الوضع الحالي للاسكان

استراتيجية الإسكان في مدينة الرياض «1-7»

صفحة تصدر من إدارة التحرير للشؤون الثقافية بالتعاون مع الهيئة العليا لتطوير مدينة الرياض
متابعة: تركي إبراهيم الماضي - عبدالله هزاع العتيبي
تبنت الهيئة العليا لتطوير مدينة الرياض إعداد المخطط الاستراتيجي الشامل لمدينة الرياض وكانت من نواتجه استراتيجية الإسكان والتي ترتكز على تحسين البيئة المبنية وتوفير الاحتياجات الأساسية لجميع فئات المجتمع وذلك من خلال توفير الخدمات العامة والأنشطة التجارية المحلية اللازمة لسكان الأحياء.. ووضع برنامج لتحسين مستوى التصميم العمراني للشوارع والأماكن العامة ووضع مقاييس تصميمية وقواعد إرشادية لتخطيط الأحياء السكنية الجديدة وتحسين مخططات الأراضي الحالية غير المطورة، وتوفير التنوع في المساكن داخل الأحياء والمخططات الجديدة وتحفيز وتدعيم مشاركة السكان في تخطيط احيائهم السكنية وصيانتها وتطوير آليات لتمويل الاسكان في المدينة.
زيادة الأسر
يمثل الاسكان أحد عناصر التخطيط التي أجرتها الهيئة العليا لتطوير مدينة الرياض في الماضي، فإن اجمالي عدد الأسر المقيمة في الرياض قد ازداد بنسبة 50% خلال الفترة 1407ه «1986» إلى 1411ه (1991م) حيث ازداد عدد الأسر السعودية من 844 ،204 إلى 986 ،307 أسرة وقد بلغت الزيادة في عدد الأسر السعودية 60% حيث ازداد عدد الأسر السعودية من 755 ،109 إلى 232 ،175 هذا وقد وصلت الزيادة في العدد الاجمالي للأسر بين عامي 1411ه «1991م» و«1417ه» «1996م» إلى نسبة 41% حيث ازداد عدد الأسر من 986 ،307 إلى 598 ،433 أسرة وكانت الزيادة في عدد الأسر السعودية خلال نفس الفترة 65% حيث ازداد عدد الأسر من 232 ،175 إلى 712 ،289 أسرة
ومن الملاحظ، فإن غالبية الأسر السعودية وهو ما يقدر «67%» تسكن في منازل خاصة تملكها، بينما غالبية الأسر الأجنبية «66%» تسكن في منازل مستأجرة، ويعزى ذلك إلى طبيعة الوجود المؤقت للأسر الأجنبية.
عرض ملائم
لقد كان هناك حوالي 000 ،455 وحدة سكنية بالرياض في عام 1417ه «1996م» تؤوي 000 ،434 أسرة وكان معدل خلو الوحدات البالغ 5% يمثل تقريباً نقطة المنتصف للنطاق المقبول ويدل على وجود عرض ملائم من الوحدات السكنية يستوعب جميع سكان الرياض، ويقدر عدد الوحدات التي تنشأ سنوياً في الوقت الحالي ب000 ،17 وحدة سكنية، وبناء على توقعات مركز المشاريع والتخطيط بالهيئة العليا لتطوير مدينة الرياض لعدد السكان فإن من المتوقع ان يكون هناك طلب سنوي يتراوح من 000 ،30 إلى 000 ،40 وحدة سكنية سنوياً على امتداد فترة التخطيط الاستراتيجي للمخطط الاستراتيجي الشامل والبالغة 25 سنة أي انه ستكون هنالك حاجة لإنشاء ما يقرب من 000 ،850 وحدة سكنية جديدة على امتداد فترة التخطيط الاستراتيجي البالغة 25 سنة.
