مطالبات مجتمعية بتقنين زيادة الإيجارات السكنية

ما زال الانقسام والجدل حول أحقية الملاك والمؤجرين بزيادة قيمة الإيجار بشكل مفرط عند تجديد العقود موضوعا متداولا يرى البعض حاجة ملحة لدراسته في ظل تصاعد القيمة الإيجارية مؤخراً، وعلى الخصوص في المدن الكبرى بدعم من زيادة النمو السكاني والحراك الاقتصادي الذي يوفر فرص عمل أكثر ونمط عيش ملائم للأفراد والأسر، وفي حين تؤكد الأنظمة أن تحديد القيمة الإيجارية يكون بالاتفاق بين أطراف العقد عند إبرام عقد جديد أو عند تجديد العقد، يرى عدد من المختصين أن مبالغة بعض المؤجرين رفع القيمة الإيجارية أصبح ظاهرة تستدعي تدخل الجهات المختصة لتقنين مسائل زيادة الإيجارات حتى تتحقق معايير العدالة والاستدامة والاستقرار لجميع الأطراف.
وقال رئيس لجنة المكاتب الهندسية بغرفة تجارة جدة، المهندس أنس صالح صيرفي، إن مسألة زيادة أسعار الإيجارات من قبل المؤجرين ترتبط ارتباطا وثيقاً بالعرض والطلب، ومن حق مالك العقار أن يجد القيمة الإيجارية المناسبة والملائمة لعقاره على أن تكون متوافقة مع القيمة التي تحددها المؤشرات والبورصة العقارية، كما أن المستأجر أيضا له كامل الحق في أن تكون قيمة الإيجار متوافقة مع القيمة التي تحددها تلك المؤشرات، والحق أيضا في الحماية من جشع بعض من يرفعون الأسعار بشكل مبالغ فيه.
المؤشرات العقارية
وأشار، صيرفي، إلى أن دراسة هذه الظاهرة للخروج بحلول لها أمر مطلوب ومن المهم فيه أخذ القيمة الإيجارية التي تحددها المؤشرات العقارية التي تتيح معرفة متوسط الأسعار لمؤشرات المبيعات العقارية وعرض متوسط سعر الوحدات العقارية السكنية والتجارية وقياسها إضافة إلى الاستفادة من التجارب الدولية في هذا الجانب، وكذلك توعية المستأجرين بفوائد الاستئجار بعقود طويلة الأمد لخمس أو 10 أعوام تشتمل على زيادة مناسبة، إمعانا في إيجاد حلول تضمن العدالة لكل أطراف المعادلة التأجيرية، وأذكر هنا أن قيمة الإيجارات كانت ثابتة منذ عقود في المملكة وكان في ذلك نوع من الإجحاف بحق الملاك الذين لم يكن النظام حينها يتيح لهم زيادة الإيجار، بدوره قال عضو لجنة الاستثمار في غرفة مكة المكرمة، المهندس عبدالمنعم الشنقيطي، إن ظاهرة إفراط بعض الملاك في زيادة الإيجار موجودة خصوصا في الإيجارات التجارية ومن المستحسن أن يتم دراستها من قبل الجهات المختصة لضمان عدم مبالغة بعض التجار في زيادة القيمة الإيجارية دون تدرج مناسب يحمي المستأجر ويصون حقوقه، خصوصا وأن تغيير مكان بعض الأنشطة التجارية والتحول من موقع إلى آخر يكون مكلفاً في كثير من الأحيان.
