التسويق العقاري من اللوحات المعدنية إلى المواقع الإلكترونية المتخصصة

" الرياض" تنفرد بتقرير يرصد المشهد العقاري في المملكة كل أسبوع

رغم أن المملكة تحتل مكانة اقتصادية كبيرة بين دول المنطقة والعالم وتعتبر واحدة من اكبر الأسواق العقارية إلا أن هذا السوق العقاري لازال يعيش مراحل متأخرة في التسويق العقاري بالمقارنة مع بعض منتجاته العقارية الكبرى، وبأسلوب لا يتناسب مع حجمه وطبيعته.
ارتبط مفهوم التسويق العقاري في المملكة بلوحات معدنية تعلق على أي وحدة عقارية، وقبل ذلك (بخاخ البويه).. للبيع أو العقار مطلوب.
ورغم حجم الطلب في السوق العقاري السعودي، خاصة السكني منه، إلا أنه لايزال غير قادر على الأخذ بالأساليب الحديثة للتسويق، واقصد الأساليب التي تجمع أطراف الشركات أو حتى الأفراد المنتجين للوحدات السكنية أو حتى الأراضي.
ويرجع ذلك إلى رغبة الكثير من شركات التطوير العقاري إلى تسويق منتجاتها بنفسها، من جهة وعد ثقة تلك الشركات وحتى مكاتب الوسطى بالأنظمة الإلكترونية الكبرى، لأنه لا يوجد تسريع رسمي يؤطر العمولات أو (السعي) الذي يخضع في كثير من الأحيان لاجتهادات وحتى تلاعب، قد تصل أحيانا إلى عدم شرعيتها.
كشف المعرض العقاري الأخير الذي أقيم في الرياض، كثيراً من العروض العقارية الموجهة للمواطنين، أو ما يسمى بتجزئة العقارات، وعندما تزور الشركات المتخصصة بالمنتجات العقارية السكنية، تتفاجأ بعددها، وأحيانا بوجودها أصلا.
كل ذلك يعكس ضعف منظومة التسويق العقاري الموحدة، رغم أن المملكة تحتل مكانة اقتصادية كبيرة بين دول المنطقة والعالم وتعتبر واحدة من اكبر الأسواق العقارية إلا أن هذا السوق العقاري لازال يعيش مراحل متأخرة في التسويق العقاري بالمقارنة مع بعض منتجاته العقارية الكبرى، وبأسلوب لا يتناسب مع حجمه وطبيعته.
وجاء احتلال السوق العقاري السعودي مقدمة المنطقة العربية والخليجية بعد الطفرة الجديدة في قطاع العقارات في المنطقة وذلك في العام 1996بعد خروج نمط جديد من الشركات العقارية المحترفة التي قدمت أشكالاً مختلفة وجديدة في التعامل مع السوق العقاري الذي بات من أكثر الأسواق جذباً للاستثمارات ورؤوس الأموال.
ارتبط مفهوم التسويق العقاري في المملكة بلوحات معدنية تعلق على أي وحدة عقارية، وقبل ذلك (بخاخ البويه).. للبيع أو العقار مطلوب.
؟ ورغم حجم الطلب في السوق العقاري السعودي، خاصة السكني منه، إلا أنه لايزال غير قادر على الأخذ بالأساليب الحديثة للتسويق، واقصد الأساليب التي تجمع أطراف الشركات أو حتى الأفراد المنتجين للوحدات السكنية أو حتى الأراضي.
ويرجع ذلك إلى رغبة الكثير من شركات التطوير العقاري إلى تسويق منتجاتها بنفسها، من جهة وعد ثقة تلك الشركات وحتى مكاتب الوسطى بالأنظمة الالكترونية الكبرى، لأنه لا يوجد تسريع رسمي يؤطر العمولات أو (السعي) الذي يخضع في كثير من الأحيان لاجتهادات وحتى تلاعب، قد تصل أحيانا إلى عدم شرعيتها.
