الفجوة بين العرض والطلب ساهمت في تضخم الإيجارات

في تقرير موسع تناول فرص النمو الواعدة في القطاع العقاري .. (الأهلي كابيتال):

دور الهيئة العامة للاستثمار
تتمثل المهمة التي تضطلع بها الهيئة للاستثمار بالمملكة العربية السعودية (ساجيا) في الوصول بالمملكة الى قائمة افضل عشر دول في العالم من حيث المنافسة والبيئة الاستثمارية. وقد رخصت ساجيا خلال الفترة من 2002- 2007م لما مجموعة 5472مشروعا بقيمة بلغت 690مليار ريال ( 184مليار دولار). وفي سنة 2007م وحدها اصدرت ساجيا تراخيص ل 1.438مشروعا (زيادة بنسبة 32% في السنة من حيث القيمة).
تشير دراسة للاستثمارات الأجنبية المباشرة على مستوى المناطق الى ان اكثر من 80% من اجمالي الاستثمارات الأجنبية المباشرة التي تمت في عام 2006م تركز في المنطقتين الشرقية والغربية. اما على مستوى المناطق والمحافظات، فقد تركزت الاستثمارات الأجنبية المباشرة في كل من المنطقة الشرقية ومكة المكرمة والرياض والمدينة المنورة.
؟ يستعرض تقرير أعده (الأهلي كابيتال) عدداً من عوامل النمو، والنجاح المتوقع للنشاط العقاري في السعودية.
ويستعرض التقرير عشرة عوامل يرى أنها ستدعم النظرة المتفائلة للنشاط العقاري:
1- مؤشرات الاقتصاد الكلي مشجعة
يعد الاقتصاد السعودي الأسرع نمواً في العالم حيث ارتفع الناتج المحلي الإجمالي بنسبة 8.1% خلال الفترة من 2003- 2006م. وتشير توقعات صندوق النقد الدولي إلى أن الناتج المحلي الإجمالي سينمو بمعدل سنوي تراكمي بنسبة 7.1% خلال الفترة ما بين 2007- 2010م وقد ارتفع حجم قطاع البناء في المملكة على وجه الخصوص بمعدل سنوي تراكمي بنسبة 6% خلال الفترة من 2004- 2006م، لترتفع نسبة هذا القطاع من الناتج المحلي الإجمالي من 6.7% إلى 7.6% خلال نفس الفترة.
(فضلاً راجع تقرير "توظيف الإيرادات النفطية" الصادر في يناير 2008م لمزيد من التفاصيل حول عوامل الاقتصاد الكلي).
2- الناتج المحلي الإجمالي للفرد يتوقع أن يرتفع بنسبة 11%
ارتفع الناتج المحلي الإجمالي للمملكة العربية السعودية بمعدل سنوي تراكمي بنسبة 12% خلال الفترة ما بين 2002- 2007م، ومن المتوقع أن يستمر هذا النمو القوي بمعدل تراكمي بنسبة 11% خلال الفترة ما بين 2007- 2010م.
3- الفجوة بين العرض والطلب تزيد من تضخم الإيجارات
ارتفع مؤشر الإيجارات (الإيجارات، الوقود والمياه) بنسبة 16.95% بصورة سنوية حتى ابريل 2008م، بينما ارتفعت الإيجارات لوحدها بنسبة 20.4%. ونعتقد أن ارتفاع الإيجارات هو نتيجة للنقص في معروض المساكن وتدني نسبة الملكية في المملكة. ومع عدم وجود نظام رسمي للتمويل العقاري، فقد كان التمويل العقاري منخفضاً نسبياً، حيث ان الأفراد غير قادرين على شراء المنازل ويضطرون للاستئجار، الأمر الذي يؤدي إلى ارتفاع الإيجارات.
4- أسعار الفائدة السلبية تزيد الطلب
على اثر التخفيضات المتكررة التي أجراها بنك الاحتياطي الفدرالي الأمريكي في أسعار الفائدة بهدف التقليل من أثر أزمة القروض في الولايات المتحدة والحد من احتمال دخول الاقتصاد الأمريكي في حالة من الركود اضطرت مؤسسة النقد العربي السعودي إلى مواكبة تلك التفخيضات وخفضت أسعار إعادة عقود الشراء (Repo) (باعتبار ثبوت سعر الريال مقابل الدولار الأمريكي).
