفق الجميع على وجود مشكلة حقيقية كبيرة لدى معظم الأسر السعودية تتمثل في عدم توفر القدرة المالية لتملك مسكن خاص وارتفاع تكلفة الإيجار من متوسط الدخل حيث تجاوزت 35% وليس الحديث هنا في هذا المقال عن تفاصيل المشكلة وتداعياتها على المجتمع أو علاقتها بالفقر ونفضل ترك هذا الموضوع للمتخصصين في هذا المجال ونركز هنا على الحل من الناحية الاقتصادية.
إن الحل المطروح في هذا التحليل هو قيام هيئة الإسكان الجديدة في السنة الأولى باستخدام المبالغ التي وفرتها الدولة للإسكان الشعبي وهي عشرة مليارات ريال وذلك بالاتفاق مع شركات عالمية لبناء وحدات سكنية منخفضة التكلفة (من حيث المساحة وتعدد الأدوار) وليست منخفضة الجودة، وفي السنوات التالية يستمر المشروع بتخصيص بند غلاء المعيشة لتمويله.
وسيتمكن هذا المشروع (أو صندوق هيئة الإسكان) بهذه المشاريع العملاقة من تخفيض التكلفة في التنفيذ مستغلا اقتصاديات الحجم ( المشروع يجب أن يتألف من 2 ألف وحدة سكنية أو أكثر) وكذلك في الأرض (قد تكون مجانية من بلدية المدينة التي ينفذ فيها المشروع أو شراء أرض خام كبيرة المساحة) ومن المؤكد أن سعرها سيكون منخفضاً جدا حتى في حالة الشراء مقارنة بما يمكن الحصول عليه الآن من السوق العقاري بشكل منفرد ومن المنطقي أن تنخفض التكلفة بأكثر من 20%، وعلى أية حال تختلف وتعتمد هذه النسبة على عوامل ومدخلات كثيرة لا نود الدخول في تفاصيلها الآن وهذا الرقم 20% مبني على خبرات ودراسات سابقة قام بها الباحث.
ومن ثم تقوم هيئة الإسكان بطرح الوحدات السكنية الجديدة للتمويل أو البيع النقدي على المواطنين بدون أرباح وتقدر هذه الأرباح في المتوسط بنسبة 20% من التكلفة التي يحصل عليها المقاول أو المنفذ للوحدة السكنية.
والسؤال الآن، اليس من المناسب الآن تغيير الإستراتيجية المتعلقة بتوزيع منح الأراضي على المواطنين والدعم النقدي المتعلقة بالإسكان وتوجه هذه المبالغ وهذه المنح لهذا المشروع المقترح الذي يتبع لهيئة الإسكان لتكون النتيجة النهائية توفير وحدة سكنية ميسرة لكل مواطن يتراوح سعرها من 45 إلى 76 ألف ريال (أي في حدود تكلفة تملك سيارة عادية).
في الجدول رقم 1 التالي يتضح أن المتوسط المرجح لتكلفة الوحدة السكنية المخفض هو155,800 ريال وهذا مبني على عدة افتراضات مثل المساحة وسعر المتر الخام وغيرها ، وعلى فرضية تخصيص مبالغ الإسكان الشعبي للصندوق الجديد وهي عشرة مليارات ريال في السنة الأولى سوف يتمكن من بناء عدد وقدره مئة ألف وحدة سكنية ، وفي السنوات التالية يستمر المشروع بنفس التفاصيل بعد تحويل مخصصات بند غلاء المعيشة لتمويل هذه المشاريع الإسكانية.
وفيما يلي من هذا التحليل الاقتصادي نستعرض بعض تفاصيل الأرقام التي توضح الفكرة الأساسية والجدوى الاقتصادية والمنفعة الجديدة المضافة لمجرد تحويل مخصصات بند غلاء المعيشة (5%) لدعم مباشر للإسكان الميسر ليتحول إلى 30% كزيادة حقيقية في دخل الأسرة السعودية.
آلية اقتصادية لمضاعفة المنفعة الكلية (لبند غلاء المعيشة ) 6 مرات
في هذا الجزء من هذا التحليل الاقتصادي نستعرض بعض تفاصيل الأرقام التي توضح الفكرة الأساسية والجدوى الاقتصادية والمنفعة الجديدة المضافة لمجرد تحويل مخصصات بند غلاء المعيشة (5%) لموظفي الدولة لدعم مباشر للإسكان الميسر ليتحول إلى 30% كزيادة حقيقية في دخل الأسرة السعودية وليس فقط موظفي الدولة.
