490 كيلومتراً فائض مخططات سكنية غير مطوّرة في الرياض

30 ألف وحدة سنوياً الطلب المستقبلي حتى عام 1450ه...

كشفت دراسة حديثة، عن وجود فائض في المخططات السكنية غير المطورة يقدر ب 490 كيلومتراً مربعاً في مدينة الرياض، في الوقت الذي يمثل الطلب الحالي 30 في المائة فقط من إجمالي مساحة تلك المخططات.
وتوقعت نتائج دراسة مؤشرات العرض والطلب للقطاعات العقارية في الرياض ل 1433، التي أعدتها الهيئة العليا لتطوير مدينة الرياض، طلباً إجمالياً ل 510 آلاف وحدة سكنية في الرياض حتى عام 1450. وبينت الدراسة أن عدد الوحدات السكنية بمختلف أنواعها في المدينة بلغ 960.7 ألف وحدة سكنية، فيما يقدر الطلب المستقبلي منها بنحو 30 ألف وحدة سنوياً حتى 1450 بإجمالي طلب يبلغ 510 آلف وحدة سكنية حتى 1450.
وأوصت الدراسة، بدعم مساهمة صناديق الإقراض الحكومية لتطوير الإسكان الميسر ومشاريع التطوير الإسكاني التي تلبي الطلب المستقبلي لذوي الدخل المتوسط والمحدود. ودعت الدراسة إلى وضع ضوابط واشتراطات لتنظيم الأنشطة الخاصة بالمكاتب العقارية، والتزام أصحابها بالحصول على التراخيص اللازمة، وإتباع الأنظمة الصادرة من وزارة التجارة والصناعة بهذا الخصوص، مؤكدة على تشجيع تطوير المخططات السكنية المعتمدة غير المطورة، وإعطائها الأولوية في إيصال المرافق العامة وخصوصاً مخططات المنح الحكومية.
وخلصت الدراسة إلى اعتبار الوضع الخاص بميزان العرض والطلب لكافة القطاعات العقارية في مدينة الرياض، وضعاً جيداً مقارنة بالمدن الأخرى، حيث أشارت إلى أن المتاح من الأراضي المخصصة ضمن مخطط استعمالات الأراضي سيكون كافياً لمواجهة الطلب المستقبلي حتى بعد 1450، عند الالتزام بسياسات المخطط الاستراتيجي الشامل لمدينة الرياض.
وتعنى هذه الدراسة بتحديد حجم العرض والطلب الحالي والمستقبلي حتى 1450ه من الأراضي ومباني القطاعات العقارية الرئيسية في المدينة بما يشمل: القطاع السكني، التجاري، المكاتب، الفنادق، والأنشطة الصناعية، حيث تناولت مرئيات المستثمرين والمطورين العقاريين حول هذه المؤشرات، ووضعت ملخصاً للأداء العام واتجاهات التطوير والنظرة المستقبلية للقطاع العقاري في المدينة.
نظرة عامة:
وبنظرة عامة عن النمو السكاني والعمراني والاقتصادي في المدينة، أوضحت الدراسة أن عدد سكان مدينة الرياض يبلغ 5.7 مليون نسمة، والمعدل السنوي للنمو السكاني 4 في المائة، ويتوقع وصول عدد سكان مدينة الرياض في 1450 إلى نحو 8.3 مليون نسمة.
وتبلغ المساحة المطورة الحالية للمدينة نحو 1300 كيلومتر مربع، حيث تشكل هذه المساحة إجمالي مساحات استعمالات الأراضي بكافة أنواعها السكنية والتجارية والصناعية وغيرها.
