مشاريع الإسكان الحكومي.. مدن مستديمة وتجارب تستحق التعميم

"الرياض" تنفرد برصد المشهد العقاري كل أسبوع

تهتم الحكومة السعودية بتلمس احتياجات المواطنين ورفع المعاناة في قضية المسكن وبدا هذا واضحا من خلال إنشاء هيئة عامة للإسكان التي أعلن عنها خلال شهر رمضان الماضي لتوفير المسكن المناسب والذي يُلبي احتياجات المواطن.
وعلى الرغم من ذلك لم يلق قطاع الإسكان الاهتمام الكافي بعد برنامج الإسكان العام والذي طُرح منذُ عقود واقتصر على مدن مُعينة ومن ثم جاءت بعض البرامج السكنية كبرنامج الإسكان التعاوني، والإسكان الشعبي، والإسكان الخيري، وبرنامج الإسكان الحكومي الذي نُقلت مهامه بعد قرار إلغاء وزارة الإسكان إلى وزارة التخطيط وأخيراً جاء القرار بنقلها إلى هيئة الإسكان بعد موافقة مجلس الوزراء على تأسيس هيئة عامة للإسكان وحُدد هدفها الأساسي بتوفير المسكن المناسب وفقاً للخيارات الملائمة لاحتياجات المواطنين وذلك وفق برامج تضعها الهيئة لهذا الغرض.
وساهمت مشروعات الإسكان الممولة سواء من القطاع العام أو القطاع الأهلي أو التعاوني بطرق مباشرة وغير مباشرة في توفير السكن الصحي اللائق لذوي الدخول المحدودة والأسر الفقيرة. وبالإضافة إلى البرامج الإسكانية الحكومية، قام القطاع الأهلي بتمويل عدد من المشروعات السكنية لذوي الحاجة والفقراء خصوصاً في مكة المكرمة والرياض وذلك بخلاف مجهود القطاع الخاص النشيط في مجال الإسكان.
كما ساهمت العديد من المصالح والمؤسسات الحكومية في توفير وتهيئة السكن المناسب لبعض أو كل منسوبيها (فمنها على سبيل المثال لا الحصر وزارة الدفاع والطيران، وإدارة الحرس الوطني، ووزارة الداخلية، والهيئة الملكية للجبيل وينبع، والجامعات السعودية، وجهات عديدة أخرى)، وقد بلغ إجمالي الوحدات السكنية التي تم إنشاؤها من قبل الجهات الحكومية لمنسوبيها حتى نهاية التنمية الخامسة أكثر من 221000وحدة سكنية موزعة على العديد من مناطق المملكة، وتشتمل معظم هذه المشاريع على جميع المرافق اللازمة من طرق وممرات ومواقف للسيارات ومحطات معالجات مياه الشرب ومحطات معالجة المجاري، وكذلك شبكات إطفاء الحريق والكهرباء والهاتف، بالإضافة إلى الخدمات الدينية والتعليمية والصحية والأمنية والترفيهية والحدائق وملاعب، ولقد حققت هذه المشاريع الإسكانية الرفاهية والاطمئنان لمنسوبي تلك الجهات الحكومية وعائلاتهم.
وتعتبر هذه المشاريع الإسكانية أمثلة جيدة ومتميزة من ناحية التصميم المعماري والعمراني وتنسيق المواقع، على مستوى الوحدات السكنية والمجاورة أو الحي السكني والمشروع بأكمله، حيث تمت مراعاة التكامل على جميع المستويات في تصميم وتنفيذ هذه المشاريع، وذلك بما يحقق الاحتياجات والمتطلبات والوظيفية والاجتماعية للمستخدمين، ويلائم الظروف البيئية والمناخية، كما نفذت الوحدات السكنية بنوعيات متميزة من مواد وتقنيات البناء الحديثة، لذا فإن هذه المشاريع بالإضافة إلى ما ساهمت به في توفير أعداد كبيرة من الوحدات السكنية، تعد أمثلة جيدة، أثرت إيجابيا في تطوير ورفع مستوى الإسكان بشكل عام وفي جلب وتوطين العديد من مواد وتقنيات البناء الحديثة إلى المملكة.
