تراجع مخزون المساكن يرفع الطلب على الأراضي السكنية

"الرياض" تنفرد برصد المشهد العقاري في المملكة كل أسبوع

عكس الإقبال الكبير على الأراضي السكنية خلال الأسابيع الماضية حجم الطلب على المنتجات العقارية السكنية من الأراضي أو المساكن، ورغم أن الإقبال الكبير الذي شهدته مبيعات الأراضي السكنية في كل من الرياض والخبر وجدة، خلال الفترة الماضية، يعني التوسع في التطوير الفردي للمساكن، وهو أمر غير محبذ، نظرا للجهد الذي يبذل في التطوير الفردي الذي يستحوذ على 93في المائة من حجم الناتج العقاري السكني في المملكة، والخسائر المالية خاصة في مواد البناء (لأن الشراء يتم بالمفرد وليس بالجملة).
ويعكس هذا الإقبال أيضا قصور شركات التطوير العقاري، أو شركات المقاولات عن ضخ منتجات سكنية تلبي الطلب المتزايد على المساكن، والذي دخل في مرحلة العجز في مواقع محددة من المدن الكبرى في المملكة خاصة في الرياض. وسجلت مناطق شمال الرياض وشمال جدة، وجنوب الخبر، وغرب الدمام الأعلى تداول في الأراضي السكنية.
لم تعد أسواق العقارات مركزة على الفيلات أو القصور الفخمة، بل باتت تتمحور أكثر على التغيرات الحاصلة في المجتمع، وبدأت النظرة تتغير من الإسكان المستقل إلى الجماعي في صورة مجمعات ثم إلى شقق سكنية في ظل ارتفاع الأسعار الحاصل في الإيجارات والأراضي والفيلل.
وتبدو المعطيات الأولية للاقتصاد السعودي واعدة خاصة مع ارتفاع أرباح النفط، ومع تطور حاجات الجيل السعودي الشاب، ويعتبر عدد السكان في السعودية الأكبر بين دول الخليج. وحالياً يفوق الطلب على المنازل في المملكة العرض بشكل كبير نظراً إلى أن 70في المائة من السكان هم من دون الثلاثين.
ويعتبر الشراء الفرد للأراضي السكنية مؤشرا هاما على حجم الطفرة العقارية وتسارع وتيرة التداول العقاري، لعدة أسباب أهمها: تناقص المعروض من الوحدات السكنية، درجة الأمان العالية التي يمتاز بها القطاع العقاري، والعوائد المجزية الأمنة مقارنة بقطاعات أخرى.
وتراوح ما بين 20و 40في المائة، حيث نجد أن سعر المتر في مدينة الرياض يراوح بين 400و 2000ريال للمتر يضاف إليها تكاليف البناء التي تراوح بين 800و 2500ريال للمتر المربع للمباني السكنية.
وأرجع المستثمرون هذا الارتفاع إلى عوامل عدة من أهمها، مواقع الأراضي المستهدفة للبناء وحيويتها وندرتها، والارتفاع المفاجئ في أسعار مواد البناء إضافة إلى السبب الجوهري والذي يتمثل في الزيادة المطردة في الطلب على المساكن مع قلة المعروض، وتركيز الاستثمارات نحو العقار باعتباره الملاذ الآمن استثمارياً مع وجود بعض الأسباب الأخرى كالهجرة الداخلية نحو المدن الكبيرة.
ويغطي المخطط الهيكلي الذي أعدته الهيئة العليا لتطوير مدينة الرياض ضمن نواتج المخطط الاستراتيجي الشامل لمدينة الرياض، الأراضي الواقعة داخل حدود حماية التنمية بمساحة تتجاوز خمسة آلاف كيلو متر مربع ويغطي احتياجات ما يقارب 7.5ملايين نسمة بحلول عام 1445ه، ويعكس المخطط الجوانب المكانية والوظيفية للسياسات الحضرية المقترحة، ويعنى المخطط بوضع الخطوط الإرشادية التي تقود التنمية الحضرية المستقبلية بجميع جوانبها على مستوى المدينة.
ونشطت في الرياض مزادات بيع المخططات ومواقع الأراضي بعد تهيئتها ودعمها بالمرافق والخدمات وإعدادها للبدء في المشاريع السكنية، ومن هذه المشاريع مشروع حي الرحاب الذي تبلغ مساحة الأرض فيه 1.367.610أمتار مربعة، ويقع على طريق صلبوخ على بعد 5دقائق من جامعة الملك سعود، ويتميز بالقرب النسبي من المؤسسات المهمة مثل الديوان الملكي، حي السفارات. كما يقع المشروع في منطقة نظيفة بيئياً بسبب قربه من وادي حنيفة. وصممت الشوارع بطريقة تسمح بوجود أرصفة عريضة للمشاة لممارسة الرياضة، مع توفر مساجد ومدارس وساحات تجارية وخدمات ماء وكهرباء وصرف صحي وهاتف.
