«هارفرد»: «الإسكان» نجحت في صناعة نموذج للتملك هو الأفضل في المنطقة

أكدت دراسة تحليلية ل«هارفرد بزنس ريفيو» أن تجربة عملية لوزارة الإسكان في المملكة العربية السعودية، استطاعت من خلال التشريعات المنظمة والعلاقات التعاقدية وعمليات التصميم والهندسة وإدارة المشتريات وسلسلة التوريد والتنفيذ في الموقع والتكنولوجيا الرقمية والمواد الجديدة والأتمتة أو التشغيل الآلي المتقدم وتنمية القوى العاملة"، تحقيق الصدارة على مستوى المنطقة في تطبيق التقنيات الجديدة وسرعة الإنتاج ومراحل العمليات وهي التي وصفتها ب «ثورة الإنتاجية في قطاع الإسكان»، حيث تمكنت وزارة الإسكان في المملكة العربية السعودية ومع نهاية العام 2018 من الآتي: • بناء أول منزل بالطباعة ثلاثية الأبعاد على مستوى الشرق الأوسط. • بناء منزل متكامل خلال يومين في عاصمة السعودية (الرياض). • تسليم أول مواطن فيلا من دورين أنجزت في يومين بمحافظة الدمام (شرق السعودية). وأشارت «هرافرد» إلى أن هذه الإنجازات دلالة على إجراءات وتشريعات ومرونة إدارية فتحت باب الشراكات وتطبيق الأفكار غير التقليدية بما يناسب طبيعة هذا القطاع المعقد، مشيرة إلى أت الأرقام تظهر عمل متناسق دمجت فيه التكنولوجيا مع حسن الإدارة، حيث أشارت دراسات الهيئة العامة للإحصاء لعام 2018، إلى أن الأنشطة العقارية كانت الأكثر نمواً خلال الربع الأخير من العام 2018 بمساهمة قدرها 10.24% من الناتج المحلي الإجمالي، والذي ارتفع بنحو 2.21% على مدار العام. وأوضحت إحصائيات الهيئة نمو عدد الصفقات العقارية بنسبة 9.7% خلال الربع الأخير من العام نفسه، بينما بلغت نسبة التوطين في قطاع الإسكان 11.91% خلال الربع الثالث، إذ يعتبر التشييد والبناء ثاني أعلى نشاط في تشغيل السعوديين بنسبة 21.2%. كما قد وصل المخزون السكني في السعودية خلال العام 2018 إلى 6.9 ملايين عقار، منها 5.62 مليون عقار مشغول (يقطن فيه السكان)، توزعت بين 2.03 مليون عقار يضم أسر غير سعودية، و3,591,098 للأسر السعودية، وقد ارتفع عدد الأسر السعودية خلال العام 2018 بنسبة 2.47% مقارنة بعام 2017. علماً أنّ عدد الأسر السعودية يرتفع خلال 4 أعوام من 2016 إلى 2020 من 3,417,788 أسرة، ليصل عددها إلى 3,772,598 أسرة. الاستعداد وأوضحت «هارفرد» أن وزارة الإسكان استعدت بكامل مؤسساتها وهياكلها الإدارية والتشريعات التي تنظم عملها للتناغم مع رؤية المملكة العربية السعودية 2030، كما أنها تهيأت تقنياً وتشريعياً وإدارياً للعمل بعقلية المؤسسة المرنة المبادرة لتتمكن من تحقيق هدف برنامج الإسكان في رفع نسبة التملك بما لا يقل عن 70% بحلول عام 2030، وهو الأمر الذي يمكن أن يتحقق وفقاً لهذه المكونات "سنّ عدد من الأنظمة والتشريعات وتحفيز القطاع الخاص وبناء شراكة فعالة مع المواطن لتوفير مسكن ملائم وفق مسارات التملك، عن طريق حلول تمويلية وادخارية تتناسب مع احتياجات المواطن السكنية". ولتنفيذ هذه الخطة بشكل منهجي، أطلقت السعودية برنامج الإسكان 2020 المنبثق من أهداف رؤية 2030، والذي يسعى إلى تحسين الظروف للأجيال الحالية والمستقبلية من خلال توفير حلول تمويلية مدعومة وملائمة بالتوازي مع زيادة العرض للوحدات السكنية بأسعار مناسبة في مدة قياسية. إلى جانب تنفيذ برامج متخصصة لإسكان الفئات الأكثر احتياجاً في المجتمع وتطوير البيئة التشريعية والتنظيمية لقطاع الإسكان وتعظيم الأثر الاقتصادي منه وتعزيز جاذبيته للقطاع الخاص وتنمية المحتوى المحلي، ما يؤدي إلى خلق مزيد من فرص العمل وتمتين القاعدة الاقتصادية للمملكة. وتنطلق سياسات قطاع الإسكان من البرنامج، وتضم: 1- سياسة التمويل والدعم السكني. 