ولعبت كل من وزارة الشؤون البلدية والقروية، ووزارة الأشغال العامة والإسكان، وصناديق التنمية، العديد من الجهات الحكومية في السعودية من خلال توفير السكن لموظفيها، دورا مهماً في تجربة التنمية الإسكانية، فلقد تحملت وزارة الشؤون البلدية والقروية المسؤولية العامة في توفير الخدمات البلدية وتخطيط الأحياء السكنية وتخصيص قطع الأراضي السكنية، ونفذت وزارة الأشغال العامة والإسكان العديد من مشاريع قطاع الإسكان العام، وساهمت عدد من الجهات الحكومية بتوفير السكن المناسب لموظفيها، أما صندوق التنمية العقارية فهو الجهاز الحكومي المسؤول عن تشجيع إنشاء مساكن القطاع الخاص من خلال تقديم قروض من غير فوائد للأفراد والشركات العقارية، كما قام صندوق التنمية الصناعية السعودي بدعم صناعة البناء ضمن الصناعات المختلفة مساهماً بذلك في تكوين قاعدة قوية تعمل على استمرار أعمال الإنشاء والتعمير، وفيما يلي سيتم استعراض جميع هذه البرامج كعناصر رئيسية في تكوين منظومة الإسكان السعودية.
وتولت وزارة الأشغال العامة والإسكان مسؤولية تنفيذ الإسكان العام والعاجل وصيانته خلال الخطط الماضية حتى صدر الأمر الملكي في 2003بإلغاء الوزارة في إطار عملية التنظيم الإداري ثم صدر قرار مجلس الوزراء بنقل مهمة وضع استراتيجية الإسكان وخططه إلى وزارة الاقتصاد والتخطيط والإسكان الشعبي إلى وزارة الشؤون الاجتماعية مع استمرار صندوق التنمية العقارية في تقديم قروض الإسكان، علاوة على ما توفره الدولة من خدمات مباشرة وغير مباشرة للقطاع من أهمها التخطيط الحضري، وتمديد شبكات التجهيزات الأساسية وتوزيع الأراضي وبعض الخدمات الأخرى للمناطق السكنية. وأناط بوزارة الاقتصاد والتخطيط في 2004مهام متابعة تنفيذ الاستراتيجية الوطنية للإسكان وإيجاد قاعدة معلومات إسكانية لجميع شرائح المجتمع بالنظر إلى حاجاتهم الإسكانية وكذلك المشاريع والقروض الإسكانية الحكومية والخاصة وإعداد الدراسات والأبحاث والمسوحات الإسكانية.
وبلغ عدد المساكن التي تم إنجازها ويجري تنفيذه خلال خطة التنمية السابعة (2000-2004) نحو 300ألف وحدة سكنية مول ونفذ القطاع الخاص نحو 240ألف وحدة منها، في حين مول صندوق التنمية العقارية الباقي وقدره 60ألف وحدة سكنية، كما أصدرت وزارة الشؤون البلدية والقروية خلال خطة التنمية السابعة نحو 150ألف رخصة بناء لإقامة مساكن خاصة واستثمارية.
وكانت الدولة قد بدأت في التركيز على السكن الحكومي عندما قررت الحكومة السعودية قديماً نقل جميع الوزارات إلى الرياض قامت بإنشاء مقار الوزارات على شارع الملك عبد العزيز (المطار القديم) وكذلك قامت بتشييد حي سكني للموظفين الذين سينقلون إلى الرياض عام 1957م واختيرت منطقة الملز لإنشاء الحي الجديد، وشرعت وزارة المالية بتمويل انشائه والإشراف على تنفيذه بالتعاون مع أمانة مدينة الرياض صاحبة المشروع قبل أن يتحول إلى أملاك الدولة بوزارة المالية.