وبدأ العقاريون في إنشاء شركات عقارية ذات أبراج أو مبان ضخمة ومداخل فخمة واستقبال كبير وحافل والعمل على تطوير الأراضي كنوع من التسويق العقاري الحديث، وبدأت الشركات الصغيرة تحذو حذو الكبيرة في عملية التسويق حتى ولو بإظهار مكانتها إعلامياً.
ويأتي الإعلان واحداً من أهم أساليب التسويق العقاري، ومن أهم الأمثلة على إعلانات (دليل خدمات آخر الأسبوع)، الذي أصبح من أهم مؤشرات التداول العقاري، خاصة في مدينة الرياض، وبرزت خلال هذه الأيام أهم موقعين لحركة التداول العقاري، وهما حي المهدية جنوب غرب الرياض، ومنطقة الخير شمال غرب الرياض.
وتعيش كثير من الشركات العقارية ومكاتب التطوير العمراني مشكلات كبيرة إذ إنها بنيت على مفاهيم ضعيفة ولا تخضع إلى أية أسس علمية صحيحة تجعلها تتماشى مع التطورات المستقبلية لهذا السوق والمؤثرات التي تنعكس عليه سلبا أو إيجابا.
والتسويق العقاري علم مستقل بنفسه يحتاج إلى خبرات كثيرة ويفتقد البعض العلم ويعتمد على الخبرة نظراً لتواجد نوعيات مختلفة من العقارات في منطقة واحدة. ويتمثل الاختلاف إما في النوعية أو نوع الترخيص أو نوع النشاط أو متوسط سعر العقار.
ويتسم التغير في السوق بالبطء نظرا لعدم إمكانية نقل العقار وخاصية تفرد العقارات ولان عملية الإنشاء أو التعديل في خواص العقارات تأخذ فترة زمنية طويلة. وتتطابق العوامل المؤثرة في سوق الطلب علي جميع السلع بصفة عامة ولكن يتأثر السوق العقاري أكثر بالناحية المحلية أكثر من أي سلعة أخرى وذلك لخاصية الثبات.
واعتمدت بعض الشركات على الإعلان المباشر وذلك عن طريق وسائل الإعلام كالصحف، والتلفزيون، والراديو، وعرض المشاريع والوحدات والشقق السكنية عن طريق تسهيلات وتمويلات وعروض جذبت وحققت نجاحات في بيع الشقق.
وتحتاج السوق إلى تنظيمات حديثة تعتمد على استخدام التقنية في البيع والتسويق وما يتبع ذلك من تأهيل للعاملين في هذا المجال الذي يزيد على 13ألف عقاري وممارس.
وشهدت السعودية خلال الفترة السابقة دخول عدد كبير من شركات التسويق العقاري من خلال إنشاء شركات جديدة أو الاستعانة بشركاء أجانب من خلال شركات التسويق العالمية التي دخلت بقوة في السوق العقاري، حيث وجهت كل اهتماماتها نحو كبار المستثمرين، في حين عمدت الشركات المحلية إلى مخاطبة المستهلك الفرد من خلال عدد من أساليب التسويق العقاري.
وكانت شركات التسويق العقاري العالمية قد عمدت إلى فتح فروع في السوق السعودي، إلا أن تلك الشركات لم تلق النجاح المطلوب إلا مع تحالفات أخرى، نظراً للانطباع التقليدي في السعودية عند بيع أو شراء العقارات، والذي يتمثل في كثير من الأفراد الذين يتوجهون إلى المكاتب العقارية، حيث سعت تلك الشركات إلى استخدام عدد من وسائل التسويق إلا أن محاولاتها لم تثمر نظراً لعدم إقبال المواطنين على تلك الشركات.
