الاستثمار العقاري الفندقي موسمي في المملكة دائم في دبي

" الرياض " ترصد المشهد العقاري في المملكة في تقرير أسبوعي

يعيش القطاع الفندقي في المملكة العربية السعودية طفرة غير مسبوقة بسبب المشروعات العملاقة والمتعددة التي يشهدها القطاع في السنوات الأخيرة والاستثمارات الضخمة في القطاع السياحي والعقاري بشكل عام نتيجة للعوائد الضخمة الناتجة عن ارتفاع أسعار النفط العالمية.
ويرتبط قطاع الإسكان في المملكة عموماً بالاقتصاد الحر حيث يترك للمواطنين حرية بناء المساكن والاستثمار في مجال الإسكان بحسب إمكانياتهم المادية وفقا لما تقتضيه الأنظمة والتعليمات الخاصة بالبناء. وتساهم الدولة في توفير البنية الأساسية والخدمات المساندة لقطاع الإسكان في مجال التخطيط والتنظيم وتأمين الخدمات والمرافق. كما تساهم في تملك الأراضي للمواطنين الواقعة ضمن المخططات المعتمدة للمدن من خلال برنامج المنح المجانية.
ويشمل قطاع العقارات على خدمات مساندة أساسية له، من هذه الخدمات الإسكان الفندقي وهو قطاع حيوي مهم له حصة كبيرة في عالم العقارات، إضافة إلى أنه قطاع بديل يحل مشكلات كبيرة مع ظهور الأزمات الإسكانية في مختلف أرجاء العالم وخاصة نقص الوحدات السكنية التي لا تتوفر للسكان والمحاولة لإيجاد البرامج والبدائل لزيادة المخزون وتحسين الأوضاع السكنية.
ويتركز قطاع الفنادق في السعودية في منطقة الحرمين الشريفين في مكة المكرمة والمدينة المنورة باعتبارهما قبلة المعتمرين والحجاج الذين يتجاوز عددهم 8ملايين معتمر وحاج سنوياً، إضافة إلى المدن الرئيسية جدة والرياض والدمام والخبر.
وقدرت تقارير عقارية حجم الاستثمارات الفندقية وسكن الحجاج في مكة المكرمة بأكثر من 400مليار ريال.
وأشارت التقارير، إلى أنه على الرغم من وجود ما يقرب من 10فنادق من فئة 5نجوم وحوالي 2000فندق دون هذه الفئة، وأكثر من 7آلاف بناية لسكن الحجاج في مكة، إلا أن معظم الفنادق تشهد أزمة حجوزات نتيجة لتدفق الحجاج والمعتمرين والزوار على فنادق العاصمة المقدسة حيث تصل نسبه الإشغال إلى 100% خلال العشر الأواخر من شهر رمضان والعشر الأوائل من ذي الحجة. وأوضحت أن هناك فنادق يتم الحجز بها بعد نهاية موسم الحج ورمضان مباشرة للموسم الذي يليه للحصول على مكان مناسب بأسعار ملائمة.
وأكدت التقارير أن مجال الاستثمار العقاري في العاصمة المقدسة يشهد نمواً متزايداً نظراً للزيادة السنوية المطردة في أعداد الحجاج والمعتمرين والزوار للعاصمة المقدسة في ظل التوسعات المتتالية التي تنفذها الحكومة، والنشاط الاستثماري المتنامي في الخدمات المساندة التي تنفذها الشركات والمؤسسات الرسمية والأهلية والتطويرية مما يفتح المزيد من آفاق الاستثمار الشامل في العاصمة المقدسة.
ومن المتوقع أن يرتفع عدد زوار العاصمة المقدسة إلى ثلاثة أضعاف ما عليه الآن بعد 10سنوات ليصل إلى 15مليون زائر خلال العام، وذلك بعد الانتهاء من المشاريع والتوسعات التي يتم تنفيذها فى الوقت الحالي.
فيما قدر اقتصاديون حجم الاستثمارات في المنطقة المركزية بالمدينة المنورة ب 30مليار ريال بعد حزم المشاريع التطويرية التي أدخلت عليها خلال الفترة الماضية، لإيواء الزائرين والحجاج والمعتمرين.
