انشغال المضاربين بالأسهم خفّض أسعار العقار مؤقتاً

محمد العبد الله (الدمام) محمد حميدان (جدة) متعب العواد (حائل) عارف العضيلة (القصيم)
أكد عقاريون أن السوق العقاري في المملكة يمر حاليا بفترة استقرار «مؤقتة» وذلك بسبب توقف المضاربات، مشيرين إلى أن مدينة جدة لا تفتقر الى الأراضي السكنية لأن مساحات البناء فيها تتجاوز 40 في المائة من مخططاتها الإسكانية.
فيما اكد عقاريون في المنطقة الشرقية الى ان السوق يشهد تراجعا يصل الى 40 في المائة مقارنة بالفترة السابقة، مؤكدين في الوقت نفسة أن هذا التراجع لم ينعكس على الاسعار.
واشاروا الى ان القرار الجديد الذي اعتمده صندوق التنمية العقاري والمتضمن منح قرض بدون ارض لم ينعكس على مستويات الاسعار وذلك بسبب تمسك الكثيرين بالأراضي والأسعار.
وقالوا إن سوق العقار يشهد مخاضا لتحديد مستقبله القريب، مذكرين بالمتغيرات الكبيرة التي شهدها السوق في حالات تصحيح لأسعار كثير من الأراضي.
في بداية الحديث وصف عبد الهادي الرشيدي عضو اللجنة العقارية في الغرفة التجارية الصناعية بجدة، فترة استقرار الاسعار التي تشهدها معظم قطاعات السوق القعارية ب «المؤقتة»، نتيجة لتوقف المضاربات على مساحات الاراضي الكبيرة في جدة، التي لم تصلها الخدمات، خاصة في الشمال حيث تزيد مساحة الاراضي عن 100مليون متر مربع، وفي الجنوب بأكثر من 50 مليون متربع.
مؤكدا لعكاظ: بأن المضاربين العقاريين سيعودون من سوق الاسهم ما أن يعود الزخم الى السوق العقاري من جديد، فما يشاع حول انخفاض في الاسعار هو في الحقيقة توقف للمضاربة في أراضي المنح والواقعة في خليج سلمان التي لم تصلها الخدمات بعد.
وبين الرشيدي أن جدة مدينة لا تفتقر الى الأراضي فمساحة البناء فيها لا تتجاوز 40% من مخططاتها الاسكانية، والتي ستزيد حين تنفيذ مشاريع الاسكان، وتطوير الأحياء العشوائية، وهي المشروعات التي ستصب في مصلحة الجميع، سواء أكانوا تجارا للعقار أو مستهلكين.
مشيرا الى أن المناطق الشرقية من مدينة جدة والتي تقدر مساحات الاراضي غير المستغلة فيها بما يزيد عن 100مليون متر مربع أضافة الى مساحات سفوح الجبال، يمكن الاستفادة منها، بعد الانتهاء من مشاريع البنى التحتية، لاسيما الخاصة بدرء السيول، وهي مناطق يمكن ان تصبح الهدف الاول لمؤسسات التطوير العمراني.
وعن أسعار العقار في الفترة الحالية في مختلف أنحاء جدة، قال الرشيدي: ان متوسط السعر في الأراضي السكنية الجاهزة للبناء بين 750ريالا الى 2500 ريال بحسب مميزات الحي والقطعة. اما بالنسبة للأراضي الواقعة في المخططات التي لا بنى تحتية فيها والواقعة شمالا، فمتوسط سعر المتر يتراوح بين 300 إلى 400 ريال اما الواقعة جنوبا، فيتراوح سعر المتر بين 1500 إلى 2000 ريال للأرض السكنية التي تتوفر بها الخدمات، اما التي لا تتوفر بها الخدمات فسعر المتر يقدر بين 750 إلى 900 ريال.
ومن جهة ثانية، اكد عقاريو المنطقة الشرقية، تراجع الطلب على العقار بنسبة تراوحت بين 35% - 40% مقارنة مع الفترة السابقة. مشيرين الى ان التراجع في الطلب لم ينعكس على مستويات الاسعار، في المخططات التي تتوافر فيها الخدمات ( المياه – الكهرباء – الصرف الصحي – السلفتة) بعكس المخططات غير المخدومة او الواقعة خارج النطاق العمراني في المنطقة.
