شحاتة والسروجي لأهالي الرويس: لا إجبار على حل واحد بل 4 خيارات للتعويضات

أكد المهندس أسامة شحاتة، مدير عام تطوير المناطق العشوائية بشركة جدة للتنمية والتطوير العمراني والمهندس فؤاد السروجي المدير الفني لمشروع تطوير الرويس في إجابتهما على استفسارات أهالي حي الرويس، أحد أحياء جدة الخاضعة للتطوير، أن أعمال التطوير في الحي ليست مسألة خاصة بمدينة جدة، بل هي ضمن اتجاه عام يهدف لتطوير العشوائيات كظاهرة في العديد من مدن المملكة انطلقت بوادره بجهود صاحب السمو الملكي الأمير خالد الفيصل أمير منطقة مكة المكرمة من خلال مشروع معالجة العشوائيات بمنطقة مكة المكرمة، مشيرين إلى وجود 56 منطقة عشوائية في مدينة جدة وحدها ستخضع للتطوير..
وأشارا إلى أن مشاريع تطوير العشوائيات المبنية على لائحة تطوير المناطق العشوائية المعتمدة من المقام السامي والمتماشي بها ضمن
مشروع تطوير الرويس لم تتبع مبدأ إجبار الملاك على حل واحد لتقديم التعويضات لهم بل وضع خيارات أمام ملاك العقارات للحصول عليها منها السكن البديل، المساهمة في المشروع سواء جزئيا، أو كليا، إضافة لبديل استلام مبلغ التعويض كاملا ، وهذه كلها خيارات يعود الأمر فيها للملاك أنفسهم لتكون لهم المساهمة الفعالة في تطويرالحي.
وشرحا في إجابتهما على أسئلة الأهالي آليات تقدير العقارت المطلوب نزع ملكياتها، وطرحا حلولا لبعد المشاكل التي تواجه الملاك في إثبات ملكيتهم للعقار. وفيما يلي التفاصيل.
كيفية احتساب التعويضات:
* ماجد الدوسري (مواطن) ما هي المدة الزمنية لتقديم المستندات والوثائق المطلوبة ؟ وكيف سيتم احتساب التعويضات؟
** المهندس شحاتة: المدة بدأت منذ بدء أعمال الرفع المساحي للمنطقة، والآن يستقبل مكتب علاقات الملاك أصحاب العقارات لاستيفاء أوراقهم والتي من ضمنها صك الملكية أو وثيقة الشراء أو أي مستند يثبت تملك العقار، بالإضافة إلى المستندات الأخرى المعلن عنها ضمن الحملة الإرشادية التوعوية التي تقوم بها شركة ريسان العقارية منذ انطلاقة مرحلة التنفيذ في 18/ 6/ 1432ه .
أما بخصوص التعويضات فهي تشمل تعويضات عن الأراضي، وتعويضات عن البناء، ويتم احتساب كليهما بالمتر المربع، وهنالك أسعار للأراضي تقدر وفق موقع الأرض بالنسبة إلى الشوارع المحيطة به وعروض تلك الشوارع، وأيضًا ينظر إلى كونه سكني أو تجاري، وغيرها من التفاصيل، وكذلك الحال بالنسبة للبناء، فيتم النظر إلى اعتبارات معينة مثل كونه مسلحا أو شعبيا أو معدنيا.
معلومات غير دقيقة
* عادل الحربي (مواطن) أين كان دور أمناء مدينة جدة ؟ ألم يكن من مهامهم تنظيم المدينة ؟ وأين دور الأمانة من العشوائيات التي تعاني منها مدينتنا في الوقت الراهن ؟ ولماذا إزالة حي كامل بسكانه لدعوة شركات الاستثمار لبناء أبراج ؟ وكيف يكون 30% فقط من مساحة التطوير للسكني و70 % للتجاري، وفق ما صرحتم به في وسائل الإعلام ؟ وما هي خيارات التعويض المتاحة لنا ؟
** المهندس شحاتة: مشكلة العشوائيات لا تنحصر في مدينة جدة فقط، بل هنالك عدد من مدن المملكة تعاني منها، بل إنها تشكل ظاهرة يعاني منها العديد من الدول في أنحاء العالم، وهنالك أسباب كثيرة ساهمت في تشكل الأحياء العشوائية أذكر منها على سبيل المثال الهجرة الكبيرة إلى المدن وقت الطفرة للرغبة الشديدة لدى السكان في تحسين أوضاعهم الاقتصادية.