وتشهد المدينة المنورة المرحلة المقبلة من تطوير المنطقة المركزية ستشهد عدة محاور للتطوير، تشمل استغلال الاستثمارات الأكثر كفاءة وتنفيذا لتوجيهات خادم الحرمين الشريفين باستكمال المشروعات التطويرية المرتبطة بالمنطقة المركزية، والمتضمنة الساحات الشرقية للحرم بخدماتها السفلية وتظليل الساحات المحيطة بالحرم، وتنفيذ طريق الملك فهد (الدائري الأول) وتنسيق وتجميل وتشجير طرق وشوارع وممرات حركة المشاة في المنطقة المركزية لتكون إقامة الزائر تجربة وثقافة واقعية لامتداد الإقامة والرغبة في تكرار الزيارة.
ويوجد في الرياض أكبر الفنادق إذ يعتبر برج الفيصلية أول برج في الرياض وبه فندق إضافة إلى خدمات أخرى، كما يضم إلى جانبه فندق الخزامي، ثم الفورسيزن ضمن برج المملكة وفنادق أخرى مثل انتركونتننتال وماريوت وميرديان والمنهل وراديسون ساس وفهد كراون وصحاري والستين وصلاح الدين إضافة إلى قائمة كبيرة من الفنادق والشقق المفروشة التي تمثل أكبر شريحة في القطاع.
من جهة أخرى، أعلنت السعودية عن تأسيس مجموعة المملكة للاستثمارات الفندقية برأسمال مدفوع يبلغ 211مليون دولار ورأسمال مصرح به 400مليون دولار.
من جهتها أطلقت شعاع كابيتال السعودية صندوق شعاع السعودية الفندقي 1مؤخراً وهو صندوق مغلق بقيمة ملياري ريال. ويستهدف الصندوق تطوير وتملك نحو 17عقاراً فندقياً بما فيها شقق فندقية مفروشة ومنتجعات على امتداد المملكة حيث يبلغ إجمالي الوحدات المتوقع تطويرها نحو 5آلاف غرفة، وتدير شعاع كابيتال السعودية الصندوق الذي سيمتلك بدوره حصة 20% في شركة جديدة ستقوم بإدارة العقارات الفنادق. كما سيتم إدارة الشركة الجديدة من قبل روتانا.
وتستثمر كل من شعاع كابيتال في الإمارات وروتانا في صندوق شعاع السعودية الفندقي 1وذلك من خلال صندوق شعاع كابيتال الفندقي1، وهو صندوق إقليمي بقيمة 200مليون دولار أطلقته شعاع كابيتال، وكانت شعاع كابيتال السعودية قد بدأت بالتسويق لصندوق شعاع السعودية الفندقي 1منذ 18مايو 2008، وشهد الصندوق تغطية عالية من قبل المستثمرين من الأفراد والمؤسسات.
ويتوقع أن يشهد قطاع الفنادق في الفترة المقبلة ارتفاعاً في عدد الفنادق العاملة في المنطقة الشرقية بزيادة تصل إلى 20فندقاً عما هو عليه الآن، 50% من هذه الفنادق سيكون من فئة الخمس نجوم، و 25% من فئة الأربع نجوم، والنسبة المتبقية لبقية الفئات الفندقية.
وبلغ حجم الاستثمارات التي سوف تضخ في هذه المشاريع بما يقارب 5مليارات ريال والتي ستتركز في كل من الدمام والخبر نتيجة إلى الطلب المتزايد في تلك المدن على الوحدات الفندقية. فيما يبلغ عدد الوحدات الفندقية الحالية 2870غرفة فندقية، التي من المتوقع أن تضاف إليها 3آلاف غرفة خلال العامين المقبلين من خلال الفنادق الجديدة والتي تصبح بذلك 5870غرفة فندقية في المنطقة الشرقية بعد بدء عمل الفنادق الجديدة.
وبلغ عدد الفنادق المسجلة بالغرفة التجارية الصناعية بالمنطقة الشرقية 31فندقا على مختلف الفئات.
وتعكف الهيئة العامة للسياحة والآثار في السعودية على إعداد لائحة تضم معايير التصنيف الجديد للفنادق والوحدات السكنية المفروشة في المملكة مع مطلع العام المقبل.
وتضمنت اللائحة الجديدة بحسب إعلان هيئة السياحة، 33مادة، أبرزها ضرورة إيجاد مرافق خاصة لذوي الاحتياجات الخاصة، والالتزام بأنظمة وزارة الداخلية لتوفير جميع متطلبات السلامة المحددة في أنظمة المديرية العامة للدفاع المدني لجميع عناصر ومكونات المبنى.
وكان جهاز الهيئة العامة للسياحة والآثار بجدة، قد عقد ورشة عمل، بحث فيها الآليات المتبعة للرقابة والتصنيف على قطاع الإيواء.