ونتيجة لذلك، وبالرغم من ارتفاع معروض النقد (بنسبة سنوية قدرها 22.3% في ابريل 2008م) وارتفاع التضخم بنسبة 10.5% في ابريل 2008م)، فقد شهدت المملكة خفضاً متوالياً لأسعار الفائدة على عقود إعادة الشراء من 4.7% إلى 2.5%. وهذا ما جعل أسعار الفائدة في المملكة سلبية.
ولكون أسعار الفائدة في وضع سالب، أصبح الناس أقل ميلاً إلى إدخار/ إيداع أموالهم وأكثر اقبالاً على الاستثمار في العقار وتحقيق المكاسب من خلال الأرباح الرأسمالية الناتجة عن ارتفاع أسعار المنزل. ويضاف إلى ذلك أن نظام التمويل العقاري المنتظر صدوره قريباً سيعزز الطلب على القروض العقارية وبالتالي الطلب على العقارات السكنية في المملكة.
ومن الجدير بالملاحظة أن الوضع السلبي لأسعار الفائدة مصحوب بمقومات سكانية أساسية قوية سيستمر في إحداث مزيد من الطلب في القطاع العقاري (على النقيض من الوضع في دول المنطقة الأخرى حيث يمكن أسعار الفائدة السلبية بدون دوافع أساسية محددة أن تؤدي إلى الإفراط في المضاربة).
5- خصائص سكانية إيجابية:
يساوي عدد السكان في المملكة ما يقارب أضعاف بقية دول مجلس التعاون الخليجي، وهذا ما يوفر سوقاً متميزاً يمتلك مقومات ذاتية لنباء خططه الاقتصادية. وتمتاز التركيبة السكانية بهيمنة فئة الشباب حيث إن أكثر من 70% من السكان دون سن الثلاثين، ومن اللافت للاهتمام أن السعودية تمتلك النسبة الأعلى بين دول مجلس التعاون الخليجي من حيث السكان دون سن الأربعين.
وتقدر الأمم المتحدة أن تعداد السكان في المملكة سيصل في عام 2015م إلى أكثر من 29مليون نسمة (حوالي ضعف عدد السكان في عام 1990م).
6- الأصول ذات رأس المال الثابت - المملكة في بداية المنحنى
بلغت الأصول ذات رأس المال الثابت كنسبة من الناتج المحلي الإجمالي للمملكة 16% في عام 2005م، وهي النسبة الأقل في منطقة الخليج. ومن الجدير بالملاحظة ان الصين والهند وبفضل التركيز على البنية التحتية قد تمكنتا من رفع نسبة الأصول ذات رأس المال الثابت من الناتج المحلي الإجمالي من 36.5% و22.3% في عام 2000م إلى 43.8% (2004م) و 33.8(2005م) على التوالي.
ومع استمرار هيمنة الإيرادات الهيدروكربونية على الناتج المحلي الإجمالي (تقدر ب 54.1% من الناتج المحلي الإجمالي في 2007م) وتضاعف أسعار النفط خلال العام الماضي، فإن هناك فرصاً قوية للنمو في هذا القطاع حيث تخطط الحكومة لتنويع الاقتصاد بعيداً عن إيرادات الهيدروكربونات وإنجاز مشاريع عمرانية ضخمة.
7- نظام التمويل العقاري: تعتبر سوق التمويل العقاري من وجهة نظرنا أحد أبرز مقومات النمو بالنسبة للطلب على العقارات في السعودية. وتتفاوت نسب التمويل العقاري في العالم من 100% في الدنمرك إلى 5% في الإمارات العربية المتحدة. أما في السعودية فتبلغ هذه النسبة 1% تقريباً.
