الخطوات العملية لتملك عقار في بريطانيا

في ما يأتي نص حوار بين ديفيد فريمان وكريستوفر كريس الياس، وهما ناشطان في مؤسسة "داونز سوليسيترز" للاستشارات القانونية في لندن. ويتناول الحوار مسألة شراء عقارات في بريطانيا.
ديفيد: منذ أيام اتصل بي زبون من الشرق الأوسط وسألني عن شروط شراء منزل في بريطانيا، وكان ردي انك أنت المتخصص في هذا الشأن، لكنني أود ان تذكّرني ببعض ما يجب عليّ قوله لهذا الزبون الذي سأقابله الاسبوع المقبل.
كريس: أول ما ينبغي ان أذكرك به هو ان في امكان أي شخص من أي مكان في العالم شراء عقار في بريطانيا، وهذا يشمل المكاتب التجارية والأراضي والمنازل والشقق التي يمكن تملكها عبر شركة اوفشور. وقد اكلمك عن هذا الأمر بالتفصيل بعد فترة. وبالطبع لا يتطلب شراء عقار في بريطانيا استئذان حكومتها أو أية جهة أخرى.
ديفيد: اعتقد ان زبوني يدرك هذا الأمر، لكنني اعتقد بأنه سيسألني عن تفاصيل الخطوات المطلوبة لاتمام عملية الشراء.
كريس: بالطبع ينبغي أن تنظر في وضع زبونك الضريبي وبأهليته للقدوم الى المملكة قبل أن تطلب منه التوقيع على أي وثيقة نهائية أو اتخاذ خطوات معينة.
ديفيد: نعم، كلمت الرجل عن هذه المسألة ونحن نسعى حالياً الى التأكد من أنه سيحصل على تأشيرة الدخول المناسبة الى المملكة المتحدة ليتمكن من التمتع بعقاره ولكي لا تقف أية صعوبة حائلاً دون قدومه الى المملكة. كما كلمته أيضاً عن شؤونه الضريبية ونسعى الى التأكد من أنه سيعد لائحة بموجوداته قبل الوصول الى المملكة المتحدة. وهو يقوم حالياً بتقسيم أمواله الى حسابين احدهما رأسمال والآخر يدر دخلاً عليه. ويعني هذا انه سيتمكن من ان يجلب معه رأس مال يعتاش به من دون أن يدفع أية ضريبة، وأن يُبقي دخله خارج حدود المملكة. ويمكنه فعل ذلك لأنه لا يقيم في المملكة المتحدة، وأذكرك بأن الذي لا يقيم في المملكة قانونياً هو الشخص الذي ينوي العودة الى وطنه الأصلي في المستقبل، وتُفرض عليه بالتالي ضريبة تختلف عن الضريبة التي تفرض على من يرغب في البقاء في بريطانيا الى الأبد.
كريس: هل يبدل شراء عقار في بريطانيا ظروف الاقامة فيها؟
ديفيد: كلا إذ في امكان أي شخص أن يشتري عقاراً في بريطانيا من دون أن يفقد انتماءه الى موطنه الأصلي، ما يعود بالنفع الكبير عليه ضريبياً.
كريس: هل عثر زبونك على العقار الذي يرغب في شرائه؟
ديفيد: كلا لكنه يبحث عن عقار مناسب في لندن، وأنا اقترحت عليه أن يتصل بعدد من الوكالات العقارية في المنطقة التي يحبها. لكنه أبلغني ان لديه عدداً كبيراً من الأصدقاء هنا وأنه يبحث عن عقار مناسب في مناطق تشلسي ونايتسبريدج وكنزينغتون وماي فير حيث لا يوجد نقص في العقارات أو في المواقع المناسبة. والواقع ان الرجل ليس متأكداً بعد مما إذا كان سيشتري منزلاً أو شقة.
كريس: يمكننا تعريفه على بعض الوكالات العقارية طبعاً. وإذا شاء ان يشتري منزلاً على نحو ناجز فسيستطيع ان يتمتع بعقاره من دون وجود أي حد زمني، اذ سيكون العقار له ولذريته من بعده الى الأبد. لكنه إذا اشترى من طريق الاستئجار الطويل المدى فسيستطيع الاقامة في العقار أو الاستفادة من تأجيره إذا أجَّره الى أن تنتهي فترة الاستئجار الطويل المدى. وكما تدرك فإن بعض الايجارات في لندن، خصوصاً في قلب العاصمة، قصير المدى جداً ما قد يسبب صعوبات بين المشتري وصاحب العقار.