بدوره قال، المحامي والمستشار القانوني، الدكتور. محمود حمزة مدني، يظهر الانقسام بين المؤيد لموقف المالك/المؤجر الذي له كامل الحق في رفع أو خفض قيمة الإيجار حسب العرض والطلب خضوعاً لكل مدينة وكل حي وكل شارع، وبين من يرى أن هناك حقا أعظم للمستأجر في الاستقرار بالقيمة الإيجارية وعدم الدخول في تذبذبات متأرجحة لقيمة إيجارية مُتقلبة، تتصاعد بشكل جنوني دون معيار مما يؤثر سلباً على المستأجر، وصحيح أن السوق حُر، وأن العرض والطلب هو المعيار للقيمة الإيجارية، ولكن لا بد من تدخل للجهات الرسمية عندما يكون الأمر متعلقا بمصالح متنافرة لأطراف في نفس العلاقة. لقد أصبح كثير من المحلات والمعارض والمنشآت التجارية تخرج من مواقعها بسبب صعود الإيجار بين سنة وأخرى إلى نسب لم تكن في حساب تلك المنشآت تماماً، الأمر الذي يجعلها تفر من ذلك الموقع، ثم يلحق بها خسائر وأضرار عظيمة جراء المصاريف والتكاليف التي تم تحملها على ذلك الموقع دون إمكانية استردادها (والكلمة الدارجة على لسان المالك/المؤجر: يوجد غيرك كثير يرغبون في الاستئجار). والحقيقة أنه لا يمكن ترك الحبل على الغارب أمام المؤجرين لرفع قيمة الإيجارات حسب مطامعهم، في ظل أن المستأجر هو الحلقة الأضعف، خاصة وأن ذلك يُلحق الضرر بالدائرة التجارية برمتها، ويغير من خطة ودراسة المشاريع التجارية التي تم وضعها في مستهل مشروعها، الأمر الذي يُحجّم البعض من الاستثمار ويسبب عزوف وتخوف من فتح المشاريع.
معايير القيمة الإيجارية
وأشار، د. مجمود مدني، إلى أن هناك دورا مقترحا مهما لتقنين وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، وفرض معايير على القيمة الإيجارية، والاستفادة من خبرات وتجارب قوانين أخرى، منها عدم جواز رفع قيمة الإيجار المتفق عليها في عقد الإيجار قبل مضي ثلاث سنوات من تاريخ التوقيع على العقد، وتكون الزيادة عند التجديد بعد ذلك كل سنتين أو ثلاثة سنوات، وأن تكون الزيادة خاضعة لقيمة المثل وليست قيمة جزافية أو عشوائية، بحيث لا تكون بزيادة كبيرة غير متماشية مع الواقع. وعند الاختلاف تكون هناك جهة تُقدّر قيمة أجرة المثل (وقد تكون منصة مثل البورصة العقارية هي المرجع)، إضافة إلى تحديد نسبة للزيادة السنوية لا تزيد على 10 % أو 15 % فقط وليس 50 % و100 % كما يحدث الآن. وذلك حتى يكون هناك استقرار في المنشآت التجارية، وأن تكون الزيادة في كل الأحوال بإشعار مسبق لا يقل عن 90 إلى 120 يوماً مع مراعاة حدود الزيادة المقررة.
وقال، مدني، الحقيقة أن نفس القاعدة تنطبق على قيمة إيجارات المساكن، فلا بد من وضع حلول لمواجهة ارتفاع الإيجارات السكنية وتعسف المؤجرين، بحيث يكون هناك معيار علمي يحُد من زيادة إيجارات المساكن، ليضبط الأسعار ويوضح المواصفات، ثم يتم الرقابة على التصنيف ونوعية الخدمات التى يتم تقديمها مع المسكن، وحينها يكون هناك تصنيف على ضوئه يتم تحديد القيمة الإيجارية والزيادة فيها، كما يدخل من ذلك تصنيف الأحياء والمناطق والخدمات الموجودة فيها.