فيما أعلنت الشركة السعودية للفنادق والمناطق السياحية أنها أتمت ترسية عقد تنفيذ مشروع برج للأجنحة الفندقية بمدينة الرياض على الشركة السعودية اللبنانية (سالموك)، حيث يقع المشروع على شارع المعذر بجوار فندق الرياض ماريوت. ويتكون من 14طابقاً تحتوي على 147جناحاً فندقياً مميزاً ومطعماً ونادياً صحياً مع كافة الخدمات والمرافق اللازمة، إضافة إلى قبو يستخدم كموقف للسيارات، وبلغت التكلفة الإجمالية لهذا المشروع 30.6مليون دولار.
كما أنه من المتوقع أن يكتمل تنفيذه بعد حوالي 18شهراً حيث سيلبي احتياجات شريحة من رجال الأعمال والعائلات التي تبحث عن أجنحة سكنية فخمة لفترات زمنية متوسطة، كما سيحقق المشروع للشركة عائداً استثمارياً جيداً نظراً لموقعه المتميز ومكوناته التي روعي فيها التكامل مع العناصر الموجودة بفندق "الرياض ماريوت" وقاعة مكارم التي تمتلكها الشركة، مما يجعل المجمع واحداً من أبرز المجمعات الفندقية في مدينة الرياض.
من جهتها كشفت مجموعة طلعت مصطفى القابضة المصرية عن اعتزامها تنفيذ مشروعات عقارية فى السعودية وعدد من أسواق أوروبا الشرقية باستثمارات تقدر بنحو 3.5مليارات دولار.
ومشروع الشركة في الرياض عبارة عن مشروع عقاري يقام على مساحة 3ملايين متر مربع، باستثمارات تصل إلى نحو 7مليارات ريال، وهو شبيه بمدينة الرحاب التي تمتلكها الشركة قرب العاصمة المصرية القاهرة ويضم شققا وفيلات وحدائق ومدارس، وغيرها من الخدمات، وسيطرح تحت مسمى (رحاب الرياض). وتمتلك المجموعة 50% من الشركة المالكة لمشروع الرياض، فيما تستحوذ شركات سعودية هي: الأولى للتطوير والمهيدب والفوزان على النسبة الباقية.
وتعتزم الشركة التوسع في عدد من الأسواق العربية في الفترة المقبلة ولديها دراسات حولها، إلا أن الشركة قررت البدء بالسوق السعودي لأهميته وارتفاع الفرص الاستثمارية في القطاع العقاري فيه.
وكانت الشركة الأولى للتطوير العقاري قد أبرمت اتفاقاً مع مجموعة طلعت مصطفى المصرية لتأسيس شركة سعودية مصرية حملت اسم شركة أكنان للتطوير العمراني برأسمال يبلغ 1.2مليار ريال، وتهدف الاتفاقية إلى إنشاء وتطوير مشاريع عقارية متكاملة في السعودية، في العاصمة الرياض ومدينة جدة باستثمارات تصل إلى نحو 10مليارات ريال.
وأظهرت القوائم المالية الافتراضية المجمعة لمجموعة طلعت مصطفى القابضة صافي أرباح قدره 1.32مليار جنيه العام الماضي وتحققت من أنشطة المجموعة وشركاتها التابعة في مجال الاستثمار في الاستثمارات العقارية والفندقية.
يذكر أن مجموعة طلعت مصطفى القابضة تضم تحت مظلتها مجموعة من الشركات هي: العربية للمشروعات والتطوير العمراني التي تمتلك وتدير مشروعي الرحاب ومدينتي بالقاهرة الجديدة، وشركة الإسكندرية للاستثمار العقاري التي تمتلك وتدير مشروع الربوة وبالشيخ زايد.
كما تمتلك شركة سان استيفانو للاستثمار العقاري التي تمتلك وتدير مشروع سان استيفانو بالإسكندرية وشركة الإسكندرية للمشروعات العمرانية التي تمتلك وتدير مشروع (الماي فير) بالشروق. كما تمتلك الشركة العربية للاستثمارات الفندقية والسياحية والتي تمتلك الحصص الحاكمة في استثماراتها في فنادق فورسيزونز نايل بلازا المطل على النيل بالقاهرة وفورسيزونز شرم الشيخ وفورسيزونز سان استيفانو بالإسكندرية، وفندق النيل بالقاهرة.