ولا يختلف حي رياض الخزامى كثيراً عن حي الرحاب، حيث يقع شمال مدينة الرياض على طريق صلبوخ ويمر بها طريق أنس بن مالك بعرض 60مترا، وتتوافر فيه خدمات الماء، والكهرباء، والهاتف، وتشجير الشوارع، وأرصفة، وحدائق، وتبلغ المساحة الإجمالية للحي مليون متر مربع.
ويأتي بعد ذلك مخطط طيبة العقاري الذي تقع أرض المشروع المستثمر فيه في منطقة العزيزية في الرياض وتحديداً على امتداد طريق الياقوت بموازاة طريق النصر، ويحدها من جهة الشمال مخطط المثلث الذهبي، ويحد الأرض شرقا مخطط منح الأمانة، وغرباً شارع بور سعيد بعرض 60مترا، وجنوباً طريق الياقوت في العزيزية إضافة إلى قربها من طريق الخرج القديم والصناعية الثالثة.
وتعد منطقة أرض المشروع تحديداً من المناطق الحديثة، حيث يغلب عليها الزحف العمراني وبكامل الخدمات وذلك في معظم مخططاتها، وتحتوي أيضاً على الجانب الصناعي كما أنها منطقة تتركز فيها المستودعات التجارية.
وشهدت أحياء الصحافة الياسمين شمالي الرياض، ارتفاع في الأسعار والتداول، بعد الإعلان عن بدء العمل في دوري التخصصي، وارتفع تداول الأراضي التجارية في أحياء الربيع الشرقي، والربيع الغربي، والصحافة، والياسمين (مربعات 15، 7، 16، 8، 17، 10)، فيما شهد أسعار الأراضي السكنية ارتفاع طفيف لم يتجاوز 10في المائة.
وفي دراسة حديثه أعدتها الغرفة التجارية والصناعية في الرياض أكدت أن المدينة بحاجة إلى إنشاء 43ألف وحدة سكنية سنويا وذلك خلال السنوات العشرة المقبلة، وبكلفة استثمارية تقدر بنحو 13بليون ريال. وأبرمت مجموعة عقارات الملز عدداً من الصفقات العقارية الكبرى، كما تعكف على إقامة مشاريع تجارية بقيمة تربو على نصف مليار ريال في عدد من مناطق المملكة. وتمثلت هذه الصفقات في بيع مجموعة من الأراضي الخام في المنطقة الشرقية بمساحة 3.150مليون متر مربع، بقيمة تربو عن 233مليون ريال، منها أرض الشراع في الخبر بنسبة أرباح بلغت 171في المائة، وشراء مجموعة من الأراضي الخام في المنطقة الشرقية بمساحة أجمالية 2.9مليون متر مربع بقيمة 98مليون ريال.
وأنهى مزاد مخطط المراسي الذي أقيم الأسبوع الفائت، ترقب عشرات المستثمرين والعقاريين في تحديد أسعار البيع للأرضي في منطقة العزيزية، من خلال المزاد الذي أقيم يوم الأربعاء الفائت ونجحت فيه شركة ركاز ومجموعة الأمير في بيع كامل المخطط بأسعار تبدأ من 350ريالا للمتر.
وشهد المزاد بيع أكثر من 50في المائة من المخطط في الساعة الأولى منه، في حين شهدت الساعتين الأخيرتين منه بيع القطع وأجزاء البلك، لإتاحة فرصة التملك للحضور من المواطنين، والراغبين في بناء منازلهم.
وبلغ أجمالي مبيعات المزاد 145مليون ريال، خلال 3ساعات، حيث انتهى المزاد الساعة السابعة مساء، وكانت أسعار البيع من 350ريالا للمتر حتى 450ريالا للمتر، وتراوحت مساحات القطع بين 700متر مربع إلى 1000متر مربع.
وتعتبر منطقة العزيزية، أكبر موقع حالي لتداول الأراضي السكنية، حيث أنها تعتبر الامتداد الطبيعي والوحيد للنمو العمراني للخبر، نظرا لقرب اكتمال جميع الخدمات والمرافق في المنطقة التي تزيد مساحتها عن 30مليون متر مربع.
وتضم منطقة العزيزية أو (الخبر الجديدة) تضم حاليا أكثر من 10مخططات سكنية جاهزة.
