دراسة سعودية تحذر الجهات التشريعية وشركات التمويل العقارية من سيناريو شبيه بأزمة الرهن الأمريكية

في حال تجاهل برامج تأمين العقارات المرهونة وعدم تثبيت معدلات الفائدة

أنذرت دراسة حديثة، الجهات التشريعية والتنظيمية وشركات التمويل العقارية في السعودية من مغبة تجاهل بعض البنود الرئيسية في نظام الرهن العقاري الذي يتوقع إقراره خلال الفترة المقبلة، والتي يمكن أن تؤدي في حال عدم تضمينها داخل الاتفاقية التي تربط بين المستهلك والممول، إلى نشوء أزمة شبيهة بأزمة الرهن العقاري في الولايات المتحدة.
وقالت الدراسة التي أعدها فريق عمل يرأسه المستشار القانوني قيس ابراهيم الصقير تحت عنوان: "نظام الرهن العقاري: الواقع الدولي وآثاره على حيوية الاقتصاد"، ان تعثر السداد من قبل المستهلك الراهن للعقار يشكل أحد المخاطر والعقبات تجاه أسواق الرهن العقاري، حيث ان ارتفاع معدلات تعثر السداد يتسبب في حدوث موجة بيع كبيرة للعقارات المرهونة والذي بدوره يسهم في هبوط قوي لأسعار العقارات وبالتالي انخفاض سعر العقار المرهون عند بيعه مقارنة بسعره عند تنفيذ الاقراض والذي كان أحد الظواهر التي حدثت عند هبوط أسعار العقارات في الولايات المتحدة ودفعت أزمة الرهن العقاري لتصبح أزمة في اسواق الائتمان أيضا.
وحثت الدراسة التي أطلعت "الرياض" على تفاصيلها، الجهات ذات العلاقة بنظام الرهن العقاري على اتخاذ خطوات إستراتيجية حاسمة لإيجاد آلية تمنع حدوث موجة بيع للعقارات عند تعثر السداد من قبل المستهلك.. ويتم استحداث برنامج لتأمين العقارات المرهونة عند تعثر السداد يساهم فيها المستهلك والممول بحيث تقوم برامج التأمين بسد العجز في قيمة العقار المرهون في الفترة التي تم تقييمه فيها الى تعثر السداد حتى يتسنى للأطراف الحفاظ على علاقة بناءة تحقق مصالح الأطراف وتشكل وسيلة وقاية من امتداد آثار الرهن العقاري على قطاعات أخرى في اقتصاد الدول الخليجية.
والدراسة ركزت على مناقشة بنود الاتفاقية التي تربط بين المستهلك والممول من خلال مقارنة ماسبق من تجارب في صناعة الرهن العقاري في الأسواق الدولية والكيفية التي يتم التعامل معها عندما تطرأ مستجدات تؤثر على حيوية الإنفاق ونشاط القطاعات المرتبطة في ذلك الاقتصاد والذي يستدعي أخذها في الاعتبار في نظام الرهن العقاري.
وقالت الدراسة ان من بين الوسائل التي قد تؤدي الى كبح موجة بيع العقارات عند تعثر السداد تحديد سقف لقيمة القروض الممنوحة من خلال الرهن لاتتجاوز 50بالمائة من قيمة العقار حتى لا تسبب تلك الموجة في هبوط أسعار العقارات الاخرى وتوفر المرونة لمؤسسات التمويل لتعديل ملاءتها المالية، مؤكدةً أن ذلك يقلل من تكاليف التأمين التي يتحملها أطراف الاتفاقية وعندها تخف الضغوط التي قد تواجهها مؤسسات التمويل عند ارتفاع المخاطر والتي قد ينتج عنها ارتفاع كلفة الاقتراض مما يعيد سيناريو فقاعة الرهن العقاري وعقبات اسواق الائتمان في الاسواق الدولية.