كما تبلغ المساحة المتاحة للتطوير العمراني في المدينة نحو3115 كيلومتراً مربعاً، تمثل مساحة الأراضي الواقعة ضمن حدود مرحلة التنمية للنطاق العمراني لمدينة الرياض حتى 1450ه. وتمثل مدينة الرياض مركزاً للأنشطة والاستعمالات الاقتصادية الحكومية والخاصة، حيث تشكل الأنشطة التجارية فيها 31 في المائة من إجمالي الأنشطة التجارية والصناعية في المملكة، ويستمد اقتصاد الرياض قوته وثباته من قوة الاقتصاد السعودي الذي يشكل فيه قطاع العقار والتشييد نحو 14 في المائة من الناتج المحلي الإجمالي. ويكتسب قطاع العقار في مدينة الرياض أهميته – وفقاً للدراسة – من الطلب المتنامي لكافة الأنشطة العقارية السكنية والتجارية والمكتبية والخدمية والسياحية والصناعية، حيث يبلغ إجمالي رخص البناء الصادرة في مدينة الرياض نحو 30 ألف رخصة لعام 1433ه، تمثل 26 في المائة من إجمالي عدد رخص البناء الصادرة في المملكة، كما تقدر تكاليف المشاريع الحالية والمستقبلية في مدينة الرياض بأكثر من 300 مليار ريال.
وفيما يتعلق بالقطاعات الرئيسية لاقتصاد المدينة، قالت الدراسة إن قطاع البناء والتشييد يعد من أكبر القطاعات الاقتصادية نشاطاً في السنوات الماضية، ويساهم بنحو 4.5 في المائة من الناتج المحلي الإجمالي، وتشكل صناعة مواد البناء في مدينة الرياض 18 في المائة من إجمالي الصناعات.
وأبانت الدراسة أن الزيادة في الوظائف للقطاعات الخدمية والمكتبية ستدفع بالطلب على القطاع المكتبي، حيث تمثل الوظائف المكتبية نحو 63 في المائة من حجم قوى العمل في المدينة.
ويتوقع أن ينمو التوظيف في القطاع المكتبي سنوياً بنسبة تصل إلى 6 في المائة، أما القطاع الصناعي فتبلغ نسبة النمو السكني في المساحات الصناعية نحو 8 في المائة، وسيستمر الاتجاه التصاعدي لنسب الإشغال اليومي في قطاع الفنادق بزيادة سنوية تصل إلى 5 في المائة.
وتوقعت الدراسة أن تسهم قرارات الدعم الحكومي للإسكان والتنظيمات الخاصة بالقطاع العقاري في انتعاش الحركة الاقتصادية وخلق التوازن المنشود في ميزان العرض والطلب للقطاعات العقارية الرئيسية، ومن أبرز تلك القرارات اعتماد مبلغ 250 مليار ريال لإنشاء 500 ألف وحدة سكنية في المملكة، التي يمثل نصيب مدينة الرياض منها 60 ألف وحدة، ودعم صندوق التنمية العقارية بمبلغ 40 مليار ريال، وإقرار أنظمة الرهن والتمويل العقاري، إضافة إلى تشجيع مشاريع التطوير الشامل في المدينة وتطوير أنظمة البناء وإجراء التعديلات الخاصة بالحد الأدنى لمساحة القطعة السكنية وزيادة الوحدات السكنية ضمن قطعة الأرض الواحدة والسماح ببناء دور إضافي للقطع التجارية على الشوارع بعرض 30 مترا و36 مترا مقابل تحويلها إلى سكني.
مؤشرات القطاع السكني:
وذكرت الدراسة أن مساحة الأراضي السكنية المطورة في الرياض تبلغ نحو 244 كيلومترا مربعا بنسبة 18.7 في المائة من إجمالي المساحة المطورة في المدينة، ويبلغ عدد الوحدات السكنية (960.7 ألف وحدة سكنية) بأنواعها المختلفة من الفلل والشقق والوحدات المتلاصقة (دبلكسات) والبيوت الشعبية وغيرها. ويتمثل العرض الحالي في الوحدات السكنية الشاغرة التي تبلغ 41.3 ألف وحدة بنسبة 4.5 في المائة من إجمالي الوحدات السكنية، يضاف إلى ذلك المخزون من الأراضي السكنية البيضاء داخل المخططات المعتمدة التي تبلغ مساحتها (494 كيلومترا مربعا)، فيما يمثل العرض المستقبلي في الوحدات السكنية التي يجري تنفيذها أو سيجري تنفيذها مستقبلاً والمتوقع أن يصل عددها حتى 1436 إلى نحو 100 ألف وحدة سكنية، وحتى عام 1450، 1.3 مليون وحدة سكنية مشتملاً على المخزون من الأراضي السكنية البيضاء المخصصة للاستعمال السكني، التي لم يتم تخطيطها بعد، والتي تبلغ مساحتها (129 كيلومتراً مربعاً).
