هدوء نسبي لتداول العقارات.. وإحجام واضح عن البيع أو الشراء

"الرياض" ترصد المشهد العقاري في المملكة في تقرير أسبوعي

يبرز سؤال مه م لدى كثير من المواطنين، خلال هذه الفترة هل يشتري.. هل يقدم على تملك أرض ومن ثم بنائها.. أو تملك مسكن رغم شح العرض أو عدم مناسبته.. هل ينتظر نظامي الرهن والتمويل التي يرى البعض أنها سوف تخفض الأسعار.. والبعض يرى أنها سترفعه.. هل يبقى منتظرا لشراء وحدة سكنية في أي من مشاريع التطوير الشامل الكبرى (المدن السكنية) حول الرياض مثلا..
من وجهة نظري أن أي من تلك التساؤلات.. أو حتى جميعها وارد.. أما قرار الشراء أو التملك فهو قرار شخصي مثل (الزواج) يجب أن نحمل أنفسنا أي تبعات له فيما.. لأنه قرار شخصي.
.. هذه الأيام التي يغلفها هدوء نسبي في سوق العقارات السعودي يظهر ملاك للعقارات مجبرون على بيع بعض أصولهم العقارية، لسبب ملح وهي الحاجة إلى تسييل تلك الأصول، ولاشك أن سوق الأسهم من أهم الأسباب التي تحملهم إلى ذلك، أما باقي العقارات الأخرى التي تباع بأسعار زهيدة، فهي تلك التي تكون مرهونة للبنوك المحلية بغرض التمويل أو الحصول على تسهيلات.. وهناك من يقتنص تلك الفرص.. ليبرز اقتصاد الفرص أو اقتصاد (الأزمات) الذي نجح من خلاله رجال الأعمال الشهير (دونالد ترامب) أن يحقق ثروته الشهيرة.
تبقى حالة الترقب للراغبين في الشراء أو الراغبين في البيع هي القاسم المشترك في تداول السوق العقاري، منذ تداعيات الأزمة المالية العالمية، رغم التأكيدات المباشرة بعدم تأثر السوقين المالية والعقارية بتأثر تلك الأزمة.
ويبرز في حالة الهدوء هذه، ملاك للعقارات مجبرون على بيع بعض أصولهم العقارية، لسبب ملح وهي الحادة إلى تسييل تلك الأصول، ولاشك أن سوق الأسهم من أهم الأسباب التي تحملهم إلى ذلك، أما باقي العقارات الأخرى التي تباع بأسعار زهيدة، فهي تلك التي تكون مرهونة للبنوك المحلية بغرض التمويل أو الحصول على تسهيلات.
وفي كلتا الحالات السابقة وغيرها من الحالات يبرز اقتصاد (الأزمات)، وهو الاقتصاد الذي يقتنص فيه أصحاب الثروات بل أصحاب الرؤى البعيدة الفرصة للدخول والشراء، ولعل قصة الملياردير الأمريكي ( دونالد ترامب) هي أبسط مثال على ما أقصده باقتصاد الأزمات، حيث إن ترامب بدأ حياة الثراء بسوق العقار، عن طريق شراء الوحدات العقارية عندما أنهار السوق العقار الأمريكي.
ولاشك أن المتغيرات السلبية في أسواق العقارات العالمية إلى جانب ما تشهده الأسواق المحلية تزيد من فرصة تصحيح سعري لعقارات المنطقة بعد أن بلغت أسعار القياسية، ففي السعودية بدأ بعض المستثمرين في شراء بعض العقارات المنخفضة السعر أو المتوجهة للانخفاض على اعتبار تحقيق مكاسب مادية على طريقة شراء وبيع الأسهم في حال انخفاضها وبيعها في حال ارتفاع سعرها.
ويعتبر البعض أن هذه فرص جيدة للمستثمر تقلص لهم المخاطر وتفتح آفاق السوق، ولكن خبراء العقارات يحذرون من هذه الطريقة، ويرجحون انها مؤشر واضح على تراجع أسواق العقار، أو على الأقل بعض قطاعاته، ودليل على قلق شركات التطوير العقاري من تخطي حدود الطلب المتاح في الأسواق لأنواع معينة من العقار غير المرغوب فيه تريد تسويقه والتخلص منه بأي وسيلة.