ان ارتفاع نسبة الايرادات الهيدروكربونية (بسبب أسعار النفط المرتفعة) تؤثر على نسب التمويل العقاري إلى الناتج المحلي الإجمالي. ونعرض فيما يلي حجم التمويل العقاري للفرد الواحد على مستوى المنطقة حيث يلاحظ ان نسبة استخدام التمويل العقاري في المملكة متدنية جداً قياساً إلى الدول الأخرى في المنطقة.
بالنسبة للمملكة العربية السعودية، فقد تمثل العائق الأبرز في غياب قانون محدد ينظم هذا النشاط. ومن المتوقع صدور النظام المنتظر قريباً. وبحسب علمنا فإن المسودة للنظام تخضع حالياً للمراجعة من قبل الجهات الحكومية المختصة. ونعتقد ان الحكومة لن تؤخر الإعلان عن هذا النظام وتنفيذه باعتبار أنها أعطت الضوء الأخضر لاقراره كأحد البنود الأساسية ضمن خطتها الرامية إلى الحد من التضخم.
@ ما هو أثر النظام الجديد؟
- قيود الاقراض: التعليمات الحالية لمؤسسة النقد العربي السعودي تقيد مدة القروض الشخصية ومستوياتها بالنسبة للأفراد (هناك سقف للدين بالنسبة للفرد). ونتوقع ان يطيل النظام الجديد مدة القرض (قياساً للآجال الحالية للقروض الشخصية) وان يوفر سقوفاً أعلى من السقف الحالي - وهذا ما من شأنه ان يطلق مزيداً من الطلب على منتجات القروض العقارية.
@ قدرة المقرضين على التصرف في الأصول في حالة التقصير: بدون إطار قانوني محدد يجد المقرضون صعوبة في مقاضاة المقترضين المقصرين في السداد. ونتوقع ان يؤدي النظام الجديد إلى تطوير أنظمة للتحصيل وحماية الملكية العقارية، الأمر الذي سيرفع من مستوى العائدات الصافية للعقارات السكنية واسترداد القروض. وتكشف مناقشاتنا مع الشركات العاملة في السوق ان بعض هذه الشركات طبقت آليات تحصيل فعالة، لكن الهاجس الأهم هو عملية التحصيل وما إذا كان النظام المقترح سيكون قادراً على توفير الوسائل الضرورية لتطبيقه بصورة فعالة.
@ استحداث أنواع جديدة من الأصول: نتوقع ان يسهل نظام التمويل العقاري الجديد عملية توريق القروض السكنية ليؤدي بالتالي إلى مزيد من التطور في السوق.
كما نتوقع ان يشكل النظام الجديد حافزاً قوياً لزيادة الطلب على العقارات. وفي ظل ارتفاع دخل الفرد وانخفاض معدل ملكية المنازل ومتوسط عمر السكان، الأمر الذي يشجع على امتلاك المنازل، فإننا نعتقد ان التمويل العقاري سيحدث تحولاً نوعياً في القطاع.
مقارنة التمويل العقاري في السعودية والإمارات العربية المتحدة
نلقي فيما يلي نظرة خاطفة على سوق التمويل العقاري في الإمارات العربية المتحدة حيث يشهد السوق فيها نمواً حثيثاً. وقد شهد القطاع العقاري تحولاً على يد شركات محلية مثل أملاك وتمويل اللتين تشكلان أكثر من 50% من حجم السوق البالغ حوالي 37.5مليار ريال ( 10مليارات دولار). وقد ارتفع حجم القروض السكنية في الإمارات بنسبة 100% سنوياً على مدى السنوات الثلاث الماضية ومن المتوقع ان تنمو بمعدل سنوي مركب يفوق 5% سنوياً خلال السنوات الثلاث المقبلة.
وبمقارنة الاقتصاد الإماراتي مع الاقتصاد السعودي فإننا نرى ان الاقتصاد السعودي ينطوي على فرصة أكبر للنمو مع انطلاق سوق التمويل العقاري.