ديفيد: اعتقد ان بعض العقارات التاريخية، كتلك التي يملكها دوق وستمنستر وبعض المؤسسات الخيرية، يخضع لبعض القيود.
كريس: نعم وربما صار الوضع صعباً احياناً. لكن القانون يتبدل ويزداد عدد الذين كانوا يخضعون للقيود والعراقيل في الماضي وصاروا الآن يستطيعون شراء المساكن، التي كانوا يحتلونها سابقاً بموجب استئجار قصير المدى، على نحو ناجز، أو يستطيعون اجبار صاحب العقار على تجديد عقد استئجار الشقق التي يسكنون فيها، واجباره على تسليم هذه الشقق والتخلي عن ملكيتها بعدما كانت سيطرته عليها تامة ناجزة لفترة طويلة.
ديفيد: لا شك في أن هذا يؤلم أصحاب العقارات الأصليين.
كريس: نعم هذا يؤلمهم. والمعروف ان القائمين على عقارات غروفنر خصوصاً يحاربون هذا النوع من التشريعات الجديدة منذ فترة طويلة. ويذكر ان عقارات غروفنر ملك لدوق وستمنستر.
ديفيد: هل هذا مدعاة لقلق من يشتري منزلاً في لندن من طريق الاستئجار؟
كريس: نعم لكن يمكننا النظر في الأمر من الوجهة القانونية والتأكد من الوضع وتقديم المشورة اللازمة لأي شخص قبل أن يقدم على الشراء. فالقوانين السارية المفعول والتشريعات المقترحة ستؤثر، على الأرجح، على العقارات الضخمة التي يملكها كبار الأثرياء منذ مئات الأعوام.
ديفيد: هل يوجد طلب كبير على العقارات حالياً؟
كريس: نعم. يستحسن ان تحاول ضمان اتصال زبونك بنا في أسرع وقت ممكن وحالما يعثر على العقار المناسب له لأن العقارات ذات النوعية الجيدة في مناطق لندن التي ذكرتها تباع بسرعة وأحياناً تباع بسعر أكبر من السعر المطلوب أساساً لها، على رغم ان السوق العقارية العامة هادئة تماماً حالياً. ويتعين علينا ان نكون على أهبة الاستعداد للتحرك بسرعة إذا وجد زبونك العقار المثالي الذي ينشده ويرغب في اقتنائه من دون تأخير.
ديفيد: هل لك أن تعدد لي الخطوات الآيلة الى اقتناء عقار في المملكة؟
كريس: حالما يعثر الراغب في الشراء على العقار المناسب، يتعين عليه الاتصال بمحام مثل الذي يعمل في هذه الشركة الشركة التي أعمل فيها واعطاء الوكالة العقارية التي كانت واسطة العثور على العقار اسم المحامي ومكان نشاطه. وعندها يتصل المحامي بمحامي بائع العقار. وإذا كنا نحن المحامين المكلفين فسنبادر الى اتخاذ التدابير اللازمة في اليوم نفسه الذي يتم اعلامنا فيه بأن صفقة الشراء ستتم، أي سنحصل على الوثائق الرسمية الخاصة بالعقار موضوع الصفقة، وسنتأكد من أن الشخص الذي يبيع العقار هو بالفعل صاحبه، ومن ثم نبحث في السجلات العقارية وفي وضع العقار بالنسبة الى السلطة المحلية التي تدير شؤون منطقة العقار - أي البلدية كما تدعى غالباً. ونتأكد أيضاً من عدم وجود نوايا أو مشاريع لافتتاح طريق يمر عبر حديقة العقار الخلفية، ومن عدم وجود أي مشروع قد يلحق ضرراً به، ونتأكد أيضاً من احتمال حصول عمران اضافي واسع النطاق في منطقة العقار ما قد يقلل من قيمته أو يسبب قلقاً. ونتأكد أيضاً، من محامي البائع، من طبيعة ما ينوي زبوننا شراءه ومن حاله ومن أن السعر المطلوب واضح ومتفق عليه، ومن عدم وجود خلاف أو مشاكل بين البائع وجيرانه. أي، بكلام آخر، يوجد عدد كبير من المسائل التي نستفسر عنها لنصبح في وضع يمكننا من إعداد تقرير مفصل بعد حصولنا على الاجابات المطلوبة.
