رسوم الأراضي البيضاء قادرة على معالجة تشوهات السوق العقارية وإيقاف الاحتكار

مطالب بتسهل تجزئة المخططات وتقسيمها.. فضل البوعينين ل «الرياض»:

اعتبر مستشار اقتصادي متخصص بأن مقولة انهيار أسعار العقارات قد يؤدي إلى انهيار اقتصاد البلد فيه من المبالغة الكثير، وذلك على خلفية قرار فرض الرسوم على الاراضي البيضاء؛ مشيرا بأن الربط بين الأزمة الاقتصادية العالمية وبين ما قد يحدث محليا في حال تطبيق الرسوم وانخفاض الأسعار؛ هو ربط خاطئ لاختلاف الأساسيات؛ فملكية العقارات في السعودية خاصة لم تعتمد يوما على التمويل؛ كما أن سوق الصكوك والسندات لم ترتبط بشكل مباشر بسوق العقار.
وقال المستشار الاقتصادي والمصرفي فضل بن سعد البوعينين في حوارة مع "الرياض"، بأن القطاع المصرفي وبرغم تمويله العقاري الذي بدأ متأخرا؛ ركز في تمويله على ضمانات موازية لا تعتمد بشكل كبير على العقار بل على الراتب؛ كما أن أنظمة غالبية البنوك لا تسمح بتمويل المستثمرين العقاريين وتكتفي بتمويل الأفراد؛ ومع كل ذلك تشكل القروض العقارية ما نسبته 12% تقريبا من مجمل قروض الأفراد في المملكة.
لافتا بأن مسألة تسبب الرسوم في رفع الأسعار يعتبر من الاحتمالات غير المتوقعة؛ فتراكم الرسوم سيضغط على الملاك للبيع أو التطوير، وهذا سيزيد من العرض كما أن زيادة العرض ستؤدي إلى انخفاض الأسعار لا ارتفاعها.. فإلى نص الحوار:
معالجة تشوهات السوق الحالية
* في البداية كيف ترى مشروع قرار فرض رسوم الأراضي البيضاء من حيث معالجة تشوهات السوق الناجمة عن احتكار الأراضي؟
- كثر الحديث عن تأثير رسوم الأراضي البيضاء من أطراف مختلفة؛ بعضها محايد؛ والبعض الآخر من ذوي المصالح؛ إضافة إلى رأي المواطنين المستفيدين المحتملين من تطبيق القرار؛ والذين يعتبرون قرار الرسوم أحد أهم القرارات القادرة على معالجة أزمتي احتكار الأراضي؛ وتضخم الأسعار.
بداية أشير إلى أن مشروع قرار رسوم الأراضي البيضاء أحد أهم القرارات القادرة على معالجة تشوهات السوق الحالية الناجمة عن احتكار الأراضي؛ والإبقاء عليها كمستودع للثروة بدلا من كونها من أدوات التنمية والاستثمار.
لم يعد قول "الأرض لا تاكل ولا تشرب" قائما بعد اليوم؛ بل أصبحت كالجمرة المحرقة التي تحرق مكتنزيها ما يدفعهم للمبادرة بالبيع أو التطوير أو حرق جزء من عوائدهم المالية لسداد الرسوم المفروضة، أجزم بأن مشروع الرسوم لم يكن قط موجها لزيادة الدخل الحكومي بقدر ما كان موجها لمعالجة شح الأراضي المتاحة للبيع والتطوير برغم وجودها على أرض الواقع؛ لأسباب احتكارية صرفة.
لذا لا أستبعد أن تكون آلية الرسوم متوافقة مع حاجة السوق لتنشيط عملية البناء والبيع في المواقع التي تكثر فيها الأراضي البيضاء؛ وربما تتغير بتغير الحاجة لفرضها؛ ما يجعلها أكثر فاعلية؛ ومنطقية وقبولا.
