التغيرات الثقافية وارتفاع الدخل وراء زيادة الطلب على المساكن في المملكة

غياب الإطار التنظيمي للمتاجرة بالأراضي يفاقم مشكلة القدرة على امتلاكها

تواصل نمو سوق الإسكان السعودي بفضل ارتفاع معدل نمو السكان وتزايد توفر البدائل التمويلية. وتشمل المحددات الأخرى الرئيسية نمو الناتج المحلي الإجمالي للمملكة، نمو القوة العاملة السعودية وتزايد مستوى الدخل الشخصي، ولهذه العوامل مجتمعة تأثير مباشر على سوق الإسكان. ومن المنتظر أن يتواصل هذا التوجه، حيث يتوقع أن ينمو الاقتصاد السعودي بمعدل 3.9% خلال عام 2012. ومن شأن المبادرات التنظيمية الرئيسية؛ مثل قانون الرهن العقاري الذي تمت إجازته مؤخرا، متى ما وضعت قيد التنفيذ، أن تؤدى حتما لحفز الطلب على الإسكان في المديين المتوسط والطويل.
ويعاني سوق الإسكان السعودي من خلل في توازن الطلب والعرض، ومن المتوقع أن يستمر هذا التوجه، حيث إن عرض المساكن ينمو بوتيرة أبطأ من الطلب. ولا تزال مسألة توفر الإسكان المقدور عليه ماديا تشكل تحديا، خصوصا بالنظر إلى محدودية ملكية السعوديين للمساكن العصرية (الفلل). علاوة على ذلك، فإن الأسعار المرتفعة -على نحو غير واقعي- للأراضي، التي يسعى إلى حيازتها دوما الأثرياء من المواطنين كخيار استثمار طويل الأجل، أصبحت بعيدة المنال إلى حد كبير بالنسبة لعامة المواطنين السعوديين ومطوري المساكن.
محددات السوق
استنادا إلى ارتفاع أسعار النفط، دفع الاقتصاد السعودي المتصل النمو إلى استثمارات هائلة في البنى التحتية، بما فيها الإسكان، خلال الفترة بين عامي 2005 و2010. وتقتضي خطة التنمية التاسعة بالمملكة استثمار 1.4 تريليون ريال على البنى التحتية الأساسية والاجتماعية فيما بين عامي 2010 و2014. وبلغت حصة قطاع البلديات والإسكان 7% من الميزانية، لتبلغ 101 مليار ريال. ووفقا للخطة، يتوقع من القطاعين العام والخاص بناء مليون وحدة سكنية إضافية خلال فترة خطة التنمية التاسعة. وتشكل مخصصات البلديات والإسكان وفقا لميزانية الخطة زيادة بمعدل 53% مقارنة مع خطة التنمية الثامنة.
وفي عام 2011، صدر مرسوم ملكي يقضي بتخصيص 250 مليار ريال لبناء 500.000 وحدة سكنية تحت إشراف وزارة الإسكان حديثة الإنشاء؛ ومن شأن هذا التطور أن يعجل وتيرة عرض الوحدات السكنية، وعلى نحو خاص لمجموعات السكان ذوي الدخل المحدود والمتوسط.
وفي حين أن الاقتصاد العالمي ما زال يعاني من آثار الأزمة المالية العالمية، انتعش نمو الناتج المحلي الإجمالي السعودي في عام 2010، ويقدر بأن يحقق المزيد من النمو بمعدل يربو على 4% بالأسعار الحقيقية في الفترة حتى عام 2014. وعلى الرغم من النمو الاقتصادي القوي، لا يزال سوق العمل السعودي يعاني من اختلالات هيكلية، نتج عنها ارتفاع معدل البطالة بين المواطنين السعوديين إلى 11% فيما بين عامي 2000 و2009، حيث نما إجمالي القوة العاملة السعودية بمعدل سنوي تراكمي بلغ 4%، ويتوقع أن يبلغ 9.5 مليون عامل بحلول عام 2013. وإن الدعم المتواصل من جانب الحكومة، مصحوبا بالإصلاحات السياسية لرفع الناتج المحلي للقطاعات بخلاف قطاع النفط والتي ترمي لتوفير فرص توظيف إضافية، هذه العوامل من شأنها أن تؤدي في خاتمة المطاف إلى زيادة الطلب على الإسكان. ومن ضمن العوامل الأخرى المؤثرة على الطلب بسوق الإسكان القوة الشرائية المتصاعدة للمستهلكين، التي تتوفر قوتها الدافعة الأساسية في فرص التوظيف الناشئة مؤخرا، وخصوصا في القطاع العام.