2- سياسة دعم العرض. 3- سياسة تطوير الأنظمة والتشريعات. 4- سياسة تطوير الخدمات. سياسة التمويل والدعم السكني. ولفتت «هارفرد» إلى أن الوزارة عملت بعقلية إدارية مبادرة ومرنة في البحث عن أفكار التمويل المبتكرة، لتشمل سياسة التمويل والدعم السكني تمويل بيع الوحدات السكنية تحت الإنشاء وتمويل البناء الذاتي والقسط المرن على أن يجري التمويل من قبل عدة جهات مشاركة من بنوك وشركات تمويلية، وتمكنت السياسات التمويلية التي تم تبنيها خلال هذه الفترة من رفع عدد عقود التمويل العقاري – للأفراد من نحو 2000 عقد شهرياً إلى أكثر من 14 ألف عقد شهرياً. وتعتمد سياسة الوزارة في التمويل والدعم السكني على توفير الضمانات والدعم بغرض إتاحة التمويل لمختلف الشرائح، وذلك عبر ثلاث مبادرات هي: • مبادرة برنامج ضمان القروض: والتي تمكن شريحة العاملين في القطاع الخاص ورواد الأعمال والمتقاعدين وكبار السن الذين يعيشون في القرى والضواحي من الحصول على تمويل لشراء منازلهم. • مبادرة قرض عقاري حسن: تهدف إلى تقديم قرض عقاري حسن مدعوم الأرباح بنسبة 100% لمن دخلهم الشهري 14,000 ريال أو أقل، ودعم جزئي لمن دخلهم الشهري أعلى من 14 ألف ريال. • مبادرة دعم الدفعة المقدمة: وتقوم هذه المبادرة عبر دعم الدفعة الأولى للمستفيدين لفئات مختلفة من المواطنين. واستعرض برنامج الإسكان قبل الشروع في وضع خطته التنفيذية جميع الجهود الحالية من أجل مراجعتها والاستفادة منها كنقطة انطلاق لتصميم مبادرات البرنامج، وتمحورت أهم الجهود الحالية حول جهود تقودها وزارة الإسكان، وأخرى خارج الوزارة. فيما يتعلق بجهود وزارة الإسكان الحالية، فإن الوزارة تقود عدة مبادرات تم تصميمها لتحل جميع المشكلات التي أثبتت الدراسات الميدانية التي قامت بها الوزارة أنها تعوق بشكل أو بآخر استكمال مهمة إنجاز المشروع السكني أو حصول المواطن عليه، ومن أهم مبادرات وبرامج الوزارة: (سكني، إتمام، واتحاد الملاك ونموذج الشراكات، ورسوم الأراضي البيضاء ووافي وإيجار والقطاع الثالث والإسكان التنموي) وسنعرض تفاصيل بعضها في هذه الدراسة. كما برز عدد من الجهود الحالية في قطاع الإسكان ساهمت بها مؤسسات أخرى من خارج الوزارة متمثلة فيما يلي: 1- الشركة السعودية لإعادة التمويل العقاري (SRC): التي تعمل على توفير سيولة طويلة الأجل بتكلفة مناسبة، وضخ سيولة من خلال شراء محافظ تمويل عقاري، وتمويل طويل الأجل بتكلفة ثابتة (Long term fixed rate). 2- مؤسسة النقد العربي السعودي «ساما»: والتي تتكامل جهودها مع الوزارة لتمكين المواطن من الحصول على تمويل سكني مع دعم ربحية المنتج التمويلي وتخفيض الدفعة الأولى إلى 5%، وكذلك توفير سيولة إضافية وتقليل تكلفة التمويل من خلال تخفيض نسبة وزن المخاطر إلى 50%. تقوم ركائز التمويل السكني في برنامج الإسكان على تخفيض الدفعة المقدمة وتخفيض الأوزان المرجحة للمخاطر وتقليل تكلفة التمويل وتوفير سيولة طويلة الأجل، وذلك بالاعتماد على شركة إعادة التمويل العقاري (SRC) ومؤسسة النقد العربي السعودي «ساما»، إضافة إلى 18 جهة تمويلية أخرى. وتهدف سياسة التمويل والدعم السكني إلى تخفيض قوائم الانتظار في صندوق التنمية العقاري بنسبة 75% من 406 آلاف مستفيد في 2016 