الأسرة السعودية تدفع 50% من دخلها لامتلاك سكن مناسب!

مستثمر وباحث عقاري يضع 24 معوقاً للاستثمار العقاري في المملكة

* قدر باحث ومستثمر في السوق العقاري قيمة المحافظ الاستثمارية والعقارية في المملكة بنحو 50 مليار ريال وبين د.عبدالله المغلوث أن المملكة ستحتاج إلى 3.4 ملايين وحدة سكنية حتى العام 1440ه.
ويستهل الباحث في ورقة عمله الحديث عن السوق العقاري الخليجي فيقول:
تشهد منطقة الخليج نمواً متزايداً حتى بداية عام 2006م بنسبة تتوقع 10 في المائة وان حركة البيع والشراء في مجال العقارات بالمنطقة وصلت في العام الماضي إلى نحو 1.5 تريليون دولار 70 في المائة منها تتركز بالمملكة ويرجع ذلك إلى بقاء رؤوس الأموال الخليجية خلال السنتين الماضيتين.
بالإضافة إلى وجود سيولة كبيرة لدى البنوك وحيث ان انخفاض الأسعار البنكية التي تعتبر أقل فوائد تمر على دول الخليج العربي بالإضافة إلى عدم وجود قنوات استثمارية إلا في قطاع الأسهم.
واستمرار هذا النمو في السوق العقاري مرهون بالأفضل والتميز، وإن استمرار عودة الأموال الخليجية من الخارج والتي تقدر حجمها بنحو 1.2 تريليون دولار خلال الفترة المقبلة حيث من المتوقع ان يكون نصيب من هذا المبلغ جزء منه في سوق العقارات.
ولاشك ان عامل الاستقرار السياسي والأمني أساس تطور سوق العقارات، وأن سوق العقار يمر بمرحلة تطويرية وأصبح العقار بالفعل صناعة بكل ما تعنيه هذه الكلمات من معان، حيث يشاهد الجميع التجديد والابتكار والعرض وطريقة التسويق مما عكس الوضع الحقيقي للاستثمار العقاري بالمملكة، ولاشك ان تداول أسهم العقارات أصبح سريعاً ومنسقاً ويدل على حنكة ملاك العقارات ويرجع كذلك على تفعيل دور مكاتب الوساطة العقارية في نجاحها.
وسارعت الشركات العقارية والاستثمار العقاري بتطوير العقار واتباعها نهجاً علمياً مواكباً للذوق العصري في إنشاء مجمعات سكنية وتجارية والمخططات والمساهمات العقارية.. منهجاً علمياً استخدمت فيه كافة وسائل التقنية التكنولوجية إلى عالم البناء والعمران.. واتبعت أسلوباً حضارياً مع عملائها من خلاله شريحة عريضة للمجتمع أصبحوا لا يعرفون إلا تلك الشركات العقارية وتناسوا الطريقة التقليدية، وجاء الاقتصاد العقاري متنامياً فكراً اقتصادياً وعملاً فنياً وتجارياً.ومن الملاحظ أن السوق العقارية السعودية تواصل انتعاشها في طفرة اقتصادية تؤكد مسيرة التنمية السعودية واستقرارها المالي بل تعيد الثقة للاقتصاد السعودي، حيث إن المحافظ الاستثمارية والعقارية بالمملكة تقدر بنحو خمسين مليار ريال، وإن مستقبل الاستثمار العقاري والعمراني بالمملكة وفق الزيادة الملموسة في عدد سكان المملكة وكذلك الخطط الطموحة التي تنتهجها الدولة من أجل تطوير مدن المملكة ومع التوسع في مجالات وأساليب الاستثمار العقاري وتوافر رؤوس الأموال فإن الاستثمار العقاري سيمضي على الأقل خلال العقد القادم في توسع وتعداد فرصه الاستثمارية إلا أنه من الصعب أن نعتبر منطقة معينة في المملكة تعد الورقة الرابحة للسمات التي تتسم بها كل منطقة فإذا نظرنا إلى مكة المكرمة والمدينة المنورة فنرى أن الاستثمار في كل منهما يعد واحداً من أهم المجالات في الاستثمار العقاري بالمملكة، وإذا نظرنا إلى المخططات التي تضعها أمانات المدن الرئيسية بالمملكة مثل الرياض وجدة والدمام لمواجهة التوسع السكني، نجد أن في المجال متسعاً للجميع وكل ما هو مطلوب الإبداع في التنفيذ لمقابلة حاجة فعلية، وإذا نظرنا إلى باقي مدن المملكة، فإننا نجد أن التطلعات التي يرتقي إليها فكر المواطنين من أجل الحصول على مسكن ملائم أو إيجاد مدن صناعية تعمل على زيادة معدلات الدخل وغيره من مجالات اقتصادية نجد أن الاستثمار العقاري في جميع تلك المجالات هو المرتكز الذي تحتاجه من أجل تحويل تلك الطموحات إلى حقائق وواقع فعلي.
