أسعار الوحدات السكنية تكلفة أم جشع؟

تعرضت سوق العقار السعودي خلال الأعوام الماضية لنوع من الارتباك نتيجة عدة عوامل اقتصادية واجتماعية وسياسية أدت إلى ظهور فجوة بين معاملات العرض والطلب وخصوصاً على قطاع الوحدات السكنية، كما تعرضت الأوضاع الاقتصادية إلى ضغوط متنوعة أدت إلى إيجاد فجوة أخرى بين معاملات الرغبة والطلب (الطلب هو وجود الرغبة مع القدرة الشرائية) على الوحدات السكنية، كل ذلك أدى بطبيعة الحال لوجود مشكلة قائمة في توفير وحدات سكنية لشرائح عديدة من المجتمع بمختلف الفئات والمستويات السعرية في معظم مناطق المملكة، مما دفع الدولة للتحرك في محاولة إيجاد بعض الحلول كما أوجد فرصة استثمارية شهية لصناعة ظلت ولعدة عقود من الزمن خاضعة للممارسات الفردية غير المقننة أو المحترفة هي صناعة التطوير العقاري بمفهومها الحقيقي والذي يشمل بناء المحيط البيئي المناسب الذي يلبي احتياجات الفرد.
ولتعليل سبب ارتفاع الأسعار في المرحلة الآنية فإنني وبعد دراسة مجمل السوق وما طرح من وحدات سكنية فيه أرى تعادل كفتي العاملين الرئيسين في مسببات ارتفاع الأسعار،
معدل الأهداف الاستثمارية للعوائد المرجوة ROI بلغ مستويات مرتفعة تصل أحياناً إلى 70 بالمائة وذلك بسبب جشع بعض المطورين من مؤسسات وأفراد واستغلالهم النقص الحاد في العرض.
حيث إن التكلفة الفعلية لتطوير الوحدات تعتبر تكلفة مرتفعة نسبياً وكذلك الأهداف الاستثمارية المراد تحقيقها من خلال التطوير يشوبها الكثير من الجشع غير المقنن، ولتفصيل ذلك أبدأ بعامل التكلفة حيث تؤثر فيه الكثير من العناصر أهمها: أولاً خبرة وكفاءة المطور والذي يستطيع رفع تكاليف البناء للمشروع أو خفضها بنسبة قد تصل إلى 30 بالمائة باستخدام عدة آليات من ضمنها اختيار التصميم الأمثل وطرق إدارة المشروع والمقاولين ومدى معرفته العلمية والعملية بالمواد وعلاقته بالموردين وكفاءة طاقمه الإداري وتحديد آليات التمويل وتوزيع أحمال المشروع المالية بين التمويل الذاتي والبنكي والبيع على الخارطة وغير ذلك من الآليات التي يستطيع المطور استخدامها لتخفيض تكلفة البناء في المشاريع مع المحافظة على النوعية المنشودة، أما ثاني تلك العناصر فهي التضخم المتزايد في أسعار الأراضي وعدم وجود تشريعات قانونية تحكم ذلك التضخم أو حلول عملية لإيقاف النزيف السعري المتزايد والذي رفع نسبة تكلفة الأرض إلى الوحدة العقارية من المستوى الطبيعي والذي يجب في رأيي ألا يزيد عن 20 بالمائة إلى ما يزيد عن 60 بالمائة في بعض الحالات مما حول الطلب على الوحدات السكنية عند شريحة عريضة من المجتمع إلى مجرد رغبات غير مدعومة بقدرة شرائية، ويلي هذين العنصرين العديد من العناصر التي تعمل على رفع التكلفة منها ضعف القوانين والتشريعات الحكومية لصناعة التطوير العقاري وعدم وضوح الإجراءات والأنظمة البلدية وغياب قانون الرهن العقاري وغيرها.
أما إذا نظرنا إلى المعدلات السعرية الموجودة حالياً بشكل عام فسنجد أيضاً أن معدل الأهداف الاستثمارية للعوائد المرجوة ROI بلغ مستويات مرتفعة تصل أحياناً إلى 70 بالمائة وذلك بسبب جشع بعض المطورين من مؤسسات وأفراد واستغلالهم النقص الحاد في العرض وارتفاع معدلات الطلب على الوحدات السكنية لرفع أسعار الوحدات العقارية مبررين ذلك بارتفاع أسعار الأراضي والتضخم العام المتزايد للأسعار، وهو جشع لم يجد أمامه رادعاً قانونيا.
إن من أهم السبل العملية لحل هذه المشكلة والتي تعتبر الهم الأول للمجتمع السعودي هي: توفير مساحات من الأراض من قبل الدولة للمطورين بأسعار رمزية لتطويرها ضمن شروط ومواصفات تضمن الجودة العالية والسعر المتاح للشرائح المستهدفة، ولتحقيق ذلك يجب أن يكون مدعوماً بعملية تنظيم كاملة للقوانين والتشريعات الخاصة بالبناء والتطوير لتوفير بنية تحتية من الأنظمة التي تحفز المستثمرين للدخول في هذه الصناعة مع وضع آليات وإجراءات واضحة لتطبيق هذه الأنظمة ومتابعتها ومراقبتها.
عضو الجمعية السعودية لعلوم العقار