الدعم الحكومي المطلوب تخصيص
بدل غلاء المعيشة لدعم الإسكان
من المؤكد وبدرجة ثقة عالية أن دعماً حكومياً مخصصاً للإسكان الميسر يكلف خزينة الدولة فقط 5% من زيادة المرتبات الحكومية أي مماثل لبدل غلاء المعيشة سوف يقلل متوسط تكلفة إيجار المسكن لمن يستفيد من هذا الصندوق بنسبة لن تقل عن 52% من التكلفة الحالية وهذا يعني ارتفاع الدخل لهذه الشريحة يعادل 18% مقارنة بمتوسط الدخل الحقيقي وذلك خلال العشر سنوات الأولى وبعد التملك سوف تكون الزيادة الحقيقية في الدخل لهذه الشريحة المستفيدة هي 35% أي بمتوسط زيادة حقيقية وقدرها 30% خلال العمر الافتراضي للوحدة السكنية ( 30 سنة على الأقل).
وتزيد هذه الشريحة سنوياً بأكثر من مئة ألف أسرة ومن المؤكد أن هذا سوف يؤدي إلى انخفاض متوسط الإيجار على الشرائح الأخرى وهذا يعني تأثيراً ايجابياً أي زيادة في الدخل ولكن بنسب أقل للشرائح الأخرى ، ويمكن أن يشترط الصندوق الجديد شروطاً محددة لتحديد أولويات المستفيدين من هذا الدعم وخاصة في المراحل الأولى مثل دخل الأسرة منسوبا لعدد أفرادها وهل سبق الاستفادة من صندوق التنمية العقاري وغير ذلك من المتغيرات الأخرى التي تحدد أولوية الاستفادة.
وباختصار شديد - لشرح المنفعة الاقتصادية الجديدة المضافة المتوقعة من هذا الطرح والتحليل أو المشروع الجديد - نقول بدرجة ثقة عالية أن هناك 100 ألف أسرة سنوياً تقريباً سوف يتحسن مستوى الدخل لها بنسبة 30% ولمدة 30 سنة على الأقل.
وبعبارة أخرى لو قسمنا عدد الأسر السعودية ( ثلاثة ملايين أسرة ) على عدد سنوات العمر الافتراضي للوحدة السكنية ( ثلاثين سنة ) لحصلنا على عدد 100 ألف أسرة وهو يساوي عدد الوحدات السكنية التي ينتجها المشروع ، وهذا يعني أن الخمسة بالمائة في سنة واحدة أدت إلى زيادة حقيقية قدرها 30% في دخل كل الأسر السعودية ( ثلاثة ملايين أسرة) وليس فقط موظفي الدولة ( مليوني موظف).
بعد تقديم دعم حكومي مباشر يعادل 60% من التكلفة الأساسية للوحدة السكنية يتحمل المواطن النسبة المتبقية وهي 40% وبهذا يتضح من الجدول السابق رقم 2 أن تكلفة الوحدة السكنية التي يتحملها المواطن تتراوح من 45,000 ريال إلى 76,000 ريال حسب المدينة والموقع والمساحة ومتغيرات أخرى وهي أقل من الأسعار الحالية التقديرية بنسبة 72% وهذا مبني على تقديرات متحفظة جدا مثل نسبة الأرباح التي يحصل عليها المقاول المنفذ وهي 20% ونسبة تخفيض التكاليف باستخدام تقنيات واقتصاديات الحجم وهي 20% أيضا.
وهذا التحفظ في التقديرات كان له تأثير كبير على عنصر (سعر البيع السوقي الحالي) في الجدول السابق حيث أدى إلى تخفيض هذه الأسعار بشكل كبير خاصة في بعض المدن الكبيرة وليس له تأثير على مخرجات النموذج.