أما بخصوص المعلومة التي أشرت إليها والخاصة بتخصيص المساحات في مشروع تطوير الرويس فهي غير دقيقة، وأنوه هنا إلى أن التخطيط الجديد لمنطقة الرويس سيسمح بالاستخدام المتعدد لمختلف أجزاء الحي، وهو نمط جديد من التخطيط سيسمح بالاستفادة القصوى من مختلف المساحات وإيجاد مناطق حضرية أكثر ملائمة للقاطنين مبنية على توفير كافة البنى التحتية المطلوبة وفق أعلى المعايير العالمية.
أما بخصوص خيارات التعويض والمساهمة المتاحة للملاك فهي تشمل: استلام كامل مبلغ التعويض، أو المساهمة في المشروع بجزء من المبلغ واستلام الجزء الآخر، أو المساهمة بكامل المبلغ في المشروع، أو السكن البديل.
عقارات الورثة
* يحيى الأهدل (مواطن) كيف يمكن تسليم الوثائق ومعرفة التعويض في العقارات المملوكة لورثة ؟ وفي حال امتناع أحدهم عن البيع كيف يتم التعامل معه ؟
** المهندس شحاتة: تسلم جميع الوثائق المطلوبة التي تثبت ملكية العقار إلى مكتب علاقات الملاك في شارع حائل للتأكد من صحة الصك أو الوثيقة، وفي حال كانت جميع الأوراق صحيحة، هنا تبدأ مرحلة اختيار نوعية التعويض واستكمال باقي الإجراءات.
وأنا أدعو كافة الملاك إلى المبادرة بتسليم وثائقهم تلافيًا لتأخير صرف التعويضات الخاصة بهم، حيث أنه من الأنسب التقدم فورًا بالأوراق المطلوبة، كون التأكد من قانونية الوثائق من خلال الجهات ذات العلاقة يحتاج إلى وقت ليس بقصير لارتفاع عدد العقارات بالحي المطلوب إنهاء إجراءاتها في مدة زمنية قصيرة، وليتسنى أيضاً العمل على استكمال إجراءات صرف التعويضات وفق أقصر جدول زمني.
وقد قمنا مؤخرًا بنشر إعلان في الصحف يحدد الوثائق المطلوبة التي تشمل صك الوراثة، وصك الوكالة الشرعية عن الورثة، واللجنة الشرعية هي من ستحدد مستلم التعويض والذي قد يكون هو الوكيل الشرعي، أو يتم توزيع التعويض على الورثة وفق الحصص التي يقضي بها الشرع، وبالتالي إصدار شيكات لكل فرد من الورثة ليحصل كل منهم على نصيبه، ونحن الآن بصدد وضع آلية لذلك.
مطلب شرعي
* أحمد السفري (مواطن) ما هي خطوات مشروع تطوير حي الرويس؟ نحن مجموعة ورثة وأحدنا يحتفظ بأصل الصكوك الشرعية للعقارات ويعارض تسليمها رغم موافقة البقية على التطوير، والأنظمة تطلب وكالة شرعية لمسلم الصكوك، كيف سيتم التعامل في هذه الحالة؟
** المهندس شحاتة: وجود وكيل شرعي مطلب شرعي قبل أن يكون مطلبا نظاميا، وفي هذه الحالة فإن نظام تطوير العشوائيات يسمح بعلاج مثل هذه المشكلة من خلال إعطاء الورثة فرصة زمنية تمتد إلى ستة أشهر ليتمكنوا من الاتفاق على حل من شأنه أن يغير موقف المعارض منهم، كما يمكن عرض الأمر على المحكمة والتي من حقها إذا ما رغب الورثة بسحب الوكالة من الوكيل الحالي وتوكيل آخر يقوم على أداء مصلحتهم، والموافقة على أن يحصل كل منهم على حصته من التعويض حسب النصاب، وبالنسبة للشخص الممانع يتم الاحتفاظ بمبلغ التعويض الخاص به، ومتى ما رغب استلامه يمكنه ذلك.