واشتمل المشروع في البداية على إنشاء 745فيلا و 180شقة في ثلاث عمارات. وبعد أن شيدت المباني بيعت للموظفين على أساس سداد طويل الأجل، أما الشقق فقد أجرت على أساس عقد إيجار دائم. وقد بدأ المشروع على مساحة 500هيكتار ثم توسع وامتد خلال السنوات التالية وأصبح حينئذٍ يعرف بمدينة الرياض الجديدة. ولهذا المشروع أهميته التخطيطية في ذلك الوقت لأنه قام على أساس تخطيط المدينة العصرية، وكان أن سبق بعدئذٍ على تخطيط المدن والأحياء السكنية في انحاء المملكة المختلفة.
وانشأت كل من وزارة الدفاع والطيران والمفتشية العامة والحرس الوطني ووزارة الداخلية مساكن لمنسوبيها من العسكريين في المدن العسكرية المنتشرة في أنحاء المملكة، وكذلك قامت الخطوط الجوية العربية السعودية بإنشاء (مدينة السعودية بجدة) لمنسوبيها، ومطار الملك خالد الدولي انشأ قرية نموذجية كاملة الخدمات لموظفي المطار.
وعندما تم نقل وزارة الخارجية من جدة كانت الحكومة قد انشأت مالا يقل عن 700وحدة سكنية أُجرت على منسوبي الوزارة بإيجار مناسب وكذلك فعلت مؤسسة النقد العربي السعودي (البنك المركزي).
وعند تأخر نقل وزارة الخارجية من جدة إلى الرياض - حيث لم يكن هناك مساكن متوفرة لشغل مقار السفارات وموظفيها - تمت تهيئة حي السفارات (الحي الدبلوماسي) وهو حي متميز، تم تجهيزه وإمداده بالخدمات اللازمة.
وفي اطار الجهود لتوفير المساكن المتميزة في هذا الحي، قامت أربع مؤسسات باستثمارات عقارية وذلك بإقامة مشروعات اسكانية كبيرة. وتساهم الدولة في رأسمال هذه المؤسسات بطريق أو آخر وهي:مصلحة معاشات التقاعد، المؤسسة العامة للتأمينات الاجتماعية، والشركة السعودية للفنادق والمناطق السياحية، والشركة السعودية العقارية. وتقوم هذه المؤسسات بإنشاء ثلاثة أنواع من العقارات فلل، فلل مزدوجة (دبلكس) وعمائر.
وأنشأت مصلحة معاشات التقاعد 120وحدة سكنية تضم 96شقة بدرجات مختلفة. فيما أنشأت المؤسسة العامة للتأمينات الاجتماعية 266وحدة سكنية تضم عدد 104شقق بدرجات مختلفة. أما الشركة السعودية للفنادق والمناطق السياحية فانشاء 194وحدة سكنية، ولشركة السعودية العقارية انشأت 339وحدة سكنية تضم 140شقة بدرجات مختلفة.
وعند إنشاء قطبي الصناعة في المملكة الجبيل وينبع الصناعيتين احداها شرق المملكة والأخرى غربها أنشأت الحكومة مدينتين سكنيتين بيعت على الموظفين وقد أُعطي الموظفون الجدد قطع أراضي لإقامة مساكنهم عليها، كما قامت الشركات الكبرى في المدينتين بإنشاء مساكن لمنسوبيها.
ومع توسع الصناعات النفطية، كان لابد من تمويل المعسكرات السكنية التي انشئت للحاجة الملحة إلى برنامج سكني دائم. لذلك قامت شركة الزيت العربية السعودية (أرامكو السعودية) بتخطيط وإنشاء مدينة قرب كل معسكر قديم بهدف توفير السكن اللائق لعمالها وموظفيها. وكان بعض العمال الذين قدموا إلى مواقع صناعة النفط قد اقاموا مساكنهم البسيطة قرب مواقع العمل ولذلك نشأت هناك عدة مدن جديدة في المنطقة الشرقية حيث آبار البترول وعلى طول خط الأنابيب الممتد من رأس تنورة إلى الحدود الأردنية بما يزيد على ألف كيلو متر، كما توسعت المدن الموجودة في الأصل مثل الدمام، القطيف والهفوف وغيرها.