إضافة إلى ذلك، إن المجموعة السكانية من صغار السن والشباب، التي تشكل حاليا النسبة الأكبر من السكان ويبلغ تعدادها حوالي 15.2 مليون نسمة من بين 27 مليون نسمة، ستمثل الشريحة السكانية التي ستسعى لامتلاك سكن. وفي تقديرنا أن معدل نمو السكان سيظل مستقرا عند مستوى 2.6% بمعدل نمو سنوي تراكمي خلال الفترة القادمة حيث ستدخل شريحة أكبر من السكان السعوديين مرحلة عمر الزواج. ومن هنا، سيبلغ إجمالي تعداد السكان 29 مليون نسمة في عام 2013، مع بقاء غالبية السكان في المناطق الغربية والوسطى والشرقية.
وتركز الطلب على الإسكان على امتداد المملكة في المناطق الثلاث الرئيسية وهي مكة المكرمة والرياض والمنطقة الشرقية. وإلى حدٍ كبير، يستند تركز الإسكان بالمناطق الثلاث إلى تعداد السكن بها، ونشاط تطوير العقارات السكنية، وتوفر التمويل. كما يقيم نحو 66% من إجمالي تعداد سكان المملكة البالغ 27.1 نسمة في تلك المناطق الثلاث. فضلا عن ذلك، يشكل عدد المساكن المأهولة بالمناطق الثلاث حوالي 67% من الإجمالي بالمملكة ككل.
تاريخيا، درجت مساكن الأسر السعودية على أن تكون كبيرة الحجم، وبالتالي تأوي أسرا ممتدة ورغم أن هذه القاعدة ما زالت سائدة على نحو ما إلى الآن، إلا أن التغيرات الثقافية، مصحوبة بارتفاع متوسط نصيب الفرد من الدخل القومي، قد دفعت بالتوجهات السلوكية نحو الانفصال من نظام الأسرة الممتدة لإنشاء مسكن أسرة خاص. ويلاحظ أن حجم الأسرة السعودية يتناقص بوتيرة ملموسة مع مر السنين؛ وفيما بين عامي 2000 و2010 انخفض متوسط حجم الأسرة السعودية من 6.08 شخص لكل وحدة سكنية مأهولة إلى 5.84 شخص لكل وحدة سكنية مأهولة في عام 2010، الأمر الذي يعكس تحولا من نظام الأسرة الممتدة إلى نظام الأسرة الواحدة. وشكلت هذه الظاهرة قوة دافعة لارتفاع الطلب على المزيد من الوحدات السكنية.
خصائص الوحدات السكنية
يعتبر التغير في توزيع إجمالي الوحدات السكنية من حيث نوعية العقار مؤشرا آخر على التغير في تحليل الأسرة من حيث تفضيلها للأسرة الواحدة المستقلة. ويتضح هذا من حصة وحدات الشقق السكنية المأهولة مقارنة مع أنواع الملكيات العقارية الأخرى، حيث نمت هذه الحصة من 32.7% في عام 2000 إلى 38.8% في عام 2010. علاوة على ذلك، فإن وحدات الشقق تمثل النوع الوحيد من الملكية العقارية التي نمت بوتيرة متسارعة مقارنة بالأنواع الأخرى. وبالنظر إلى تعاظم رواج وشعبية وحدات الشقق السكنية، وتناقص حجم الأسرة، فإننا نتوقع أن تشكل وحدات الشقق السكنية 44.5% من إجمالي عدد الوحدات السكنية بحلول عام 2020.
توازن طلب/ عرض الإسكان
تتمثل القوة الدافعة للطلب على الإسكان في النمو الكلي للسكان. فضلا عن ذلك، وكما أوردنا سابقا، إن متوسط حجم الأسرة في تناقص، مما ينتج عنه أيضا تزايد في الطلب على الوحدات السكنية. أما في جانب عرض الوحدات السكنية، فإنه لم يتمكن من مجاراة الطلب عليها، ما أدى لحدوث الاختلالات الراهنة فيما بين الطلب والعرض. وعلى أساس الإشغال الكامل للوحدات السكنية بالمملكة، فقد زاد الحجم الكلي للوحدات السكنية بالمملكة بنحو 1.2 مليون وحدة فيما بين عامي 2000 و2010، رافعا إجمالي عدد الوحدات السكنية المأهولة إلى 4.6 مليون وحدة في عام 2010؛ وهذا يعني إنشاء 121.000 وحدة سكنية جديدة في العام في المتوسط خلال نفس الفترة.