ديفيد: افترض ان هذا يعني انك تنفق مالاً ووقتاً، وان البائع ينفق مالاً ووقتاً، وان هذا كله يكلف مالاً. فماذا يحدث اذا غير زبوني رأيه وعدل عن المضي في شراء العقار، او بدّل البائع موقفه وعدل عن المضي في عملية البيع؟
كريس: لسوء الحظ لا يزال نظام نقل ملكية عقار من العقارات يعني ان الصفقة العقارية لا تتم الا بعد ان يكون الطرفان فيها البائع والشاري تبادلا وثائق الصفقة. ويتعين على الطرفين، خصوصاً الشاري، ان يتأكد من ان امور الصفقة كافة سليمة قبل تبادل وثائقها. واذا غيّر اي طرف موقفه فسيخسر الطرفان كل ما كانا انفقاه من مال على الاستفسارات وعلى التأكد من سلامة الصفقة برمتها. ومنذ فترة والحكومة البريطانية تبحث في سبل تغيير الانظمة والقوانين لكنها لم تصل الى بديل جيد بعد.
ديفيد: ما تعنيه هو ان في وسع زبوني، اذا قرر، بعد ثلاثة اسابيع من تكليفي اجراء المعاملات اللازمة للشراء، ان ينسحب من الصفقة، اذا لم يتم تبادل الوثائق اللازمة من تحمل اية نفقات.
كريس: نعم هذا صحيح.
ديفيد: جرى في مرحلة من المراحل تداول الحديث عن اتفاقات خاصة تمنع حدوث امر كهذا.
كريس: نعم، يستطيع الشاري والبائع احياناً التوقيع على عقد اولي منفصل ما يعني على الاقل الطرف الآخر يتحمل جزءاً من التكاليف. لكن اذا كان ثمة تنافس على عقار مطلوب، يصعب على الشاري حمل البائع على الارتباط بعقد اولي.
ديفيد: لنفترض ان زبوني تسلّم تقريرك المفصل عن العقار المنشود وقرر المضي في عملية الشراء فماذا يفعل بعد ذلك؟
كريس: عليه ان يتأكد من ان لديه المال المطلوب للشراء ومن ان هذا المال جاهز. وقد يعني هذا ضمان جلب المال الى المملكة المتحدة من دون الوقوع في مشاكل ضريبية. اما اذا كان يرغب في اقتراض المال، فيتعين عليه التأكد من ان الجهة المقرضة، كائناً من كانت، وافقت على المضي في عملية الشراء واتمامها، وانها ستضع المال بتصرف الشاري يوم الشراء وتسلّم العقار. ونحن كمحامين نساعده في هذا كله.
ديفيد: افترض ان الزبون يكون، بحلول ذلك الوقت، قد حصل على مسح هندسي للعقار او على تقرير عن وضع العقار المادي الفعلي.
كريس: نعم، من الامور البالغة الاهمية ان يُمسح اي عقار هندسياً لان القانون يحمّل الشاري مسؤولية التأكد من وضع العقار ويحذره من احتمال ان يكون العقار فاسداً من الوجهة الهندسية.
ديفيد: هل افهم من هذا ان المسح الهندسي يجب ان يتم قبل تبادل عقود الشراء وقبل التزام الشاري بالشراء؟
كريس: نعم هذا صحيح. فلا فائدة من اجراء المسح الهندسي بعد تبادل وثائق الشراء اذ ان ظهور مشاكل في العقار بعد ذلك سيجعل اعادة التفاوض مع البائع حول السعر او التكلم معه عن المشكلة عديم الفائدة.
ديفيد: لنفترض ان الزبون تسلّم تقريرك وبات يرغب في التوقيع على عقد الشراء. ماذا يحدث بعد ذلك؟
- كريس: يتم التوقيع على العقد ويدفع الشاري 10 في المئة من ثمن العقار كوديعة يبقيها مع المحامي معي، وانا ارسلها بدوري الى محامي البائع الذي يحتفظ بها في حساب خاص. ويعني هذا انني اسلّم محامي البائع العقد الذي وقع عليه الشاري فيما يسلمني هو العقد الذي وقّع عليه البائع. وينص العقدان المماثلان على تفاصيل الثمن وعلى شروط اخرى تتعلق بعملية البيع/ الشراء، كما ينص على اليوم الذي ستتم فيه الصفقة نهائياً.
ديفيد: ماذا يحدث بين تبادل الوثائق على هذا النحو وبين موعد انهاء الصفقة؟
كريس: يرتبط هذا بالجدول الزمني المتوافر. فاحياناً يتم تبادل الوثائق في يوم واحد ثم يتم اتمام الصفقة في اليوم الذي يليه، ما يعني توافر وقت قصير جداً لفعل اي شيء. لكن جرت العادة ان تتم الترتيبات المالية ثم يتم التوقيع على الوثائق المتبادلة، ثم بعد اتمام صفقة البيع/ الشراء يتم تسجيلها رسمياً.