واعتمدت شركة أرامكو (برنامج تمليك المساكن للموظفين) وقد شجع البرنامج موظفي الشركة على بناء أو شراء مساكن لهم في المنطقة الشرقية، وفي الدمام، وفي الخبر وغيرها، فعملت الشركة على تطوير بعض المواقع السكنية ومدها بالخدمات، ووفرت الدولة قطع الأراضي مجاناً ليبني عليها الموظفون مساكن لهم. وفضل كثير من الموظفين السعوديين شراء مساكن لهم في مدينة الدمام أو مدينة الخبر والظهران والقطيف والاحساء، وغيرها من مدن المنطقة الشرقية.
وفي نفس العام اعتمدت الشركة خطة لتوفير القروض السكنية لموظفيها السعوديين، فأتاحت لهم الأموال التي تمكنهم من شراء السكن العائلي في مناطقهم المحلية. وكانت مبالغ القروض تتماشى مع مرتب الموظف ومع التكاليف في ذلك الوقت المبكر وبحد أقصاه عشرون ألف ريال بالنسبة لصغار الموظفين وثمانون ألف ريال لكبار الموظفين وقد تم خصم المستحق من القروض من الراتب الشهري بمقدار 20% منه.
وعلاوة على ذلك استخدمت شركة أرامكو خطة لتسهيل اسكان موظفيها عرفت ب(خطة ضمان الإيجار) فقد شجعت المقاولين على بناء مساكن لبيعها للموظفين السعوديين وضمنت للمقاولين ايجاراً لمدة خمس سنوات إذا لم يتمكن المقاول من بيع المسكن. وقد مكن هذان المشروعان موظفي الشركة من الحصول على مساكن في مجتمعاتهم المحلية في كل مدن المنطقة الشرقية.
وفي عام 1970م تحقق تقدم ملحوظ في تكوين المؤسسات التي عنيت بمشكلة الإسكان فقد انشئت الإدارة العامة للإسكان في عام 1971م ضمن وزارة المالية والاقتصاد الوطني ثم تحولت إلى وزارة الأشغال والإسكان. وقد قامت هذه الوزارة بتنفيذ برامج الإسكان وتحملت الدولة مسؤوليات: تصميم وإنشاء المساكن لذوي الدخول الدنيا. اختيار المستحقين ممن تقدموا بطلبات للحصول على المسكن. تحصيل المدفوعات من ثمن المساكن التي كانت قد قسطت قروضها بدون فوائد لمدة 25عاماً. صيانة الميادين والمنشآت التابعة للمشروع.
كما قامت الجامعات بإنشاء مساكن كافية لطلابها بشكل عمائر ومساكن مستقلة لأعضاء هيئة التدريس تؤجر لهم بإيجار مناسب، وأنشأت بعض الجامعات ما يمكن أن نسميه بالمدينة الجامعية تشتمل على مباني الإدارة ومدرجات وقاعات الدراسة والمعامل والملاعب، ونحوها إلى جانب المباني السكنية لأعضاء هيئة التدريس والعاملين بمختلف مرافق الجامعة.
ولعبت الشركات الوطنية دوراً كبيراً في توفير المساكن وتلبية احتياجات السوق من المساكن سواء للمواطنين أو الوافدين للعمل بمختلف مستويات وظائفهم وعملهم، إذ قامت الشركة السعودية العقارية - وهي شركة مساهمة لكن الحكومة تملك أكثرها - بإنشاء مجمعات سكنية كبيرة بعضها على شكل شقق تقوم الشركة بتأجيرها والبعض الآخر على شكل مساكن مستقلة (فلل) باعتها للمواطنين وساهمت هذه مساهمة طيبة في توفير السكن. فيما أنشأت شركة مكه للتعمير (شركة مساهمة انشئت بواسطة مجموعة من المستثمرين) مجمعات سكنية ومعارض تجارية ومكاتب إدارية في منطقة مكة.