وتشمل العقارات المتاحة الان في الاسواق عروضاً تستهدف المستثمر خصوصاً البسيط، وذلك بتقديم ضمانات لمعدلات الايجار لفترات تصل في أقصاها إلى ثلاثة أعوام وفي نسبتها الى 7.5%، من قيمة العقار سنويا، كما تضمن بعض الشركات قيمة العقار لمدة خمس سنوات، وتؤكد للمشتري انها سوف تعوضه عن فارق الثمن لو تراجعت قيمة العقار الذي اشتراه. وهي فكرة تكشف، في حد ذاتها، ان الشركات تعرف مخاوف المشترين من تراجع القيمة.
وفي الفترة الأخيرة تكاثرت عروض الاراضي السكنية لتعويض خسائر سوق الاسهم، وفي المقابل يؤكد العقاريون ان العقار يستغرق وقتاً اطول في الهبوط كونه منتجاً "ثقيلاً" في عرف المستثمرين لا يمكن التصرف فيه بسرعة، لكن كثرة المخططات الجديدة، وتراجع وتيرة التوظيف في هذه المرحلة الضبابية من مسيرة الاستثمار بكل انواعه، كلها عوامل تجعل الكثيرين يسارعون في عرض عقاراتهم، ويجعل الملاك الخبراء يحاولون الاحتفاظ بمستأجريهم خصوصاً اولئك الذي رفعوا اسعارهم على رغم ان عقاراتهم تم بناؤها ابان انخفاض اسعار الحديد والاسمنت وبقية مواد البناء.
ويبرز سؤال هام لدى كثير من المواطنين، خلال هذه الفترة هل يشتري.. هل يقدم على تملك أرض ومن ثم بنائها.. أو تملك مسكن رغم شح العرض أو عدم مناسبته.. هل ينتظر نظامي الرهن والتمويل التي يرى البعض أنها سوف تخفض الأسعار.. والبعض يرى أنها سترفعه.. هل يبقى منتظرا لشراء وحدة سكنية في أي من مشاريع التطوير الشامل الكبرى (المدن السكنية) حول الرياض مثلا..
من وجهة نظري أن أي من تلك التساؤلات.. أو حتى جميعها وارد.. أما قرار الشراء أو التملك فاهو قرار شخصي مثل (الزواج) يجب أن نحمل أنفسنا أي تبعات له فيما.. لأنه قرار شخصي.
وينصح خبراء في العقارات بالاستشارة قبل الشراء كونها لا تكلف الا بعض الوقت والجهد، ولكنها قد تنقذ المشتري من شراء عقار صعب البيع او التأجير قد يعرضه الى الكثير من الخسائر على المدى البعيد. فالعقارات يجب ان تكون متناسبة في الحجم والقيمة مع المنطقة التي تقع فيها ومع انماط المستأجرين او الساكنين المتاحين في المنطقة، فالمدن الجامعية تحتاج الى مساكن تليق بمجموعات الطلبة، والمناطق الريفية تحتاج لمنازل منفصلة وهادئة، ومراكز المدن الكبيرة يزيد فيها الطلب على الشقق الصغير التي تصلح لسكن المديرين وموظفي الادارة المتوسطة واصحاب المهن. ويجب ان تكون امدادات هذه الانواع المختلفة من العقار وفقا لحجم الطلب عليها وليس عشوائيا، لمجرد انها تدر ربحا اكثر على شركات العقار، كبناء الشقق في مناطق لا يوجد فيها طلب الا على المنازل.
ويلجأ بعض السعوديين من الضغط على الطلب العقاري الى هدم المنازل القديمة وبناء ابراج الشقق بدلا منها خصوصاً في الرياض في مناطق شمال وشرق الرياض التي تتركز فيها هذا النوع من العقارات.
في الإمارات يتعرض القطاع العقاري الذي يعد الأنشط خليجيا منذ بداية العام الجاري إلى مجموعة من الهزات ضمنها اكتشاف حالات الفساد المالي والإداري في عدد من كبريات الشركات شبه الحكومية، وانخفاض سقف الثقة بالسوق نتيجة حالات احتيال وتأخر تسليم المشاريع.
ويرى خبراء عقاريون أن اجتماع العوامل الداخلية والعالمية سيؤثر في خفض الأسعار بنسب لا يمكن التكهن بها حاليا، لا سيما وأنها اجتمعت في فترة الركود المعتادة في الصيف". ما يجعل الاقبال عليها كبيراً وهناك مختصون بشراء العقارات خصوصاً عندما تنخفض أسعارها.
وشهدت الأزمة المالية التي بدأت قبل أكثر من سنة تطورات خطيرة ومتسارعة الأسبوع الماضي أثارت بوادر موجة ذعر في الأسواق.