بالنسبة لمتوسط حجم الأسرة السعودية والبالغ 5.62فرد فهو أعلى من نظيره في الإمارات العربية المتحدة والبالغ 4.7فرد. وفي السعودية يزيد تعداد السكان عن خمسة أضعف سكان الإمارات. ولو أخذنا في الاعتبار عدد السكان المحليين فقط فإن عدد سكان المملكة يفوق سكان الإمارات ب 3.7ضعف. أما نسبة القروض العقارية إلى الناتج المحلي الإجمالي في الإمارات فتقدر في حدود 5%، بينما تبلغ هذه النسبة في السعودية حوالي 1% (بناء على التسهيلات البنكية للعقارات).
التمويل الإسلامي
في الملحق 3(صفحة 86) نلقي الضوء على آليات التمويل الخاصة بالقروض العقارية في اطار متوافق مع احكام الشريعة الإسلامية.
ومن الجدير بالملاحظة انه في التمويل الإسلامي يعتبر المقرض مستثمرا ايضا وبالتالي فإن من المرجح ان يتولى المقرض دورا نشطا في المشروع المعني. فمثلاً، في عقد المشاركة يشكل المقرض والمقترض شركة محاصة تكون فيها حصة احد الشريكين في تزايد بينما تتناقص حصة الشريك الآخر.
مركز المعلومات الائتمانية - خطوة في الاتجاه الصحيح
في يوليو 2006م اصدرت مؤسسة النقد العربي السعودي تعميما يشترط على البنوك التجارية تزويد مركز المعلومات الائتمانية المعروف باسم الشركة السعودية للمعلومات الائتمانية (سمة) والحصول منها على المعلومات الائتمانية. ونحن نعتبر هذه الخطوة تطورا ايجابيا تبدأ معه المملكة بتطوير سجل تاريخي للأفراد واستخدام هذا السجل لأغراض تقييم الجدارة الائتمانية.
إمكانية شراء المساكن في المملكة العربية السعودية
بالنظر الى ان المتوسط السنوي لدخل الأسرة يبلغ حوالي 170.000ريال ( 45.000دولار)، فإننا نتوقع ان تكون نسبة مدفوعات القروض الى الدخل لشراء شقة بمساحة 225متراً مربعاً من قبل الأسرة 25%، وهو ما نعتبره من وجهة نظرنا معقولا جدا. ويلخص الجدول التالي تقييمنا العام لإمكانية شراء المساكن بالنسبة للأسر السعودية.
يميل حجم المنزل في السعودية الى كونه كبيرا نتيجة لكبر حجم الأسرة. وبالنسبة للأسرة المتدنية الدخل (دخل سنوي بقيمة 70.000ريال) التي تريد شراء شقة بمساحة 225متر مربع، سيصل الدين 55% من دخلها السنوي. وهنا يتمثل التحدي امام الحكومة في تلبية الطلب على المساكن لذوي الدخل المحدود مع الأخذ في الاعتبار الاسر الكبيرة الحجم (وتفضيل الوحدات السكنية الكبيرة) التي تشكل غالبية الأسر السعودية.
وقد سبق ان اوردنا في التقرير تقديرا لحجم الطلب على المساكن بواقع 190.000وحدة سنويا (راجع صفحة 9). وبحلول عام 2012م، ولو افترضنا ان سوق التمويل العقاري سيدفع الى شراء ربع الوحدات السكنية فقط، ففي تقديرنا ان اجمالي سوق التمويل العقاري ربما يصل الى 86.5مليار ريال ( 23.1مليار دولار). وهذا ما يمثل نموا بنسبة 450% خلال الفترة ما بين 2008- 2012م فيما يتوقع ان ترتفع نسبة التمويل العقاري الى الناتج المحلي الإجمالي الى 4.4% في عام 2012م (مرتفعة من 1% في الوقت الحاضر).
الإطار القانوني والمبادرات الحكومية
إن القطاع العقاري لا يمكنه ان يزدهر في اقتصاد بدون دعم اداري فعال وبنية تحتية قوية. وتعتبر الحكومة العنصر الأساسي للتغيير والتطوير في قطاع العقار السعودي، وهي تعمل على بناء بنية تحتية قانونية ونظامية تكون اساسا متينا لبيئة استثمارية ايجابية (مزيد من التفاصيل ادناه) وتسعى الى التنوع بعيدا عن الإيرادات الهيدروكربونية. كما تلعب الحكومة من خلال ضبطها لاستخدام الأراضي دورا مهما في فسح الأراضي وتسجيلها وتؤدي بذلك دورا اسياسيا في معادلة العرض والطلب.
