غلاء مواد البناء يهدد بإعاقة نمو أسواق العقار الخليجية في الفترة المقبلة

أزمات متلاحقة ترافقها حلول عاجزة

تبدو مشكلة ارتفاع اسعار مواد البناء في الآونة الاخيرة، من المشاكل الخطيرة التي تهدد مستقبل السوق العقاري في منطقة الخليج، والذي شهد تحسنا ملحوظا، خلال السنوات القليلة الماضية،ولا سيما في المملكة، اذ يلاحظ بوضوح التسارع الكبير في اسعار هذه المواد في الاسواق الخليجية، مما انعكس سلبا على الكثير من المشاريع الكبيرة، وكذلك على المستهلك الذي يدفع في نهاية المطاف ثمن هذا الارتفاع من جيبه، بعد زيادة الاسعار على العقارات، التي بدت اسعارها جنونية احيانا.
فعلى سبيل المثال لا الحصر، يلاحظ الارتفاع الكبير في السوق بالنسبة لحديد التسليح،الذي يعتبر من اكثر المواد اهمية في عالم البناء، حيث تتوقع الكثير من المصادر المختصة بسوق البناء استمرار ارتفاع اسعار الحديد والمواد الاخرى اللازمة للبناء، رغم ان طن الحديد تجاوز الاربعة آلاف ريال.
تعثر واضح في المشاريع
وانتظار لحلول سحرية
وتقول شركات تجارة الحديد والمقاولات ان الاسعار مرشحة للارتفاع اكثر، لا سيما مع امكانية رفع سعر هذه المادة عالميا.
وتسبب هذا الواقع في التشويش على عمل الكثير من شركات البناء،التي عجز البعض منها عن تأمين حاجياته من هذه المادة الاساسية في البناء.
ووصل الامر ببعض الشركات عجزها عن تأمين حاجتها من الحديد احيانا حتى بالسعر المرتفع،حيث يحاول الموردون التريث قبل متابعة عمليات البيع، تحسبا من ارتفاع الاسعار، لا سيما مع الارتفاع المستمر في سعر النفط، وما يتبع ذلك من تداعيات على مختلف الصناعات، وكذلك اجور الشحن بعد ارتفاع أسعار المحروقات والتكلفة وغيرها من الامور المرتبطة بعجلة البناء،وتقدر التقارير حجم سوق الحديد في السعودية بنحو 30مليار ريال سنويا (نحو 8مليارات دولار)، تغطي شركة الحديد التابعة ل "سابك" وحدها ما يصل إلى 2.5مليون طن سنويا، فيما تغطي المصانع الأخرى البالغ عددها 5مصانع حوالي 1.2مليون طن.
ولعل ما يقال في مادة الحديد ينسحب كذلك على الاسمنت والاخشاب وغيرها من المواد الاولية المرتبطة في البناء، والتي تشكل اساسيات هذا القطاع الحيوي في الاقتصاد
واذا توقفنا عند مادة الاسمنت نلاحظ ايضا ان هذه المادة شملها ارتفاع الاسعار، مما يعني برأي الكثيرين زيادة الطين بلة.
مشكلة عامة لابد من حلها:
وحذرت تقارير من أن "تهدد ازمة مواد البناء الاقتصاد الخليجي، إذ لن تقتصر آثارها السلبية على القطاع العقاري وحده". وانما تطال قطاعات اخرى عديدة، كما ان هذه الازمات سببت اختناقات في القطاع العقاري، لجهة مواعيد الإنجاز والتسليم والتسعير وصولاً إلى الأثر على الاقتصاد الكلي، خصوصاً استمرار الارتفاع في الإيجارات وعلاقة ذلك بالتضخم".
وتشير الدراسات الى ان بعض مواد البناء ارتفعت أكثر من 26في المئة منذ مطلع هذه السنة، مدفوعة بارتفاع أسعار الطاقة التي تعد من أساسيات عمليات النقل والتخزين الداخلة في عملية البناء.