إلى 100,000 مستفيد في نهاية العام 2019، ليحل 2020 دون وجود أي مستفيد على قوائم الانتظار، وذلك بالاعتماد على خدمة «عجّلها» واكتمال الحلول والمنتجات التمويلية وجاهزية الجهات التمويلية وتحسين خدمة المستفيدين والحملات التوعوية والتثقيفية وتفعيل خدمة المستشار العقاري. ويسعى صندوق التنمية العقارية ضمن هذه السياسة إلى حصول المواطن على قرض عقاري لأقصى فترة ممكنة وبشكل سريع وإجراءات سهلة وميسرة. سياسة دعم العرض تهدف هذه السياسة إلى توفير وحدات سكنية بأسعار مناسبة من خلال برنامج «سكني»، وهو برنامج أطلقته وزارة الإسكان وصندوق التنمية العقارية في العام 2017، وتم خلاله تخصيص 280,000 منتج سكني في جميع أنحاء المملكة، وتضم المنتجات الأراضي المجانية، والقروض العقارية، إضافة إلى الفلل والشقق والتاون هاوس التي تتمتع بمواصفات عصرية وجودة وأسعار تتراوح بين 250,000 إلى 750,000 ريال سعودي، ويهتم البرنامج بالتركيز على المدن ذات الكثافة السكانية والمواقع الاستراتيجية. تشمل هذه السياسة ضخ مشاريع سكنية متكاملة بالشراكة مع القطاع الخاص تلبي رغبات المواطنين وتناسب قدراتهم، وقد وصل عدد الوحدات السكنية إلى 120,000 وحدة في العام 2017، و125,000 وحدة في العام 2018، و50,000 وحدة خلال العام 2019. وتمكن برنامج «سكني» من تحقيق الاستفادة لنحو 157,000 أسرة، كما حصلت 62,000 أسرة سعودية على منازل عبر البرنامج من خلال وحدات سكنية جاهزة من السوق والبناء الذاتي ووحدات سكنية تحت الإنشاء وفلل الوزارة الجاهزة والتمويل العقاري القائم. وتتلخص الخيارات التي أتاحها برنامج «سكني» في عام 2018 في حوالي 100,000 قرض عقاري مدعوم، و75,000 قطعة أرض مجانية، و16,000 شهادة تحمّل ضريبة، و112,000 وحدة سكنية طرحت للبيع، و45 مشروعاً جديداً بدأ تنفيذه، وكذلك إطلاق مبادرة القروض السكنية للعسكريين في الخدمة. كما يسعى البرنامج إلى توفير بيئة إسكانية تتكامل فيها البنية التحتية والمرافق الخدمية، إذ تم توفير 77,000 قطعة أرض سكنية مجانية في العام 2017، وحوالي 75,000 قطعة أرض في العام 2018، و50,000 قطعة أرض سكنية مجانية في العام 2019. ويهدف برنامج «سكني» إلى تخصيص 21 مليار ريال سعودي لتطوير 251 مليون متر مربع، والانتهاء من تطوير 73 مليون متر مربع وإيصال كافة الخدمات إليها، وتخصيص 450 مليون متر من إيرادات رسوم الأراضي البيضاء بعد تنفيذ البنية التحتية. وتعمل سياسة دعم العرض على تحفيز قطاع التطوير العقاري من خلال «شراكات»، وهو برنامج أطلقته وزارة الإسكان بهدف إقامة شراكات بين الوزارة (القطاع الحكومي) والقطاع الخاص، عبر توفير حلول ومنشآت سكنية عالية الجودة بما يناسب متطلبات المواطن واحتياجاته وبالسعر الذي يتلاءم مع دخله وفي نهاية عام 2018 تم البدء بتنفيذ 45 مشروعاً في مختلف المناطق، وتوفير أكثر من 77,000 وحدة سكنية متنوعة بجودة عالية وسعر يتراوح بين 250,000 إلى 750,000 ريال سعودي. رسوم الأراضي البيضاء تسعى سياسة دعم العرض إلى تشجيع ملاك الأراضي البيضاء على تطوير أراضيهم وزيادة المعروض، إذ بلغ عدد أوامر السداد المصدرة على الأراضي 1,206 أوامر بنهاية عام 2018، قاربت مساحة الأراضي المصدر لها أوامر السداد 411 مليون متراً مربعاً في الدورة الأولى، ومثلها في الثانية. ووصل عدد فواتير المخالفات المصدرة إلى 69 مخالفة. وتستهدف سياسة الدعم ترتيب العمليات والفوترة، وقد تجاوزت مساحة الأراضي المفوترة 