ويتمثّل العامل الأساسي الذي يسهم في اختلال التوازن بين الطلب والعرض في القدرة المالية على الشراء والتملك. وإن القاعدة المقبولة على نحو عام لتحديد السكن الذي في حدود القدرة المالية هو أن تكون النفقات المرتبطة بالسكن لا تزيد على 30% من دخل الأسرة. وفي حالة المملكة العربية السعودية، فإن معظم ما يعتبر سكنا مقدورا عليه ماليا (أقل من نطاق 600.000 ريال) يقع في مناطق يقل فيها الطلب على الإسكان. ومن المشاكل الأخرى التي تواجه مطوري العقارات السكنية ارتفاع أسعار الأراضي، التي تخضع على نحو عام لمناورات المضاربين في سوق العقار. ونظريا، ينبغي ألا يتجاوز سعر الأرض أكثر من 30% من التكلفة الإجمالية لنوع الفلل من الوحدات السكنية حتى تكون مشاريع تطوير العقارات السكنية مجدية. بيد أن عددا من مطوري العقارات السكنية أخفقوا في مقابلة الطلب على الإسكان المقدور عليه ماليا، نظرا لأن أسعار الأراضي في المناطق الرئيسية الثلاث مبالغ في تقييمها.
ووفقا لمصادر بسوق الإسكان، يشكل سعر الأرض ما بين 40% و50% من إجمالي تكلفة المسكن بالمناطق الرئيسية الثلاث بالمملكة. ومن هنا، يميل مطورو العقار للعناية بمتطلبات الشريحة الأكثر ثراء من السكان حتى يعوضوا ارتفاع تكاليف الأراضي.
وما يفاقم مشكلة المساكن المقدور على شرائها، عدم توفر إطار تنظيمي تشريعي من قبل الحكومة للمتاجرة بالأراضي. ومن الممارسات المعهودة في دول أخرى من العالم فرض ضريبة عقابية على الأراضي غير المستغلة ولم تنشأ عليها منشآت وذلك من أجل الحد من اكتناز الأراضي. وتتفاوت نسبة الضريبة فيما بين الدول، بل وداخل الدولة في بعض الحالات فيما بين ولاياتها ومناطقها المختلفة. واستحدثت وزارة إيرادات الدولة في نيو ساوث ويلز بأستراليا ضريبة للأرض غير المستغلة بنسبة 1.6% من قيمة الأرض في مدى 396.000 دولار أسترالي و1.421.000 دولار أسترالي؛ وبنسبة 2% فيما فوق ذلك. أيضا أعادت الحكومة التايوانية فرض ضريبة عقابية على الأرض غير المستغلة للحد من المضاربة بالأراضي. وإن من شأن فرض ضرائب، أو رسوم خدمات، أو زكاة على الأراضي الشاغرة التي تتم حيازتها لغرض آخر بخلاف المقر الأساسي للسكن أن يساعد في بيع بعض الأراضي غير المستغلة ويحد بالتالي من تصاعد الأسعار. وتعزى الممارسات الراهنة لملاك الأراضي إلى اعتقادهم بأنها استثمار آمن وحقيقي ملموس، وأن بوسعهم الانتظار لفترات زمنية طويلة لتحقيق هوامش أرباح أعلى. وقد أدى النقص في الإسكان الملائم المقدور على شرائه إلى زيادة في شغل الوحدات السكنية المستأجرة.
وإيضاحاً لمشكلة الإسكان غير المقدور عليه ماليا بالمملكة، فإن مقارنة مع اقتصاد متقدم مثل الولايات المتحدة الأمريكية، سيلقي الضوء على الفجوة المتزايدة الاتساع بين الدخل وأسعار المساكن. وعلى سبيبل المثال، يبلغ الدخل المتوسط السنوي للفرد بالولايات المتحدة الأمريكية 50.221 دولارا أمريكيا، في حين أن متوسط سعر المنازل يقارب 168.800 دولار. ومن حيث القيمة المطلقة، فإن متوسط نسبة القدرة على شراء المسكن إلى الدخل بالولايات المتحدة الأمريكية تبلغ 3.4 مرة؛ الأمر الذي يعني أن متوسط سعر المنزل يبلغ ثلاثة أضعاف متوسط الدخل السنوي للأسرة الأمريكية. وعلى النقيض من ذلك، يبلغ متوسط دخل الفرد السعودي 18.851 دولارا، وفقا للمؤسسة العامة للتأمينات الاجتماعية، في حين أن متوسط سعر المسكن يبلغ حوالي 144.000 دولار، الأمر الذي يضع نسبة كلفة شراء مسكن إلى الدخل السنوي بالمملكة 7.6 مرة.
* كبير الاقتصاديين في البنك الأهلي التجاري.