المراكز الفرعية بالرياض أكبر استثمار عقاري تطرحه هيئة التطوير للقطاع الخاص

يضم مراكز إدارية وحكومية وأنشطة اقتصادية ومكاتب وشركات ومراكز للتسوق وخدمات اجتماعية وثقافية وترفيهية

اعتمد المخطط الهيكلي لمدينة الرياض على مبدأ التحول في التخطيط المستقبلي للمدينة من النمط الأحادي المركزي إلى النمط اللامركزي وذلك من خلال إنشاء مراكز فرعية تساهم في توزيع الأنشطة الاقتصادية والخدمات الإدارية والسكانية على المناطق السكنية الجديدة.
وتعتبر مدينة الرياض واحدة من أسرع مدن العالم نمواً حيث يبلغ عدد سكانها اليوم حوالي خمسة ملايين نسمة، وتبلغ مساحتها المطورة حالياً حوالي 1000كيلومتر مربع، وسوف تصل مساحتها المطورة إلى 2100كيلومتر مربع في عام 1442ه.
ولمواكبة النمو المستقبلي للمدينة تبنّت الهيئة العليا لتطوير مدينة الرياض إعداد مخطط استراتيجي شامل يهدف إلى إدارة وتوجيه التنمية المستقبلية للمدينة، ومما يشتمل عليه المخطط الاستراتيجي الشامل لمدينة الرياض إقامة خمسة مراكز فرعية، حيث تم تحديد مراكز فرعية تتوفّر فيها الأنشطة الاقتصادية والإدارية والخدمات للمناطق الجديدة في القطاعات المتباعدة من المدينة، وتساند مركز المدينة الحالي بحيث تكون نهاية لمحاور التنمية المتمثلة بأعصاب الأنشطة، وتمثل أماكن جديدة للتوظيف، وتخفض من مسافات وزمن الرحلات المرورية في المدينة.
ومن المعلوم بأن النمط العمراني الحالي لمدينة الرياض يتصف بأحادية المركز والانتشار الأفقي، إذ يتركز التطوير بشكل طولي على ضفتي الطرق الرئيسية التي تربط مركز المدينة بالأحياء السكنية في الأطراف، وأدى هذا النمط إلى مظاهر سلبية عديدة وإشكالات تعاني منها المدينة، يأتي في مقدمتها كثافة الحركة المرورية من وإلى وسط المدينة مع تمركز الأنشطة الاقتصادية والإدارية المختلفة وتباعد الأحياء السكنية عنها، مما يضطر السكان لقطع مسافات كبيرة بين السكن والعمل أو مراكز التسوّق والترفيه في المدينة، حيث تشير الإحصاءات إلى أن سكان مدينة الرياض يقومون بحوالي 5.5ملايين رحلة يومياً، ومع غياب وسائط النقل العام والاعتماد الكثيف على السيارة الخاصة ازدادت كثافة الحركة المرورية على محاور الطرق الرئيسية وأصبحت الاختناقات المرورية في أوقات الذروة ظاهرة يومية مألوفة في بعض المناطق. وتبع ذلك مظاهر سلبية أخرى تمثلت في ازدياد التلوث الهوائي والضوضائي، إضافة إلى تفاقم الضغط على التجهيزات العامة مثل شبكات المياه والكهرباء والصرف الصحي وغيرها.
وفي ظل نمو المدينة المستقبلي وتزايد عدد سكانها فإن وسط المدينة ومحاورها الاقتصادية الحالية ستكون غير قادرة على تلبية احتياجات هذا النمو في توفير فرص العمل ومتطلبات الحياة اليومية، فضلاً عن عدم قدرتها على استيعاب متطلبات الرفاهية والراحة لسكان المدينة، وإذا كانت المساحة العمرانية المطورة اليوم لا تتجاوز 1000كيلومتر مربع ومركزها الرئيسي وأعصاب أنشطتها تعاني من عدم القدرة على استيعاب المتطلبات والاحتياجات الوظيفية والمرورية، فإن المشكلة ستكون أكبر مع ازدياد حجم المدينة ووصول مساحتها المطورة إلى الضعف، مما يستدعي وضع إستراتيجية فعالة لتطوير المدينة تتجاوز سلبيات الوضع القائم.