وتعتبر شركة طيبة للاستثمار والتنمية العقارية من الشركات الرائدة في المشروعات العقارية العملاقة بالمدينة المنورة إذ انها أكبر المطورين للمنطقة المركزية المحيطة بالمسجد النبوي الشريف، حيث تقوم بتنفيذ ثلاثة مشروعات عقارية ضخمة، وتستعد للبدء في تنفيذ مشروعها الرابع، وقد استكملت (طيبة) تنفيذ باكورة مشروعاتها العقارية الممثل في مركز طيبة السكني والتجاري (البرج الشرقي) عام 1995م، وقد وصلت تكاليفه 750مليون ريال بما في ذلك قيمة الأرض البالغة 350مليون ريال وتبلغ مساحة الأرض 5800متر مربع ويشتمل على مركز تجاري وسكني يتكون من عشرين دوراً، يتكون القسم السكني من الأدوار الثلاثة عشر العلوية للمركز وتشتمل على 360شقة مختلفة المقاسات والتصاميم ويضم القسم التجاري 280محلاً تجارياً مختلفة الأحجام والأغراض. وهناك ثلاثة أقبية للخدمات ومواقف السيارات.كما تقوم الشركة حالياً بتنفيذ وتصميم المشروعات العقارية التالية: مشروع مركز طيبة السكني والتجاري (البرج الغربي) ومشروع مركز العقيق السكني التجاري ومشروع قصر طيبه للزائرين.
من جانبها ساهمت الشركة السعودية لمركز المعيقلية التجاري في تأسيس هذا المركز شركة تم انشاؤها من كل من أمانة مدينة الرياض ومصلحة معاشات التعاقد والمؤسسة العامة للتأمينات الإجتماعية. والشركة العقارية السعودية لكل منها 25% من رأس مال الشركة المشيدة للمركز.وبلغ رأس مال هذه الشركة ستمائة مليون ريال سعودي. وقد أقامت الشركة المجمع التجاري المعروف باسم مركز المعيقلية التجاري والذي يقدر حجمه بأكثر من مائتين وأربعين ألف متر مربع وهو أكبر مجمع تجاري حتى الآن في منطقة الشرق الأوسط ويضم 1294محلاً تجارياً، 123مكتباً تجارياً، 158شقة سكنية وفندقاص يتكون من 45غرفة، هذا بالإضافة إلى المصاعد والسلالم الكهربائية ومواقف السيارات وبلغت تكلفتها 000ر000ر 595ريال بما فيها قيمة الأرض.
كما طورت الشركة أسواق الديرة التي تبلغ مساحتها 000ر 21متر مربع وتضم 428محلاً تجارياً و 19مكتباً تجارياً بخلاف المصاعد والسلالم الكهربائية ومواقف السيارات وبلغت تكلفتها 000ر682ر 184ريال بما في ذلك قيمة الأرض.
وفي المقابل أرست شركة الرياض للتعمير - هي شركة مساهمة برأسمال ألف مليون ريال سعودي - أول مشاريعها على احدى الشركات الوطنية وهو المشروع المقابل لمركز المعيقلية من الجنوب مما يجعله مشجعاً لمركز المعيقلية بعد اكتماله وتشغيله وهو يشتمل على محلات تجارية ومكاتب وشقق سكنيه، وقد لوحظ الإصرار على وجود الفندق والشقق السكنية في هذه المشاريع العملاقة كي يظل مركز المدينة نابضاً بالحياة نهاراً وليلاً.