وقال الدكتور عبد الله الغامدي عضو اللجنة العقارية في الغرفة التجارية الصناعية بالمنطقة الشرقية، ان السواد الاعظم من المواطنين ينظر الى سوق القطع السكنية ويتابع كل حركة شد او جذب في اسعارها، لكونها تحقق للمواطن السكن والاستقرار، بخلاف باقي المنتجات العقارية الاخرى.
مؤكد ان اسعار العقار لم تعد كالسابق، حيث انخفضت اسعار كثير من المنتجات العقارية، باستثناء المغالاة باسعار الشقق السكنية المعدة للبيع بالتمليك وبعض المنتجات الاخرى التي تهم شريحة متخصصة.
اما العقاري عبد الله شهاب، فقال ان تحديد مسار الاسعار مرتبط بالمخططات الجديدة التي ينتظر طرحها في السوق، مشيرا الى ان المؤشرات الحالية لا توحي بوجود مخططات سكنية جديدة في طريقها للعرض خلال الفترة القادمة، كما ان الغاء شرط وجود الاراضي للحصول على قرض صندوق التنمية لم ينعكس على مستويات الاسعار، نظرا لتمسك الكثير من الملاك بالاراضي المملوكة لديهم.
مضيفا ان اسعار الاراضي في ضاحية الملك فهد بالدمام تتراوح بين 375 – 430 ريالا للمتر في المواقع التي دخلت فيها الخدمات «المياه – الكهرباء – الصرف الصحي – السفلتة»، فيما تتراوح اسعار المناطق غير المخدومة بين 300 – 360 ريالا للمتر، بينما تتراوح اسعار اغلب الاراضي في مدينة الدمام بين 1200 – 1300 ريال للمتر، فيما تصل اسعار الاراضي في محافظة القطيف بين 1500 – 2200 ريال للمتر الواحد.
وفي مقابل ذلك، توقع صالح التركي رئيس مجلس ادارة الغرفة التجارية الصناعية في محافظة حفر الباطن ، ان تشهد المحافظة موجة ارتفاع في اسعار العقارات التجارية خلال السنوات الثلاث القادمة، قد تصل الى ما نسبته 100%.
موضحا، ان بعض الاحياء الحديثة الواقعة خارج الدائرة القديمة للمحافظة سجلت زيادة في الاسعار بلغت نسبتها 300% تقريبا، لاسيما مع دخول مستثمرين سعوديين و كويتيين بقوة للاستثمار في القطاع العقاري.
وقال التركي بان المستقبل الاستثماري الواعد للحركة الاقتصادية في محافظة حفر الباطن دفع الكثير من رجال الاعمال للتوجه بقوة نحو الاستثمار في العقار، بحيث اخذت العديد من المناطق السكانية والتجارية في التوسع، وان معدل النمو السكاني المرتفع يمثل احد العوامل الرئيسية في تصاعد الحركة العمرانية في المحافظة.
وفي حائل، توقع عقاريون متخصصون أن تشهد أسعار العقارات السكنية في مناطق المملكة، انخفاضا تزامنا مع الانخفاض الذي حدث في أسعار العقار التجاري والسكني في الرياض وجدة والمنطقة الشرقية وحائل والمدينة المنورة ، بعد انتعاش حركة سوق الأسهم.
ووفقا للعقاري خالد السويكت فإن الأراضي التجارية في منطقة حائل التي كان أصحابها متمسكين بها لإنشاء المشاريع الواقعة على الشوارع الرئيسية أصبح الآن الطلب عليها متوقفا، ومن خلف هذه الأراضي التجارية الأراضي السكنية التي هي الأخرى تأثرت بطريق غير مباشر ونزلت أسعارها، ولذا نجد أن الأراضي المحيطة بالأراضي السكنية في ظل النطاق العمراني انخفضت أسعارها من 40 إلى 50 في المائة من قيمتها منذ الأشهر الثلاثة الماضية.
مشيرا الى أن الأراضي خارج النطاق السكاني في الرياض انخفضت ما بين 35 و45 في المائة، نتيجة متغيرات حدثت في سوق العقار، تتمثل في كثرة المعروض من عمائر وأبراج سكنية، إضافة إلى طرح عدد من المزادات، ما أدى إلى انخفاض الطلب على الإيجار في الرياض وكذلك جدة، متوقعا احتمالية وصول موجة الانخفاض من الرياض وجدة إلى منطقة حائل والمدينة المنورة والمنطقة الشرقية لتشمل العقار بأنواعه السكني، والتجاري، والمكتبي.