الرسوم هي أداة لتحفيز ملاك الأراضي على التطوير والبيع أو البناء وبما يحقق أهداف التنمية؛ ويسهم في زيادة العرض وبالتالي الضغط على الأسعار التي تعتبر من أهم ما يغذي أزمة الإسكان حاليا. قطعا لن تتمكن الرسوم من معالجة أزمة السكن نهائيا؛ ولكنها ستسهم في دعم الخطط الحكومية الرامية لمعالجة أزمة الإسكان؛ والتي تعتمد أولا على توفير الأراضي بأسعار مناسبة؛ لخفض تكلفة المنزل الذي تشكل الأرض حاليا 60% من قيمته.
تحول السوق العقارية
إلى مضاربية
*كيف تقرأ الرسائل التحذيرية التي أتت من بعض العقاريين تزامنا مع إعلان القرار؟
- الرسائل التحذيرية التي أتت من بعض العقاريين؛ وآلتهم الدعائية تحاول أن تصور الرسوم على أنها "الكارثة التي ستضرب الاقتصاد في مفصل"؛ أو أنها ستكون سببا من أسباب ارتفاع قيمة الأراضي؛ بسبب تحميلها المشترين مستقبلا.
لا يمكن أن ننفي أثر الرسوم على ملاك الأراضي البيضاء؛ إلا أننا نعتقد بأن أثر أزمة الإسكان؛ وشح الأراضي والوحدات السكنية وتضخم العقار أعظم خطرا وتأثيرا على المواطنين؛ التنمية؛ الأمن؛ والوطن بشكل عام؛ لذا اقتضت المصلحة العامة تحمل الضرر الأقل لمنع الضرر الأكبر؛ خاصة وأن الرسوم مطبقة في غالبية الدول التي عانت مشكلة في احتكار الأراضي؛ وجمود التنمية؛ وسيطرة الأراضي البيضاء عليها؛ وأوجدت حلولا ناجعة للأزمة.
أقول للعقاريين بأنهم كانوا شركاء في تضخم الأسعار وتشوهات السوق العقارية التي تحولت إلى سوق مضاربية من الدرجة الأولى؛ ما أدى إلى وصول الأسعار نطاقات مرتفعة لا يمكن التعامل معها بسهولة؛ أعتقد أن من أوصل الأسعار إلى هذا المستوى هم من يتحملون مسؤولية انهيارها؛ وقد قيل "كلما ارتفعت الأسعار إلى الأعلى كان السقوط مدويا" فالملام في هذه الحالة ليس من يبحث عن الحلول ومعالجة المشكلة بل من تسبب أصلا في خلقها. فكل صعود غير مبرر يقابله انهيار وإن طال أمد دورة الأسعار التي يحاول العقاريون التمسك بها.
كان من المفترض أن يؤنب العقاريون أنفسهم بدلا من أن يلوموا الحكومة على محاولاتها الجادة لمعالجة ازمة الإسكان التي تسببوا هم بخلقها. معالجة أزمة أكثر من 95 في المئة من المواطنين أهم بكثير من مراعاة مصالح مجموعة صغيرة من العقاريين تحتكر السوق وتتحكم في معيشة المواطنين.
اختلاف الأساسيات
*كيف تصف التحذيرات التي ترى بأن انهيار أسعار العقارات قد يؤدي إلى انهيار الاقتصاد المحلي؟
- القول بأن "انهيار أسعار العقارات قد يؤدي إلى انهيار اقتصاد البلد" فيه من المبالغة الكثير؛ والربط بين الأزمة الاقتصادية العالمية وبين ما قد يحدث محليا في حال تطبيق الرسوم وانخفاض الأسعار؛ هو ربط خاطئ لاختلاف الأساسيات؛ فملكية العقارات في السعودية خاصة لم تعتمد يوما على التمويل؛ كما أن سوق الصكوك والسندات لم ترتبط بشكل مباشر بسوق العقار؛ إضافة إلى ذلك فالقطاع المصرفي وبرغم تمويله العقاري الذي بدأ متأخرا؛ ركز في تمويله على ضمانات موازية لا تعتمد بشكل كبير على العقار بل على الراتب؛ كما أن أنظمة غالبية البنوك لا تسمح بتمويل المستثمرين العقاريين وتكتفي بتمويل الأفراد؛ ومع كل ذلك تشكل القروض العقارية ما نسبته 12% تقريبا من مجمل قروض الأفراد في المملكة؛ وهي نسبة ضئيلة جدا؛ عوضا عن تغطيتها بضمانات يصعب تحولها إلى حالة التعثر حتى وإن انخفضت الأسعار بشكل حاد؛ نظرا لأن غالبيتها مساكن خاصة؛ مصدر السداد هو المرتب لا عائد الاستثمار الذي يمكن أن ينخفض بانخفاض قيمة العقارات مستقبلا.
