غياب قانون الرهن العقاري في المملكة يواصل خنق قطاع بناء المنازل

تقرير دولي يشيد بالجهود الحكومية للبنى التحتية الاجتماعية والتدريب للتصدي لمشكلة البطالة

القت متطلبات خدمة الدين والأسهم في ظلالها على قدرة امتلاك المنزل، ليصبح هدفاً بعيد المنال بالنسبة للعديد من الأسر السعودية على المدى القصير، ونتيجة لذلك فإن قانون الرهن العقاري الجديد قد يستغرق بعض الوقت ليدخل حيز التنفيذ.
ومع تعهد حكومة خادم الحرمين الشريفين الملك عبد الله مؤخراً بإنفاق 30٪ من الناتج الاقتصادي السنوي للمملكة (ما يقرب من 130 مليار دولار أمريكي) على السكن الشعبي، وخلق فرص العمل والتدريب، وتعويضات البطالة ومجموعة أخرى من التدابير الاجتماعية والاقتصادية ترحيباً كبيراً من الجميع.. اتسعت الفجوة بين العرض والطلب في قطاع الإسكان، لا تزال القدرة على تحمل التكلفة عائقاً رئيسياً أمام ملكية المنازل بين المواطنين السعوديين. وتعد المملكة العربية السعودية أكبر سوق عقارية في دول مجلس التعاون الخليجي، ولكنها أقل سوق رهن عقاري تطوراً بينها، وهذا ما أدى إلى نقص في المساكن التي يشغلها مالكوها، ولا سيما بين ذوي الدخل المحدود.
ووفقا لتقرير صدر عن (سي بي ريتشارد أليس) ويقدر معدل اختراق الرهن العقاري في المملكة العربية السعودية بنحو 2 ٪، في حين تصل النسبة في أسواق مثل دولة الإمارات العربية المتحدة إلى 14 ٪. وهذا أقل بكثير من الأسواق الغربية الناضجة مثل المملكة المتحدة حيث يبلغ معدل الاختراق حالياً بحدود 70 ٪.
وعلى الرغم من ذلك واصلت أسعار العقارات في الارتفاع في جميع القطاعات بسبب ضغط الطلب المتزايد وازدياد حجم المعاملات العقارية. ففي أجزاء كثيرة من المملكة، أدت المضاربات إلى ارتفاع أسعار الأراضي بما يتجاوز قيمتها الاقتصادية، وكانت النتيجة عدم إمكانية تطوير مساحات كبيرة من الأراضي السكنية من الناحية العملية.
ومع النمو السريع للسكان ومعدل بطالة يقدر بما يزيد على 10 ٪ بين مواطني المملكة، أصبح خلق فرص العمل، ولا سيما في القطاع الخاص، قضية ملحة على نحو متزايد للحكومة. ففي الوقت الحاضر، يشغل المواطنون السعوديون وظيفة واحدة فقط من كل عشرة وظائف في القطاع الخاص.
وفي محاولة لمعالجة معدلات البطالة الوطنية، اقترحت وزارة العمل استراتيجية جديدة في ظلها لن يتم تجديد تصاريح العمل للعمال الأجانب الذين أمضوا ست سنوات في البلاد. في هذا الوقت، من غير الواضح ما اذا كان سيتم تطبيق هذا القرار على جميع العمال الأجانب أو على وظائف معينة، وعلاوة على ذلك لا يزال علينا رؤية ما إذا كان تنفيذ مثل هذه الإستراتيجيات سيكون مفيداً أو مضراً بالاقتصاد.
وقد تم تخصيص 25 ٪ من الميزانية السنوية للمملكة للتعليم والتدريب، إلى جانب صندوق تنمية الموارد البشرية الذي أنشئ حديثاً، مما يبرز الأهمية الكبيرة التي توليها الحكومة لمعالجة هذه المسألة.
وتوقع صندوق النقد الدولي مؤخراً ارتفاع النمو الاقتصادي في السعودية إلى 6.5 ٪ في عام 2011، مقارنة ب 4.1 ٪ في عام 2010. وعلى الرغم من عدم اليقين السياسي في المنطقة، فإن التزام الحكومة بالإنفاق العام والذي يتم تمويله إلى حد كبير من خلال ارتفاع أسعار النفط، يوفر حافزاً كبيراً على المدى القصير بالنسبة للاقتصاد.
قطاع المكاتب
تهدف المبادرات الحكومية إلى خلق الآلاف من فرص العمل للمواطنين السعوديين من مهنيين حيث سيتم خلق 60 ألف فرصة عمل في القطاع الحكومي وحده. وبالرغم من أنه سيتم استيعاب الكثير من هذه الوظائف ضمن المباني الحكومية، فإنه من المرجح أن ينساب بعض ذلك إلى القطاع الخاص سواء من ناحية العمالة أو المكان.