بدوره قال المستشار القانوني، علي عبدالكريم، أشير إلى الضجة القائمة حاليا حول عقود الإيجار وجشع التجار، وطلب إعادة النظر في أنظمة الدولة ووضع نظام خاص بشان ضبط حالات التعسف في هذا الحق، حيث إن المشكلة الحالية تكمن في أن أصحاب العقارات والتجار بصفة خاصة استقلوا الفراغ القانوني في أنظمة الدولة بصورة تعسفية في استخدام حقهم دون النظر لأحوال وظروف المستأجرين، مما تسبب ذلك في أضرار فاضحة للتجار في إغلاق محلاتهم التجارية لعدم مقدرتهم في الاستمرار ظل هذا العسف، وللأفراد في تعقيد أوضاعهم المعيشية خاصة ذوات الدخل المحدود من المواطنين والمقيمين، لذا وجب على الدولة التدخل لوضع حداً لهذا الأمر الخطير وذلك في تقنين وإصدار أنظمة خاصة لهذا الأمر لضبط وتنظيم أمر الزيادة والنقصان في عقود الإيجار، لأجل حماية حقوق المستأجر والمؤجر في الوقت نفسه، وعليه لا بد أن تكون هناك مواد قانونية تقيد المؤجرين في التعسف لاستخدام هذا الحق، وهذا التقييد يكون مؤقتاً خلال مدة زمنية محددة من تاريخ بداية الإيجار أو حتى بعد مدة من أي تجديد لاحق، وبعد مضي المدة يعطي الحق للمؤجر في رفع القيمة الإيجارية، وتحدد نسبة ثابتة للزيادة في القيمة على أن لا تتعدى الزيادة النسبة المحدد نظاماً، وفي نفس الوقت تمنح الحق للمؤجر بطلب تعويض عما لحقه من ضرر نتيجة العسف في الزيادة إن كانت هذه الزيادة مخالفة للنظام، عليه ننتهز هذه الفرصة في تنبيه المسؤولين في الدولة الوقوف على هذا الأمر الخطير والإسراع لسَنِ قوانين رادعة لتحقيق الحماية القانونية اللازمة وتساهم في تحقيق التوازن العادل بين المستأجر والمؤجر، وتعطي مساحة لأي من الطرفين في استخدام حقه بطريقة نظامية ومحسوبة.
من جانبه قال، المحامي، عمر بن سامي زاهد، إن مسألة زيادة أسعار الإيجارات لها آثار سلبية على كافة أطياف المجتمع، فالمستأجر سيعكس قيمة الإيجار إلى زيادة سعر منتجاته حتى يتمكن من سداد المصاريف التشغيلية للمشروع ومنها الإيجار، وكذلك الأمر ينطبق على الإيجارات السكنية فزيادتها وارتفاعها أدى إلى انتقال العديد من الأسر للسكن في أطراف المدن لانخفاض أسعار الإيجارات فيها مما يقابله الاكتظاظ والازدحام المروري وغيرها من المشكلات، وبتسليط الضوء على مسألة زيادة أسعار الإيجارات بعد انتهاء مدة عقد الإيجار مع استمرار ذات المستأجر في العقار، نجد بأن أسباب زيادة قيمة العقارات مما ألحقها بقيمة التأجير في الغلب ليس للمؤجر أو المالك سبب فيها، كما أن من الثابت تضرر المستأجر في حالة زيادة الإيجار أو انتقاله بسبب ذلك، خاصةً وأن العديد من الإنشاءات والديكورات لا يمكن نقلها، لذلك فإنه من الضروري تقنين العلاقة بين المؤجر والمستأجر فيما يخص آلية وإجراءات الزيادة في القيمة الإيجارية، حيث إن نظام المعاملات المدنية والقرارات والأنظمة ذات العلاقة قد قننت الإطار العام للعلاقة الإيجارية إلا أنها لم تضع ضوابط وإجراءات لزيادة قيمة الأجرة والحد الأعلى لها والذي سيكون له نتائج إيجابية في حال اعتماده لنا في هذا الجانب الاستفادة من تجارب بعض الدول التي شرعت قوانين مراقبة الإيجارات التي تهدف الى الحد من الزيادة غير المنطقية لقيمة الإيجارات وذلك بوضع حد وسقف أعلى للزيادة في حال بقاء المستأجر في ذات العقار، ومنها على سبيل المثال بعض الولايات الأميركية التي وضع الحد الأقصى للزيادة السنوية هو (7 %) ، وكذلك الحال في جمهورية تركيا، فقد تم وضع حدد سقف أعلى لزيادة القيمة الإيجارية بحيث تكون نسبة الزيادة لا تتجاوز متوسط قيمة معدل التضخم السنوي في حال بقاء المستأجر في ذات العقار. وأشار، المحامي، عمر زاهد، إلى أن التجارب السابقة تظهر بأن تدخل الجهات المختصة بتقنين مسائل زيادة الإيجارات سيساعد على تحقيق معايير العدالة والاستدامة والاستقرار لجميع الأطراف، حيث إن المستأجر سيكون على علم بمقدار الحد الأعلى لزيادة القيمة الإيجارية بدلاً من أن تكون الزيادة بشكل جزافي وغير مقنن لذلك فإن إصدار الأنظمة والقوانين في هذا الشأن أصبحت ضرورة.