تقدير التعويضات
* محمد الغانمي (مواطن) ينص نظام معالجة وتطوير المناطق العشوائية على حفظ الحقوق العامة والخاصة في إطار تنظيمي دون الإضرار بمصالح المواطنين أو الاعتداء على ممتلكاتهم وما يحصل الآن هو عملية إزالة وهدم، سؤالي هو هل سيتم إعطائي تعويضا مجزيا وعادلا؟
** المهندس شحاتة: الإزالة هي جزء هام من معالجة وتطوير المناطق العشوائية، وهناك نوعان من النطاق، الأول نزع الملكية والثاني التطوير، ولكي توصل المنطقة العشوائية وتربطها بمحاور رئيسة لتدمج ضمن النسيج العمراني للمدينة، وبالإمكان المشاركة في الاستثمار بشركة التطوير، وبالتالي ستكون العوائد المستفادة من هذه المشاركة هي نتائج عوائد المنطقة بالكامل وبمشيئة الله سيكون العائد المادي أكبر مقارنة مع الاستثمار في عوائد العقار الذي تمتلكه فقط.
أما بالنسبة لتقدير التعويضات فيتم احتسابها بناء على معايير عديدة يتم النظر فيها إلى أهمية الموقع، كما إن هناك اختلافا في أسعار الأمتار من مكان لآخر داخل مساحة التطوير، وقد قامت لجنة مستقلة مكونة من ممثلين عن خمس جهات حكومية هي (وزارة العدل) وزارة الداخلية، وزارة المالية، وزارة الشؤون البلدية والقروية، والغرفة التجارية الصناعية ممثلة في اثنين من ذوي الخبرة في تقدير قيم العقارات ومثمنين معتمدين)، وهي من ضمن اللجان التي تقوم بتقدير قيمة العقارات التي يتم نزع ملكيتها لصالح المنفعة العامة مثل العقارات المعترضة لمسار مشروع قطار الحرمين ومشروع تطوير شرق جدة، وقد اجتمعت مع بعض أعضاء اللجنة فأكدوا على أن عدالة التثمين أهم الاعتبارات لديهم.
التعويضات 3 مليارات
* أم نواف (مواطنة) كيف سيتم تطوير منطقة الرويس وهل سيتم هدم منازلنا ؟ ولماذا لا يتم تسليمنا مبالغ التعويض دون الهدم والإزالة لنقوم نحن بتطويرها ؟
** المهندس شحاتة: عملية التطوير ليست فقط بإنشاء مباني جديدة وإنما هي عملية متكاملة لإزالة العشوائية الموجودة حالياً في المنطقة، ووفقا للتقديرات الأولية فإن إجمالي قيمة التعويضات تصل إلى 3 مليارات و150 مليون ريال ناهيك عن قيمة تطوير البنى التحتية التي تتجاوز 3 مليارات ريال، فهل يمكن لسكان الرويس أن يتحملوا أعباء توفير مثل هذه المبالغ الطائلة ؟، كما أن هنالك معايير معينة للمشروع سيتم العمل بها وفقاً لخطط محددة لا يمكن لجهود فردية أن تساهم في تحقيقها.