وفيما يتعلق بتداعيات ارتفاع سوق الأسهم على سوق العقار أكد ناصر الشمري صاحب مكتب عقاري ومتخصص في الشراء والبيع إلى أن العلاقة عكسية بين العقار والأسهم وهو أمر طيب للمواطن إلا أن المستثمر الذي يملك العقار سيعيد دورة سيولة استثماراته في سوق الأسهم، إضافة للمستثمر الأجنبي الذي دخل من خلال المواطن أو من خلال الصناديق الموجودة، ذلك لمحدودية قنوات الاستثمار في السعودية ولعدم وجود الصكوك وسندات الخزانة التي تعد الأخيرة لا مخاطر فيها لضمانتها من الدولة، إضافة لمحدودية الاكتتابات الجديدة في السوق.
وفيما يرى المختص بالعقار سعود نهار الشمري، أن ما يحدث الآن من نزول في السوق العقارية هو تصحيح كأي عجلة اقتصادية تصل لمرحلة النزول القليل ثم تعود وترتفع، مستبعدا أن تشهد حائل نسب الانخفاض الحاصل في كل من الرياض وجدة والمنطقة الشرقية وذلك لشح الأراضي في منطقة حائل إضافة لكثرة الطلب في حائل على الوحدات السكنية سواء الدبلوكسات، أو الفلل، أو الشقق.
واشار المستثمر العقاري فهد عليان، الى أن مكاتب العقار والعقاريين بشكل كامل يتجهون للتقسيط المريح في بيع الأراضي والفلل السكنية في ظل منافسة حامية بدأت بها البنوك المحلية وشركات التقسيط ، وعزوف المواطنين عن الشراء والبيع وارتفاع ثقافة عالية لدى المواطن من الامتناع عن الإقراض ودعا عليان وزارة الإسكان والبنك السعودي العقاري للتحرك فعليا في مواصلة عملية الصرف وتوزيع المساكن التي لازالت تحت التنفيذ فهي قادرة على عودة العقار لأسعاره الحقيقية.
وفي القصيم، فقد ذكر العقاريون ان السوق العقارية تشهد مخاضا لتحديد المستقبل القريب لوضع السوق، مذكرين بالمتغيرات الكبيرة التي شهدها سوق العقار في حالات تصحيح لأسعار كثير من الاراضي.
وقال الخبير العقاري محمد الفواز ان سوق القصيم العقاري يتميز بالهدوء الشديد حيث ان حجم الحركة في البيع والشراء شهدت انخفاضا مثيرا للتعجب في الشهور القليلة الماضية،
وان المستهلكين يتمنون إن يعقب هذه الحالة الغريبة في السوق موجة تصحيحية كبيرة تعيد الأسعار الي مستوياتها الطبيعية قبل العام 2009.
من جانبة يرى الوسيط العقاري بندر السالم، ان السوق يعيش في فترة انتقالية مهمة جدا على ضوئها يمكن تحديد مستقبل السوق بشكل عام في السنوات القادمة، فبعد الطفرة السعرية الكبيرة التي واجهها السوق في سنواته الخمس الأخيرة فإن حالة التصحيح سوف تعقب هذه المرحلة المهمة، لاسيما وان هناك سيولة عقارية كبيرة هربت الى سوق الأسهم.
من جانبه، يقول الدكتور يوسف الزامل أستاذ الاقتصاد السعودي أن استعراض سوق العقارات بالقصيم يوضح وجود حالة من الثبات السعري المقصود والمتعمد وليس الطبيعي فالأسعار لم تترك للسوق في هذه المرحلة ولكن فرضها الملاك،
وهذا مرده الى قوة السيولة المالية الموجودة لدى الملاك العقاريين وبالتالي سيكون خيار الشراء للمستهلك إجباريا في الحالات الضرورية، أما خيار المضاربة العقارية فهو في الوقت الحالي محدود جدا في أسواق القصيم.
ونوه الزامل الى ان هناك رؤوس أموال استثمارية من خارج منطقة القصيم ومن دول الخليج العربي ضخت خلال الشهور الماضية عشرات الملايين في السوق العقاري في القصيم، مستفيدين من الفرص المناسبة بالنسبة لمنظورهم الاستثماري الشخصي وليس من منظور الاستثمار بمنطقة القصيم.