مزاجية المؤجر
بدوره قال، المحامي، حسن ناصر الأسمري، الذي يحدث الآن أنه يحق للمؤجر رفع الإيجار بعد انتهاء عقد الإيجار وذلك حسب العرض والطلب أو مزاجية المؤجر! حيث يتم ذلك بموجب إبرام عقد جديد ويتم توثيقه من قبل المؤجر والمستأجر معا في حال الموافقة على رفع الإيجار، دون أن يكون هناك ضوابط لرفع الإيجار أو وضع حد أقصى له، فيمكن للمؤجر عند انتهاء العقد القيام برفع الإيجار بأي نسبة يريدها! الأمر الذي يجعل كثيرا من المستأجرين لا يشعرون بالاستقرار نتيجة لتصرفات بعض الملاك المفاجئة لهم في رفع الإيجار بنسبة زيادة مرتفعة -وبشكل مبالغ فيها- مقارنة بسعر المتوسط الإيجاري الذي يشير إليه خدمة المؤشر الإيجاري المقدم من الهيئة العامة للعقار، لذلك نشاهد حالات تعثر كثيرة عن السداد وامتلاء المحاكم بالقضايا وطلبات التنفيذ بسبب ذلك، ومن الحلول المتاحة في ظل التنظيمات الحالية أن يقوم المستأجر بإبرام عقد لمدة أكثر من سنة مع تثبيت القيمة الإيجارية لتلافي إشكالية تفاوت السعر وزيادته في حال ارتفاع الطلب عند انتهاء العقد وتجديده، ومن المقترحات لضبط الارتفاعات المبالغ فيها للعقار هي تحديد سقف أعلى للارتفاع لا يتجاوز 10 % أسوة بمؤشر سوق الأسهم، وعمل تصنيفات للعقارات أسوة بالفنادق التي يتم تصنيفها كأربعة نجوم وقد أسهم هذا التصنيف في تحديد نطاق الأسعار للفنادق، فوجود التصنيفات يسهم في تحديد نطاق الأسعار ويساعد المستأجر على اختيار التصنيف المناسب له، كذلك يجب أن يوضع لكل تصنيف متطلبات لتحقيقه، وتوضع له حوافز يكون الهدف منها رفع جودة الوحدات الإيجارية للمستأجر وتحفيز الملاك على رفع جودة المنتجات العقارية.
وبدوره قال المحامي، عبدالعزيز بن علوي المطري، شهدت عقود الإيجار تغيرات وتطورات تعكس اهتمام القيادة الرشيدة بحل معضلة الأجرة في القطاع العقاري، وأهم التطورات الماضية صدور نظام المعاملات المدنية، الذي أطلقه ولي العهد الأمير محمد بن سلمان، والذي ينظم المعاملات بين الأفراد وأحكام العقود المسماة ومنها عقد الإيجار، الذي عرّفه النظام بأنه "عقد يُمكِّن المؤجر المستأجر من الانتفاع مدةً معينةً غير قابلة للاستهلاك مقابل أجرة".
ثم تأتي منصة "إيجار"، وهي شبكة إلكترونية لتوثيق عقود الإيجار الإلكترونية الموحدة والمعتمدة من وزارة العدل وتفعيلها كسندات تنفيذية وتسجيل بيانات الوحدات العقارية لحفظ حقوق المستأجر، المؤجر، والوسيط العقاري وتخفيف العبء على القضاء. حيث كان المعمول به في السابق أن يرفع المؤجر دعوى قضائية على المستأجر يطالب فيها بالأجرة، وقد تمتد تلك الدعوى لعدة أشهر حتى أضحت جميع الإجراءات المتعلقة بعقد الإيجار ودفع الأجرة وإنهاء العقد وتجديده تحت منصة واحدة، ويستطيع المؤجر الآن التنفيذ على المستأجر وتحصيل الأجرة في غضون أيام.
وصدر تعميم وزارة العدل رقم 13/ت/7656 وتاريخ 4 /5/ 1440ه بعدم اعتبار العقود غير المسجلة في المنصة صحيحة ومنتجة إدارياً وقضائياً، أتت هذه الخطوة المهمة للاستغناء عن العقود الورقية وتوحيد صيغتها، وإمكانية ربطها حكومياً. باستثناء عقود الإيجار الورقية المبرمة قبل تاريخ التعميم فلا يشملها ذلك.