لذا اعتمد المخطط الهيكلي لمدينة الرياض على مبدأ التحول في التخطيط المستقبلي للمدينة من النمط الأحادي المركز إلى النمط اللا مركزي، وذلك من خلال إنشاء مراكز فرعية تساهم في توزيع الأنشطة الاقتصادية والخدمات الإدارية والسكانية على المناطق السكنية الجديدة.
ويمثل كل مركز قطباً لتركيز الأنشطة والخدمات الأساسية والعالية المستوى اللازمة لسكان كل من هذه القطاعات وذلك ضمن نطاق دائرة نصف قطرها حوالي 10كيلومترات. ومن المتوقع أن يكون لهذه المراكز قدرة على استيعاب احتياجات عدد السكان في محيطها الذي يقدر بما بين مليون ومليون ونصف المليون نسمة، وستشتمل هذه المراكز وظائف القطاع العام والخاص، ومن ضمنها المراكز الإدارية والحكومية والأنشطة الاقتصادية والمكاتب والشركات والبنوك ومراكز التسوق والخدمات الاجتماعية والثقافية والترفيهية، كما ستشمل مجمعات سكنية عالية الكثافة تصل قدرة استيعابها إلى حوالي 4الآف وحدة سكنية في كل مركز بكثافة لا تقل عن 40وحدة في الهكتار( الإجمالي 1.6مليون وحدة سكنية)
وقد اعتمد في اختيار تلك المراكز أن تكون على بعد يتراوح بين 15و 20كيلومتراً من وسط المدينة، وأن تتراوح المساحة المقررة لكل منها بين 200و 250هكتار، وأن تقع على تقاطع الطرق الشريانية الرئيسية المخططة للمدينة، كما ستكون هذه المراكز أكثر المواقع ملائمة لمحطات النقل العام المستقبلية.
أهداف المراكز الفرعية:
تمثل المراكز الفرعية نمطاً عمرانياً متقدماً ورؤية بعيدة المدى لتخطيط وتطوير المدينة سوف تساعد على حل الكثير من القضايا الحرجة التي تسبب بها التمدد غير المنظّم، ومن الأهداف والفوائد المرجوة من هذا النمط العمراني:
@ مساندة مركز المدينة الحالي.
@ دعم توجه الإدارة الحضرية نحو اللامركزية.
@ توفير الأنشطة والخدمات للمناطق الحضرية الجديدة البعيدة عن وسط المدينة.
@ خلق فرص وظيفية جديدة في قطاعات المدينة المختلفة.
@ خفض معدل الرحلات المرورية إلى وسط المدينة.
@ تحسين البيئة الحضرية بشكل عام من خلال نموذج عالي الكفاءة والنوعية في تخطيط تلك المراكز.
وظائف المراكز الفرعية:
يقوم التصور العام للمراكز الفرعية على أن تكون ذات وظائف واستخدامات متعددة، وأن تستوعب الأنشطة المختلفة لخدمة سكان القطاع الذي تتركز فيه، ومن المتوقع أن يصل عددهم إلى المليون أو مليون ونصف المليون نسمة في المدى المنظور.
كما أن تركيز هذه الوظائف بشكل استباقي للنمو المستقبلي المنتظر سيؤدي إلى الحد من التوزيع العشوائي للخدمات ومساندة الأحياء السكنية المحيطة في نموها الطبيعي.
وستضم المراكز الفرعية الجديدة الاستخدامات والوظائف التالية:
الوظيفة الإدارية:
يشتمل كل من المراكز الفرعية الجديدة على مجمّع إداري مركزي يحتوي على فروع الإدارات الحكومية والوزارات (شرطة، دفاع مدني، بريد، هاتف، الخ.) والخدمات البلدية، وستكون المراكز الفرعية بذلك مستهدفة من قبل الإدارات التي تريد تحقيق اللامركزية الإدارية وتبحث عن مواقع فرعية لها.