الرياض
سيؤدي تطوير مركز الملك عبد الله المالي إلى تحوله مركز الثقل في المساحات المكتبية الرئيسية في الرياض نحو الشمال. وبلغت المساحات المستكملة في الرياض أكثر من مليون متر مربع في النصف الأول من عام 2011، والذي تجاوز بكثير النمو في الطلب الذي كان أقرب إلى 5 ملايين متر مربع.
نتيجة لذلك، ارتفعت معدلات الشواغر في المكاتب الفاخرة، ولا سيما في المنطقة التجارية المركزية الحالية حيث تصل معدلات الشواغر في الوقت الحاضر حوالي 20 ٪.
ويستمر غالبية المستأجرين بمواصلة السعي للحصول على المساحات الفعالة والعملية بتكلفة متواضعة نسبياً، ولكن الازدحام المروري جعل المنطقة التجارية المركزية على وجه الخصوص موقعاً أقل جاذبية في الوقت الراهن.
وقد أدت الظروف المواتية للمستأجرين إلى بعض الحركة نحو عقارات ذات نوعية أفضل، ومطالبات بإدارة العقارات بطريقة مهنية كما أدت إلى الضغط على أسعار الإيجارات. وتشمل الحملة الأخيرة لتوليد أعداد كبيرة من الوظائف للمواطنين السعوديين المهنيين، خلق الآلاف من الوظائف الحكومية في الرياض.
وبطبيعة الحال، فإن هذا سيدعم السوق إلى حد ما ولكن سيواجه ملاك العقارات سوقاً تنافسية للغاية تتميز بوفرة المعروض.
نتيجة لذلك، يقوم الملاك، وللمرة الأولى، بتقديم "الحوافز"، بما في ذلك العروض من قبيل الإيجار مع فترات مجانية، المساعدة بالإكساء الداخلي، إدارة العقارات بمهنية، وتخفيض رسوم الخدمات أو حذفها نهائياً.
ومع ذلك، لايزال يتوقع الملاك من المستأجرين دفع إيجار ثلاثة أشهر مقدماً، وجميع رسوم الوسيط. وعلى الرغم من استخدامه على نحو متزايد، فإن مفهوم تقديم العروض من قبل المالك لا يزال ضعيفاً إلى حد ما، ولكن من المرجح أن يضطر أصحاب العقارات بشكل متزايد إلى القيام بذلك مع دخول المزيد من المساحات إلى السوق.
جدة
من المقرر تسليم حوالي 250 ألف متر مربع من المساحات المكتبية الجيدة في جدة خلال عام 2011، على الرغم من عدم وجود إجماع في المدينة من حيث التركيز الجغرافي في المستقبل للمساحات المكتبية عالية الجودة.
وتمثل هذه المساحة زيادة قدرها حوالي 20 ٪ في هذا القطاع وهو بالتأكيد حجم كبير للسوق لتتمكن من استيعابه.
وتتجه المكاتب الجديدة التي تدخل السوق في 2011 و 2012 عموماً نحو الشمال في جدة، حيث إن المنطقة التجارية المركزية الحالية، تقع في الطرف الجنوبي من طريق المدينة، وهي الآن بعيدة نوعاً ما عن الضواحي ذات الدخل المرتفع في شمال جدة والتي يصعب الوصول إليها باستخدام شبكة الطرق الموجودة.
وغالباً ما تطرح المكاتب الجديدة ضمن مبان ذات استخدام مختلط (إلى جانب قطاع التجزئة) أو ضمن شوارع متعددة الاستخدامات مثل شارع التحلية وشارع الروضة حيث يسود مستخدمو المكاتب خلال النهار، والمتسوقون في المساء. وعلى الرغم من أنه وضع غير عادي على المستوى الدولي وإلى حد ما على مستوى الشرق الأوسط، فإن هذا التوجه "المستدام" يبدو أنه يعمل بشكل معقول في مجتمع يعتمد على السيارات وقلما يستخدم وسائل النقل العام وهذا يضمن أن تستخدم أماكن وقوف السيارات طوال اليوم. كما أن الاختناقات المرورية في أوقات الذروة في هذه المناطق متعددة الاستخدامات هو بالتأكيد أقل مما هو عليه الحال في الرياض على سبيل المثال.