وتبدو المشكلة اكثر وضوحا اذا علمنا وعلى سبيل المثال ان دولة الامارات العربية المتحدة التي تعد ثاني أكبر منتج للحديد والاسمنت بين دول مجلس التعاون بعد السعودية، وتملك 12مصنعاً لإنتاج الاسمنت، و 9مصانع لإنتاج حديد التسليح، تعاني في الآونة الاخيرة في هذا المجال مما يعني ان المشكله هذه ستكون اكثر حضورا في الدول الخليجية الاخرى بالتأكيد،
وأبدى مقاولون سعوديون مخاوف من ان تؤدي المشاريع الجديدة الضخمة التي تعتزم الحكومة تنفيذها إلى ارتفاع اسعار مواد البناء الاساسية مطالبات محقة تنتظر التحقيق وفيما طالب اعضاء في مجلس الشورى السعودي بوقف تصدير الحديد ومواد البناء خارج المملكة، حذر عقاريون ومقاولون من ان تفاقم مشكلة ارتفاع اسعار مواد البناء خصوصا الحديد في السوق السعودية لمستويات قياسية، سيؤدي الى توقف المشروعات العمرانية الجاري تنفيذها الآن في المملكة، ومن بينها المدن الاقتصادية التي يعول عليها السعوديون في احداث نقلة نوعية في الاقتصاد الوطني.
وتقول مصادر عقارية مطلعة. ان السوق المحلية باتت في حاجة الى المزيد من المصانع المختصة لتلبية احتياجات الطفرة العمرانية الجارية حاليا، محذرين من ان أي توقف او بطء في تنفيذ المشروعات العقارية سواء في المملكة العربية السعودية او غيرها من الدول الخليجية سيؤدي الى تفاقم ازمة السكن، والى نقص كبير في سوق الوحدات السكنية التي تعاني من فجوة كبيرة بين العرض والطلب.
ولفت بعض الخبراء في سوق العقار الانتباه الى ان الزيادات الحالية وخاصة في اسعار الحديد اوقفت العديد من المشروعات العمرانية المهمة. لاسيما وان استهلاك المملكة العربية السعودية من حديد التسليح المخصص للبناء يصل الى ستة ملايين طن، وان تواصل عمليات التصدير ستحدث فجوة في الطلب، مما سيزيد من الاسعار وبالتالي تتضاعف كلفة الانشاءات العقارية، الأساسية،
ويقدر الخبراء ارتفاع اسعار الاسمنت ب 40في المائة أخيرا، نتيجة للارتفاع الحاصل في الأسواق العالمية في القطاعات كافة،
وتشير التقارير بهذا الشأن ايضا الى ان الدول المصدرة للأخشاب قللت في الفترة الأخيرة من تصديره في ظل الضغوط التي تتعرض لها للمحافظة على البيئة، إضافة إلى أن مصادر الأخشاب محدودة جداً حول العالم، في الوقت الذي ازداد فيه الاستهلاك العالمي من الأخشاب".
قلق في الإمارات مع الإعلان عن تطبيق ضريبة القيمة المضافة:
أما في دولة الإمارات التي تعتزم تطبيق الضريبة على القيمة المضافة مع بداية العام القادم لتصبح أولى الدول الخليجية التي تقوم بتطبيق هذه الضريبة، فقد حذر مقاولون من أن تطبيق ضريبة القيمة المضافة على أسعار مواد البناء الواردة إلى دولة الإمارات، سيرفع من تكاليف المشروعات الإنشائية بشكل تلقائي، وتالياً فإن أسعار العقارات تصبح مرشحة للزيادة، بيعاً وإيجاراً.
مشيرين إلى أنه رغم أن قرار صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم، نائب رئيس دولة الإمارات رئيس مجلس الوزراء حاكم دبي، بإعفاء حديد التسليح والإسمنت الواردين إلى دولة الإمارات من الجمارك، شكل خطوة لضبط حركة سوق المقاولات والإنشاءات في الإمارات، إلا أن تحركات رسمية تجري حالياً، لإدراج مواد البناء ضمن قوائم التطبيق الضريبي من شأنها تقويض هذه الخطوة.
وأقرت مصادر في جمارك دبي لوسائل الإعلام الإماراتية بأن مواد البناء لن تُستثنى من تطبيق الشريحة الضريبية للقيمة المضافة، إذ إن هذه الضريبة ستحل محل الشريحة الجمركية المفروضة سابقاً على الحديد والإسمنت بواقع 5%
وطالب مقاولون في دولة الإمارات الجهات الرسمية المعنية، "بإعفاء مواد البناء من ضريبة القيمة المضافة من خلال الدراسة التي تُعد حالياً، على اعتبار أن قطاع الإنشاءات، وكذلك القطاعات ذات العلاقة، تمثل مصدراً مهماً للناتج المحلي لدولة الإمارات، وهي عنصر مساهم في جاذبية السوق المحلية للمستثمرين، الذين يبحثون عن فرص استثمارية في أسواق معفاة من الضرائب.