الوظيفة الاقتصادية:
سيوفر المركز الفرعي الفرص لتركيز الأنشطة الاقتصادية المتنوعة التي يتميز بها وسط المدينة، والتي ستكون بذلك في متناول القاطنين في جوارها، ولا حاجة لهم للانتقال مسافات بعيدة للوصول إليها، ومن هذه الأنشطة المساحات التجارية والمكاتب والبنوك والشركات، كما يمكن أن يضم المركز مشاريع تطوير كبيرة الحجم نسبيا تشمل المعارض والفنادق وأماكن التسلية وغيرها.
إن تمركز هذه الأنشطة الاقتصادية هو بحد ذاته هدف أساسي من أهداف التخطيط لهذه المراكز الجديدة، بحيث تكون الجدوى الاقتصادية المترتبة عنها حافزاً أساسياً في جلب الاستثمارات وتوفير فرص العمل وإنعاش الأحياء الجديدة للمدينة.
الوظيفة السكنية:
تلافياً لما يحدث في مراكز المدينة بشكل عام والتي تتحول إلى أنشطة تجارية بحتة تنعدم فيها الحياة خارج أوقات العمل، ستوفر المراكز الفرعية الجديدة مساكن مخصصة للشرائح الاجتماعية التي تفضل السكن بالقرب من المركز في عمارات سكنية بمستويات جيدة معدة للتأجير أو التملك. وبذلك لن تكون المراكز الفرعية معزولة عن المناطق السكنية المحيطة بها بل سوف يتم تصميمها بطريقة تضمن الخصوصية والسلامة للأحياء المجاورة وتوفر التكامل معها، وستوفر المناطق السكنية المجاورة وحدات سكنية متفاوتة الحجم بكثافات أقل للعائلات الكبيرة، بينما سيوفر المركز كثافات سكانية عالية من خلال وحدات سكنية أصغر تلبي حاجات شريحة من الأسر الحديثة التكوّن.
الوظيفة الثقافية والترفيهية:
مدينة الرياض بحاجة إلى استحداث نشاطات ثقافية وترفيهية موجهة نحو جميع الطبقات والشرائح الاجتماعية وبخاصة العوائل التي تقطن الأحياء البعيدة عن وسط المدينة. إن وجود هذه المراكز الفرعية الجديدة يعتبر فرصة مناسبة لتوفير هذا النوع من الأنشطة. لذا سيضم كل من المراكز أنشطة ثقافية متعددة مثل مكتبة عامة ومركز للمهرجانات والاحتفالات والمعارض الفنية والنشاطات الأخرى. كما سيضم تشكيلة من أماكن الترويح العائلي ومنتزه عام وملاعب ومساحات خضراء لتكون نقاط جذب ومقصداً لسكان القطاع الذي يخدمه المركز.
الوظائف التعليمية والصحية:
ليس من الضرورة أن تكون مواقع المراكز الفرعية المقر الرئيسي لإقامة الجامعات أو الكليات الأهلية أو الحكومية، ولكن من المستحب أن تشتمل على مؤسسات تعليمية مثل المعاهد التقنية أو الكليات المتخصصة، إضافة إلى المراكز الصحية التي تخدم القطاعات بعيدة من المدينة، يكون الهدف منها تلبية كافة احتياجات السكان لتوفر عليهم مشقة التنقل إلى أماكن أخرى لقصد هذه الخدمات.
مواقع المراكز والارتفاعات:
@ نطاق السكان المخدومين وحجم التوظيف:
- يخدم كل مركز فرعي بحلول عام 1445منطقة فرعية يصل عدد سكانها من (600) ألف نسمة إلى المليون نسمة، بحيث يتوفر في هذا المركز الخدمات والأنشطة العالية المستوى الازمة لسكان كل منطقة.
- يتوفر في كل مركز عدد من الوظائف وفرص العمل التي تتركز في قطاعات التجارة والمكاتب والخدمات التعليمية والصحية والترفيهية.
@ الكثافة السكانية العامة
- تكون الكثافة السكانية العامة ما بين 30إلى 35وحدة سكنية/ هكتار.
@ استعمالات الأراضي وأنظمة البناء
- لا تقل نسبة المساحة المخصصة للاستخدامات العامة عن 50% من المساحة الاجمالية للمركز الفرعي، بحيث تتضمن تلك النسبة المساحات المخصصة للمركز الإداري، والخدمات العامة، والمناطق المفتوحة، والطرق، ومواقع المرافق العامة بما فيها محطة رئيسية للنقل العام.