كما يفترض الجدول رقم 2 أن عائد تمويل الوحدة السكنية هو 40% على مدى عشر سنوات مع العلم أن معدل العائد الداخلي للجهات المقرضة يصل إلى 7% في هذه الحالة وهي معقولة سوقياً للمقرضين وبهذا يتراوح المبلغ الإجمالي للأقساط من 63,000 ريال إلى 106,400 أي بأقل بمقدار 60% من الأسعار النقدية الحالية للوحدات السكنية المماثلة وسوف يتراوح القسط الشهري من 525 ريالاً إلى 887 ريال وهذه الأرقام اقل من نصف الإيجارات الشهرية الحالية في كل المدن السعودية ولا شك أن هذا انجاز عظيم لهذا الصندوق أو المشروع الجديد إن كتبت له ولادة ، وللمعلومة فقد بلغ عدد الأسر المستأجرة أكثر من مليون ونصف المليون أسرة.
الجدير بالذكر هنا أنه لا يوجد حساسية كبيرة للمشروع عند تغيير التقديرات والمتغيرات التي تؤثر على النموذج الذي يحدد القسط الشهري أو نسبة التخفيض في الأسعار مثل تكلفة الأرض أو نسبة الأرباح أو تكلفة الخدمات أو غيرها وهذا يعطي درجة ثقة عاليه في النتائج والأرقام التي توصلت لها الدراسة.
نتائج الدراسة والتوصيات
إن المطلوب وبشكل ملح وبدون أي تأخير من هيئة الإسكان أن تنظم وترعى مؤتمراً ومعرضاً دولياً تعلن فيه رغبتها في التعاقد لبناء عدد وقدره مئة ألف وحدة سكنية وتدعو كل الشركات المحلية والأجنبية مثل الكورية والصينية والماليزية والأوروبية وغيرها لعرض منتجاتهم وتقنياتهم ونماذجهم وأسعارهم وكذلك أمناء ورؤساء البلديات في مدن ومحافظات المملكة لتقديم الأراضي الحكومية التي ستحظى بالأولوية ويمكن استغلالها خاصة في المراحل الأولى لبناء وحدات سكنية اقتصادية للمواطنين.
ومن نافلة القول أن الجهود الفردية والمؤسسات الصغيرة والطرق التقليدية في المقاولات والبناء لم ولن تكون قادرة من الاستفادة من اقتصاديات الحجم أو تقنيات تخفيض التكاليف وذلك لبناء وحدات سكنية بكميات كبيرة وجودة عالية مثل إنشاء المدن أو الأحياء السكنية المتكاملة ، نظراً لأن هذه المشاريع تحتاج أولاً إلى استثمارات مالية كبيرة جدا (متوفرة حاليا لدى هيئة الإسكان ) وثانيا إلى إمكانيات فنية وخبرات وتقنية عالية (موجودة عند بعض الشركات العالمية العملاقة) وثالثا إلى جهود تسويقية وتمويلية وصيانة ومتابعة تقوم بها جهات أخرى متخصصة في القطاع الخاص (متوفرة حاليا في السوق المحلي السعودي).
إن تبني مثل هذه الإستراتيجيات الجديدة من قبل هيئة الإسكان وتمويل وتنفيذ مثل هذه المشاريع وذلك بالبدء بتخصيص مبالغ الإسكان الشعبي (عشرة مليارات ريال) سوف نتمكن من استقطاب الشركات العالمية والاستعانة بالمنشآت التمويلية المحلية والعالمية كذلك لنتمكن من توفير أكثر من مئة ألف وحدة سكنية في السنة الواحدة وحل نسبة كبيرة من مشكلة الإسكان الحالية وتخفيض جوهري في سعر الوحدة السكنية لن تقل عن 70% من الأسعار الحالية في حالة الشراء النقدي وكذلك تخفيض يصل إلى 60% من قيمة البيع الحالية مع تمويل ميسر مدته عشر سنوات وسوف تكون الأقساط الشهرية في ظل هذه الظروف لتملك وحدة سكنية خلال عشر سنوات أقل من نصف المدفوعات الحالية للإيجارات الشهرية لمعظم المواطنين في معظم المدن تقريباً وهذا لا شك سيكون إنجازاً عظيماً لهيئة الإسكان التي من أهدافها توفير السكن المناسب للمواطن، والعمل على رفع نسبة المعروض من المساكن وتشجيع مشاركة القطاع الخاص وإعداد الاستراتيجيات الإسكانية الشاملة، واقتراح الأنظمة واللوائح والتنظيمات الخاصة بنشاط الإسكان.