وقد نشرت وسائل الإعلام في الإمارات تقارير اقتصادية تفيد بأن السوق السوداء في دولة الإمارات العربية المتحدة تسببت برفع أسعار مواد البناء بنسبة 34%، مما يزيد الأمر سوءاً برفع أسعار العقارت سواء على المشتري أو المستأجر.
قلق مبرر ينتظر اجابات مقنعة
ويحذر المتخصصون في الشأن العقاري من تقلص هوامش الربحية لشركات المقاولات وتآكلها للبعض، وتحقيق خسائر للبعض الآخر، ما دفع مقاولين إلى اعتماد آلية جديدة في التسعير ترتكز على التحوط لعوامل غير محسوبة من قيمة العقد، وبالتالي التأثير على أسعار المنتج النهائي إذا ما أُضيفت التكاليف الزائدة الأخرى.
وأدى ذلك بالكثير من المقاولين الى التردد في التقدم للمنافسات على المشاريع في بعض الاحيان، وعزوف المقاولين الاجانب او قسم كبير عن الدخول في السوق بقوة، خشية تعرضهم لخسائر او على الاقل عدم تحقيق الارباح المرجوة
وعبر مسئولون ومختصون في قطاع المقاولات السعودي الذي يمثل ثاني أكبر ناتج في المملكة بعد البترول عن مخاوفهم من الإفلاس والخروج من السوق وعرض معداتهم للبيع في حال الارتفاع المتواصل لاسعار مواد البناء وغياب آليات التعويض.
ويقول هؤلاء المقاولون إن هناك مخاوف حقيقية من مجابهة نفس المصير الذي تعرض له هذا القطاع خلال الطفرة الاولى في عقد السبعينات من القرن الماضي، موضحين إنهم تعرضوا لخسائر في تعاقداتهم وصلت لدى البعض إلى 20% على أقل تقدير".
وحضت الكثير من الجهات المعنية حكومات المنطقة على التدخل لضمان استمرار تدفق المواد الخام من اسمنت وحديد وغيرها، واستمرار الحركة الإنشائية، فيما قالت وزارةُ المالية إنها حاليًا تدرس عدة بدائل تعويض المقاولين المتعاقدين لتنفيذ مشاريع حكومية عن الخسائر المترتبة على الارتفاع الكبيرة التي شهدتها اسعار مواد البناء.
كما شكلت الوزارة "المالية" لجنةً لتلقي شكاوى المقاولين المتضررين الذين لا تتضمن عقودهم مع الجهات الحكومية بنودًا خاصة بالتعويض في حالة ارتفاع الأسعار.
ويأتي ذلك في أعقاب قيام عددٍ من المقاولين برفع طلبات إلى مجلس الوزراء لإصدار قرار بتعديل شروط التعاقد بما يسمح بتعويضهم عن ارتفاع الأسعار الذي تشهده اسعار مواد البناء في السوق المحلية.
فيما توقع بعض المقاولين إضافة بنود للتعويض في العقود الجديدة، كما يتوقع أن يرفع المقاولون نسبةَ عروض أسعارهم تحسبًا لأي ارتفاعٍ مفاجئ وكاحتياطيٍ للتكاليف غير المتطورة من 2% إلى 6%.