وفي شباط (فبراير) الماضي أصدر مجلس الوزراء القرار الخاص بضرورة موافقة وزارة البترول والثروة المعدنية على المخططات الجديدة في المنطقة الشرقية، ما أدى إلى إحداث إرباك لعدد من مكاتب العقار التي تشرف على مساهمات عقارية يعتقد أنها متعثرة، بسبب تعديات على أراض خاصة لشركة أرامكو السعودية، واستمر هذا الإرباك إلى يومنا هذا بسبب حزمة من المشكلات تتداخل فيها أمانة الشرقية مع وزارات البترول والتجارة والبلدية والشؤون القروية.
وأثار القرار ردود فعل كبيرة لدى المواطنين الذين لديهم أسهم في المخططات التي سيصيبها "التجميد" بسبب التعديات، في الوقت الذي طالب فيه عقاريون بضرورة إيجاد حل سريع لهذه لمخططات قبل ان تصاب بالتعسّر المزمن الذي يستعصي على الحل كعشرات من المساهمات المجمدة منذ عشرات السنين، التي قدرت مدتها في المنطقة الشرقية بأكثر من 10سنوات.
وارتفعت أسعار الأراضي بصورة كبيرة بسبب قلة المخططات الجاهزة للبناء خصوصاً في المدن الصغيرة مثل مدينة سيهات وصفوى والجبيل، وستواصل الأسعار الارتفاع إلى أن تتدخل أمانة الشرقية وتقوم بتجهيز مخططات جديدة وبمساحات كبيرة لتمتص الطلب الكبير والمتزايد في هذه المدن.
وتحملت الهيئة الملكية عبء توفير المساكن لجميع العاملين في المدينة طوال الخمسة والعشرين عاما الماضية وبدأت بما يناسب كل مرحلة بالاسكان المؤقت وشبه الدائم ثم الدائم ثم مشاركة القطاع الخاص الذي بنى حتى الان نحو 9000وحدة سكنية اضافة الى 4000وحدة سكنية تحت الانشاء وصولا الى منح فرص كاملة للقطاع الخاص في المستقبل لتحمل مسؤولية الاسكان في المدينة وهذا ما كانت تهدف اليه الهيئة الملكية واتت ثماره ظاهرة على ارض الواقع.
وتقع المنطقة السكنية بالجبيل الصناعية شمالي المنطقة الصناعية وتتكون المنطقة السكنية من (8) أحياء طوَّرت الهيئة الملكية منها بشكل خاص حيّ الفناتير، وحيّ الدفي، وساهم مستثمرو القطاع الخاص جزئياً في ذلك.
ويقع المركز الرئيس (التجاري/ التجزئة) في حي الفناتير مع أعمال توسعة يجري تنفيذها الآن لتتلاءم والزيادة السكانية المتنامية في مدينة الجبيل الصناعية وتتضمن الفرص في مجال التنمية التجارية والسكنية أعمال التطوير، والإنشاءات، وتأجير محلات البيع بالمفرق والمكاتب التجارية. ويجري القطاع الاستثماري بانتظام الدراسات ويقوم بتحديث الخطة العامة الأولية التي وضعها ليطّلع على كيفية تطور مركز المدينة مع الطلب المستقبلي للاستخدامات المتعددة للأراضي. وتأخذ هذه الدراسات بعين الاعتبار النمو السكاني مستقبلاً وآليات السوق على مدى الخمس والعشرين سنة القادمة.
وفي جدة يتوقع أن يساهم نقل المطار من وسط المدينة إلى الشمال أدي إلى ظهور حال من الجذب العمراني نحو الشمال وأظهر العديد من الأحياء الجديدة إلى ما بعد مركز المدينة الحالي بما يزيد عن 50كيلو متر شمالاً و 25جنوباً و 15نحو الشرق ليتشكل بذلك انفصال عن مركز جدة الحالي إضافة إلى عدم كفايته لخدمة مدينة كبيرة ومترامية الأطراف كمدينة جدة.
وبفتح الباب أمام منطقة المطار القديم الذي يشغل مساحة تقدر ب 12مليون متر مربع سيكون قلب جدة ومركزها الجديد، كما أن المساحة تستوعب توسع مركز المدينة الحالي ولديها قابلية للربط والتكامل لوجود مساحات الأرضية الملائمة به التي تعود لعدد محدود من الملاك وتمر بها شبكة طرق سريعة وعالية المستوى... كما أن الموقع يعد من مراكز الأنشطة الثقافية والتجارية ومن الميناء والمطار إضافة إلى أنه يعتبر من أقرب المواقع المركزية إلى مكة المكرمة.