وفي مطلع عام 2024م صدر قراراً بإلزام دفع القيمة الإيجارية للعقار السكني عبر وسائل الدفع المعتمدة في منصة "إيجار"، والاستغناء عن طرق الدفع التقليدية المتمثلة بال "الكاش"، لتصبح وسائل الدفع محدودة ومعروفة بشكل يسهل إثباتها إلكترونياً عند نشوء نزاع حول دفع الأجرة، أخيراً ننبه أن إدراج بنود إضافية في عقد الإيجار الإلكتروني يفقده صفته التنفيذية، ويصبح عقداً إلكترونياً عادياً.
بدوره قال المحامي، محمد أحمد صائم الدهر، نظم المشرع السعودي عقود الإيجار بشكل يضمن حقوق المالكين ويحمي مصالح المستأجرين بطريقة عادلة ومتوازنة، ولكل طرف في هذه العلاقة حقوقه وواجباته التي تحكمها اللوائح القانونية للحفاظ على النزاهة والعدالة. ولكن خلت الأنظمة السعودية من آلية زيادة مبالغ الإيجار، مما يتيح الفرصة لبعض ضعاف النفوس لاستغلال حاجة المستأجرين غير مكترثين بالأعباء المالية التي يتحملها المستأجر في المقام الأول، مما يتسبب في إغلاق العديد من المنشآت التجارية -التي يُفترض نجاحها- وخروج الكثير من العائلات من مساكنهم. وعند رؤية بعض الملاك يرفعون قيمة الإيجار بنسب تتجاوز ال 500 % وال 800 % لمجرد نجاح المشروع القائم على عقارهم.
وإذا قارنا الوضع الراهن بالأوضاع في الدول المجاورة لا يحق للمالك زيادة قيمة الإيجار السنوي قبل مضي ثلاث سنوات على تاريخ توقيع العقد بين الطرفين. وبعد الثلاث سنوات الأولى يُسمح للمؤجر برفع الأسعار على النحو الآتي: وفقًا لمتوسط أسعار الإيجارات في المنطقة، يُسمح للمالك بتطبيق زيادة في الإيجار على النحو التالي: زيادة 5 % من قيمة الإيجار إذا كان الإيجار أقل بنسبة 11-20 % من متوسط الإيجارات السنوية في المنطقة، زيادة 10 % إذا كان الإيجار أقل من متوسط المنطقة بنسبة 21-30 %، زيادة 15 % إذا كان الإيجار أقل بنسبة 31-40 % من متوسط المنطقة، وزيادة 20 % إذا كان الإيجار أقل من 41 % من متوسط الإيجارات السنوية في المنطقة. وفي حال دفع المستأجر إيجارًا أقل من المتوسط المذكور بنسبة 10 % أو أقل، فلا يجوز زيادة قيمة الإيجار، على أن يبلغ المالك المستأجر بأي تعديلات على العقد الجديد قبل انتهاء العقد الساري ب(90) يوماً.
كما قال المحامي، إياد بخيت الزهراني، نظراً للتقلب المهول في أسعار الإيجارات بين الوحدات السكنية والتجارية صعوداً ونزولاً بلا وجود معايير واضحة تُحدد المعقول وغير المعقول، ولضبط هذه العملية لعلنا نستحضر بعض الأفكار من الدول الأخرى، التي تصدى المُشرع بها لهذه التقلبات عن طريق سن قوانين وأنظمة تُنظم العملية الإيجارية، على سبيل المثال في بعض الدول يتم وضع نسبة مئوية كمِثال (15 %) لا يزيد عنها الإيجار سنوياً، وبعض الدول تضع في العقود الإيجارية القيمة المرجعية في عقد الإيجار ويُقصد بها متوسط قيمة الإيجارات في الوحدات الإيجارية داخل الحي، وبوجود هذه المعايير السابقة ومع محاولة استحداث معايير جديدة للحد من تقلب أسعار الإيجارات، سيهدأ السوق العقاري من الانفجارات السريعة في الأسعار مما سيُسهل الظروف المعيشية والاقتصادية للمواطن والفرد.
أنس صيرفي
محمد صائم الدهر
إياد الزهراني
عبدالعزيز المطري
م. عبدالمنعم الشنقيطي
علي عبدالكريم
الدكتور محمود المدني
حسن ناصر الأسمري
عمر زاهد