ويعد أكبر مشروع مساحات مكتبية في جدة في الوقت الحاضر هو مخطط برج ذا هيدكوارترز على الكورنيش الشمالي لمدينة جدة، والذي عند اكتماله في عام 2012، سيوفر ما يقرب من 75000 متر مربع من المساحات المكتبية من الدرجة الأولى. ويقدم المشروع حالياً للبيع على أساس البيع بالطبقات وتشير الأخبار إلى تحقيق بعض النجاح في هذا المسعى حتى الآن، وهذا مثير للاهتمام نظراً للمشاكل الموثقة للمباني المكتبية التي تعمل بنظام الطوابق في أماكن أخرى من المنطقة، ولا سيما في دبي.
ومع ذلك، فقد كان الطلب على المساحات المكتبية جيداً في عام 2011، حيث استغل العديد من المستأجرين أيضاً الفرصة لتحسين مكاتبهم في مناخ يتميز بضعف معدلات الإيجار نسبياً، ولكن بشكل مشابه للأسواق الرئيسية الأخرى في المملكة، يركز المستأجرون عادة على السعر وعدد مواقف السيارات بدلاً من التركيز على الجودة وفخامة المباني الجديدة.
الخبر والدمام
حافظت المنطقة الشرقية تاريخياً على أدنى معدلات الإيجار للمكاتب بالمقارنة مع جدة والرياض. ومع ذلك، فقد أدى ارتفاع أسعار النفط في السنوات الأخيرة إلى حدوث تغير في السوق، مع تدفق أعداد كبيرة من مقدمي خدمات صناعة النفط إلى الخبر، وإلى حد كبير لخدمة متطلبات الخدمات المهنية المتنامية لأرامكو.
ومرة أخرى، نرى أن موقع "المساحات المكتبية الرئيسية"، غير منتظم مع عدم وجود واضح لمنطقة مركزية رئيسية للأعمال نتيجة لاستمرار تطوير المكاتب على طول الطرق الرئيسية السريعة التي تربط الخبر بالدمام. وغالباً ما يتخلل مباني المكاتب الشاهقة الرئيسية هذه مراكز تسوق منخفضة الارتفاع ومتاجر تجزئة كبرى. ومع ذلك، توفر هذه المشاريع المكتبية وصولاً سهلاً نسبياً، وتبقى هناك أراض كافية لتلبية الاحتياجات المتنامية لمواقف السيارات على الأراضي المجاورة أو الجزء الخلفي من هذه العقارات.
ولسوء الحظ، فقد كان النمو في الطلب على المساحات المكتبية أكبر من النمو المقابل له في العرض، ويبدو أن الوضع القائم لزيادة العرض سيتفاقم في الخبر على المدى القصير والمتوسط وتنخفض معدلات الإيجار نتيجة لذلك. ولا يزال تركيز المستأجرين على الأسعار، مواقف السيارات، والوصول السهل كأهم معايير كما تركز شركات النفط الغربية على وجه الخصوص إضافة لذلك على توفر الخدمات الأمنية على مدار 24 ساعة. ويتزايد إدراك أصحاب العقارات للحاجة لتوفير الحوافز، ولكن يقتصر ذلك في الوقت الحاضر على فترات تأجير مجانية فقط.
القطاع السكني
مع استمرار اتساع الفجوة بين العرض والطلب على المساكن بسبب النمو السكاني القوي والعرض المحدود (خصوصاً للمنازل المخصصة للعائلات المنخفضة والمتوسطة الدخل)، لا تزال تواجه المملكة العربية السعودية أزمة سكنية. وكانت النتيجة لذلك زيادة في أسعار العقارات بنسبة تصل إلى 60 ٪ في النصف الأول من عام 2011. حالياً، يمتلك أقل من 35 ٪ من السعوديين بيتاً خاصاً بهم، ويرجع ذلك إلى حد كبير لعدم وجود التمويل العقاري المتاح، ولأن الحد الأدنى للراتب المطلوب للحصول على الرهن العقاري لا يزال بعيداً عن متناول معظم السكان.
لقد كان قانون الرهن العقاري السعودي موضع شائعات وتكهنات لأكثر من عقد من الزمن، وبدا أن كل ذلك قد انتهى، عندما وافق مجلس الشورى على التعديلات النهائية للقانون، والآن تم رفعه إلى مقام مجلس الوزراء للحصول على الموافقة النهائية. ومن غير المعروف الجدول الزمني للتوقيع النهائي ولكن الآثار المترتبة لهذا القانون على سوق الإسكان السعودي هائلة.
وقد أدى عدم وجود تمويل عقاري في المملكة العربية السعودية إلى أسعار مبيعات سكنية متأخرة كثيراً عن أسواق دول مجلس التعاون الخليجي الأخرى، وكانت النتيجة أن المطورين لايستطيعون ببساطة تلبية الطلب للفئات المتوسطة والدنيا من السوق.
