30 مليار ريال استثمارات الصناديق العقارية المتداولة في 2019

مع ارتفاع وعي المستثمرين ووجود فرص استثمارية محفزة

كشف الملتقى الأول للصناديق الاستثمارية العقارية المتداولة الذي أقيم في الخبر بالتعاون مع هيئة السوق المالية وشركة السوق المالية السعودية (تداول) عن أن حجم الاستثمارات المتوقع في الصناديق العقارية المتداولة في 2019 سيصل إلى 30 مليار ريال.
وأكد ممثل هيئة السوق المالية مازن بن عبدالشكور جزار، أن صناديق الاستثمار العقارية المتداولة هي صناديق مدرجة بسوق المال السعودي، وهي متاحة لجميع المستثمرين، سواء كانوا سعوديين أو أجانب، وذلك بعد استيفاء كافة اشتراطات طرح وحدات الصندوق، ومنها أن يكون الصندوق مقفلا برأس مال مجمع لا يقل عن 100 مليون ريال للتأسيس، وبقيمة اسمية لكل وحدة تساوي 10 ريالات. مؤكدا على أن الهيئة تحث مدراء الصناديق العقارية لإدراجها في السوق للمزيد من الشفافية ولرفع معدلات الإفصاح.وأشار إلى أنه يجب على مدير الصندوق الالتزام بضرورة الاستثمار في عقارات مطورة فعليا (تطويرا إنشائيا) يحقق دخلا تأجيريا بشكل دوري بنسبة 75 في المائة من قيمة أصول الصندوق الإجمالية وفق آخر قوائم مالية مدققة.وقال جزار خلال الملتقى الذي نظمته شركة مشاركة المالية بالتعاون مع هيئة السوق المالية وشركة السوق المالية السعودية (تداول)، الذي حضره عدد كبير من رجال الأعمال والمستثمرين في المنطقة الشرقية للتعرف على الصناديق الاستثمارية العقارية المتداولة (ريت) كمنتج استثماري عقاري جديد، بعد أن أقرت هيئة السوق المالية اللائحة التنظيمية الخاصة به مؤخراً: «إنه يشترط لقبول إدراج الصندوق أن تتوفر لوحداته سيولة كافية وذلك بألا يقل عدد الملاك في الصندوق من الجمهور عن 50 مالكا، وألا تقل ملكيتهم عن 30 في المائة من إجمالي وحداته».
وتابع: «لو علم مدير الصندوق بانخفاض عدد مالكي الوحدات من الجمهور عن المحدد مسبقا أو نسبة الملكية من حجم الصندوق فيجب عليه اتخاذ الإجراءات التصحيحية اللازمة لمعالجة الوضع».
وتوقع ممثل هيئة السوق المالية أن تشهد الفترة المقبلة إدراج عدد من الصناديق العقارية نظرا لارتفاع الوعي لدى المستثمرين ووجود فرص استثمارية محفزة وأكثر فاعلية وبمخاطر محسوبة في صناديق مدرجة وتقع تحت مظلة الهيئة مما يجعلها أكثر ملاءمة وشفافية من قنوات استثمارية أخرى.
وأكد جزار أنه لا يحق لمدراء الصناديق الاستثمار في عقارات خارج المملكة بنسبة تزيد على 25 في المائة من القيمة الإجمالية للأصول وفق آخر قوائم مالية مدققة، وفي حال الوقوع في هذه المخالفة بسبب ظروف خارجة عن السيطرة فإنه يجب أن يتم اصلاح المخالفة خلال شهر من تاريخ وقوعها، وفي حال لم يفعل ذلك يتعين على مدير الصندوق إشعار هيئة السوق المالية فوراً مع الاشارة إلى الاجراء المتخذ والمدة الزمنية المطلوبة لإصلاح المخالفة.
وبين أن هناك قيودا على الأصول، فلا يجوز مثلا لمدير الصندوق الاستثمار في الأراضي البيضاء نهائيا، ويمكن له الاستثمار في التطوير العقاري الإنشائي بنسبة لا تتجاوز 25 في المائة من القيمة الإجمالية لأصول الصندوق وفق آخر قوائم مالية مدققة سواء كانت هذه العقارات مملوكة له أو لم تكن مملوكة، وسواء كانت لإعادة التطوير أو التجديد.
وشدد على ضرورة تقديم نسخة محدثة من شروط واحكام الصندوق الى هيئة السوق المالية خلال 10 أيام من إجراء أي تغيير عليها وأخرى إلى أمين الحفظ.