تثبيت معدلات الفائدة
وتابعت الدراسة: "هناك ضرورة قصوى لإقرار تثبيت معدلات الفائدة في شروط الاتفاقية عند استحداث قروض مرتبطة بالرهن العقاري حتى لايتكرر ماشهدته الاسواق العالمية من تفاقم آثار الرهن العقاري وانسكاب سلبياته على حيوية القطاعات الاخرى من الاقتصاد وللحيلولة دون تأثر المجتمع الأسري من قرارات غير مدروسة عند اتخاذ قرار الرهن العقاري كخيار لتمويل غايات استهلاكية".
وزادت: "حيث ان العديد ممن أخذ بخيار تثبيت معدلات الفائدة عند الاقتراض مقابل الرهن أدرك المخاطر المتعلقة بتغير معدلات الفائدة على قدرته المالية بل إن خيار تثبيت معدلات الفائدة ساهم في المحافظة على استقرار الوضع المالي للمستهلك وأدى الى تفادي مستجدات وعقبات أزمة الرهن العقاري في الاسواق الدولية خصوصا ان خيار اعادة تمويل الرهن العقاري من قبل مؤسسات تمويل أخرى مايزال مطروحا للمستهلك وبالتالي قدرة المستهلك على خفض تكاليف الاقتراض عند توافر معدلات فائدة أقل مقارنة بالممول الحالي".
ودعت الدراسة إلى إيجاد مؤشرات صادرة من هيئات ومؤسسات حكومية تشمل قائمة جرد للعقارات ووحدات لقياس طرق تثمين العقار قبل صدور نظام الرهن العقاري حتى يتسنى لجميع الأطراف الحصول على الشفافية التي تعزز من إدراك المستهلك ومؤسسات التمويل لمخاطر وتبعات القرارات المتعلقة بأسواق الرهن العقاري.
وشددتّ الدراسة على أن أهم المتطلبات في أي نظام للرهن العقاري وجود مركز يربط بيانات الأفراد والشركات للتأكد من عدم ارتباط أحد الأطراف بديون أو مطالبات من الدولة حتى لايحدث تداخل في المصالح المتعلقة بالعقار، مشيرةً إلى أنه نتيجة للعقبات القانونية التي يواجهها المستهلك في استيعاب الوثائق المتعلقة بالرهن العقاري فإنه من المهم إدراج مكاتب السمسرة العقارية ومكاتب المحاماة ضمن آليات الرهن العقاري لضمان التنافسية وإيجاد أفضل الخيارات للمستهلك عند تطبيق نظام الرهن العقاري في الاتفاقيات بين الأطراف وللحيلولة دون تسبب نقص الإدراك والوعي في عقبات تتعلق بالتكامل الأسري في المجتمعات الخليجية.
وأضافت الدراسة: "بما ان السياسة النقدية للمصارف المركزية في الخليج تتماشى نسبيا مع السياسة النقدية للاحتياطي الفيدرالي الأمريكي فإن اختلاف حجم وقوى نشاط اسواق الرهن العقاري الأمريكية عن حجم وقوى نشاط اسواق الرهن العقاري في الخليج يشكل تحديا كبيرا تجاه قدرة المصارف المركزية في الخليج على التفاعل وإيجاد الآليات المناسبة لاحتواء أي مستجدات قد تشكل عقبات في اسواق الرهن العقاري في الخليج".
مفهوم الرهن العقاري
وقالت الدراسة: "حين يطرأ مسمى الرهن العقاري يظن البعض انه متعلق بايجاد حلول تمويلية لتعزيز مبدأ الاسكان فقط ولكن علينا ان نميز بين مفهوم التمويل العقاري والرهن العقاري، حيث ان الأخير له عدة أبعاد تنطوي على خيارات مطروحة للمستهلك مما يستلزم الوقوف عند تلك المفاهيم حتى يتسنى للمستهلك ادراك مستجدات وآثار صناعة الرهن العقاري من خلال ماسبق من سيناريوهات مرت على الاسواق الدولية".