*ما تعليقك حول مطالب العقاريين بإلغاء شرط توفير 30% من قيمة العقار المراد تمويله؟
- من أغرب حلول بعض العقاريين لمعالجة أزمة الإسكان إلغاء شرط توفير 30 % من قيمة العقار المراد تمويله من قبل البنك. أي أن بعض العقاريين لا يبحثون عن تصحيح الأسعار بقدر بحثهم عن القوة الشرائية التي تساعد المواطن على الشراء؛ وتساعدهم على تصريف مالديهم من عقارات. قد نقبل مثل هذا الطرح ممن يبحث عن المصلحة العامة التي تساعد المواطن على امتلاك منزله؛ ولكن لا نقبله ممن كان يحذر من تأثر البنوك من انخفاض أسعار العقارات؛ وبالتالي تأثر الاقتصاد؛ ثم يوصي برفع المخاطر من خلال إلغاء شرط ال 30 % وهي نسبة المشاركة في شراء العقار بنظام التمويل المصرفي!. إذاً يمكن القول ان طرح بعض العقاريين لم يكن يوما لمصلحة الاقتصاد أو لمصلحة الوطن بل هو منصب لمصلحتهم الخاصة وحماية ثرواتهم التي لا يريدونها أن تنقص ولو عاش المواطن تحت سقف صفائح الألمنيوم.
أما مسألة تسبب الرسوم في رفع الأسعار فهذا من الاحتمالات غير المتوقعة؛ فتراكم الرسوم سيضغط على الملاك للبيع أو التطوير وهذا سيزيد من العرض والمعروف أن زيادة العرض تؤدي إلى انخفاض الأسعار لا ارتفاعها. وإذا أضفنا إلى ذلك التنافس المحموم بين العقاريين في التخلص من بيع مكنوزهم من الأراضي فذلك سيقود إلى رفع وتيرة الانخفاض ولا شك. هناك أمر مرتبط بالسياسة المالية الحكومية؛ التي من المتوقع أن تشهد تقلصا السنوات القادمة وهذا سيزيد من مشكلات سوق العقار التي سينخفض فيها العائد؛ وسيقل الطلب المنخفض أصلا؛ ما قد يضغط على لأسعار.
علاقة القطاع المصرفي بالرسوم على الأراضي البيضاء
*كيف يمكن أن نصف علاقة القطاع المصرفي برسوم الأراضي البيضاء؟
- علاقة القطاع المصرفي بالرسوم على الأراضي البيضاء يمكن أن تأخذ أكثر من منحى؛ إلا أنها قد لا تحدث أثرا كبيرا لأسباب مرتبطة بإجراءات الحماية التي اتخذتها البنوك قبل فترة طويلة؛ فخفضت المخاطر المتوقعة للرسوم. فمؤسسة النقد جزء رئيس من مؤسسات الدولة ومسؤولة عن القطاع المصرفي وحماية ودائع العملاء؛ لذا لن تكون بعيدة عن أي قرار حكومي قد يؤثر سلبا على سلامة القطاع المصرفي. أجزم بأن مؤسسة النقد منخرطة في قياس المخاطر المتوقعة على القطاع المصرفي؛ ما يجعلنا أكثر طمأنينة لمخرجات القرار.
أولا يجب أن نشير إلى أن البنوك السعودية تعتمد في إقراضها العقاري على ضمانتين رئيستين؛ الأولى راتب المقترض الذي يقاس عليه حجم التمويل المستحق؛ ويعتبر في الوقت نفسه مصدر السداد الوحيد؛ ما يلزم المقترض بتحويل راتبه على البنك المقرض مع وقف إعادة التحويل الا بأمر البنك. هذا الإجراء يجعل مخاطر البنوك مرتبطة بشكل أكبر في توقف الراتب فقط؛ وهذا احتمال ضئيل جدا؛ أما توقفه في حالة وفاة المقترض أو عجزه الكلي فهناك تغطية تأمينية يمكن للبنك الحصول عليها من شركات التأمين. أو الشركة الخاصة بالبنك.