ويتحدث الباحث في بحثه عن 24 معوقاً لنمو وتطور العقار في المملكة ويضع حلولاً لعدد من هذه المعوقات وفيما يلي حديث الباحث عن هذه المعوقات مع ما وضعه من حلول يراها مناسبة:
1 - المواطن ذو الدخل البسيط لا يقدر على شراء أرض أو عقار إذ لابد من قيام شركة تقسيط عقارية تساعد على تمويل وتقسيط قيمة العقار إلى المشتري حسب دخله.
2 - حيث إن مساحات القطع السكنية من 600 إلى 900 متر مربع حيث لا يقدر المواطن على شراء هذه المساحات فلماذا لايكون هناك نظام متفق عليه من وزارات البلديات والعدل على أن يسمح بتجزئة القطع إلى 300 متر حسب رغبة المشتري حتى يمكن توفير السيولة حسب احتياجاته.
3 - السعي من قبل الجهات الرسمية بالموافقة على إصدار وثائق شرعية للدور الثاني من الفلل من الشقق حتى يمكن البيع والشراء فيها وتداولها.
4 - التضخم الكبير الذي تشهده أسعار العقار بالذات على الأراضي البيضاء دون وجود مبرر اقتصادي قوي لذلك، على الرغم من أن نسب الأراضي البيضاء داخل النطاق العمراني تقدر في بعض مدن ومناطق المملكة في نحو 60% من إجمالي قيمة المساحة المتاحة للبناء.
5 - التفاوت الكبير من قبل عدد كبير من صغار المدخرين على الاستثمار في سوق العقار دون توافر العلم الكامل والدراية التامة لديهم بفرضيات ومعطيات السوق، ولاسيما في ظل ضعف أو بالأحرى انعدام الشفافية وشح المعلومات بأداء السوق.
6 - عدم توافر إدارة مالية قوية لمراقبة الأداء المالي والاستثماري لهذه العقارات، وبالذات في حالة المساهمات العقارية التي عادة ما يعتمد المستثمرون على نتائجها بشكل كبير وعلى خبرة ومصداقية وأمانة ونزاهة الملاك، وعلى مدى خبرتهم السباقة في إدارتها، الأمر الذي نتج عنه في الماضي تعثر العديد من المساهمات العقارية وفي تجميد أموال المساهمات وإلحاق الضرر بالمساهمين.
7 - غياب التشريعات والتنظيمات القانونية التي تحكم التعاملات العقارية التي داخل السوق.
8 - لا يوجد مبدأ الشفافية المطلقة بالنسبة للتعاملات التي تتم داخل السوق.
9 - عدم تفعيل قرار فتح سوق العقار في المملكة للأجانب الذي تم إصداره قبل أكثر من سنتين.
10 - بقاء الاستثمار العقاري مدة طويلة لاسيما في المساهمات مما يجعل العائد السنوي لا يناسب المبلغ المستثمر.
11 - ظهور وبروز مشكلة حول صك (ما) يؤخر الاستثمار.
12 - طول الإجراء في حالة خروج المستأجر دون دفع المستحق عليه، وطول الإجراءات في حالة قلق العقار من قبل المستأجر وخروجه دون تسليم العقار رسمياً لصاحبه.
13 - قصور التمويل وغياب التشريع وضعف البنى التحتية ولذا يجب الاستفادة من التجارب العالمية ودول الجوار في مجال الإسكان.
14 - تفعيل فكرة زيادة عدد الأدوار في المناطق التي يزداد الطلب عليها أو ذات الكثافة السكانية وإعطاء وثائق شرعية ليسهل البيع والشراء في تلك الأدوار والوحدات، فالمسألة تحتاج إلى قرار في هذا الشأن بدلاً من أن يزيد الزحف على بعض المناطق وترتفع الأسعار، نظراً لقلة الطلب.
وتشير الدراسات التي أجريت على قطاع الإسكان أن عدد سكان المملكة (السعوديين) سيبلغ في عام 1440 ه 29 مليون نسمة، وأن العدد التراكمي للوحدات السكنية المتوافرة حتى عام 1421ه (حسب الكتاب الإحصائي السنوي 1421ه - 1422ه إصدار مصلحة الإحصاءات العامة) يبلغ 3.4 ملايين وحدة سكنية منها 1.5 مليون وحدة سكنية ملك و1.9 مليون وحدة سكنية إيجار موزعة على النحو التالي:
1.022 مليون منزل شعبي، 6930 ألف فيلا، 311 ألف دور، 1.121 مليون شقة، 279 ألف وحدة سكنية أخرى.
وأن المملكة ستحتاج لبناء 3.4 ملايين وحدة سكنية جديدة حتى عام 1440ه لمواجهة متطلبات الفئات العمرية التالية:
- 300 ألف نسمة عمر 30 سنة فأكثر.