56 حيا عشوائيا
* ناصر العنزي (مواطن) إذا كانت منطقة الرويس عشوائية، فماذا تسمى أحياء غليل والكرنتينة والمحجر؟
-وإلى أين سيتم نقل سكان حي بأكمله ؟
** المهندس شحاتة: بالنسبة لهذه
الأحياء التي ذكرتها ليست هي فقط الأحياء العشوائية بل هناك 56 حيا عشوائيا بمدينة جدة، وتصنيف العشوائيات يعتمد على معايير دولية معتمدة من الأمم المتحدة، والمناطق العشوائية ليست فقط في المملكة بل في جميع مدن العالم، ومن خلال 5 معايير إذا توفرت اثنان منها فتعتبر منطقة عشوائية، وللأسف ففي حي الرويس وأحياء التطوير بمنطقة خزام مثل القريات والسبيل وغيرها وجدنا أن الخمس معايير الدولية جميعها تنطبق عليها، وهناك أحياء أخرى ذكرتها مثل غليل والكرنتينة تنطبق عليها كل هذه المعايير.
ويضيف: لكننا هنا ننتقل إلى مرحلة أخرى وهي استراتيجية وخطط التطوير المبنية على دراسات لتجارب عالمية أخرى تم تطبيقها في البرازيل والهند والعديد من الدول الأخرى، وعند وضع الرؤية والاستراتيجيات الخاصة بمشروع معالجة الأحياء العشوائية بمنطقة مكة المكرمة ,التي كان الفضل الأول لله عز وجل ومن ثم لجهود سمو أمير منطقة مكة المكرمة بضرورة البدء من حيث انتهت تجارب الدول الأخرى في هذا المجال، وكان لابد من مشاركة القطاع الخاص في عملية التطوير لأن الميزانيات التي توضع كبيرة كما أن عملية تطوير منطقة عشوائية لا تنتهي في سنة أو ثلاث سنوات، سمة العشوائيات أنها تحتاج من 10 إلى 15 سنة وهنالك العديد من التجارب التي لم ترَ النجاح بسبب الاعتماد فيها على القطاع العام فقط، ولذا برزت الحاجة للاستفادة من كفاءة وخبرة القطاع الخاص.
سيتم التواصل معكم
* أبو الوليد (مواطن) ما هي قيمة التعويضات ومتى سيتم توزيعها ؟
* *المهندس السروجي: عندما سلمت أوراقك لمكتب علاقات الملاك تم تسجيل رقم جوالك من قبل الموظف المختص وبمجرد التأكد من نظامية الوثائق المسلمة سيتم التواصل معكم إن شاء الله لتسليمكم ظرفا مغلقا به قيمة التعويض حيث أن هذه المعلومة تخص المالك فقط، وليس من حق أي جهة أخرى الاطلاع عليه بما فيهم موظفي الشركة.
أما بالنسبة لتحديد قيمه المتر في عملية التعويض فهناك عدة اعتبارات وتخضع لمقاييس ومعايير من حيث عروض الشوارع والموقع والاستخدام كونه تجاري أو سكني, بالإضافة إلى عدة اعتبارات عقارية أخرى، وليس هناك تعويض موحد، وكما ذكرنا فإن المرحلة الحالية تتضمن تدقيق الأوراق التي سلمت من قبل ملاك العقارات بحي الرويس وبعد الانتهاء من عملية التدقيق تأتي مرحلة إخطار مالك العقار بقيمة التعويض ليحدد الطريقة التي يرغبها ممن خلال الخيارات المتاحة (4 خيارات).
التثمين انتهى
* سليمان القثمي (مواطن) أريد معرفة طريقة التثمين وأخشى أن يكون بعيدا عن الواقع من حيث غلاء الأراضي والعقار؟
** المهندس سروجي: عملية تثمين الأراضي انتهت قبل فترة قريبة واعتمدت منذ شهرين، والمعايير لم تكن عشوائية بل تم وضعها عن طريق لجنة حكومية مختصة سبق لها العمل في تثمين العديد من المواقع الأخرى، وان شاء الله يكون التعويض مجزيا وعادلا.