الضمانة الثانية هي تملك الأرض أو المبنى الذي تم تمويله من قبل البنك؛ أو رهنه؛ وهذه الضمانة برغم أهميتها إلا أنها تبقى ضمانة مساندة ما يجعل البنك بعيدا عن مخاطر انخفاض قيمة العقار المفاجئة. فالانخفاض في قيمة العقار لن يشكل خطرا كبيرا على البنوك طالما أن الأقساط الشهرية تسدد في موعدها خصما من الراتب. هناك من يعتقد بأن العميل قادر على التخارج والتنازل عن العقار في حال انخفاضه عن أصل القرض؛ وهذا أمر غير وارد البتة لأسباب مرتبطة بأصل العقد؛ فالبنوك تتعامل مع منتجات التمويل العقاري كقروض تصنف ضمن القروض العقارية بعيدا عن تععقيدات الرهن العقاري؛ التي لم تنفذ بعد وفق النظام الأخير.
ثانيا؛ رهن المصارف؛ أو تملك شركاتها العقارية للعقارات الممولة من قبلها في الغالب ما تكون منازل؛ أو عمائر؛ أو أراضي معدة للبناء وبالتالي لن تتأثر المصارف بفرض الرسوم؛ ولن تكون الرسوم سببا لامتناعها عن الإقراض بل إنني أعتقد أن البنوك ستكون مستفيدة من خلال إقراض من يريد بناء الأراضي التي يمتلكها لحمايتها من الرسوم؛ خاصة وأن غالبية الملاك هم من أصحاب الملاءة العالية؛ ما يعني إيجاد سوق رائجة للتمويل.
ثالثا؛ من المتعارف عليه أن تتم دراسة أي تشريع جديد قبل تطبيقه؛ وأعتقد أن الحكومة ممثلة في مجلس الشؤون الاقتصادية والتنمية لن تغفل ما هو تحت تصرف البنوك قبل صدور النظام؛ اما ما آل إليها في تسوية الديون؛ وهذا يمكن التخارج منه بسهولة؛ أو ما هو تحت يدها كضمانة (رهن) لقروض؛ وغالبية تلك الضمانات (الرهونات) معدة للبناء وليس المضاربة في أصل العين.
قد تكون هناك مخاطر غير مباشرة لانخفاض قيمة العقارات بحيث تتسبب في خفض ثروات المقترضين في القطاعات التجارية والاستثمارية ما قد يؤثر في التزاماتهم المالية ومنها سداد التسهيلات المصرفية؛ وهذا لن يحدث إلا لأولئك الذين اقترضوا على السمعة؛ لا الضمانات الكافية وهنا يمكن القول ان المصارف هي من يتحمل المسؤولية لتقصيرها في أخذ الضمانات الكافية.
أما المقترضون لتمويل مشروعاتهم التجارية وأنشطتهم الاستثمارية غير العقارية؛ بضمانة العقارات؛ ففي الغالب تتحوط البنوك في اعتمادها العقارات كضمانة للتسهيلات المالية؛ بحيث تقيمها بخمسين في المئة من قيمتها السوقية لخفض المخاطر. وبالتالي تصبح الضمانات البنكية ضعف مبلغ التمويل؛ فلو قُدر لسوق العقار أن ينخفض بنسبة 50% فلن تتضرر البنوك بسبب ضخامة الرهونات التي لديها مقارنة بالتمويل.
من ناحية اخرى فإن البنوك تعتمد في تمويلها على قياس المخاطر؛ وهي لا تقيس المخاطر الحالية بل والمستقبلية أيضا؛ وبالتالي فهي أكثر معرفة بمخاطر سوق العقار قبل الحديث عن الرسوم؛ وأصبحت أكثر دراية بتبعاتها منذ التلويح بها قبل عامين؛ ما يجعلنا أكثر قناعة باستعداد القطاع المصرفي للفترة القادمة. إضافة إلى ذلك فغالبية التمويل في السعودية هو تمويل قصير الأجل؛ ما يعني مراجعته دوريا؛ وهذا أعطى البنوك قدرة على خفض المخاطر من خلال تعديل اتفاقيات التمويل أو خفضها أو إلغائها.