ملكية المساكن
تسعى أهداف وسياسات الخطة الخمسية السادسة إلى زيادة نسبة ملكية المساكن بين السعوديين، وقد وكان 67% من جميع السعوديين المقيمين بالرياض يمتلكون المساكن المقيمين بها في عام 1417ه «1996م». وتدعو خطة التنمية الخمسية إلى قيام القطاع الخاص بتلبية بعض الطلب على القروض إلا ان هذا لم يحدث ولهذا لا يتمكن السعوديون من إيجاد المبالغ اللازمة لشراء المساكن بينما تأخر صرف القروض من صندوق التنمية العقارية خلال السنوات العشر الماضية وجود زيادة كبيرة في الكمية المعروضة من مخططات تقسيم الأراضي المطورة من قبل القطاع الخاص، مع توفر أراض سكنية ويقابل ذلك وجود نقص في مخططات الأراضي السكنية المزودة بالخدمات ويقوم القطاع الخاص حالياً بتلبية متطلبات القطاع من الإسكان، ويتمثل ذلك في إنشاء العمارات السكنية..
إن الغالبية العظمى من الاسكان المتوفر بالرياض في حالة جيدة وتتركز المساكن التي بحاجة للترميم والتجديد في المنطقة المركزية لمدينة الرياض، وهناك تكهنات تشير إلى وجود مشكلة تكمن في شدة اكتظاظ مساكن العمالة الأجنبية، إلا انها غير مؤكدة وهي قضية تتطلب المعالجة بالإضافة إلى إجراء دراسة خاصة لتحديد مدى حجم هذه المشكلة.
القضية الحرجة!
وجود اللوائح والهياكل التنظيمية للجهات الحكومية التي تعنى بتوفير التسهيلات اللازمة لتطوير الاسكان، بما في ذلك صندوق التنمية العقارية، وإدارة الأراضي التابعة لأمانة مدينة الرياض.
ووفقاً لتقديرات الهيئة العليا لتطوير مدينة الرياض فإن عدد المساكن التي يتم تشييدها سنوياً لاستيعاب الزيادة السنوية المتوقعة في عدد سكان مدينة الرياض غير كافية..
لذا فإن كيفية زيادة المعروض من الوحدات السكنية وكيفية زيادة فرص ملكية المساكن للمواطنين تعد القضية الحرجة في إطار سياسة الإسكان.
ولمعالجة هذه القضية طرحت الحلول التالية: تمشياً مع الخطة الخمسية السادسة يسمح للقطاع الخاص بتلبية الحاجة إلى قطع الأراضي السكنية على أن يقدم القطاع العام الارشاد والمساعدة وفرص اقامة مشاريع مشتركة والقروض أو ضمانات القروض، والعمل على الحد من الاعتماد على الحكومة في تقديم السكن للسعوديين مع وضع برنامج فعال لقيام القطاع الخاص بتمويل إنشاء وامتلاك المساكن والاكتفاء باستخدام القطع الحالية ضمن مخططات الأراضي البيضاء، والتوقف عن إصدار مخططات قطع أراضي المنح، مع التركيز على اعطاء الأولوية للقطع الموجودة ضمن المرحلة الأولى في النطاق العمراني، ثم القطع الموجودة ضمن المرحلة الثانية في النطاق العمراني، والبدء بتوصيل الخدمات لمخططات تقسيم الأراضي البيضاء.
القاعدة الأساسية!
يمثل النمو السكاني والتشكيل الجديد للأسر القاعدة الأساسية لتوسع مدينة الرياض، وهذا مرتبط بدوره بكل من الأنماط الاجتماعية والثقافية والسلوكية المتعددة مثل «قبول العائلات الكبيرة كنمط عادي» والعوامل الاقتصادية «توفر الوظائف بالمدينة».
تعتبر مدينة الرياض إحدى أسرع المدن نمواً في العالم ويقترب عدد سكانها حالياً من أربعة ملايين نسمة، ولقد نشأ ذلك بسبب معدلات الولادة المرتفعة مقابل انخفاض معدلات الوفيات، بالإضافة إلى الهجرة الكبيرة إلى المدينة، مما أدى إلى زيادة سكانية سنوية مرتفعة، بلغت حوالي 8% سنوياً خلال السنوات الأخيرة.