وفي المقابل، أوضحت فنادق حياة العالمية أنها ستدخل السوق السعودية من جديد بعد غياب لسنوات طويلة، وذلك من خلال افتتاح منتجع بارك حياة جدة كما افتتحت (حياة) مكتب لها في الرياض ليتابع ويدير أعمالها في السعودية ودراسة الفرص المتاحة للعمل على أرض المملكة. وقالت الشركة ان هناك مشروعات تحت الدراسة حاليا واتصالات مع مطورين لفنادق جديدة، بشأن إمكانية الدخول معهم في اتفاقيات ادارة لمشروعاتهم.
وأفادت الشركة بأن خطط توسعات حياة في الشرق الأوسط تستهدف الوصول بعدد الغرف الفندقية في المنطقة إلى 5آلاف غرفة بحلول عام 2010، وذلك من خلال إدارة عدد جديد من الفنادق التي ستحمل علامات (بارك) و(جراند) و(ريجنسي)، متوقعة أن يرتفع الرقم إلى أكثر من خمسة آلاف مع تدشين علامة حياة الفندقية الجديدة في المنطقة (حياة بليس).
وتسجل إحصاءات منظمة السياحة العالمية ارتفاعا في الطلب على الإقامة بالفنادق المتوافقة مع أحكام الشريعة الإسلامية، حيث يمثل حالياً 10% من السوق العالمية للسياحة. وتوقعت المنظمة أن يتم تطوير معايير دولية للفنادق الإسلامية في غضون السنوات العشر المقبلة. ويشهد سوق الفنادق التي تتوافق مع مبادئ الشريعة الإسلامية ازدهاراً ملحوظاً في ضوء ارتفاع عدد السائحين العرب.
ويقدر الخبراء حجم قطاع الفنادق الإسلامية حاليا بأكثر من 60مليار دولار، مع نمو يفوق النمو في الفنادق التقليدية ويصل معدله إلى 20% سنويا. ويشكل النمو الملحوظ في أعداد السائحين العرب والمسلمين وما يصاحب ذلك من ارتفاع في معدلات الإنفاق من قبل النزلاء العرب عاملاً أساسياً في زيادة الإقبال على الفنادق التي تعمل وفق مبادئ الشريعة الإسلامية على مستوى منطقة الشرق الأوسط.
ويراهن خبراء السياحة على النمو القياسي في صناعة السياحة الخليجية لدعم قطاع الفنادق الإسلامية في ظل تقديرات حجم إنفاق السائحين الخليجيين سنويا بأكثر من 12مليار دولار.
وتجمع دراسات وتقارير على أن إنفاق السائح الخليجي يعادل ثلاثة أضعاف إنفاق السائح الغربي، مما يضاعف معدلات النمو في السياحة الخليجية.
وتفيد منظمة السياحة العالمية بأن المسافرين من دول مجلس التعاون الخليجي ينفقون أكثر من 12مليار دولار سنوياً على الرحلات الترفيهية، في حين ينفق السائحون الإماراتيون معدل 1700دولار في كل إجازة والذي يزيد بمقدار 500دولار عن معدل الانفاق الأوروبي.
وأشارت بحوث جديدة أجرتها شركة (ميدل إيست ستراتيجي ادفايزرز) إلى نمو حجم سوق ادارة المرافق في منطقة الخليج إلى 892مليار دولار خلال السنوات ال 25القادمة، وذكرت البحوث ان سوق ادارة المرافق في الامارات العربية المتحدة وحدها يصل حجمه إلى 704مليارات دولار امريكي، بينما يصل في المملكة العربية السعودية إلى 96مليار دولار وفي قطر 92مليار دولار.
وأكد خبراء في سوق الاسكان الفندقي أن الفنادق ستتضاعف عدداً خلال السنوات الثلاث المقبلة.
وتدير (ستاروود)، التي تضم سلسلة فنادق (شيراتون) و(ميريديان) و 10علامات فندقية بارزة أخرى، أكثر من 52فندقاً في منطقة الخليج تضم 11500غرفة، ويتوقع تضاعف عددها إلى نحو 100فندق وإلى 20ألف غرفة فندقية خلال السنوات الثلاث المقبلة. ووقعت عقوداً في الإمارات والسعودية وقطر.
وتستحوذ الإمارات على حصّة الأسد من الاستثمارات في القطاع، وتبني دبي حالياً أطول شارع فندقي في العالم، بطول 10كيلومترات واستثمارات تقدر بنحو 60بليون دولار، ويتوقع لها أن تضيف أكثر من 70ألف غرفة فندقية. وتأتي السعودية بعد الإمارات في حجم الاستثمارات الفندقية وضخامة السوق السياحية، تليها قطر.