ليس أسلوبا للضغط
* عبد العزيز صالح (مواطن) لماذا تم اختيار منطقة الرويس من دون المناطق العشوائية الموجودة في مدينة جدة ؟ وهل يعني إيقاف تجديد رخص المحلات بالمنطقة نوعا من الضغط على الأهالي لإخلاء منازلهم ومحلاتهم؟
** المهندس السروجي: أخي العزيز هناك 56 منطقة عشوائية بمدينة جدة والتطوير ليس لمنطقة الرويس بل سيشمل باقي المناطق الأخرى، والرويس تحتاج إلى بنية تحتية وأعمال تطوير شاملة لأن البنية التحتية بها الآن تعتبر متهالكة، وإذا نظرت إلى المناطق المحيطة بالرويس مثل الحمراء والأحياء التي تجاور شارع الأندلس ستجد أن هناك فرقا كبيرا، ونفع المشروع لن يعود فقط على أهل الرويس بل سيمتد ليشمل مدينة جدة ككل.
ويجيب المهندس شحاتة على الجزء الثاني من السؤال قائلا: إيقاف تجديد رخص المحلات ليس نوعا من الضغط، فسكان الرويس كانوا يتحدثون عن سبب تأخر تنفيذ المشروع، فكيف سيتم التنفيذ إذا كان صاحب العلاقة غير متجاوب ولم يسلم أوراقه، فمنذ حوالى سنة ونصف يتم التواصل مع أهالي الحي من خلال فرق الرفع المساحي ومكتب علاقات الملاك والوسائل الإعلامية لتسليم صور وثائق الملكية، ورغم ذلك لم يتم التجاوب من قبل عدد من الملاك، لذا فإن الإجراء المتخذ يصب في النهاية في صالح صاحب العقار بالتزامن مع مصلحة تطوير منطقة الرويس.
بادر بتسليم أوراقك
* باسم الجهني (مواطن) ما هي الطريقة لتسليم الوثائق واستلام التعويضات ؟
** المهندس السروجي: إذا لم تسلم أوراقك بادر بتسليمها لمكتب علاقات الملاك لضمان حقك ومن ثم سيتم التدقيق في الوثائق وإبلاغك بقيمة التعويض، لذا يجب أن تسارع في عملية التسليم لتحصل على خطاب سري بقيمة التعويض يسلم لك شخصياً، أما من ناحية أسعار التعويضات فتختلف من منطقة إلى أخرى ومن عقار إلى آخر ومن منطقة إلى أخرى، ونحن في انتظار زيارتك لمكتب علاقات الملاك لنوضح لك الصورة بشكل أفضل.
التعويضات مجزية
* أم سمير (مواطنة) مبالغ التعويضات التي ستقدم لسكان الرويس هل ستمكنهم من شراء شقة أو منزل ؟
** المهندس السروجي: إن شاء الله تكون التعويضات مجزية ويحقق لك سكن بديل مناسب وقيمة التعويض تشمل سعر المتر للأرض وسعر المتر للبناء، والهدف من زيارتكم لمكتب علاقات الملاك هو تحديد قيمة التعويض الذي يمكن القول بأنه مجزي وعادل ويفي بالغرض الذي تريدينه، كما أن هناك بدائل في التعويضات من ضمنها وجود إسكان بديل.
موعد الإخلاء
* أم عبدالرحمن (مواطنة) ما هو آخر موعد لقيام سكان حي الرويس بتسليم منازلهم لشركة التطوير ؟
وما هي قيمة التعويض للعقارات بحي الرويس ؟
** المهندس السروجي: إذا لم تسلمي أوراقك يجب الإسراع بتسليمها للتعرف على قيمة التعويض في أقرب وقت، وبالتالي تختاري نوعية التعويض الذي ترغبين به من خلال أربعة خيارات عملية، أما بالنسبة للإخلاء فيعتمد على ظروف المالك، وفي جميع الأحوال فقد حددت لائحة تطوير المناطق العشوائية المعتمدة من المقام السامي فترة زمنية لا تقل عن ستة أشهر من تاريخ الإعلان لإخلاء العقار وإنهاء إجراءات نقل الملكية.