العساف: أنظمة تمويل الإسكان ستحفظ حقوق الأطراف وتحرك أصولاً بمئات البلايين

قدم معالي وزير المالية الدكتور إبراهيم بن عبدالعزيز العساف شكره وتقديره لخادم الحرمين الشريفين الملك عبدالله بن عبدالعزيز آل سعود وسمو ولي عهده الأمين حفظهما الله بمناسبة موافقة مجلس الوزراء على أنظمة التمويل العقاري وهي مجموعة من الأنظمة التي تم رفعها من وزارة المالية لتطوير قطاع مالي جديد في المملكة هو التمويل العقاري وذلك ضمن التطوير الاقتصادي الذي تنفذه حكومة خادم الحرمين الشريفين الملك عبدالله بن عبدالعزيز حفظه الله، وستساعد هذه الأنظمة بعد بدء تطبيقها في إيجاد آليات منظمة لتمويل الإسكان في المملكة بأسلوب يحفظ حقوق جميع الأطراف ومن شأنه - إن شاء الله - أن يحد من تكلفة التمويل العقاري وذلك من خلال التسهيلات التي ستوفرها هذه الأنظمة للمواطنين للحصول على تمويل متوافق مع الشريعة الإسلامية.
وقال معاليه في تصريح إن هذه الأنظمة مرت بمراحل عديدة من البحث والتقصي في لجان مجلس الوزراء وفي مجلس الشورى قبل إقرارها، مبيناً أنه سيتم تطبيق هذه المنظومة بعد اتخاذ عدد من الخطوات المهمة ومنها إصدار اللوائح التنفيذية من قبل مؤسسة النقد العربي السعودي، وفيما يلي تفاصيل ذلك :
1 نظام التمويل العقاري :
- تختص وزارة المالية بإعداد السياسات العامة للتمويل بالاتفاق مع وزارة الإسكان، وبعد أن يقرها مجلس الوزراء، وتضع وزارة المالية بالاتفاق مع وزارة الإسكان الخطط التنفيذية اللازمة.
وتقوم مؤسسة النقد العربي السعودي بتنظيم قطاع التمويل الذي يشمل السماح للبنوك والترخيص للشركات بمزاولة التمويل بما في ذلك الترخيص لشركات مساهمة توافق المؤسسة على المرشحين لمجلس إداراتها وللممولين المرخص لهم المشاركة في ملكيتها، ويجوز لصندوق الاستثمارات العامة المساهمة في ملكيتها. كما تتولى المؤسسة إصدار التراخيص الخاصة بشركات التأمين لتغطية المخاطر المتعلقة بالتمويل العقاري وفقاً لنظام مراقبة شركات التأمين.
وتصدر المؤسسة المعايير والإجراءات المتعلقة بالتمويل العقاري، ومراجعة نماذج وعقود التمويل، كما تتولى نشر البيانات المتعلقة بالتمويل العقاري، ورعاية تطورات تقنيات التمويل بما في ذلك تيسير التدفقات بين السوقين الأولية والثانوية.
ويقوم صندوق التنمية العقارية بدور الداعم الحكومي للنظام وذلك من خلال تخصيص جزء من ميزانيته كضمانات ومعونات لدعم التمويل العقاري لمستحقي الدعم، وتضمن الحكومة الوفاء بالالتزامات المالية التي تترتب على ضمانات الصندوق، وتتولى المحكمة المختصة الفصل في المنازعات الناشئة عن عقود التمويل بما في ذلك المنازعات الناشئة عن التعامل بالأوراق المالية الخاصة بالتمويل.
وتتولى مؤسسة النقد إعداد اللائحة التنفيذية للنظام خلال 90 يوماً من تاريخ نشره، وتصدر بقرار من وزير المالية.
2 - نظام مراقبة شركات التمويل
تتولى مؤسسة النقد مراجعة ما يلزم لإصدار التراخيص للمتقدمين لطلب ترخيص مزاولة النشاط، وتشتمل المراجعة الهيكلة الإدارية ونظم التشغيل والخطط الاستثمارية للمتقدمين، وتحديد رأس المال للشركة المتقدمة، بما فيها الحصة الأجنبية - في حال وجودها، والمتطلبات النظامية والمهنية.
وذلك تمهيداً لاستكمال وثائق تأسيس الشركة من قبل وزارة التجارة والصناعة، ويتطلب من الشركة مزاولة النشاط خلال سنة من تاريخ الترخيص لها، وأن تطرح نسبة من أسهمها للاكتتاب العام بعد تحقيقها للأرباح، وترخص المؤسسة لشركة التمويل ممارسة نشاط مقابل ضمان أو أكثر من أنشطة التمويل، ويجوز لشركة التمويل تملك الأصول من أجل تمويل تمليكها للغير.
وتشرف المؤسسة على أعمال شركات التمويل وتمارس صلاحياتها بموجب أحكام النظام. وتتولى المحكمة المختصة النظر في المنازعات الناشئة عن تطبيق أحكام هذا النظام.