ويعتبر الإسكان من العوامل الأساسية التي تؤخذ في الحسبان في عمليات التخطيط الاجتماعي والاقتصادي كما أن سوق الإسكان وتوفر المعروض من المساكن يساعد على تملك المواطنين لمساكنهم، وبذلك يساهم في رفع مستوى المعيشة وتلبية احتياجات المواطنين. ولاشك أن السياسات الإسكانية التي وضعت والبرامج التي خططت ونظم التمويل التي نفذت لإنجاز تلك البرامج كانت جيدة حيث تم بناء المساكن الجماعية وتوفير السكن لمنسوبي الشركات والمؤسسات وتوزيع قطع الأراضي وإعطاء القروض من صناديق أو بنوك التنمية العقارية.
وارتكزت تنمية قطاع الإسكان في الفترة الماضية على جهود الدولة في كل من البناء والتشييد والقروض الميسرة للمواطنين لإقامة مساكن خاصة بهم، ثم خلال الخطة الرابعة انخفض نشاط الإسكان العام بصورة كبيرة بما في ذلك نشاط الجهات الحكومية في إقامة مساكن لمنسوبيها.
ويمثل الوقت الراهن مرحلة استقرار لقطاع الإسكان مما يساعد على توجيه نشاطات قطاع الإسكان لتحديد الإطار الأساسي ووضع القواعد المنظمة لإيجاد سوق حر للإسكان من أجل زيادة كفاءة القطاع، حيث إن تنمية قطاع الإسكان سوف يعتمد مستقبلاً بصورة أساسية على نشاط القطاع الخاص وموارده المالية.
وتعتبر الإستراتيجية العمرانية الوطنية إطاراً عاماً للسياسات الإنمائية العمرانية للحيز الوطني وهي عنصر جوهري في إستراتيجية التنمية الوطنية. وتركز الإستراتيجية العمرانية الوطنية على أهمية تحقيق التنمية المتوازنة بتوجيه مزيد من جهود وبرامج التنمية بعيداً عن مناطق النمو السريع والاستغلال الفعال للموارد مع التركيز على التجهيزات الأساسية والمرافق العامة القائمة.
وتعتزم السعودية إنشاء مليون وحدة سكنية تساهم في إيجاد سكن لقرابة 5ملايين سعودي بمشاركة عدة جهات حكومية وخيرية وأهلية، وسيقدم صندوق التنمية العقاري خلال 5سنوات نحو 75ألف قرض بتكلفة 22500مليون ريال لبناء نحو 90ألف وحدة سكنية، ويتوقع أن يتم بناء نحو 35ألف وحدة سكنية من المساكن الشعبية في مختلف مناطق المملكة من خلال وزارة الشؤون الاجتماعية والمؤسسات والجمعيات الخيرية.
وأوضحت خطة التنمية الثانية أن القطاع الخاص سيضطلع ببناء نحو 875ألف وحدة سكنية من إجمالي الطلب على المساكن في مختلف مناطق المملكة، منها نحو 225ألف وحدة بدعم ومساندة من الحكومة، كما سيتم توفير نحو 280مليون متر مربع من الأراضي السكنية لمواجهة الطلب على الإسكان خلال سنوات الخطة.
وأشارت الخطة الى توقعاتها من إعداد استراتيجية الإسكان في المملكة، واستكمال إعداد كود البناء السعودي وإصداره والبدء في تطبيقه، وإعداد الدراسات والأبحاث والمسوحات الإسكانية، وإيجاد قاعدة معلومات إسكانية متكاملة لجميع شرائح المجتمع.
وقد مول القطاع الخاص 75في المائة من إجمالي عدد المساكن في المملكة البالغة نحو 3.99ملايين مسكن في حين تولى صندوق التنمية العقارية تمويل 610آلاف مسكن، إضافة إلى 24.5ألف وحدة سكنية وفرتها الدولة في إطار برنامج الإسكان العام العاجل، ومنحت الدولة 1.5مليون قطعة أرض سكنية للمواطنين كما وفرت بعض الجهات الحكومية الأخرى 250ألف وحدة سكنية لإسكان موظفيها.