هذا وتشير التوقعات السكانية التي تم إعدادها لمشروع المخطط الاستراتيجي إلى الانخفاض التدريجي لمعدلات المواليد ومعدلات الهجرة، ولكن حتى مع الافتراضات المعتدلة جداً فإنها توضح زيادة سكانية سريعة مستمرة في المستقبل.
وتوضح التوقعات المرتفعة والمتوسطة والمنخفضة حتى عام 1442ه بأن سكان الرياض سيصل إلى 5 ،8 و5 ،10و6 ،12 مليون نسمة على التوالي.
إن جميع تلك التوقعات تفترض معدلات زيادة سكانية متناقصة حتى في حالة التوقعات المرتفعة حيث سينخفض من 8% في السنة إلى 5 ،3% ويعود ذلك إلى انخفاض معدلات الولادة وكذلك معدلات الهجرة المتوقعة.
لقد تم الاعتماد في التخطيط للمدينة حتى عام 1442ه على التوقعات السكانية المتوسطة واستخدمت الأرقام الواردة في تلك التوقعات والخاصة بعدد السكان والأسر والمساكن وغير ذلك من المعلومات ذات العلاقة.
الهجرة الداخلية
تشكل وظائف القطاع الحكومي والخاص بمدينة الرياض السبب الرئيسي للهجرة الداخلية إلى المدينة والتي تشكل نسبة أكبر من الهجرة الخارجية حيث تفترض التوقعات المتوسطة البالغة 5 ،10 مليون نسمة عام 1442ه التناقص المستمر للهجرة الصافية لمدينة الرياض من المناطق الأخرى بالمملكة من حوالي 200 ألف سنوياً في الوقت الحاضر إلى حوالي 30 ألف سنوياً بحلول عام 1442ه كما تفترض انخفاض عدد الأجانب من بين العدد الاجمالي للسكان لتصل نسبتهم إلى 16% بالإضافة إلى انخفاض معدلات المواليد.
الشباب والعائلات
إن ما هو مهم بالنسبة لنمو مدينة الرياض هو ان التركيبة العمرية التي هي في سن الشباب ستظل كواحدة من أهم الملامح مع الديموغرافية للمدينة ولمدة طويلة وان التركيبة السكانية للمدينة سيهيمن عليها ولعدة سنوات قادمة الشباب والأشخاص الذين هم في بداية تشكيل عائلات جديدة، وأولئك الذين ينضمون إلى القوة العاملة لأول مرة.
ولهذا يجب ان يتناول الإطار الاستراتيجي للمدينة احتياجات السكان الشباب والعائلات الحديثة التكوين بشكل خاص نظراً لأن هذه الفئة ستشكل غالبية سكان المدينة على مدى العقدين القادمين.
يبلغ متوسط اعمار الاناث السعوديات «19» سنة في حين يبلغ متوسط أعمار الذكور «18» سنة فقط، وسيشكل الذكور تحت 25 سنة نسبة 30% على الأقل من القوة العاملة السعودية خلال السنوات العشر القادمة، وستشكل احتياجات العائلات حديثة التكوين الجانب الأعظم في أسواق الأراضي والسكن والتوظيف، وسيأخذ الحصول على الخدمات العامة والنقل والخدمات الخاصة بالنساء والأطفال الأهمية الكبرى ويجب ان تأخذ الاستراتيجية الخاصة بالمدينة كل تلك الحقائق في الاعتبار.
عميقة الأثر!
تؤدي التركيبة السكانية التي هي في سن الشباب إلى معدلات تشكيل أسر أعلى من معدلات الزيادة السكانية، وسيزداد الطلب على الوحدات السكنية بمعدل أسرع من الزيادة السكانية مما سيكون له نتائج عميقة الأثر على معدل تطوير المدينة.