بطبيعة الحال، فإنه من المأمول أن يحرر "قانون الرهن العقاري" قدرة البنوك على تلبية احتياجات السوق، ولكن ينبغي هنا الحذر من التفاؤل المفرط. فمن المرجح أن يستغرق ذلك بعض الوقت ليتم تقييم القانون بالكامل والأهم من ذلك اختباره في السوق. وعلى الرغم من الفرص الهائلة في مجال التمويل السكني لقطاع الخدمات المالية، قد تستمر البنوك في توخي الحذر على المدى القصير، وقد لا تنخفض تكلفة منتجات الرهن العقاري إلا بعد اختبار سلامة أموال المقرضين بشكل كامل في المحاكم. على الرغم من أن الكثير من الآمال معقودة على أن تنفيذ قانون الرهن العقاري سيكون مفيداً في سد الفجوة المتعلقة بالقدرة على تحمل التكاليف، فلن يكون لقانون الرهن العقاري تأثير حقيقي على السوق، إذا لم تكن شروط التمويل في متناول اليد السعوديين من ذوي الدخل المتوسط والمنخفض.
قد تستمر متطلبات خدمة الدين والأسهم افي جعل امتلاك المنزل هدفاً بعيد المنال بالنسبة للعديد من الأسر السعودية على المدى القصير، ونتيجة لذلك فإن قانون الرهن العقاري الجديد، والذي يستحق الثناء، قد يستغرق بعض الوقت ليدخل حيز التنفيذ. وهكذا في سوق تزداد فيه احتياجات الإسكان ويبقى فيه شراء العقارات بعيد المنال، واصل سوق الإيجار في النصف الأول من 2011 في تعرضه لضغط تصاعدي على جميع أنواع المنازل. وتماشياً مع تفضيل السوق بشكل عام للفلل، ارتفعت أسعار تأجير الفلل بسرعة أكبر من الشقق في النصف الأول من 2011 وفقاً لمسح عقاري أجرى على مستوى المملكة من قبل البنك السعودي الفرنسي في أبريل 2011.
الرياض
شهدت العاصمة السعودية، والتي يقطن فيها ربع سكان المملكة ارتفاعاً لأسعار الفلل الصغيرة في جميع أنحاء المدينة بمعدل 11.5 ٪ خلال النصف الأول من عام 2011. كما ارتفعت أسعار الشقق في الرياض، ولكن بنسبة أقل بكثير. ووفقاً للبنك السعودي الفرنسي، قفز متوسط السعر المطلوب للفلل الصغيرة في بعض المناطق في شمال الرياض بنسبة 59.4 ٪ بالمقارنة مع العام الماضي. وتبلغ تكلفة فيلا صغيرة في الرياض في الوقت الراهن ما يقرب من 1.34 مليون ريال سعودي، في حين يبلغ المعدل للفلل الكبيرة (400-700 متر مربع)، 1.83 مليون ريال سعودي. وارتفعت الإيجارات للفلل الصغيرة في العاصمة السعودية بنسبة 32 ٪ هذا العام، مقارنة بمعدل زيادة بلغت 15 ٪على مستوى المملكة.
جدة
ارتفعت أسعار إيجار الفلل الصغيرة التي تقع في المنطقة المركزية بنسبة 21.5 ٪ على أساس سنوي، في حين ارتفع المتوسط على مستوى المدينة بنسبة 6% في الفترة نفسها. وارتفعت إيجارات الفلل في جدة بشكل عام بنحو 11 ٪ خلال النصف الأول 2011، في حين شهدت تكلفة الضواحي الشمالية الراقية ارتفاعاً في قيم الإيجار للفلل الصغيرة بنسبة 14.5 ٪ على أساس سنوى. وتتوفر الفلل في نطاق 300-400 متر مربع بمعدل إيجار سنوي يقارب 80 ألف ريال سعودي في الوقت الحاضر، وهذا أكثر تكلفة بنسبة 70 ٪ من ممتلكات مماثلة في المنطقة الشرقية.
المنطقة الشرقية
في المنطقة الشرقية، كانت أسعار العقارات في الخبر تاريخياً أقوى من تلك التي في الدمام والظهران وقد اتسعت هذه الفجوة في الأسعار في السنوات الأخيرة، حيث كانت الفلل الأكبر أكثر تكلفة بنسبة 60-65 ٪ في الخبر مقارنة بالدمام.
ومع ارتفاع أسعار بيع الفلل، شهدت سوق الإيجارات في المنطقة الشرقية أيضا تضخماً معتدلاً في أسعار إيجار الفلل بمساحة 300-400 متر مربع والمتوفرة بمعدل سنوي يبلغ حوالي 45 ألف ريال سعودي.