وقال مدير الأسواق الأولية في شركة السوق المالية السعودية «تداول»، نايف بن صالح العذل: «إن المستفيد الأكبر في مثل هذه الصناديق الاستثمارية المتداولة هو المستثمر، وذلك لأن التنظيمات تفرض على مدراء هذه الصناديق ألا تقل التوزيعات والعوائد النقدية على ملاك الوحدات عن 90 في المائة من صافي أرباح الصندوق سنويا» وهذا ما يميز هذه الصناديق عن غيرها من الاستثمارات.
وأشار العذل إلى أن الدخول في هذا الصندوق يكون عبر الاكتتاب الاولى أو عن طريق شراء الوحدة بعد الادراج. وقال: «سعر وحدات الصناديق بعد الإدراج مرتبط بالعرض والطلب، وتوقع العذل أن يكون سوق الصناديق الاستثمارية العقارية المتداولة السعودي من أكبر الأسواق على مستوى الشرق الأوسط والمنطقة خلال السنوات القليلة القادمة».
وأكد على أن ما يميز الصناديق الاستثمارية العقارية المتداولة أنها ليست حكرا على كبار المستثمرين من أصحاب الملاءة المالية وإنما هي متاحة لصغار المستثمرين أيضا مما يجعلها فرصة استثمارية مهمة لجميع فئات المجتمع.
وتابع العذل: «تعد هذه النوعية من الصناديق نقلة نوعية في سوق الاستثمار السعودي لتميزها بالشفافية والإفصاح عند عمليات بيع وشراء الوحدات ولسهولة التعاملات ولقصر المدة مقارنة مع بقية الاستثمارات الاخرى»، مؤكدا على أن توزيع عوائد وأرباح الصناديق تكون بيد مدرائها، فيمكنهم تحديد توقيت التوزيعات بشكل ربع سنوي أو نصف سنوي أو بشكل سنوي كحد أدنى. مشيرا إلى ان الهيئة قد قامت بحملات كثيرة لتوعية المستثمر السعودي عبر قنوات التواصل الاجتماعي والمنشورات الورقية ووسائل الاعلام المختلفة بهدف تثقيف المواطن وتعريفهم بالصناديق الاستثمارية.
وكان قد قدم الرئيس التنفيذي لشركة مشاركة المالية إبراهيم بن فهد العساف في بداية الملتقى عرضاً توضيحياً اشتمل على أهم ملامح الصناديق الاستثمارية العقارية المتداولة وتأثيراتها المحتملة على السوق العقارية بمختلف تصنيفاتها ومستوياتها وإضافة إلى الفوائد المتوقعة التي ستعود على القطاع عموما وعلى المستثمرين على وجه الخصوص.
وكشف العساف أن حجم الاستثمارات المتوقع في الصناديق العقارية المتداولة في 2019 سيصل إلى 30 مليار ريال، مشيرا إلى أن زيادة معدلات الشفافية والإفصاح أهم ما ستقدمه الصناديق الاستثمارية العقارية المتداولة للسوق العقارية إضافة توفير المعلومة العادلة، والعمل المؤسسي الذي ستعتمده إدارات الصناديق للخروج بأفضل الممارسات الإدارية النافعة إضافة إلى رفع نسبة نشاط التطوير العقاري النوعي مما يعزز كفاءة القطاع، كما ستساهم الصناديق في زيادة نشاط التقييم وإدارة الأملاك والتسويق العقاري.
وأشار العساف إلى أن الوعي بمفاهيم هذه الصناديق وإيصال الرسالة للجمهور يعد التحدي الأكبر الذي سيكون أمام مدراء الصناديق، مستدركا أن فوائد تلك الصناديق على المستثمرين يمكن أن تساعد في إيصال الرسالة بالشكل الصحيح والمفيد للجميع ومنها على سبيل المثال النمو المتوقع في الأصول والعوائد مما يقدم قيمة مضافة للاستثمار، والتوزيعات الدورية المرتفعة إذا ما قارناها بعوائد سوق الأسهم والتي ستوفر السيولة للمستثمرين بالإضافة إلى قلة المخاطر وتوفر العمل المهني والاحترافي. مؤكدا على ضرورة العناية بتعيين مقدمي خدمات أكفاء مثل: مدراء العقارات وأمناء الحفظ والمقيمين العقاريين والمراجعين الخارجيين وذلك لضمان كفاءة الأداء وجودة العمل.