ففي الوقت الذي يتوقع ان يتضاعف فيه عدد السكان ثلاث مرات ونصف بين عامي 1417 و1442ه بافتراض التوقعات المتوسطة إلا انه من المتوقع ان يتضاعف عدد الأسر خمس مرات وهو ما يترجم مباشرة زيادة الطلب على الاسكان سيكون من الضروري مراقبة زيادة عدد السكان والأسر بالمدينة عن كثب مع عمل تقديرات للطلب على الاسكان كلما امكن ذلك وكذلك إجراء مراجعات أكثر شمولاً أثناء مراجعة المخطط وتحديثه وتكون هذه المراقبة والمراجعة مثلاً مرة كل خمس سنوات.
في المستقبل
إن التأثيرات الضمنية التي تنطوي عليها معدلات النمو المتوقعة في حالة عدم تحققها سوف تكون مهمة بالنسبة لمعدلات توفير الخدمات والمرافق العامة ومعدل التطوير المرحلي للأراضي، إلا انه سيكون لها تأثيرات أقل بالنسبة للعناصر الأساسية للمخطط والتي ترتبط بشكل المدينة وعناصرها الوظيفية.
وفي المستقبل ربما يفضل الشباب السعوديون المتزوجون السكن مع والديهم مدة أطول مثل ما هي عليه الحال في الوقت الحاضر، وذلك استناداً إلى مدى إمكانية الحصول على المساكن، وسيكون لذلك تأثيرات بالنسبة لمستوى الطلب على الاسكان وأنواع المساكن المرغوبة وكذلك التركيبة الاجتماعية للمدينة.
التوسع اللازم
يستجيب المخطط الهيكلي للاحتياجات السكانية المتوقعة لمدينة الرياض والبالغة 5 ،10 مليون نسمة بحلول عام 1442ه أي بزيادة إضافية تبلغ 4 ،7 مليون نسمة، وذلك عن طريق التخطيط للتوسع العمراني اللازم، والذي سيكون على مساحة حضرية تتجاوز قليلاً حدود المرحلة الثانية من النطاق العمراني وتبلغ حوالي 2132 كلم2، ويستثنى من ذلك الاستعمالات الخاصة مثل مطار الملك خالد الدولي وخشم العان وغيرها والتي تبلغ مساحتها حوالي 428كلم2، والأراضي غير الحضرية الواقعة داخل حدود حماية التنمية والتي تبلغ مساحتها حوالي 2340كلم2 سيكون من الضروري تبني تركيز التنمية في المناطق المبنية الحالية وذلك لضمان الاستغلال الفعال للموارد وان المدينة المستقبلية ستكون مدينة ذات تنمية مستدامة.
توجيه الزيادة
إن المنطقة الحضرية الحالية، حسبما تحددها المرحلة الأولى من النطاق العمراني يمكن ان تستوعب حوالي مليوني نسمة إضافية على مدى فترة المخطط، وذلك من خلال تخطيط الأراضي غير المخططة وتطويرها، وتطوير الأراضي البيضاء، وإعادة التطوير والتجديد العمراني، وسيؤدي ذلك إلى توجيه بقية الزيادة السكانية المتوقعة التي تتراوح ما بين 5 ،5 5 مليون نسمة لاستيعابها بمناطق التطوير الجديدة خارج حدود المرحلة الأولى يمكن لمخططات الأراضي غير المطورة الموجودة في تلك المناطق ان تستوعب حوالي 40% من هذا العدد.لقد أخذ في الاعتبار عند توزيع عدد السكان الإضافي في المخطط الهيكلي ثلاثة مبادئ أساسية، وكانت تلك المساوئ ضرورة مراعاة مخططات الأراضي المعتمدة غير المطورة القائمة في المدينة، وما يترتب عليها من تكاليف ايصال المرافق العامة إليها.