وتظهر نتائج دراسة لمجموعة "صحارى" للاستشارات الإعلامية بالتعاون مع مجموعة "زغبي" العالمية ومقرها واشنطن، أن مخاوف المطورين العقاريين في المنطقة تعززت خلال العام الماضي مقارنة ب 2006، وازدادت 80في المئة في الشهور الثلاثة الأولى من هذه السنة، مقارنة بالفترة ذاتها من العام الماضي. وأشارت الى أن المطورين والمقاولين "لجأوا إلى الحلول الإدارية والقانونية لحماية أنفسهم من تقلبات الأسعار"، إلا أن المستهلك "بات يشعر بوطأة الأسعار أكثر من أي وقت مضى، كما يحذر مستثمرون في قطاع الإنشاءات من انعكاسات سلبية على كلف البناء والاستثمار في العقارات، فيما أرجعوا جزءا من موجة الصعود إلى سياسة احتكارية تمارسها بعض المصانع. مواقع الأراضي المستهدفة للبناء وحيويتها وندرتها، والارتفاع المفاجيء في اسعار مواد البناء
وتشير الوقائع على الارض الى ان ارتفاع اسعار مواد البناء ساهم ايضا في ارتفاع اسعار الاراضي، لعوامل عدة اهمها، مواقع الأراضي المستهدفة للبناء وحيويتها وندرتها، والارتفاع المفاجيء في اسعار مواد البناء اضافة الى تركيز الاستثمارات نحو العقار باعتباره الملاذ الآمن استثمارياً مع وجود بعض الأسباب الأخرى كالهجرة الداخلية نحو المدن الكبيرة كمدينة الرياض والتي تقدر وحدها ب 5بالمائة، مما ادى الى ارتفاع أسعار الأراضي ما بين 20الى 40%، حيث نجد أن سعر المتر مدينة الرياض يراوح بين 400و 1500ريال للمتر يضاف إليها تكاليف البناء التي تراوح بين 800و 2500ريال للمتر المربع للمباني السكنية.
وطالب المستثمرون بان يتم العمل وفق تصورات عملية لإيجاد الحلول وأن تكون الأنظمة والقوانين الحديثة راعية لعمليات الاستثمار في السوق العقاري، كما أن التمسك بالمساحات الكبيرة يجعل سعر العقار باهظا ومرتفعا وليس في متناول الجميع، مشيرين إلى أن هناك الكثير من العوائق التي تعيق الكثير من المشاريع السكنية الصغيرة والتي تستطيع حل جانب كبير من المشكلة. وعن أبرز الحلول لذوي الدخل المحدود والشباب.
ويقول نائب رئيس اللجنة الوطنية للمقاولين في مجلس الغرف السعودية محمد العطاس ان هناك ما يزيد على 50مشروعاً حكومياً طُرحت مناقصاتها في الأشهر الماضية، ولم يتقدم أحد لتنفيذها.
اما حول أسباب الارتفاع المتواصل في أسعار الحديد في السعودية، فيشير العطاس الى ان عمليات تصدير الحديد الخردة لدول شرق آسيا اسهم في ارتفاعه،معربا عن أمله بتغير الوضع الراهن، بعدما أصدرت هيئة تنمية الصادرات السعودية تعميماً يقضي بمنع تصدير الحديد الخردة إلى الخارج.
ويلاحظ بعض التجار ان مادة الاسمنت السعودي على سبيل المثال يبلغ سعر الكيس الواحد منها 13ريالا في حين يرفع السعر الى 17اذا كان للتصدير في حين يباع ب 31ريالا في الامارات.
وهكذا نرى ان تضاعف الاسعار في المواد المخصصة للبناء بات امرا مقلقا ليس لشركات المقاولات فقط وانما سيطال هذا القلق كل من له علاقة بسوق العقار وأولهم المستهلك الذي سيدفع بالتأكيد ثمن هذا النمو المتسارع في اسعار مواد البناء.
أثارت موجة ارتفاع اسعار مواد البناء والتشييد هذه مخاوف بين أوساط خبراء ومستثمري قطاعي المقاولات والعقار من تفاقم الأزمة الإسكانية التي تمر بها المدن السعودية، اذ ان ارتفاع اسعار مواد البناء اجبر البعض على التوقف عن بناء مساكنهم الخاصة،كا اجبر بعض المستثمرين على عدم التفكير في توسيع اعمالهم على الاقل، بسبب خوفهم من تصاعد ارتفاع اسعار مواد البناء بشكل كبير في المستقبل المنظور.
وقد أدى هذا الارتفاع غير المسبوق إلى احتمالية إصابة حركة البناء في السعودية بشلل لعدم القدرة على التنفيذ في ظل تسجيل الأسعار متوسط الزيادة نسبة 50في المائة، الامر الذي من شأنه ان يتعكس سلبا على السوق العقاري وذلك بارتفاع أسعار الشراء والإيجارات للمباني التجارية والسكنية الجاهزة في ظل محدودية العرض في الوقت الحالي التي يقابلها زيادة كبيرة في الطلب.