400 مليون متراً مربعاً، تم تطوير 9 ملايين متراً مربعاً منها، وتم نقل ملكية ما يزيد عن 6 ملايين متراً مربعاً، في حين يوجد أكثر من 37 مليون متراً مربعاً من الأراضي قيد التطوير. إلى جانب ذلك، ساهمت سياسة دعم العرض في تخصيص 92 مليون ريال سعودي لمشروع إسكان الدوادمي في الرياض، و138 مليون ريال لمشروع إسكان عنيزة في القصيم، و100 مليون ريال لمشروع إسكان العيينة في الرياض. تقنية البناء الحديث وتهدف سياسة تحفيز استخدام تقنيات البناء إلى استقطاب تقنيات البناء الحديث والتي ستسهم بتقليل تكلفة تنفيذ المشاريع ومدتها مع التأكد من جودة البناء، ورصدت لذلك حوالي 14 مليار ريال سعودي. الإسكان التنموي تطمح وزارة الإسكان في هذا العام إلى تشييد 80,000 وحدة سكنية وشرائها وذلك بالشراكة مع الجمعيات الأهلية وبرامج المسؤولية الاجتماعية في الجهات غير الربحية؛ كما أشارت إلى وجود ميزانية مرصودة لهذا الملف ولن يتم الاعتماد على مبادرات تلك الجهات والشراكات القائمة معها. ويسعى البرنامج إلى البناء بالاعتماد على نمطين، أولهما: نمط المخطط والذي يقوم على تخطيط الوحدة السكنية على أساس عدد متساو من الوحدات؛ في حين يعتمد النمط الثاني على تطوير التصميم وخطة تقسيم الوحدة السكنية بناءً على التخطيط الموحد. ويهدف النمطان السابقان إلى خفض التكاليف وتوفير الوقت وتقليل العمالة، مع إعطاء جودة أفضل. وفي إطار تطبيق برنامج الإسكان التنموي، تعاونت وزارة الإسكان في العام 2018 مع 108 جمعيات خيرية لتقديم جميع الحلول السكنية للمستفيدين في مختلف مناطق المملكة، وتم تخصيص 32,000 قطعة أرض سكنية مطورة لبناء مشاريع سكنية جديدة في العام 2018، كما تجاوز عدد مبالغ العقود الموقعة لبناء 23,000 وحدة سكنية في مناطق المملكة نحو 6 مليارات
ريال سعودي؛ في حين وصلت قيمة الشراكات مع المؤسسات والجهات التمويلية والقطاع غير الربحي إلى 5 مليارات ريال سعودي. سياسة تطوير الأنظمة والتشريعات أطلقت وزارة الإسكان مجموعة من البرامج والمبادرات الهادفة إلى مراجعة الأنظمة والتشريعات لتوفير بيئة سكنية متوازنة ومستدامة، منها: • برنامج اتحاد الملّاك: يهدف إلى تسهيل إجراءات إنشاء اتحادات الملاك التي تسعى لتنظيم العلاقة بين الملاك وشاغلي الوحدات السكنية ذات الملكية المشتركة، وتضع الأنظمة والتشريعات وآليات الرقابة وتنظيم خدمات إدارة الممتلكات والمرافق. • مركز خدمات المطورين «إتمام»: ويسعى إلى تقديم طلبات التراخيص والاعتمادات والتسليمات وتوجيهها ومتابعتها لدى الجهات المختلفة. • البيع على الخارطة «وافي»: يعمل على إصدار تراخيص مزاولة نشاط بيع الوحدات العقارية على الخارطة. • منظومة «إيجار»: يسعى البرنامج إلى تطوير منظومة الإيجار لحفظ حقوق جميع الأطراف المعنية بالعقد الموحد للإيجار السكني بغرض تأسيس سوق عقاري إيجاري منظم وموثوق به، ويستهدف البرنامج دعم المواطنين غير القادرين على سداد إيجار الوحدة السكنية. سياسة تطوير الخدمات تستهدف هذه السياسة إنشاء منصة إلكترونية لخدمة المواطنين، يتم من خلالها تسهيل عملية البحث عن المنتج السكني والمعاينة والتواصل مع البنوك والتقديم، ومن ثم الحصول على القبول المبدئي للإقراض، كما تساعد المنصة على الربط مع المطورين والجهات التمويلية لتحسين رحلة العميل في البحث عن المسكن. ولقد أطلقت وزارة الإسكان مركز الاتصال والعناية بالمستفيد بالرقم الموحد 199090، حيث استلم المركز أكثر من نصف