بناء المنازل: عقود وورش خارج نطاق الجودة والمعايير الفنية

لكي لا تكون زيادة قروض صندوق التنمية لصالح المقاولين

يطالب المستشار الدكتور خالد بن عبد العزيز الطياش أمين عام الجمعية السعودية لعلوم العمران بتدارك واقع سوق البناء والعمران ووضْع شروط وضوابط ترقى بالمنشأ المعماري تصميماً وتنفيذا وإشرافاً.
ويؤكد الطياش على أن الفرصة سانحة أمام وزارة الإسكان لإيجاد نقلة نوعية ترفع عن البلاد القضية الأزلية في تدني مستوى تنفيذ المباني وافتقارها للمعايير الفنية التي تحدد مراتب الجودة ومستوياتها.
ويشخص الدكتور الطياش الواقع ويصف الحلول وقد استهل حديثه قائلاً:
في مفهوم الانسان اينما كان موقعه في هذا العالم يعتبر المسكن الملائم إحدى الركائز الاساسية لاستقرار حياته واستمرارها واهم الحاجات الضرورية له حيث يقع امتلاكه في المرتبة الثانية بعد توفير المأكل والملبس كما أقر بذلك علماء الاجتماع ومن هنا برزت أهمية الإسكان كإحدى الاولويات التي تسعى الحكومات في جميع انحاء العالم لتوفيرها لمواطنيها بهدف أمن المجتمع واستقراره ووضع اللبنة الاساسية لتكوين مجتمع مدني منتج ينعكس ذلك على الوجه الحضاري والمتطور للبلد، إلا أن ارتفاع التكلفة المالية لتنفيذ المساكن تقف عائقاً أمام كثير من الدول والأسر لتحول دون تملكه لنسبة كبيرة من السكان حيث يكمن وراء ارتفاع التكلفة المالية لبناء المنزل عوامل كثيرة يأتي أسلوب تنفيذ المسكن كأهم تلك العوامل وأكثرها تأثيراً وهذا ما سوف أطرحه ضمن هذا المقال.
ففي بلادنا تم انشاء الصندوق السعودي للتنمية العقارية في عام 1395 لمساعدة المواطنين لتملك مسكن من خلال تقديم قروض بلا فوائد بمبلغ ثلاثمائة الف ريال تسدد على مدى خمسة وعشرين عاما مع بعض الامتيازات بالاعفاء عن جزء من المبلغ في حالة تسديد المبلغ دفعة واحدة وتم الاعفاء كذلك من بعض القروض تزامنت مع الاحتفال بمناسبات خاصة مرت بها البلد ، انشاء الصندوق ساعد اكثر من 600 الف مواطن من تملك مسكن لائق خلال 37 عاما هي عمر الصندوق وهذا العدد قياسا بالمدة الزمنية يعتبر قليلا مما ادى الى الانتظار سنوات طويلة تصل في معظم الاحيان الى عشرين عاما حتى الحصول على القرض ، خلال السنوات السبع والثلاثين الماضية تنامى عدد السكان بشكل كبير فاق المعدلات التخطيطية الطبيعية للنمو السكاني المتوقع وتزامن مع ذلك الارتفاع الهائل فى اسعار مواد البناء والعمالة، وفي ظل وقوع الكثير ممن يأملون بتملك مسكن تحت مفاهيم اجتماعية لا ساند منطقيا لها اضافة الى محدودية النظرة المستقبلية للكثير من الاسر اصبحت مشكلة الاسكان همّا حقيقيا للاسرة وللدولة في آن واحد ، ففي مجتمعنا السعودي أرى أن المتطلبات الفراغية للكثير من المواطنين الذين يرغبون بتوفرها في منازلهم المعاصرة والمواصفات الفنية لهذه المنازل من حيث النوع وأساليب ومواد البناء المستخدمة تفوق قدراتهم المالية وتؤثر بشكل كبير على البرامج الاقتصادية للكثير من الأسر وتلغي العديد