وضرورة اعطاء الأولوية للأراضي الواقعة فعلاً ضمن المرحلة الثانية من النطاق العمراني، وان يتم احتواء النمو المستقبلي ضمن تلك الحدود لأطول مدة ممكنة.وضرورة ان لا يتم إجراء تغييرات جذرية للكثافات بالمناطق السكانية، مع استمرار أغلبية السكان في العيش في مساكن منخفضة الارتفاع وتقطنها عائلة مفردة.
كثافات منخفضة
أظهرت التجارب في هذا الإطار بأن تلك المبادئ تتعارض فيما بينها، وذلك يعود بصفة رئيسية إلى طبيعة ومساحة الأرض المخططة حالياً، فالأراضي البيضاء المخططة بالفعل تحقق كثافات منخفضة، لذلك فإنه إذا استمرت اساليب التخطيط الحضري على النمط الحالي فإن ذلك سيؤدي إلى تجاوز حدود المرحلة الثانية من النطاق العمراني قبل الوصول إلى العدد المستهدف للسكان في عام 1442ه يتراوح سكان القطاعات باستثناء القطاع الأوسط ما بين أقل من مليون نسمة في الضاحيتين الجديدتين إلى 52 ،1 مليون نسمة في القطاع الشمالي الشرقي.
وتقع نسبة الزيادة على مدى 25 سنة بين القطاعات ضمن نطاق ضيق من نسبة منخفضة بواقع 5 ،10% في القطاع الغربي إلى نسبة مرتفعة بواقع 5 ،15% في القطاع الشمالي الشرقي.
الرغبات والطلب
يعتمد هذا التوزيع على مواقع ومساحات مخططات الأراضي الحالية، والأراضي غير المخططة القابلة للتطوير والتي يفترض تطويرها واشغالها تدريجيا على مدى السنوات القليلة القادمة، مع الأخذ بالاعتبار العوائق المتعلقة بالاستثمار الفعال في المرافق العامة.وسيتم التخطيط من حيث المبدأ على أساس التوسع التدريجي نحو الخارج انطلاقا من المناطق المبنية الحالية وانظمة المرافق العامة القائمة.ويؤثر على هذا التوزيع العمليات الإدارية للتطوير المرحلي للأراضي الجديدة وتوفير الخدمات في المخططات الحالية، والرغبات الاجتماعية للسكان، والعرض والطلب على الأراضي والمساكن.
أكبر نمو
ويتوقع أن يحدث أكبر نمو في نسبة عدد السكان بين عامي 1417 إلى 1442ه بالقطاع الأوسط، ومع انه سيظل أكثر القطاعات المأهولة بالمدينة في عام 1442ه إلا ان حصته ستكون قد هبطت إلى خمس العدد الاجمالي لسكان المدينة.
وبموجب المخطط الاستراتيجي الشامل فسوف يتم استيعاب حوالي 80% من الزيادة المتوقعة البالغة 3 ،7 مليون نسمة ضمن المرحلة الثانية من النطاق العمراني، بينما سيتم استيعاب النسبة الباقية على نطاق واسع ضمن الضاحيتين الجديدتين في الشمال والشرق.
وتجدر الإشارة إلى ان المخطط الهيكلي للمدينة قد أخذ في الاعتبار تخصيص 10% من اجمالي مساحة المنطقة الحضرية لتمثل مساحة احتياطية لاستكمال تخطيط وتطوير الأراضي وانتقال السكان الفعلي داخل الحدود الحضرية للمخطط الهيكلي خلال فترة المخطط، وهذا يمثل أحد المبررات في إضافة مناطق حضرية تقع خارج حدود المرحلة الثانية من النطاق العمراني.سوف تؤدي الزيادة السكانية وتشكيل الأسر الجديدة إلى دفع عملية تطوير المدينة بمعدل سريع حتى ولو كان هنالك احتمال لانخفاض الهجرة من الناطق الأخرى بالمملكة أو انخفاض معدلات المواليد، واحلال العمال السعوديين محل الأجانب علماً بأن الخصائص السكانية للمدينة في الوقت الحاضر تؤكد بالفعل نموها السريع في المستقبل.