وظهرت في السوق تكتلات واندماجات داخلية وخارجية لتسرع من قدرة الشركات على مواجهة التحديات المستقبلية وتدفعها للنجاح. ومن هذه التحالفات، تحالف مجموعة سلمان بن سعيدان مع شركة (كولد ويل بانكر) العالمية التي تأتي في المرتبة الأولى في العالم على الصعيد العقاري وتمتاز بخبرة واسعة في مجال التسويق العقاري في كل دول العالم تقريبا، وقد اتجهت شركة (عقاري للخدمات) التابعة للمجموعة للتحالف مع الشركة للحصول على وكالة سلسة مكاتب (كولد ويل بانكر) العالمية في كل من السعودية والبحرين والامارت والكويت لتسويق العقارات عبر 3500مكتب وأكثر من 106آلاف مسوق عقاري في انحاء العالم، كما انه يخول شركة (عقاري للخدمات) لتسويق وإدارة أي عقار في العالم وخاصة العقارات من فئة (أ) التي تشمل القصور والمنازل الكبرى إضافة إلى الأراضي الخام والكبيرة، بجانب الخدمات الأخرى كالصيانة والتشغيل والحسابات المالية، فضلا عن الشفافية العالية والمعلومات المتاحة عن أي عقار على مستوى العالم، كما أن الاتفاق يتوافق مع الجهود المبذولة لاستقطاب المستثمرين الأجانب من خلال تزويد أي مستثمر أجنبي يرغب الاستثمار في المملكة بالإحصائيات والدراسات. ويخول أيضا شركة (عقاري للخدمات) لتكون ممثلا لأي مستثمر سعودي يرغب الاستثمار خارجيا في أي من دول الخليج والدول العربية والأوربية والولايات المتحدة الأمريكية، وهو اتجاه ينسجم مع العولمة وانضمام المملكة إلى منظمة التجارة الدولية WTO .
يذكر أن شركة (عقاري للخدمات) التي انتجت أول برنامج معلوماتي عقاري يقدم خدمات راقية لكل مستفيد من السوق العقارية، هي شبكة داخلية تهدف إلى ربط المكاتب والشركات العقارية بشبكة موحدة تضم كافة العروض العقارية مع احتفاظ كل جهة بحقها فيما يخص السعي أو العمولة.
وأشهرت شركة آل سعيدان للعقارات برجا مكتبيا جديدا يقع في 18طابقا، على طريق العليا العام بالمنطقة التجارية جنوب شارع التحلية. ويتكون A Tower الذي تعتزم شركة آل سعيدان للعقارات إنشاءه من ثمانية عشر طابقاً علوياً عبارة عن مكاتب تجارية بإجمالي مسطح 8909.60متر مربع وطابق أرضي معارض بإجمالي مسطح 680مترا مربعا، وكذلك عدد خمسة طوابق ومواقف سيارات بإجمالي مسطح 9261.20م2، ويبلغ ارتفاع البرج 113م فوق سطح الأرض، و17.50مترا تحت سطح الأرض.
ويعتبر مشروع الغروب التي تطلقه الشركة من أكبر المشاريع العقارية التي تعرضها شركة العليا العقارية، ويضم مجموعة كبيرة من الأراضي السكنية والوحدات السكنية تصل إلى 500وحدة سكنية.
ويتضمن مخطط الغروب الواقع غرب الرياض على طريق الحجاز بعد حي السفارات نماذج مختلفة من التصاميم التي باشرت البناء فيها أخيرا، وهناك البعض منها على وشك الانتهاء، وجزء منها في مراحل التشييد الأخيرة، ومنها ما هو في مراحل التشييد الأولى، وذلك بهدف إعطاء خيارات متنوعة وأسعار متباينة لبيع هذه الوحدات السكنية الواقعة في منطقة حي الغروب المكتمل الخدمات.
وكانت شركة العليا قد طرحت مجموعة كبيرة من الأراضي السكنية مكتملة الخدمات والجاهزة للبناء للبيع بنظام التقسيط أيضا، في منطقة تعتبر من أفضل مناطق الاستثمار والسكن في منطقة الغروب السكنية الواقعة على مساحة 4ملايين متر مربع. ويتميز مخطط الغروب الواقع في منطقة مرتفعة نسبيا بالخصوصية وقربه من الطرق السريعة والدائرية، ومحاذاته لوادي حنيفة وقربه من الجسر المعلق الذي يربط غرب الرياض بجنوبها، وطريق جدة الذي يربط غرب الرياض بشمالها، كما يتميز المخطط بتنوع مساحاته السكنية المطروحة، إضافة إلى تواجد مشروع شركة الصميعي والشثري للفل السكنية. وحرصت شركة العليا على طرح وحداتها الجديدة بأسعار منافسة، حيث إنها شيدت هذه الوحدات على الأراضي التي طورتها، ولم تخضع لمضاربات عقارية ترفع أسعارها.