وقد أشرت في أكثر من مناسبة إلى أن تأخير الرهن العقاري ربما كان لأسباب مرتبطة بتضخم سوق العقار ورغبة مؤسسة النقد في انتظار ما بعد التصحيح لتوسع البنوك في الإقراض دون أن تتحمل مزيدا من المخاطر الحالية.
انخفاض قيمة العقار
وزيادة العرض
*كيف تعلق على مقولة ان فرض الرسوم سيؤدي إلى انخفاض قيمة العقار وسيسهم في زيادة العرض؟
- فرض الرسوم لم يكن قرارا محببا لدى الحكومة؛ بل حُملت على اتخاذه لمعالجة تشوهات سوق العقار؛ وتحفيز ملاك الأراضي البيضاء التي تسيطر على جميع المدن السعودية؛ على تطويرها وبنائها أو بيعها لمن يريد البناء إسهاما في معالجة أزمة الإسكان.
أعتقد أن فرض الرسوم سيؤدي إلى انخفاض قيمة العقار وسيسهم في زيادة العرض وسيزيد من حركة البناء في المملكة. أعتقد أن المخاطر المتوقع حدوثها على المصارف ستكون محسوبة ولا شك؛ وأظن أن القطاع المصرفي قد استعد جيدا لفترة فرض الرسوم بقي أن أقول ان على وزارة الشؤون البلدية والأمانات أن تتنبه لتشريع الرسوم الجديدة؛ وأثرها على ملاك العقار؛ ما يستوجب عليها القضاء على بيروقراطية ترخيص المخططات والبناء؛ وأن يسهلوا الإجراءات لتسريع عمليات البناء أو التخطيط ومن ثم البيع؛ وأن لا يكون عقبة أما المستثمرين.
فمن سيتحمل الرسوم الحكومية يفترض أن يكون له الحق في مقاضاة من يتسبب في تعطيله وبالتالي تحمله رسوما كان من الممكن تجاوزها لو حصل على الترخيص اللازم في وقته؛ ومن هنا يحق وفق القانون أن يحمل المستثمر الوزارة ما ترتب عليه من رسوم بسبب عدم حصوله على التصاريح اللازمة في وقتها.
تجزئة المخططات
*ماهي العوامل الأخرى المساعدة المفترض تطبيقها مع قرار فرض رسوم الأراضي؟
- أرجو أن يكون ضمن مشروع فرض الرسوم؛ مشروع موازٍ يسهل عملية تجزئة المخططات وتقسيمها إلى أراضٍ وبناء المجمعات وأن يحدد زمن الحصول على تلك التراخيص من وزارة الشؤون البلدية وأماناتها لتحقيق العدالة للجميع. إضافة إلى معالجة بيروقراطية كتابات العدل؛ ومشكلاتها المزمنة التي أصبحت تؤثر سلبا في عمليات تداول العقارات؛ دون أن يكون هناك حلول نهائية لتلك المشكلات.
فبعض المحافظات تعاني من تجميد غالبية مخططاتها لأسباب مرتبطة بكتابات العدل والأمانات والبلديات؛ وهذا أمر لا يمكن القبول باستدامته بل يجب أن ينجز التحقيق فيه لإغلاق الملف في فترة زمنية محددة، أما أن يكون مفتوحا إلى الأبد ففي ذلك ظلم للجميع؛ وأضرب مثالا بمحافظة الجبيل التي تم إيقاف الإفراغ في غالبية مخططاتها لأسباب إدارية صرفة؛ وأخطاء حكومية تتحملها وزارتا العدل ممثلة في كتابة العدل؛ والشؤون البلدية والقروية.
وبدلا من محاسبة المسؤولين الحكوميين يتم معاقبة المواطنين الذين اشتروا الأراضي بحر مالهم في عمليات تبادل مرّ عليها أكثر من ثلاثين عاما ثم يتفاجؤون بإيقافها.
فضل البوعينين