من بنود الاحتياجات الحياتية الأكثر ضرورة للأسرة وإذا نظرنا إلى أسلوب البناء كأحد العوامل المؤثرة على تكلفة المسكن فإننا نلاحظ أنه منذ بداية التحول في سكن أفراد المجتمع السعودي من البيوت التقليدية الطينية والحجرية إلى البيوت الخرسانية الحديثة (السكن المعاصر) فلقد اعتاد الناس على بناء تلك البيوت بطريقة انفرادية تنحصر في تنفيذها بين المالك ومقاول البناء أو مجموعة المقاولين المتخصصين حسب نظام العقد المبرم بينهما وأحياناً يكون للمهندس المشرف دور شرفي في تلك العلاقة ومع غياب التنظيم وتحديد العلاقة بين هذه الأطراف ظهرت اجتهادياً أنظمة متعددة من عقود التنفيذ تعتمد في بنودها على خلفية تفتقر إلى البعد العلمي والقانوني ومن تلك النماذج أو الأنظمة التعاقدية:-
- التنفيذ بنظام التسليم الكامل للمبنى (تسليم مفتاح) حيث يتولى مقاول التنفيذ كافة الأعمال الإنشائية من هيكل خرساني وأعمال كهرباء وسباكة ولياسة ودهان وتبليط ونجارة وألمنيوم وتكييف وغيرها من الأعمال وتنتهي بتسليم المنزل كاملاً وجاهزاً للسكن إذا تضمن العقد بند الأثاث ضمن نطاق العمل.
وزارة الإسكان مطالبة بالتصدي للقضية لإيجاد نقلة نوعية في المستوى والمضمون
- التنفيذ بنظام الهيكل الخرساني (العظم) حيث يتولى المقاول تنفيذ الهيكل الخرساني للمبنى وينتهي عمله بمجرد إنهائه ثم يأتي دور المقاولين المتخصصين في المجالات المختلفة اللازمة لإنهاء المبنى بحيث يبرم مع كل واحد منهم عقد تنفيذ عمل معين منفصلا عن بقية العقود كعقد اللياسة وعقد الدهان وعقد النجارة وعقد الألمنيوم وغيرها من الأعمال ويتولى المالك إحضار مواد البناء اللازمة لكل مرحلة من مراحل التنفيذ.
- التنفيذ بنظام (المصنعي) وهو حالة وسط بين النموذجين السابقين حيث يتولى المالك إحضار المواد لكل مرحلة من مراحل العمل على أن يقوم المقاول بتوفير العمالة المتخصصة اللازمة لكل عمل كالبنائين والمليسين والدهانين وغيرها من الأعمال وحسب ما يحتاجه العمل حتى انتهائه.
- التنفيذ بنظام العظم مع المواد وهو أن يقوم المالك بالاتفاق مع مقاول ينفذ المبنى هيكلا خرسانيا فقط بالإضافة إلى إحضاره لمواد بناء هذه المرحلة وبعد انتهاء مرحلة الهيكل الخرساني يقوم المالك بالاتفاق مع مقاولين متخصصين في مراحل تشطيب المبنى اللاحقة كاللياسة والدهان والتبليط والنجارة وغيرها من الأعمال ويتولى المالك إحضار مواد البناء اللازمة لكل مرحلة من مراحل التنفيذ وهذا النموذج في نظري هو الأكثر توفيراً بالنسبة للمالك.
إلا أنه ونتيجة لافتقار تلك النماذج من التعاقدات للبعد العلمي والقانوني واعتماد بنودها على خلفية آراء ومقترحات وأعراف شكلها سوق المقاولات وبعض المقاولين حيث تصب معظم بنودها في صالحهم، كما ساعد نظام العمل الذي لا يُلزم المقاول بأي تأهيل مهني مقبول لتولي أعمال المقاولات في جعل سوق المقاولات مجالاً خصباً وواسعاً للتعلم والتجارب ، الخاسر الأكبر فيه هو المواطن الذي يريد أن يبني منزلاً.