وعملت الشركة على تنفيذ بنية تحتية جيدة، حيث عملت على تنفيذ أعمال سفلته شوارع المخطط بعرض 10،20،30، 60متر، ووفرت الكهرباء وإنارة الشوارع وخدمة المياه، كما يضم المخطط مواقع للخدمات العامة والمساجد، نفذ بعض منها، ومواقع تجارية خاصة. يذكر أن مجموعة شركات أبناء محمد بن سعيدان، تضم شركة عبدالله محمد بن سعيدان وأولاده العقارية، وشركة حمد محمد بن سعيدان، وشركة آل سعيدان، وشركة العليا العقارية.
وفي المقابل، أبرمت شركة "دار الأركان العقارية" اتفاقية مع شركة "جدة للتنمية والتطوير العمراني" التي تملكها أمانة محافظة جدة غرب السعودية، وذلك لتأسيس شركة برأس مال يبلغ 580مليون ريال ( 154.6مليون دولار) تمتلك "دار الأركان" منها 51في المائة وشركة "جدة للتنمية والتطوير العمراني" 49في المائة.
ويهدف التحالف إلى تحقيق تنمية منطقة قصر خزام، والعشوائيات المحيطة بها وتطويرها بالشكل الذي يتناسب مع القيمة التاريخية الخاصة بهذه المنطقة كونها تمثل المنطقة التي تضم أول قصر يقيمه الملك عبدالعزيز آل سعود في الحجاز بعد أن وحّد أرجاء الجزيرة العربية واستكمل تأسيس السعودية.
وتأتي اتفاقية التحالف تطبيقا لإستراتيجية الشركة لتنويع استثماراتها بما يحقق مصلحة مساهميها، كما تنعكس هذه الشراكة على مكانة "دار الأركان" السوقية من ناحية، وعلى تعظيم وتنويع مصادر إيراداتها من ناحية أخرى، كما أنها تدفع الشركة إلى بذل قصارى جهدها لتحقيق الأهداف المنشودة منها بما يحقق مصلحة كافة الأطراف ذات الصلة بمشروع تطوير منطقة خزام بمدينة جدة.
وتعمل دار الأركان على تطبيق مبدأ الشراكة الحقيقية والفاعلة بين القطاعين الخاص والعام لتحقيق الأهداف التنموية المستدامة من خلال تطوير الأحياء والمدن بما يتناسب مع التطور الحضاري الذي تشهده مدن السعودية كافة، ويعتبر مشروع تطوير منطقة خزام بمدينة جدة أكبر مشروع ستنفذه الشركة في مدينة جدة، والذي يتماشى مع خطط الشركة التوسعية لتطوير مشاريع عملاقة تحقق مصالح مساهميها وخطط الحكومة التنموية معا.
وتأتي الشراكة امتدادا لشراكات سابقة ومستمرة مع القطاع الحكومي، حيث تشارك "دار الأركان" في تآلف مع مجموعة من الشركات المحلية لتطوير منطقة الظهيرة بالرياض، إضافة لنجاحها في تطوير مشروعي القصر وشمس الرياض بالرياض بالتعاون مع أمانة مدينة الرياض، ومشروع التلال في المدينة المنورة بالتعاون مع أمانة المدينة المنورة. وستوضح الشركة الخطط التفصيلية لمشروع تطوير منطقة خزام بمدينة جدة أولاً بأول.
وتسعى شركات التسويق العقاري في السعودية إلى اختلاق طرق جديدة غير تقليدية لتطوير عمليات التسويق العقاري، في ظل عدم نجاح أي من التجارب السابقة، حيث عمدت بعض الشركات إلى تطوير متطلبات المرحلة المقبلة في التسوق العقاري.