مليون مكالمة ورسالة نصية، إضافة إلى توظيف 100 سعودية في مشروع «مركز عناية المستفيد»، وزيادة ساعات العمل إلى 12 ساعة يومياً (من 8 صباحاً إلى 8 مساء)، كما بدأ عمل فريق الجودة والاتصال التسويقي وإدارة الشكاوى واستطلاعات الرأي في العام 2018. تسعى وزارة الإسكان بحسب بياناتها إلى التوجه للإسكان الميسر الذي يعتمد على تقديم خدمة «إسكان» من خلال حق الانتفاع – بسعر رمزي أو دون مقابل، بدلاً من تقديم منتج «سكن» عبر بناء وحدات سكنية وتمليكها للمستفيد، ويتمثل التحدي الذي يواجه الوزارة في توفير مساكن للأسر الأشد احتياجاً من المواطنين في أحياء متنوعة وليس في مكان واحد. وتملك الوزارة شركاء حقيقيين يعملون معها في هذا الملف، وهم الجمعيات الخيرية والأهلية والإسكان التعاونية، إضافة إلى وزارة العمل والتنمية الاجتماعية وإمارات المناطق. النتائج: خلصت نتائج هذه الدراسة إلى أن جهود وزارة الإسكان عام 2018 أثمرت عدة إنجازات: 1- إيجاد منظومة متكاملة للتمويل العقاري في المملكة العربية السعودية بالشراكة مع عدد من الجهات الحكومية والخاصة، حيث تجاوز متوسط عدد عقود التمويل العقاري للأفراد نحو 14 ألف عقد شهرياً، مقارنة ب 2000 عقد في الأعوام الماضية، وستساهم هذه السياسات بشكل كبير في تمكين المواطنين من الحصول على قروض عقارية مدعومة من الدولة، وبالتالي الإسهام في رفع نسبة التملك والوصول إلى 70% بحلول عام 2030. 2- توفير خيارات سكنية متنوعة ومتعددة للمواطنين عبر المشاريع التي تنفذها الوزارة من خلال نموذج الشراكة مع القطاع الخاص، وبأسعار مناسبة للمواطنين تتراوح بين 250 ألف وحتى 750 ألف ريال، وبالتالي سيكون أثرها مباشر في تعزيز المعروض العقاري، وإتاحة خيارات تملك متنوعة للمواطنين لتلبية احتياجاتهم، تؤدي إلى تحقيق هدف الدولة برفع نسبة التملك. 3- تنظيم القطاع العقاري، وإيجاد التشريعات والتنظيمات المناسبة والتي من أبرزها تدشين منصة «البناء المستدام» لحماية الراغبين في تملك المساكن، وإطلاق خدمة «فحص جودة البناء»، وإطلاق خدمة «فحص المباني الجاهزة»، وتفعيل الدفع عبر خدمة «سداد» بشكل شهري في شبكة «إيجار»، وإطلاق مبادرة الإعفاء من ضريبة القيمة المضافة للمسكن الأول، وإطلاق منتج الوحدات الجاهزة من السوق ومنتج البناء الذاتي للمواطنين عبر الحصول على قروض عقارية مدعومة الأرباح، وتدشين التطبيق الإلكتروني لبرنامج «مُلاك». وإطلاق برنامج «اتحاد الملاك» إمكانية دفع اشتراك الاتحاد عبر خدمة «سداد»، ونجاح تجربة بناء أول منزل بالطباعة ثلاثية الأبعاد في الشرق الأوسط، وتسليم أول منزل تم بناؤه في يومين باستخدام تقنية البناء الحديث، وإطلاق مبادرة العسكريين في الخدمة. وما تزال الوزارة تحاول جاهدة استكمال مشروعها والوصول إلى هدفها خلال هذا العام بتوفير حلول تمويلية مدعومة وملائمة بالتوازي مع زيادة العرض للوحدات السكنية بأسعار مناسبة وفي مدة قياسية. ويمكن استعراض أبرز نتيجتين خلصت لهما الدراسة فيما يلي: 1- تمكنت تجربة وزارة الإسكان في السعودية من استيفاء متطلبات النجاح وتبني أفضل الممارسات والابتكارات العالمية لتحقيق الصدارة على مستوى المنطقة في تطبيق التقنيات الجديدة وسرعة الإنتاج ومراحل العمليات، وهي التي وصفها التقرير ب «ثورة الإنتاجية في قطاع الإسكان». 2- يعتبر النموذج الذي تبنته الوزارة أحد أبرز النماذج الناجحة في مواكبة رؤية المملكة العربية السعودية 2030، وتحقيق تطلعاتها.