- يكون الحد الأقصى لنسبة تغطية الأرض 50% من مساحة كل قطعة يرغب في تطويرها داخل المركز.
تكون الضوابط الخاصة بنسب استعمالات الأراضي ونسبة التخطيط للمركز الفرعي، والحد الأقصى لمعامل البناء لكل قطعة أرض يرغب في تطويرها داخل المركز وفقاً للجدول(1)
يهدف تشجيع مبادرات القطاع الخاص لإقامة مشاريع متميزة داخل المراكز الفرعية، وتقديم الحوافز للمستثمرين، فإنه يمكن السماح بارتفاعات مطلقة للأدوار مع الالتزام بالضوابط الواردة من الفقرة (ج) آنفاً.
@ البنية التحتية
يقوم المطور بالاستثمار في تطوير كامل البنية التحتية بما فيها الأرصفة، والتشجير، والإنارة، والسفلتة، وشبكات الكهرباء، والمياه، والصرف الصحي، وتصريف السيول لكامل مخطط المركز الفرعي، وأن يكون ذلك وفقاً للمواصفات الفنية المعتمدة من الأجهزة المختصة.
حالات وتجارب عالمية مشابهة للمراكز الفرعية:
طبقت المراكز الفرعية في العديد من المدن العالمية، ومن تلك المدن التي نجحت في تطبيق فكرة المراكز الفرعية:
@ مدينة باريس - فرنسا
- عدد السكان: (10) ملايين نسمة.
- عدد المراكز: (6) مراكز فرعية.
@ مدينة شنغهاي - الصين:
- عدد السكان (14) مليون نسمة.
- عدد المراكز: (5) مراكز فرعية.
@ مدينة طوكيو - اليابان:
- عدد السكان: (8) ملايين نسمة.
- عدد المراكز: (6) مراكز.
القطاعات
1- القطاع الشرقي:
شمالا: طريق الأمير سعد بن محمد بن مقرن.
جنوباً: شارع الإمام أحمد بن حنبل.
شرقاً: طريق الجنادرية.
غرباً: الطريق الدائري الشرقي.
2- القطاع الجنوبي
شمالاً: طريق النصر.
جنوباً: بالاسترشاد بحدود الدائري على الخريطة.
شرقاً: امتداد الطريق الدائري الشرقي من الجنوب.
غرباً: طريق الحائر.
3- القطاع الجنوبي الغربي
شمالاً: الطريق الدائري الجنوبي الغربي.
جنوباً بالاسترشاد بحدود الدائرة على الخريطة.
شرقاً: وادي حنيفة.
غرباً: بالاسترشاد بحدود الدائرة على الخريطة.
4- القطاع الغربي
شمالاً: شارع الأمير مشعل بن عبدالعزيز.
جنوباً: شارع المدينة المنورة.
شرقاً: وادي حنيفة.
غرباً: بالاسترشاد بحدود الدائرة على الخريطة.
@ معايير المفاضلة الخاصة بمواقع المراكز الفرعية
- الضوابط التخطيطية للمراكز الفرعية هي ضوابط إلزامية معتمدة من الهيئة، ويجب الالتزام بها، ولا تدخل ضمن معايير المفاضلة.
- ستتم المفاضلة في اختيار مواقع المراكز الفرعية من خلال توفر العناصر التالية في الموقع:
@ وقوع تلك المراكز ضمن مسافة تتراوح من ( 20إلى 25كم) من وسط المدينة (ميدان القاهرة).
@ توفر خدمة لسكان المناطق المحيطة ضمن دائرة نصف قطرها (10كم) وتخدم ما بين (600) ألف نسمة إلى المليون نسمة.
@ وقوعها في مكان مركزي من كل قطاع.
@ المساحة المقررة لكل مركز تتراوح ما بين (2كم2) و(2.5كم2).
@ قربها من الطرق السريعة.
@ القرب من نهاية أعصاب الأنشطة الواردة في المخطط الهيكلي للمدينة.
@ ملاءمة المركز للأنشطة القريبة منه سواء المطورة أو المخصصة.