ومع هذا التوجه طرحت عدد من الشركات العقارية اذرع للتسويق العقاري تستخدم أساليب جديدة لجذب اكبر عدد من المستثمرين العاملين في قطاع العقاري، بالإضافة إلى الأفراد في ظل الطفرة المتوقعة التي ستشهدها البلاد في قطاع العقارات خلال الفترة المقبلة.
من جهتها، تعمل شركة بصمة لإدارة العقارات على تقديم خدمة تسويق للعقارات بطريقة جديدة مبتكرة، يتوقع أن تجدد مفهوم التسويق العقاري، حيث ان نظام القيمة المضافة والتي تعد من الطرق الجديدة في التسويق العقاري سيكون أسرع طرق التسويق للمشاريع العقارية المستخدمة في العالم، والتي ستساهم في تشجيع المستثمرين في الاستثمار في مجال المشاريع العقارية.
وتوفر خدمة القيمة المضافة للمشاريع العقارية خدمة مميزة وستضيف لمشاريعهم قيمة وتعتبر بديلا عن التسويق التقليدي المتبع. والتسويق بنظام القيمة المضافة عبارة عن مجموعة من السياسات والإجراءات التسويقية التي تعمل على التقليل من مدة التأجير وترفع من نسبته، كما تستهدف العميل مباشرة وتعتمد على توزيع الأنشطة بين المستأجرين مما يساعد على إنجاح المنشأة العقارية وضمان ثبات دخلها.
وشكلت الشركة لجنة خصيصا لدراسة المشاريع العقارية والتي من أولى اهتماماتها دراسة وتمحيص كل مشروع يوكل تسويقه أو إلى فريق التسويق في الشركة على أساس موقع المشروع ومدة التأجير المتوقعة والسعر التأجيري المقترح والعملاء المستهدفين وعمل المزيج التأجيري والميزانية الدعائية المتوقعة إضافة إلى تقدير العائد المتوقع من المشروع.
وأكدت الشركة أن ما جعلها تطلق خدمة التسويق العقاري هو نتاج النجاح المحقق في خدمة البحث عن مواقع العقارية التي أطلقت في الفترة السابقة مما أدى إلى ارتفاع الطلب لدى قسم البحث عن مواقع عقارية وقلة المشاريع المناسبة لهم، كما تعمل الشركة على اختيار المشاريع العقارية المميزة فقط وتركز على إنجاح تسويقها بجودة عالية.
فيما أعلنت مجموعة أعالي عن إطلاق شركتها للتسويق العقاري في السعودية برأسمال يصل إلى 50مليون ريال خلال حفل أقيم في الرياض عقد بهذه المناسبة. وتخطط مجموعة أعالي من خلال امتياز أعالي للتسويق العقاري إلى الوصول بعدد مستخدمي حق الامتياز إلى 66مكتبا جديدا باستقلالية تامة منها 11مكتبا من الفئة (أ) إضافة إلى 55مكتبا من الفئة (ب) وتكوين 1000وسيط مبيعات وذلك على مدى السنوات الثلاث المقبلة ابتداء من العام المقبل، وتتوقع الشركة أن يبلغ متوسط الإيرادات السنوية لهذه المكاتب خلال السنوات العشر المقبلة نحو 214.584مليون ريال من الأنشطة المتعلقة بعمليات مجموعة أعالي التي تتكون من بيع وتسويق الوحدات السكنية، والعمليات المتعلقة بالتأجير وإدارة الأملاك، وبيع وتسويق المشاريع العقارية الكبيرة، وستوزع مكاتبها على مختلف المناطق في المملكة بالإضافة إلى مكاتب في دول الخليج وفي مصر ولبنان تربطها شبكة واحدة.
وتسعى شركة أعالي لتطبيق مفهوم الامتياز التجاري من الأنظمة التجارية الحديثة التي ترمي بالدرجة الأولى إلى مساعدة الشركات والمؤسسات المانحة من جهة في توسيع نطاق أعمالها بأقل التكاليف وبصورة سريعة مع إتاحة الفرصة للمؤسسات المستفيدة من جهة أخرى في الاستفادة من مسببات التفوق التنافسي وتطوير أعمالها. وسيتم طرح المجموعة للاكتتاب العام بعد استيفائها لشروط هيئة سوق المال السعودية.