وكانت أمانة جدة أعلنت عن ترشيح منطقة المطار القديم لتكون قلب المدينة الجديد واعتمدت شركة "هوك" لعمل الخرائط والمخططات الأساسية للمشروع الذي لم تتردد الشركات العالمية في الاتجاه إليه نظرا للإرباح فبالإضافة إلى مشروع القطارات الذي ستكون محطته الرئيسة في وسط الموقع والذي تنافست عليه عدد من الشركات العالمية بمناقصة تقدر بنحو 6بلايين دولار الذي سيربط جدة بكل من المدينة المنورة ومكة المكرمة إضافة شبكة من القطارات لمطار الملك عبد العزيز وبعض المواقع الأخرى.
وطرحت الهيئة العامة للطيران المدني ما يقارب 15مليون متر مربع من الاراضي التابعة لمطار الملك عبدالعزيز الدولي بجدة للاستثمار العقاري والتجاري امام الشركات والمطورين العقاريين السعوديين.
وفي حائل أعلن صاحب السمو الملكي الأمير سعود بن عبد المحسن بن عبد العزيز أمير منطقة حائل رئيس الهيئة العليا لتطوير منطقة حائل عن موافقة خادم الحرمين الشريفين الملك عبدالله بن عبدالعزيز على إفراغ أرض وزارة الدفاع والطيران بمدينة حائل لصالح أهالي منطقة حائل للإسكان التنموي والتي منحها صاحب السمو الملكي الأمير سلطان بن عبدالعزيز ولي العهد نائب رئيس مجلس الوزراء وزير الدفاع والطيران والمفتش العام إثر موافقة خادم الحرمين الشريفين والبالغ مساحتها أكثر 80مليون متر مربع.
تجدر الإشارة إلى أن أرض مقام وزارة الدفاع والطيران التي ستوزع على المستحقين من أهالي المنطقة تقع شمال مدينة حائل ومجاورة لأفضل المواقع الحضارية في مدينة حائل ومن أبرزها مدينة الأمير عبد العزيز بن مساعد الاقتصادية وجامعة حائل وسكة الحديد وطريق حائل - الجوف السريع.
وأوضح عقاريون أن بوادر الطفرة العقارية تظهر ملامحها من خلال الارتفاع المستمر في أسعار مختلف المنتجات العقارية في المملكة نتيجة الطلب المتزايد على الأراضي السكنية والتجارية والاستثمارية، والذي جاء بعد انحسار الركود الذي استمر على مدى السنوات الخمس الماضية. إلا أن عقاريين أكدوا أن الطفرة الحقيقية بدأت مع 2008وستستمر لسنوات مقبلة.
فيما أوضحوا ان الطفرة تحتاج إلى استعداد جيد كونه سيدر ربح وفير على المستثمرين وأصحاب العقارات لكنه ينعكس على أصحاب الدخل المحدود. وأشاروا إلى مواجهة الأزمة الإسكانية تتطلب بناء وحدات سكنية تفي بالغرض المطلوب. ودعا كبار العقاريين إلى التوسع في إنشاء الشركات العقارية التي تستثمر في بناء الوحدات السكنية والتجارية وبأسعار مناسبة لذوي الدخل المحدود.
وتشهد المدن والمجمعات القائمة في المملكة تطوراً كبيراً، وتركز على مشاريع المدن الاقتصادية الجديدة التي ترعاها الدولة التي تبلغ كلفتها 15بليون دولار. وستتضمن جميع تلك المشاريع تطوير عقارات تجارية وأخرى سكنية، حيث من المتوقع أن ينتقل إليها 1.5مليون شخص على المدى المتوسط وثلاث مرات ضعف هذا العدد مع العام
2020.وتسعى العديد من الشركات السعودية إلى الاستفادة من هذه المشاريع، ما يتوافق مع توجه الدولة إلى تأسيس مباني مرتفعة اهتماماً من قبل الشركات خصوصاً في جدة وذلك لتطوير مواقع مطلة على البحر الأحمر.
وتستحوذ الوحدات السكنية على 75في المئة من إجمالي النشاط العقاري في المملكة، وستكون هناك حاجة لاستثمار 75بليون ريال سنويا من أجل استيفاء الطلب السنوي على الوحدات السكنية حتى عام
2020.يذكر أن دراسة سعودية حديثة قدرت مخزون سوق الإسكان، بنحو 4.34ملايين وحدة في 2004لافتة إلى أنه من المنتظر أن يصل إلى 5.4ملايين في 2010وفي عام 2020قدر ب 7.9ملايين وحدة وهو ما يمثل 80في المئة من سقف الطلب للإسكان وتقدر الطلب السنوي للإسكان ب 159ألف وحدة في 2004ومن المتوقع أن يصل إلى 201ألف وحدة في عام 2010وإلى 290ألف وحدة بحلول عام 2020وهو ما يمثل نحو 61في المئة من سقف الطلب للمساكن الجديدة في 2004ويتجاوز السقف في عامي 2018و