- 530 ألف نسمة عمر (25 - 29 سنة).
- 663 ألف نسمة عمر (20 - 24 سنة).
- 1.040 مليون نسمة عمر (10 - 14سنة).
وأن الدراسات ذكرت أن الاستثمارات المطلوبة في قطاع الإسكان للسعوديين فقط حتى عام 1440ه لبناء 3.4 ملايين وحدة سكنية على التالي:
- 1.7 تريليون ريال إذا كانت تكلفة الوحدة 500 ألف ريال.
- 850 ملياراً إذا كانت تكلفة الوحدة 250 ألف ريال.
- 510 مليارات ريال إذا كانت تكلفة الوحدة 150 ألف ريال.
15 - عدم وجود مصادر للتمويل على تلبية احتياجات طالبي شراء الأراضي والسكن وأن صندوق التنمية العقارية الذي مول منذ تأسيسه 9.35% من الوحدات السكنية في السنين التالية غير قادر على تلبية طلبات التمويل إلا بعد أكثر من عشر سنوات على تقديمها إضافة إلى أن القدرات المالية للنسبة العظمى من طالبي الإسكان وبسبب تدني مداخلهم والتي تتراوح ما بين ألفين وأربعة آلاف ريال شهرياً لن تمكنهم من تملك وحدات سكنية خاصة بهم، إضافة إلى أن البنوك التجارية وشركات التقسيط تشترط دفع 30% من قيمة الوحدة كدفعة أولى و 70% مجدولة على 15 إلى 20سنة بفائدة تتجاوز في حقيقتها 15% لتمويل الوحدات السكنية بمعنى أن الأسرة ستضطر إلى دفع ما يزيد على 50% من دخلها لامتلاك مسكن مناسب وهذا سيكون على حساب مقدرة الأسرة لمواجهة المتطلبات الحياتية الأساسية الأخرى كالتعليم والصحة والنقل وهذا الوضع سيخلق مجتمعاً غارقاً بالديون ومرتهناً للبنوك التجارية وملاك شركات التقسيط.
16 - عدم وجود هيئات خاصة ليس لها علاقة بالجهات الحكومية، بحيث تقدم النصح نظير مقابل مادي معقول لايتجاوز رسمه خمسين أو مائة ريال أو أي مبلغ يتفق عليه من خلال تشجيع الهيئات التطوعية لحماية المساهمين والمستثمرين ومنع تعرضهم للتحايل والنصب والغش.
17 - سوق العقارات في وضعها الراهن تعيش في حالة انتعاش وتصاعد مستمر ولكن ما يعيبها هو عدم وجود مظلة تحكمها فالسوق السوداء مازالت لها اليد المهيمنة، كما ان المساهمات أصبحت كثيرة وبعضها غير قانوني ما أثر على مصداقيتها وتراجعها بعض الشيء.
18 - عدم وجود تنظيم جديد ونموذجي للمكاتب العقارية مثلاً تصنيف هذه المكاتب إلى فئات حسب حجم استثماراتها وقدرتها على العمل وأن تحدد شروط للعمل في هذه المكاتب بحيث يقتصر العمل على السعودي الذي للأسف ينشئ المكتب ويضع فيه العمالة الوافدة التي لاتعرف إلا القليل وهمها الحصول على العمولة فقط، وكذلك يجب على الغرفة التجارية تنظيم دورات تدريبية ينخرط فيها أصحاب هذه المكاتب للتعريف بالوسائل الحديثة والجديدة في علم التسويق العقاري.
19 - من الضروري إنشاء بورصة نظامية للعقارات تحدد أسعار المناطق والمدن ومتابعة هذه المكاتب من قبل زيارات مفاجئة ومعاقبة المخالف وإيجاد هيئة عليا للعقارات تابعة لوزارة التجارة أو لأي جهة حكومية تصدر القرارات والأسعار وتمنح التراخيص بحيث تمنع حكم (هوامير العقار) الذين يقسمون المنطقة حسب مصالحهم ويتفقون على سعر يرضيهم فقط لاغير.
20 - عدم وجود اخصائيين أكفاء لتوليهم مناصب في مجالات الاستثمار العقاري يعيق الاستثمار.
21 - الروتين القاتل عند طلب ترخيص من الجهات الرسمية مثل الأمانة أو البلدية لبناء عمارة أو مشروع تجاري أو مخطط سكني.
22 - بطء صرف القروض العقارية من الصناديق العقارية إلى المواطنين والمستثمرين واستغراقها أكثر من عشر سنوات يعرقل دور الاستثمار العقاري.
23 - عدم وجود لجنة عقارية تحكم في المشاكل المختصة في العقار من عضوية وخبراء وشيخ العقاريين وان تتبنى هذه اللجنة دور وفاق وصلح.
24 - هناك رجال أموال وليس رجال أعمال عقاريين.