ومع ان الكثير من المراقبين يعزون زيادة الاسعار الى ارتفاع هذه الاسعار في السوق العالمية الا ان العقاريين والمقاولين رفضوا المبررات للزيادة المحلية بهذا الحجم، موضحين أن تلاعب بعض التجار والمنتجين واضح في هذه المسألة حيث يعتمد هؤلاء على تخزين كميات ضخمة وإشاعة حالة من نقص المعروض في السوق، الأمر الذي يحرك الطلب ومعه تتحرك الأسعار تدريجيا نحو الارتفاع، مؤكدين في الوقت ذاته، أن أزمة الارتفاع تهدد خطط الحكومة لإنعاش سوق العقارات وتوفير مسكن لكل موطن، ما دعاهم لمطالبة وزارة التجارة والصناعة بوضع حد للزيادات المفاجئة وذلك بخروج مندوبها بجولة ميدانية وعدم الاكتفاء بالبيانات الرسمية، وتشكيل لجان لدراسة المشكلة على مستوى المشاريع ووضع آلية لمواجهة مثل هذه الأزمات ويتخوف المقاولون من زيادة نسبة خسارتهم المادية بسبب ارتفاع الأسعار، وتسببها بالتالي في توقف وإرباك بعض مشاريع المقاولات، ومساهمتها في نشوب خلافات بين المالك والمقاول بسبب العقود التي تم إبرامها مؤخرا بسبب الاختلاف في الأسعار عما كان متفقاً عليه مما يهدد في إلغاء عدد من العقود المبرمة.
وذكرت مصادر ل "الرياض" عامة في مصانع الأسمنت، أن أسباب ارتفاع أسعار الاسمنت تعود إلى زيادة وتيرة التسارع العمراني التي تشهدها البلاد، مؤكدين أن مشكلة ارتفاع الاسمنت ستنتهي إلى الأبد بعد تشغيل المصانع لتوسعتها الجديدة.
موضحين في الوقت ذاته خلال أسابيع المقبلة سيبدأ التشغيل التجاري للتوسعة الجديدة لأسمنت اليمامة وأسمنت القصيم، وبعد شهرين يبدأ الإنتاج من مصانعي أسمنت الرياض وأسمنت المدينة.
ويرجع أحمد ناصر الشلالي نائب رئيس اللجنة الوطنية للمقاولين في مجلس الغرف السعودية، الارتفاع إلى الطلب المتزايد على منتجات مواد البناء في ظل بقاء حجم المعروض في السوق ثابتا، مؤكداً أن أولى الحلول التي يجب تنفيذها تكمن في إيقاف التصدير المواد والقضاء على السوق السوداء وعلى سماسرة مواد البناء وإيجاد آلية للتعامل مع هذه الزيادات في السوق.
ويقول أن وزارة التجارة والصناعة حريصة على استقرار أسعار السوق وعدم رفعها، إلا أنه طالب بضرورة التعاون المشترك من قبل جميع القطاعات وتكاتفها مع بعضها البعض لمواجهة هذه المشكلة وتقليل تأثيرها على الصناعات الأخرى، مضيفاً أن الوضع يحتم إيجاد آلية محكمة لمراقبة السوق والتأكيد من توفر كميات تغطي حاجة السوق وتناسب حجم المشاريع المطروحة بحيث تصبح أي زيادة في حدود المقبول.
مؤكدا أن هذه الزيادة ستؤثر بشكل كبير على استثمارات المقاولين والمؤسسات العاملة في مجال الإنشاءات، بسبب الخسائر التي ستلحق بهم في ظل المفارقة للأسعار خلال وقت إبرام العقود الإنشائية، وصعوبة مراجعتها، مما يكبدهم تكاليف اضافية في حال استمرت الزيادة الحالية على نفس معدلاتها ويدخلهم في نفق القضايا والشكاوى التي ستثقل كاهلهم إضافة إلى كاهل الملاك والمحاكم في نفس الوقت، مادعاه للمطالبة بضرورة تشكيل لجان لدراسة المشكلة على مستوى المشاريع ووضع آلية لمواجهة مثل هذه الأزمات بحيث تبقى الخسائر في حدها الأدنى.
واخيرا يمكننا القول انه ومع ان ارتفاع اسعار المواد الخاصة بالبناء هي مشكلة عالمية، الا انه من الضروري بمكان ان تقوم الجهات المختصة، بالبحث عن كل الوسائل الكفيلة باستمرار تدفق هذه المواد الى الاسواق الخليجية عامة والسعودية بشكل خاص،لاسيما في ظل تزايد الطلب على الوحدات السكنية، والتسارع الحضاري اللافت للنظر الذي تشهده منطقة الخليج بشكل عام.