3 - نظام الإيجار التمويلي
ويقوم المؤجر بموجبه بإيجار أصول أو منافع بصفته مالكاً لها أو لمنفعتها، ويحرر عقد بين المؤجر والمستأجر يلتزم من خلاله المستأجر باستخدام الأصل في الأغراض المتفق عليها ويكون مسؤولاً عن الصيانة التشغيلية، أما الصيانة الأساسية فإنها مسؤولية المؤجر ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك ويجوز انتقال ملكيتها للمستأجر وفقاً لأحكام العقد دون إخلال بأحكام تملك العقار لغير السعوديين، ويجوز إصدار صكوك قابلة للتداول مقابل الأصول المؤجرة، وفقاً للوائح التي تصدرها هيئة السوق المالية.
وتتولى مؤسسة النقد إصدار الترخيص لشركة مساهمة أو أكثر يكون غرضها تسجيل وإعداد السجلات الخاصة بالعقود والإفصاح لجهات التمويل المرخصة عن سجلات العقود بموافقة محررة من المؤجر. وتنحصر المشاركة في ملكية شركة التسجيل في الشركات المرخصة لمزاولة التمويل. وتتولى المؤسسة تنظيم كيفية زيادة رأس المال، وذلك بدخول الشركات المرخصة الجديدة في هذه الشركة.
وتتولى المحكمة المختصة النظر في المنازعات وإيقاع العقوبات الناشئة من تطبيق النظام.
4 نظام الرهن العقاري المسجل :
وهو عقد يكسب به المرتهن حقاً عينياً على عقار معين وبمقتضاه يتقدم على جميع الدائنين في استيفاء دينه من ثمن ذلك العقار وذلك وفقاً لأحكام التسجيل العيني للعقار إذا كان العقار مسجلاً في سجلات السجل العيني، أو بالتأشير على سجله لدى المحكمة أو كتابة العدل إذا لم يكن مطبقاً عليه نظام التسجيل العيني.
ويكون للراهن الحق في التصرف في عقاره المرهون إذا كان مسجلاً في نظام التسجيل العيني للعقار. أما إذا لم يكن مسجلاً فلا يجوز للراهن التصرف في عقاره المرهون ما لم يتم الاتفاق على خلاف ذلك. كما يجوز للمرتهن نقل حقه في استيفاء الدين مع الرهن الضامن لغيره. ولا يصح أن يشترط في عقد الرهن أن تكون منافع المرهون للمرتهن أو أن يمتلك المرتهن المرهون مقابل دينه إن لم يؤده الراهن في أجله المعين، ويقتصر أثر الرهن على الدين المحقق في وثيقة الرهن.
وباستثناء الأوراق المالية، تسري أحكام نظام الرهن العقاري المسجل على المنقول الذي له سجل منتظم، كالسيارة والسفينة والطائرة وغيرها، ويلغي هذا النظام أحكام نظام الرهن التجاري التي تتعارض معه في هذا النوع من المنقولات.
5 نظام قضاء التنفيذ :
يتولى التنفيذ وإجراءاته دائرة تنفيذ تخصص في المحاكم العامة في المدن والمحافظات الرئيسية، وتتولى تنفيذ ما يصدر من قرارات أو أوامر من اللجان ذات الاختصاص شبه القضائي. ولقاضي التنفيذ الفصل في منازعات التنفيذ مهما كانت قيمتها ويختص بإصدار القرارات والأوامر الخاصة بالتنفيذ بما في ذلك الحجز التنفيذي على الرهن.
وتتم عملية بيع المال المحجوز عن طريق مزاد لا يدخله إلا من تأهل للمشاركة فيه ويتأهل المشاركون بموجب ترتيبات بين وزارة العدل ومؤسسة النقد لإثبات ملاءة المشاركين في المزاد. وينادي الوكيل في المزاد بالقيمة المقدرة ولا يجوز البيع بأقل من القيمة المقدرة، فإن لم يتقدم مشتر حدد موعد آخر للمزاد خلال يومين وتباع الأموال المحجوزة بما يقف عليه المزاد، وذلك بقرار من قاضي التنفيذ. وتحول الأرصدة النقدية الدائنة المستحقة للمدين إلى حساب المحكمة بمقدار ما يفي بالدين.
وتنشأ في وزارة العدل وكالة مختصة للتنفيذ تعنى بالشؤون الإدارية والمالية وتتولى إصدار التراخيص لمقدمي خدمات التنفيذ، أو أي عمل يوافق مجلس الوزراء على إسناده إلى القطاع الخاص.
** تحريك مئات المليارات
هذا وقد أوضح معالي وزير المالية الدكتور إبراهيم بن عبدالعزيز العساف أن أنظمة التنفيذ والتمويل والرهن العقاري التي وافق عليها مجلس الوزراء امس منظومة متكاملة تبدأ بتنظيم المواضيع الخاصة بالرهن والتأجير التمويلي.