واستطرد معدو الدراسة: "حيث ان مفهوم التمويل العقاري يتعلق بمسألة سد حاجة المستهلك لتملك العقار عن طريق بقاء ملكية العقار للممول الى حين سداد مستحقات التمويل وحيث ان هذا لايسري على تعريف الرهن العقاري الذي يقوم على مبدأ رهن مايمتلكه المستهلك للحصول على خيارات متعلقة بالتمويل كالقروض الاستهلاكية أو قروض توسع النشاط التجاري، فإنه من المهم تمييز الفارق بين مفهوم التمويل والرهن والذي يتعلق بتحديد مالك العقار قبل البدء في أي اجراء او خطوات قائمة على اتفاقية معينة فإذا كان المستهلك مالكا للعقار وأراد الحصول على تمويل مالي (سيولة نقدية) فإن العقار يقوم مقام الضامن لذلك التمويل عن طريق رهنه حسب نظام الرهن العقاري المزمع ادراجه في انظمة ولوائح أي دولة، أما إذا كان الممول مالكا للعقار وأراد المستهلك الحصول على برنامج تملك للعقار فإن ذلك يسمى التمويل العقاري حيث ان ملكية العقار تبقى للممول ومن ثم تؤول الى المستهلك حين استيفاء مستحقات الاتفاقية حسب ماتقتضيه بنود العقد المبرم بينهما".
أزمة اسواق الرهن العقاري
وفي سياق الحديث عن أزمة اسواق الرهن العقاري في الولايات المتحدة، قالت الدراسة ان أسواق الرهن قامت بتقديم مايصل الى عشرة تريليونات دولار لاقراض المستهلك وتغذية معدلات الانفاق الاستهلاكي في أكبر اقتصاد في العالم، وان هذا ما يفسر أهمية قطاع الاسكان كأحد موارد الدخل لتمويل الانفاق الاستهلاكي للفرد والذي يعد ببساطة ثلثي الانفاق العام في الاقتصاد الامريكي.
وزادت: "يتبين من هذا ان مبدأ الرهن العقاري يقوم على مبدأ تغذية الانفاق الاستهلاكي في المقام الأول من خلال القروض المقدمة بعد رهن العقار..وبدأت عقبات اسواق الرهن العقاري بعد قيام بعض الشركات والمصارف باستهداف ذوي التقييم المالي الضعيف مع رفع معدل الفائدة مقابل الاقراض لارتفاع مخاطر عدم السداد وارتفاع كلفة تحصيل المديونية وهذا مايسمى Subprime Market.. بل زادت الرسوم المفروضة على طلبات الاقراض مع عدم توافر مصدر آخر للاقراض بالنسبة للمستهلك.. وعلى نحو متوقع ارتفعت تكاليف الاقراض مع تزايد كلفة الحملات التسويقية والتي تزامنت مع ارتفاع عدد طلبات الاقراض المرفوضة والتي اصابت ذلك القطاع بتباطؤ تراقبه الاسواق عن كثب".
ولفتت الدراسة إلى أن ماواجهته المؤسسات المالية في الولايات المتحدة من عقبات في اسواق الرهن العقاري ينحصر في عدم استيعاب المستهلك لشروط وبنود الاتفاقية المبرمة بين الممول والمستهلك عند اخذ خيار الرهن العقاري في الحسبان لتحقيق غايات تتعلق بالرفاهية أو أنماط استهلاكية، مؤكدةّ أن هذا الأمر كان درسا قاسيا لتلك المؤسسات التي لم توجد آلية مناسبة لتقييم المخاطر الناجمة عن عدم مجاراة وعي المستهلك لمستجدات اسواق الرهن العقاري في المقام الأول.