إن نماذج التعاقدات التي يتم من خلالها إبرام عقود تنفيذ بناء المنازل الخاصة لمعظم المواطنين تحتوي على العديد من السلبيات التي تضر بمصلحة المالك الذي يريد بناء منزله وتحتوي على بنود تخدم مصلحة المقاول ومن خلال نص هذه البنود تتم تجاوزات ومداخل يتم من خلالها تفسير منطوق النص بشكل فضفاض يسمح بتمرير مفاهيم معينة نتيجتها تصب في مصلحة المقاول وتأتي النقاط التالية كأهم المداخل التي تتم من خلالها تلك التجاوزات:-
- معظم بنود التعاقدات التي تتم بين المقاولين والملاك بمختلف نماذجها تحتوي على مفاهيم فرضتها الأعراف المهنية في مجال المقاولات وتمت باجتهادات من قبل المقاولين دون أي مرجع علمي أو قانوني ولا تعتمد في مفهومها على معايير ثابتة يمكن تحديد درجتها بدقة وبوضوح.
- التمتير أو القياس للأعمال المنجزة هي أكثر البنود إثارة للجدل بين المقاول والمالك فهي تتم بالعديد من الطرق وحسب وسائل مختلفة ليس لها قاعدة موحدة مفهومة للطرفين يمكن اتباعها إنما لكل شيخ طريقته حتى المكاتب المتخصصة في مجال التمتير والقياس تعتمد في قياسها وطريقته على ما تعارف عليه أصحاب المهن وتختلف تلك الطرق والتقديرات من مكتب إلى آخر.
- عدم تحديد الجهة المسؤولة عن سلامة المبنى بعد انتهائه وإنما تنتهي مسؤولية المقاول بمجرد الانتهاء من تنفيذ المبنى ويرجع ذلك إلى أن معظم المقاولين العاملين في مجال المقاولات للمنازل الخاصة هم من غير المواطنين يقدمون عقوداً موقعة من كفلائهم لتنفيذ الأعمال وسط غياب كامل من الكفيل عن ما هو العمل أو كيفية تنفيذه وحدود المسؤولية فيه.
- مدة الإنجاز والتأخير والجزاءات المترتبة على ذلك مجال كبير لمعظم الخلافات التعاقدية بين المالك والمقاول فمدة الإنجاز غير مرتبطة بجدول زمني يبين مراحل التنفيذ كما أن ربط الدفعات المالية بمراحل التنفيذ وعدم التزام أحد الطرفين بالوفاء بما اتفق عليه يؤثر كثيراً على سير العمل وجودة تنفيذه.
- جودة العمل بند ثانوي في تعاقدات تنفيذ المنازل الخاصة لافتقارها للمعايير الفنية التي تحدد مراتب الجودة ومستوياتها والجزاءات المترتبة على عدم إجادتها وضياع مسؤولية الجودة بين عدم كفاءة المقاول وقلة إلمام المالك بالأمور الفنية وغياب المهندس المشرف لادركنا الكم الكبير من المبالغ التي سوف تهدر امام طمع المقاول وقلة خبرة المالك في ظل عدم وجود عقود تنفيذ لتلك المساكن موحدة شاملة صادرة من جهة رسمية متخصصة، مقبولة نصوصها امام المحاكم ومعترف ببنودها لدى الجهات الرسمية ذات العلاقة تحمي حقوق المالك والمقاول وتنتج عملا انشائيا ناجحا لامجال فيه للغش او التدليس او الاجتهاد غير المبرر ، وفي هذه المرحلة التي ارى انها تعد فرصة تاريخية لادارة الصندوق السعودي للتنمية العقارية كجهة مانحة رئيسية لتطوير مفهوم القروض المقدمة من خلال اعادة دراسة الشروط والضوابط التي من شأنها الرقي بالمنشأ المعماري تصميما وتنفيذا واشرافا ، كما ان ذات الفرصة مهيأة لوزارة الاسكان لايجاد نقلة نوعية تبرز من خلالها انجازاتها في هذا المجال وتحقيق الاهداف التي أنشئت الوزارة من أجلها.