وأوضحت الدراسة أن الطلب الحالي والمستقبلي فقد أُستند في تقديره على معدل النمو السكاني ونسبة الزيادة في عدد الأسر، حيث تبين أن الطلب الحالي من الوحدات السكنية يصل إلى 28 ألف وحدة، حيث تحتاج مدينة الرياض إلى إنشاء نحو 30 ألف وحدة سنوياً حتى 1450 بإجمالي 510 آلاف وحدة وبمساحة مطلوبة من الأراضي السكنية تبلغ 142 كيلومترا مربعا.
وفي ضوء تحليل المؤشرات السابقة فقد تبين أن أبرز التوقعات المستقبلية لأداء القطاع السكني ما يلي:
الحاجة إلى توفير 30 ألف وحدة سكنية سنوياً لتلبية الطلب المتوقع حتى عام 1450ه.
زيادة الطلب على أنماط مباني الوحدات المتلاصقة (الدوبلكسات) والشقق السكنية.
يتوقع أن تزيد نسبة الشاغر من الوحدات السكنية إلى 7 في المائة خلال العامين القادمين.
سيوفر تطوير المخزون من الأراضي السكنية البيضاء سواء المخططة أو المخصصة نحو 1.03 مليون وحدة سكنية حتى 1450ه.
يوجد فائض في المساحات المخصصة للقطاع السكني يقدر ب ( 490 كم2).
مؤشرات القطاع التجاري:
يشمل هذا القطاع المراكز التجارية، ومحال تجارة الجملة والتجزئة، وخدمات الأعمال، والمصارف التجارية. ويشكل القطاع التجاري أعلى نسبة توظيف في القطاعات العقارية لسكان المدينة ويمتاز بمعدل نمو قوي خاصة في قطاع تجارة التجزئة، وهناك مناطق تجارية رئيسية جار تنفيذها تشمل مركز الملك عبد الله المالي ومراكز التسوق المنتشرة في أجزاء المدينة المختلفة. إضافة إلى ما ستوفره المناطق التجارية. وتبلغ مساحة الأراضي التجارية المطورة 40 في المائة بنسبة 3.85 في المائة من إجمالي المساحة المطورة بالمدينة، كما تبلغ مسطحات المباني التجارية نحو 67.5 كيلومتر مربع.
وفيما يتعلق بميزان العرض والطلب الخاص بهذا القطاع، فإن العرض الحالي يمثل مساحة المحال التجارية الشاغرة التي تبلغ 2.5 كيلومتر مربع، إضافة إلى مساحة الأراضي التجارية البيضاء داخل المخططات المعتمدة التي تبلغ 5.22 كيلومتر مربع، فيما يمثل العرض المستقبلي مساحات محال التجزئة للمشاريع الجاري تنفيذها تبلغ 3.5 كيلومتر مربع على المدى القصير، وأراض مخصصة للقطاع التجاري تبلغ 68.7 كيلومتر مربع حتى 1450.
وأبانت الدراسة أن الطلب الحالي والمستقبلي أُستند في تقديره على تحديد نصيب الفرد من الاستعمال التجاري ومعدل النمو السكاني، إضافة إلى توقعات السوق للنمو الاقتصادي وحجم الاستثمار المتوقع في المدينة، حيث تبين أن الطلب الحالي على محال التجزئة يبلغ 1.07 كيلومتر مربع، وعلى الأراضي للقطاع التجاري بشكل عام يبلغ 1.14 كيلومتر مربع، ويصل الطلب المستقبلي حتى 1450 من الأراضي التجارية إلى 24.74 كيلومتر مربع.