تثقيف المستهلكين
وأوضحت الدراسة أن بداية عقبات أي اقتصاد تندرج فيه نظام الرهن العقاري يتمثل في انعدام الوضوح بين الممول والمستهلك والذي بدوره يتسبب في قلة الوعي المطلوب عند تطبيق نظام الرهن العقاري في أي اقتصاد في العالم، مطالبةً بضرورة إدراج مسؤولية تثقيف المستهلك وإرساء الوعي كمسؤولية مشتركة مناطة بالممارسين للقانون و المؤسسات الحكومية ذات العلاقة كمؤسسة النقد العربي السعودي والتي تقوم بدور المصرف المركزي الذي يمارس دوراً هاماً في حيوية أسواق الرهن العقاري.
وحول علاقة معدلات الفائدة والسياسة النقدية للمصارف المركزية بنظام الرهن العقاري، أكدت الدراسة أن القروض الممنوحة من قبل مؤسسات التمويل الى المستهلك ترتبط ارتباطا وثيقا بما يحدده المصرف المركزي لمعدلات الفائدة، حيث تقوم المؤسسات المالية باتباع برنامج معين منبثق من معدلات الفائدة المحددة سلفا والتي يؤخذ فيها عدة عوامل تتعلق بالسيولة النقدية المخطط تسويقها كقروض استهلاكية وأيضا حجم التنافسية من قبل مؤسسات التمويل الاخرى.
وأضافت: من تلك العوامل نجد ان معدلات الفائدة تلك لها أثر بالغ في تحديد آلية القروض المتعلقة بالرهن العقاري. ليس هذا فحسب بل من المهم مقارنة البرامج التمويلية المطروحة من حيث اختلاف طرق احتساب معدلات الفائدة بين المستهلك والممول كالتالي:
أولاً: "معدلات الفائدة الثابتة Fixed Rate Mortgage": ويتضمن هذا النوع من القروض المتعلقة بالرهن العقاري وضوح سقف المستحقات الواجبة على المستهلك وعدد أقساط السداد والزمن المترتب على استيفاء تلك المستحقات حيث يكون المستهلك مدركا بأن أقساط السداد ثابتة ولها فترة سداد ثابتة أيضا والتي سنوضح لاحقا بأن تطبيقها يعد الخيار الأمثل لتفادي عقبات اسواق الرهن العقاري.
الثاني: معدلات الفائدة المعدلة:Adjustable Rate Mortgage ويحوي هذا النوع من التعاملات المتعلقة بالرهن العقاري تغير سقف معدلات الفائدة حسب مايستجد من تغير لمعدلات الفائدة من قبل المصرف المركزي أو حسب ماتراه مؤسسات التمويل من مستجدات تتعلق بمخاطر اسواق الرهن والذي كان أحد اسباب تعثر سداد المستحقات في اسواق الرهن العقاري في الولايات المتحدة بسبب رفع معدلات الفائدةالامريكية من 1بالمائة في 2003الى 5.25بالمائة في 2006مما شكل ارتفاعا لمبالغ الاقساط التي يتم تسديدها والذي بدوره تسبب بضغوط على قدرة المستهلك للوفاء بالتزاماته المالية تجاه القرض المرتبط بالرهن العقاري.
وأكدت الدراسة أن من المهم معرفة ان هذا النوع من القروض يبدأ بأقساط سداد يسيرة في السنة الاولى بسبب انخفاض معدلات الفائدة في بداية القرض ومن ثم تبدأ مرحلة رفع معدلات الفائدة حتى لو تم خفض معدلات الفائدة من قبل المصرف المركزي والتي قد يشعر فيها المستهلك بضغوط مالية تجاه التزاماته المالية وترفع احتمالات ومعدلات تعثر السداد.
وقالت: "على الممول الإشارة الى ان معدل الفائدة يخضع لتعليمات مؤسسة النقد العربي السعودي والتي عليها القيام بالمسؤولية المناطة بها من حيث نشر الوعي وتثقيف المستهلك المستهدف في اسواق الرهن العقاري من خلال كتيبات واصدارات عبر وسائل الاعلام لتفادي سيناريوهات مشابهة للكثير من الاسواق الدولية التي لم تقم بواجبها تجاه توعية المستهلك واحتواء المخاطر غير المدروسة من قبل مؤسسات التمويل".