(أ) الملكية الأجنبية
السوق السعودية ليست مفتوحة امام تملك الأجانب كما في الإمارات العربية المتحدة، لكن المملكة شرعت ملكية العقار من قبل غير السعوديين والشركات الأجنبية، حيث ينص النظام السعودي على استخدام العقار لأغراض النشاط التجاري الذي يمارسه الشخص الأجنبي. ويمكن لغير السعودي المقيم في المملكة امتلاك عقار لغرض السكن الشخصي. كما تتطلب جميع عمليات التملك في المملكة موافقة وزارة الداخلية السعودية والإبقاء على ملكية العقار لمدة خمس سنوات قبل ان يستطيع المالك الأجنبي بيعه (وهو تشريع يهدف الى اقفال باب الشراء بغرض المضاربة). وللحصول على ترخيص بشراء الأرض والمباني، يجب استثمار مالا يقل عن 30مليون ريال ( 8ملايين دولار). ولا يجوز تأجير العقار الذي يملكه شخص اجنبي، اضافة الى ان على المالك الأجنبي بيع العقار عند مغادرته المملكة بصورة نهائية.
كذلك يحظر النظام على الأجنبي امتلاك عقار في مكة او المدينة الا اذا كان بالوراثة (يمكن للأجنبي تملك عقار في مكة والمدينة من خلال الملكية المشتركة، كما تمت مناقشتها في الصفحة 24).
وبالرغم من بدء العمل بنظام الملكية الأجنبية، الا ان هناك الكثير مما يجب فعله لضمان تطبيقه بنجاح. وهناك مجال امام الحكومة للحد من البيروقراطية التي تعيق شراء العقارات في المملكة وضمان سلامة صكوك الأرض.
(ب) نظام الطرح الأولي العام
تحتاج الشركات التي تخطط لطرح اسهمها للاكتتاب العام الى موافقة الحكومة وتقوم الحكومة بالتحقق من الأراض التي تملكها الشركة التي تطرح اسهمها وعلى الشركة ان تحتفظ بحصة لا تقل عن 20% من عقاراتها. وعلاوة على ذلك، يجب تكليف شركة استشارية مستقلة بدراسة تكليف المشروع وتفاصيل انجازه.
(ج) حظر الإشغال غير النظامي للعقار
في فبراير 2008م حظرت الحكومة التسجيل غير النظامي لجميع الأراض غير المشغولة. ففي الماضي كانت هناك منازعات على الملكية (في ظل عدم وجود اي نظام للتأمين على الملكية وقرار نظامي فعال وعملية تسجيل سليمة للملكية) وكان هناك عمليات استخدام للأراضي الحكومية بصورة غير قانونية وكثير من حالات التزوير لصكوك الملكية. ولكن مع تطبيق قانون الحظر هذا، تعززت البيئة الاستثمارية.
(د) ميزانية 2008م - الجانب العقاري
@ تضمنت الميزانية الحكومية لعام 2008م فائضا متوقعا بقيمة 40مليار ريال وإيرادات بمقدار 450مليار ريال ونفقات قدرها 410مليار ريال، وتمثلت الأولوية في الإنفاق في البنية التحتية والخدمات الاجتماعية.
@ تخصيص 25مليار ريال لصندوق التنمية العقارية السعودي.
@ تخصيص 105مليارات ريال للتعليم وتنمية القوى العاملة، منها بناء 207مدارس و 41كلية جديدة.
@ تخصيص 44مليار ريال للشؤون الصحية والاجتماعية - بناء 8مستشفيات و 250مركزا للرعاية الأولية.
@ تخصيص 17مليار ريال للخدمات البلدية وأعمال الطرق داخل المدن.
@ تخصيص 28.5مليار ريال للمياه والزراعة وقطاع البنية التحتية.
@ تخصيص 16.4مليار ريال للمواصلات والاتصالات وإنشاء 7.300طريق.