وتعاقبت الأحداث مع إفلاس مصرف ليمان براذرز وعملية الاندماج بين "ميريل لينش" وبنك أوف أمريكا وتحول آخر وأكبر مصرفين مستقلين في وول ستريت "مورجان ستانلي" وجولدمان ساكس" إلى مجموعتين مصرفيتين قابضتين، وأخيرا تدخل الدولة الأمريكية بشكل استثنائي وغير مسبوق لإنقاذ مجموعة التأمين العملاقة "ايه اي جي" وظهور بوادر موجة ذعر في الأسواق.
وتشهد السوق العقارية تراجعا قويا في دول كثيرة بسبب ارتفاع معدلات الفائدة الذي يزيد كلفة القروض ومن تشدد المصارف في مطالبها حيال الزبائن المحتملين لشراء عقارات. وكان العديدون يعتبرون أن هذه "الفورة العقارية" ستخمد ذات يوم في مطلق الأحوال.
وكانت شركات عقارية خليجية أبدت تفاؤلا إزاء مستقبل أنشطتها محليا وعالميا رغم اعترافها بتشدد فرص الإقراض نتيجة أزمة الائتمان العالمية.
فقد استبعدت شركة دار الأركان. أكبر شركة للتنمية العقارية في السعودية من حيث القيمة السوقية، أن تؤثر الأزمة على القطاع العقاري في السعودية معتبرة أن التمويل العقاري مهم رغم أزمة الائتمان.
وقالت شركة صروح العقارية الإماراتية إنها بدأت بناء مشروع الغدير بين إماراتي أبوظبي ودبي. وشددت على أن أزمة الائتمان العالمية لن تؤجل مشروعاتها.
وصرحت شركة ديار الإماراتية بأنها تبحث عن صفقات استحواذ في دول الشرق الأوسط مثل مصر والسعودية وتركيا.
ورغم أن أملاك الإماراتية اعترفت بأن سوق الدين تزداد صعوبة، فإنها أوضحت أن هذا لا يعني أن ذلك سيؤثر على قدرتها على الاقتراض.
وقالت شركة تمويل الإماراتية للإقراض العقاري إنها تبحث إصدار صكوك إسلامية بقيمة تصل إلى 550مليون دولار خلال الربع الأول من العام المقبل.
كما قالت شركة أبيار للتطوير العقاري الكويتية إنها أجلت صكوكا تصل إلى مليار دولار بسبب أزمة الائتمان.
وتتباين آراء الخبراء العقاريين حول الطلب في السوق العقارية بالسعودية بأنه لن ينهار نظرا لأن أسعار النفط المرتفعة ساهمت في حماية أكبر دولة مصدرة للنفط بالعام من أزمة السيولة العالمية.
ورجحوا أن يستمر الطلب مرتفعا على العقارات لأن المعروض لن يفي بالطلب نظرا لتزايد عدد الراغبين في شراء منازل. وهذا يعرقل مسيرة بعض المستثمرين في كونهم يستهدفون شراء العقارات وقت الأزمات، معللين ذلك بأن السعودية تحتاج أكثر من ستة ملايين وحدة سكنية على مدار الأعوام ال 12المقبلة. ويرى خبراء ان المستثمرين ممن يملكون سيولة كافية سيحظون بفرص استثمارية لاستغلال تراجع أسعار الأصول والعقارات حول العالم، إثر تفاقم أزمة الائتمان والسيولة العالمية التي عصفت بالأسواق المالية وأدت إلى انهيار كبريات الشركات وإجبارها على إعلان إفلاسها أو طلب تدخل الحكومات لإنقاذها من براثن ديون ضخمة.
وأكد تقرير أن العقارات تظل مخزنا للقيمة وملاذا مناسبا في أوقات الأزمات يلجأ اليها المستثمرون مستذكرين المقولة: العقار يمرض ولا يموت. وقال أن العقارات ظلت على مدى العصور الصانع الأول للثروات، لذا فان المستثمرين، أفرادا وشركات، يؤثرون حاليا التريث وإبقاء أموالهم سائلة لحين وصول أسعار العقارات والأصول المرتبطة فيها، في الأسواق الناشئة والمتقدمة على حد سواء، منتظرين الفرصة الملائمة للاستثمار لتوقعات بتعافي الأسواق بعد فترة قصيرة وتحقيق أرباح ومكاسب رأسمالية.
وأوضح تقرير صدر عن وحدة معلومات الإيكونوميست أن العقارات ستظل قطاعاً استثماريا جاذبا لأصحاب الثروات خلال العام المقبل، خصوصاً في الأسواق الناشئة على الرغم من أزمة الائتمان والمخاوف من تعرض الاقتصاد العالمي إلى مرحلة ركود.