ديفيد: انا افترض ان دفع المال يتم فور اتمام الصفقة.
كريس: نعم، يسلّم الشاري المال يوم اتمام الصفقة نهائياً لقاء تسلمه مفاتيح العقار ثم ينتقل الى عقاره الجديد.
ديفيد: هل عليك القيام بأي أمر بعد ذلك؟
كريس: نعم نسجل حق الشاري الجديد في العقار في السجل العقاري التابع للحكومة، الذي تصدر السلطات فيه شهادة عقارية تبيّن ان الشاري هو المالك الجديد للعقار.
ديفيد: كم من الوقت تستغرق هذه العملية؟
كريس: قد تستغرق وقتاً طويلاً او قصيراً. لقد تمكّنا مرة من اتمام تبادل الوثائق الاولية الخاصة بصفقة عقارية تجارية كبيرة خلال خمس ساعات، علماً ان الاجراءات الخاصة بالصفقات العقارية التجارية والسكنية هي نفسها. فالامر مرتبط بوضع السوق وبرغبتي البائع والشاري. ولا حاجة بي الى القول ان احداً لا يستطيع اجبار البائع على البيع او الشاري على الشراء، وبناء عليه ترتبط سرعة تنفيذ الاجراءات ليس برغبة المحامين المعنيين بل برغبة عميليهما.
ديفيد: تداولت الاوساط المعنية كلاماً كثيراً حول تغييرات ستدخل على الطريقة التي تباع العقارات بها وتشترى في المملكة المتحدة، فهل ثمة اقتراحات محددة بهذا الخصوص؟
كريس: لا يزال النظام الاساسي على حاله منذ اعوام عدة. لكن المحامين صاروا اكثر اهتماماً بالشأن المالي او التجاري في مهنتهم وبات في وسعهم الآن العمل بسرعة اكبر من قبل. لكن من اهم ما في نظام نقل الملكية العقارية وجوب وجود اتصال وثيق بين المحامي وعميله لان شراء العقارات امر شخصي جداً. ولا توجد اتعاب محددة لقاء اتمام عملية نقل الملكية ولهذا في وسع الشخص المعني ان يذهب الى عدد من الشركات الناشطة في مجال الاستشارات القانونية ليحصل على عدد من "الاسعار". وأهم ما في السعي الى شراء عقار هو ان يتعرف المرء من محاميه على الوقت الذي يكون فيه متفرغاً لعملية نقل الملكية، وعلى ما اذا كان في امكان المحامي الاجتماع اليه والتحدث معه في شأن عملية الشراء/ البيع، لأن المرء يجب ان يضمن ان محاميه يفهم تماماً ما يريده من العملية.
ديفيد: هل لك ان تقدم توصيات حول ما يجب ان يفعله اولاً اي شخص يفكر في شراء عقار في المملكة المتحدة؟
كريس: اقترح ان تكون الخطوة الاولى التحدث الى محام ليعرف هذا الاخير بالضبط ما هو مطلوب، والسرعة التي يود الشاري بها ان يشغل العقار، وليفهم خلفية الشاري ويستوعبها. ومن المهم جداً لأي شخص من خارج بريطانيا يرغب في شراء عقار فيها، ان يفكر ليس في العقار نفسه وفي عملية نقل ملكيته فقط، بل في اموره هو الخاصة بالضرائب وبالهجرة طبيعة قدوم الشخص الى المملكة المتحدة، وفي تأثير الانتقال الى المملكة المتحدة، اذا كان هذا ما ينوي الشاري فعله، على مصالحه التجارية او الاقتصادية الاخرى.
ديفيد: اشكرك يا كريس فأنا اكتب مقالاً عن بعض هذه الامور بما فيها مميزات ومساوئ استخدام شركة اوفشور وسيلة شراء عقار في المملكة المتحدة. وانا افترض ان في امكان اي شخص ينوي شراء عقار في المملكة الاتصال بك عندما يعثر على العقار الذي ينشده.
كريس: نعم طبعاً.
* ديفيد فريمان شريك في مؤسسة "داونز سوليسيترز" الناشطة في مجال الاستشارات القانونية، ويمكنه تقديم المشورة القانونية في شؤون الهجرة الى بريطانيا وقوانينها الخاصة بالضرائب ومسائل أخرى، يمكن الاتصال به على الرقمين التاليين:
هاتف: 01719362818
فاكس: 01719362813