وحقق القطاع الفندقي القطري أعلى معدل زيادة في عدد الغرف الفندقية على مستوى المنطقة وذلك منذ بداية العام الجاري وحتى نهاية يوليو مقارنة بنفس الفترة من العام الماضي، وذلك وفق ما أظهره تقرير شركة "ديلويت" الأخير.
وأظهر التقرير تحقيق دول المنطقة لعدد من المكاسب على أكثر من مستوى أولها زيادة في أسعار الإقامة بنسبة 29.9% في يوليو الماضي، وحققت دول الشرق الأوسط وإفريقيا منفردة نتائج ايجابية مقارنة بباقي المناطق الفندقية حول العالم، حيث بلغت نسبة الزيادة في معدلات الإشغال 3.5% لتبلغ 70.7%.
أما فيما يخص عدد الغرف الفندقية، فقد قارن التقرير بين عدد الغرف الفندقية التي كانت متوافرة بداية من شهر يناير وحتى يوليو عام 2007بعدد الغرف المتوافرة حالياً خلال نفس الفترة من العام الجاري، وأظهرت إحصائيات التقرير ارتفاع عدد الغرف الفندقية في الدوحة من 3175غرفة إلى 3682بمعدل زيادة بلغ 16% تقريباً، وهو أعلى معدل تحقق في المنطقة، وذلك على الرغم من أن عواصم خليجية أخرى تقدمت على الدوحة فيما يخص عدد الغرف التي أنشأت خلال نفس الفترة، حيث تركزت معظم هذه الزيادة بدولة الإمارات وتحديداً بمدينة دبي وإمارة أبو ظبي.
وأوضحت نتائج التقرير أن أعداد الغرف الفندقية في البحرين زادت من 2252إلى 2353بنسبة 4.48% وفي مسقط من 1775إلى 1829غرفة بنسبة 3.04% وفي أبو ظبي من 4659إلى 5086بزيادة 9.16% أما دبي فقد حققت أعلى زيادة في عدد الغرف التي أضيفت خلال نفس الفترة، حيث ارتفعت من 16929إلى 18926أي بزيادة قدرها 11.79% في حين زادت عدد الغرف بمسقط 3.04% وتراجعت في الكويت بنسبة 2.09% تقريباً.
وتناول التقرير الزيادة في عدد الغرف الفندقية بعدد من العواصم والمدن بمنطقة الشرق الأوسط، حيث أوضح أن مدينة القاهرة زادت بها الغرف الفندقية المتوافرة بنسبة 4.8% حيث ارتفعت من 12179إلى 12465غرفة، أما في الغردقة فقد ارتفعت من 5932إلى 5959بنسبة 0.45%.
كما شهدت مدينة شرم الشيخ السياحية ارتفاعاً في عدد الغرف الفندقية بنسبة 4.17% من 10023إلى 10441غرفة، وفي دمشق زادت من 1887إلى 1904بنسبة 0.90% في حين زادت أعداد الغرف الفندقية بعمان زيادة صغيرة بنسبة 0.08% ولم يطرأ أي تغير على عدد الغرف الفندقية المتوافرة في بيروت.
وبينت دراسات اقتصادية أن نحو 90ألف غرفة فندقية تحت الإنشاء حالياً في دبي وحدها، ومن المقرر إقامة 10آلاف غرفة في السعودية وسلطنة عمان و 11ألف غرفة في قطر وكثير من المشروعات ستنفذ في الدول العربية. وقالت شركات الإنشاء الإقليمية والدولية إن هناك خططاً توسعية بحاجة إلى توظيف 1.5مليون شخص في قطاع الفنادق.
وكشفت إحصائيات عن استعداد المدن السياحية الرئيسية في منطقة الشرق الأوسط لاستقبال 253فندقاً جديداً تضم 81ألفاً و 900غرفة ستضاف إلى القطاع الفندقي في المنطقة بحلول عام2010م.
وقالت دراسة إن إجمالي استثمارات هذه المنشآت الفندقية يصل إلى نحو 16مليار دولار، وأن دولة الإمارات وحدها تستحوذ على نصف هذا العدد من الفنادق بعدد 40ألفاً و 400غرفة، تليها قطر بعدد 7900غرفة، ثم السعودية بعدد 5800غرفة، تليها مصر بعدد 5100غرفة، فيما ستضاف 4400غرفة في البحرين خلال السنوات الأربع المقبلة و 4000غرفة في المغرب و 3700في سلطنة عمان و 3300غرفة في الأردن و 3000غرفة في الكويت و 1500في لبنان و 800في سوريا.