وفي ضوء تحليل المؤشرات السابقة، تبين أن أبرز التوقعات المستقبلية لأداء القطاع التجاري ما يلي:
استمرار النمو الاقتصادي في القطاع التجاري نتيجة النمو في قطاع التجزئة، وبالتالي زيادة في حجم المعروض من التطوير التجاري.
استمرار توجهات المطورين نحو تطوير المراكز التجارية الكبرى في المدينة.
استمرار ارتفاع الإيجارات على المدى القصير للعقارات التجارية، وبصفة خاصة محال تجارة التجزئة داخل مراكز التسوق الرئيسية.
مؤشرات القطاع المكتبي:
يشمل هذا القطاع استعمالات الخدمات المكتبية وخدمات الأعمال والمكاتب الاستشارية بأنواعها والخدمات المالية والمهنية المتخصصة، وتصنف المباني المكتبية بثلاث فئات (أ، ب، ج) وذلك حسب مواقعها وتصاميمها وجودة الخدمات فيها. وتبلغ مساحة الاستخدامات المكتبية في المدينة 5.51 كيلومتر مربع.
وفيما يتعلق بميزان العرض والطلب الخاص بهذا القطاع، أوضحت الدراسة أن العرض الحالي يمثل مساحة المكاتب الشاغرة بجميع فئاتها التي تبلغ 2.4 كيلومتر مربع، فيما يمثل العرض المستقبلي المشاريع المكتبية الجاري تنفيذها على المدى القصير، التي تبلغ 1.38 كيلومتر مربع مثل مركز الملك عبدالله المالي، ومجمع غرناطة، ومجمع تقنية المعلومات والاتصالات ومشاريع جامعة الملك سعود وغيرها، إضافة إلى العرض المستقبلي للمكاتب الذي يبلغ عشرة كيلومترات مربعة حتى 1450.
واستند في تقديره الطلب الحالي – وفقا للدراسة – إلى حجم النمو في نصيب الفرد من القطاع المكتبي، وحجم الاستثمار، والطلب على تأجير المكاتب حسب فئاتها المختلفة، حيث تبين أن الطلب الحالي يتركز بشكل أساسي على المساحات المكتبية ذات الفئة (أ)، وبمساحة تصل إلى ثلاثة كيلومترات مربعة، سيتم توفيرها على المدى القصير، فيما يقدر إجمالي الطلب المستقبلي للمكاتب ب 8.21 كيلومتر مربع.
وفي ضوء تحليل المؤشرات السابقة يتبين أبرز التوقعات المستقبلية لأداء القطاع المكتبي ما يلي:
الزيادة في معدلات المكاتب الشاغرة فئتي (ب) و(ج)، حيث يتوقع أن تصل نسبة المكاتب الشاغرة إلى 12 في المائة على المدى القصير مع ارتفاع في الطلب على المكاتب فئة (أ).
الزيادة في نمو الوظائف التي يوفرها القطاع المكتبي بنحو 6 في المائة سنوياً.
ارتفاع متوسط إيجارات المكاتب من الفئة (أ) بنسبة 13 في المائة مع استقرار أسعار الفئات الأخرى.
مؤشرات القطاع الفندقي:
يشمل هذا القطاع الفنادق بفئاتها المختلفة والأجنحة الفندقية حسب التصنيف الجديد لمرافق الإيواء الذي أعدته الهيئة العامة للسياحة والآثار، الذي نتج عنه انخفاض في أعداد الغرف الفندقية في المدينة بنحو 30 في المائة، وارتفاع في مستوى الجودة للمنشآت الفندقية.
يتوافر بمدينة الرياض نحو 7100 غرفة فندقية من جميع الفئات، وقد ارتفعت نسبة الإشغال في الفنادق بنسبة قدرها 5 في المائة، كما شهد متوسط أسعار الغرف ارتفاعا نسبته 6 في المائة، مما يعكس انتعاشاً للسوق في هذا القطاع، وتستحوذ الأجنحة الفندقية على نحو 55 في المائة من إجمالي الإشغال الفندقي، حيث يمثل هذا النوع 46 في المائة من إجمالي العرض في هذا القطاع.