وقال معاليه في تصريح صحفي عقب الجلسة امس "إن من أهم الأنظمة التي وافق عليها مجلس الوزراء بهذا الخصوص نظام التنفيذ وهذا ليس مهماً لأنظمة الرهن العقاري فحسب ولكنه مهم بشكل عام وإن شاء الله بعد هذه الموافقة ستتم الاستفادة من القدرات الموجودة حالياً لدى المؤسسات المالية وكذلك تنشأ شركات خاصة بالتمويل العقاري لتمويل المواطنين وبأسلوب يحفظ حقوق جميع الأطراف وهذه نقطة مهمة جداً".
وأردف معاليه يقول "في السابق كان هناك ولا زال تمويل عقاري ولكنه محدود والسبب هو عدم وجود أنظمة مثلما ذكرت تحمي الحقوق وتخرج هذه الأصول الكبيرة الموجودة في الاقتصاد الوطني والاستفادة منها ومن ذلك أن توجد أدوات للتمويل العقاري يتم تداولها في السوق مثلها مثل الصكوك يستطيع المتداولون في السوق أن يشتروا هذه الأدوات كأدوات ادخار".
وأفاد معاليه أنه نتيجة لهذه الأنظمة سيتطور التمويل العقاري بإذن الله "وسيستفاد من الأصول المعطلة حالياً بمئات البلايين سواء كانت منازل أو عمائر أو غيرها من الأصول الثابتة بالإضافة إلى الأصول المنقولة كل هذه الأصول سوف يتم تدويرها في الاقتصاد مما يفيد الاقتصاد الوطني ولكن الأهم من هذا كله هو الحفاظ على حقوق جميع الأطراف التي تتعامل بالسوق على عكس ما هو جار حالياً في هذا المجال".
وحول سؤال عما إذا كان هناك ارتباط بين هذه الأنظمة وصندوق التنمية العقاري قال معاليه: هناك جزئية تخص الصندوق من خلالها يتاح للصندوق أن يقدم أدوات جديدة لتمويل المواطنين من خلال التنسيق مع البنوك المحلية وشركات التمويل بحيث يكون للصندوق دور الضامن ويتم التمويل من خلال المؤسسات المالية الموجودة ونتيجة لإقرار هذه الأنظمة سيسمح ويعطى التصريح لإنشاء شركات جديدة للتمويل العقاري وكذلك سوف يتطور نظام التأجير التمويلي. هذا القطاع مهم وفي دول العالم نشط جداً وفي المملكة محدود لعدم وجود أنظمة تتناوله والآن إن شاء الله سيتم سواء كان هذا الإيجار التمويلي يتعلق بأصول ثابتة مثل المباني والأراضي أو غيرها أو بأصول متداولة مثل المعدات الخاصة والإنشاءات أو غيرها فهذه من الأنشطة التي سيتم تطويرها.
وعن وجود سقف معين لهذا التمويل أفاد معالي الدكتور العساف أن ذلك يخضع للإجراءات واللوائح التنفيذية والرقابة والإشراف من قبل مؤسسة النقد العربي السعودي "ولابد أن يكون هذا القطاع منظماً بحيث لا نكرر تجارب بعض الدول التي تساهلت في نظام الضمانات وفي موضوع الملاءة المالية وغيرها مثل الرهن العقاري في أمريكا وهو جزء أساسي من الأزمة التي مرت بها الولايات المتحدة ولذلك سيتم التمويل بحيث يكون في حدود الملاءة المالية والطاقات وغيرها في المجتمع ومؤسسة النقد العربي السعودي تقوم بدور إشرافي ورقابي ممتاز حتى على مستوى العالم وسيتم تطبيقها لهذه الأنظمة والإشراف عليها".
وحول ما إذا كان هناك موعد زمني لبدء العمل بهذه الأنظمة قال معالي وزير المالية : مؤسسة النقد عملت على كثير من اللوائح التنفيذية وإن شاء الله سوف تصدر قريباً والتنفيذ يكون بعد 90 يوماً من القرار وقطع شوط طويل في هذا المجال كذلك هناك مبادرات من القطاع الخاص لإنشاء شركات للتمويل العقاري وبعضهم ينتظر هذه الأنظمة وسوف تقر هذه الشركات بناءً على الأنظمة التي أقرت الآن وبالتالي سوف تنطلق في التمويل العقاري.
ورأى معاليه أنه سيكون لهذه الأنظمة انعكاس في حل أزمة الإسكان بإذن الله وسيكون لها دور وقال "هذا هدف أساسي لها فالتمويل اعتمد في السابق بشكل رئيسي على الحكومة من خلال صندوق التنمية العقارية أو مشاريع الإسكان الحكومية فيما عدا بعض النشاط من قبل البنوك التجارية والبنوك لم تستطع التوسع فيه بسبب موضوع الضمانات والرهن والآن أقرت هذه العملية ونظمت وأنا متأكد أن البنوك التجارية إضافة إلى شركات التمويل العقاري سوف تسهم بدور كبير وبالتالي تساعد على زيادة المعروض من المساكن".