وفيما يتعلق بميزان العرض والطلب الخاص بهذا القطاع، فإن العرض الحالي يمثل عدد الغرف الفندقية المتوافرة داخل المدينة بكافة فئاتها التي تبلغ 7100 غرفة، فيما يمثل العرض المستقبلي مشاريع فندقية يجري تنفيذها تضم (3588 غرفة، ويتوقع تطوير 3000 غرفة) حتى 1436، ومن المتوقع أن يصل العرض الإجمالي المستقبلي للفنادق إلى 28500 غرفة حتى 1450.
واستند في تقدير الطلب الحالي على حجم حركة الأعمال والسياحة للمدينة سواءً القادمين من داخل المملكة أو خارجها، واعتمد الطلب المستقبلي على معدل النمو في السياحة الداخلية والخارجية للمدينة في ضوء توقعات الهيئة العامة للسياحة والآثار، حيث تبين أن إجمالي الطلب الحالي يبلغ 9760 غرفة، ويبلغ إجمالي الطلب المستقبلي 21.4 ألف غرفة حتى عام 1450ه.
وفي ضوء تحليل المؤشرات السابقة يتبين أن أبرز التوقعات المستقبلية لأداء قطاع الفنادق ما يلي:
استمرار الارتفاع في نسب الإشغال للقطاع الفندقي من جراء الزيادة في حجم الطلب على الغرف الفندقية خلال المدى القصير والطويل.
تركز المشاريع المنفذة والمرخص لها على الفنادق من فئة 5 و4 نجوم، والأجنحة الفندقية بمواصفات عالية.
زيادة المعروض من الغرف الفندقية لمشاريع الفنادق الجاري تنفيذها حتى العام القادم بنحو 6.500 غرفة.
مؤشرات القطاع الصناعي:
يشمل هذا القطاع التطوير الصناعي العام، والصناعات التقنية، والصناعات الخفيفة، والصناعي المختلط والمستودعات، حيث تبلغ مساحة الأراضي الصناعية المطورة 73 كيلومترا مربعا، أي ما نسبته 5.18 في المائة من إجمالي المساحة المطورة بالمدينة.
وفيما يتعلق بميزان العرض والطلب الخاص بهذا القطاع، فإن العرض الحالي يمثل الأراضي الصناعية والمستودعات الفضاء داخل المخططات والمناطق الصناعية القائمة، التي تبلغ مساحتها نحو 40.4 كيلومتر مربع، فيما يمثل العرض المستقبلي نحو 236 كيلومترا مربعا من الأراضي المخصصة للتطوير الصناعي، تشتمل على مشاريع صناعية يجري تطويرها بمساحة 8.5 كيلومتر مربع، مثل مشروع وادي الرياض للتقنية ومشروع مجمع تقنية الاتصالات والمعلومات ومشروع البوابة الصناعية في جنوب الرياض.
أما الطلب الحالي والمستقبلي فقد استند في تقديره إلى حجم الأراضي المطلوبة للاستثمار في القطاع الصناعي ومعدل التطوير وحجم الطلب المستقبلي في ظل المتغيرات الاقتصادية والسياسات الموضوعة لتشجيع وتنمية القطاع الصناعي على مستوى المدينة والمنطقة، حيث تبين أن الطلب الحالي من الأراضي للاستعمالات الصناعية والمستودعات يبلغ 1.85 كيلومتر مربع فيما يبلغ الطلب المستقبلي حتى 1450، 42.23 كيلومتر مربع.
وفي ضوء تحليل المؤشرات السابقة يتبين أن أبرز التوقعات المستقبلية لأداء القطاع الصناعي ما يلي:
الاستمرار في تخطيط وتطوير المناطق الصناعية الواقعة في جنوب شرق المدينة لأغراض الصناعات العامة (المصانع).
زيادة الطلب المستقبلي على الأراضي والمنشآت للأغراض الصناعية بمعدل 7.7 كيلومتر مربع سنوياً.
توجه القطاع الخاص إلى الاستثمار في تطوير الأراضي المخصصة للصناعات التقنية.
رابط الخبر بصحيفة الوئام: 490 كيلومتراً فائض مخططات سكنية غير مطوّرة في الرياض