كود البناء السكني .. مخاوف من ارتفاع التكاليف وعدم الجاهزية للتطبيق

النعيم : نحتاج مهلة عامين لضمان التطبيق الجيد عباسي: نعاني من ظاهرة المباني الكرتونية لضعف الجودة قال الدكتور غازي عباسي رئيس مجلس إدارة الجمعية السعودية للعمران، إن كود البناء السعودي تأخر تطبيقه 15 عاما كاملة إذ كان جاهزا في عام 2006. وعزا ذلك إلى عدم وجود بنية تحتية قوية في السابق واختلاف الإدارات والشعور بأن التطبيق غير مناسب وكان المفترض البدء منذ تلك السنوات لأن الأمور تؤخذ بالمحاولة والخطأ والتجربة والتحديث ، وعلينا أن نعترف بأن العمارة والبناء لدينا دون المستوى حتى في المدن في ظل وجود مايعرف بالمباني الكرتونية . وأضاف أن الكود في تعريفه هو محددات بناء سترفع التكلفة بنسبة 3٪؜ ولكن في المقابل سيخفّض المصاريف الزائدة . وحدد صعوبات التطبيق في عدم جاهزية غالبية المكاتب الهندسية التي تتعامل مع إمكانيات الناس المالية فانخفضت تكلفة البناء إلى أقل من المتوقع، وعمد البعض إلى البناء بدون استشارات هندسية، ومع تطبيق الكود ستضطر المكاتب إلى رفع الجودة والكفاءة وستواجه مشاكل فى الفترة الانتقالية، كما سيعاني أصحاب المشاريع ولكن مع الوقت ستتحسن الأوضاع. وعن العمالة المهنية ومدى تأهيلها وقدرتها على تطبيق الكود قال العباسي إنها مهنية ومحترفة وجيدة ولكنها لم تحظ بإشراف هندسي ، وقبل الكود كانت تقوم بدور المهندس، ولفت إلى أن الأتعاب الهندسية في المملكة تعتبر الأقل في دول العالم حيث لا تصل إلى 0،5 ٪؜ من قيمة المشروع فيما يجب ألا تقل عن 2.5% مثل الأتعاب العقارية المرتفعة كثيرا مقارنة بدول العالم حيث لاتتجاوز 1% وربما أقل. ؜ ولفت إلى أن الرقابة على التطبيق ستكون مزدوجة من خلال وزارة الشئون البلدية والقروية والإسكان، والتأمين على العيوب الإنشائية، كما أشار إلى إشكالية المقاولين المرخصين متوقعا أن يؤدي التطبيق إلى بروز سوق سوداء لبعض الوقت. مراعاة التدرج والتسهيلات في التطبيق يرى رئيس الغرفة التجارية بمحافظة المخواة ماشي العمري أن تطبيق الكود على المباني سيضمن للجميع بناء آمن وسليم وأكثر ديمومة واستقرار ، معربا عن اعتقاده بجاهزية المقاولين للتطبيق . ودعا إلى ضرورة مراعاة الفوارق والاستثناءات فيما يتعلق بالمواقع والمنشآت المشاركة في التنفيذ ، متفقا مع الآراء السابقة بضرورة إعطاء مهلة والتدرج بالتطبيق . وقال إن التطبيق سيكون له انعكاسات كبيرة على عشرات الصناعات المرتبطة بالتشييد والبناء مثل مصانع الخرسانة وشركات مواد البناء . وقلل من المخاوف المتعلقة بامكانية أن يؤدى التطبيق إلى ارتفاع أسعار المساكن والمخططات السكنية، وأشار إلى تغير واضح في المعادلة حاليا من خلال التركيز على الجودة وليس المقاول غير المؤهل والمخططات الرخيصة لضعف شبكة الخدمات . ونصح بمهلة يتم خلالها تأهيل المقاولين والاستعداد فيما يتعلق بمكاتب التامين التي ستتولى الفحص الفنى في المناطق الطرفية ، وذلك بهدف عدم حدوث عجز في السوق . ولم يستبعد في هذا السياق حدوق بعض التباطؤ في النشاط العقاري في البداية يعقبه انتعاش لاسيما وان التطبيق في المشاريع الكبرى يمضى على قدم وساق منذ اكثر من عامين . رغم تأخر خروج مشروع كود البناء للنور قرابة 15 عاما على الأقل ، واكب الإعلان عن التطبيق في المجال السكنى في يوليو الماضى ، مخاوف عديدة تتعلق بإمكانية أن يؤدي ذلك إلى زيادة التكاليف وثغرات في التنفيذ لعدم جاهزية بعض البلديات والمكاتب الهندسية والجهات القضائية للتطبيق . وفي مقابل ذلك يرى مختصون أن هذه المخاوف مبالغ بها وأن ارتفاع التكاليف سيكون محدودا في إطار 1.5 إلى 3% فقط ، مقابل المزيد من الجودة والعمر الافتراضي للبناء في ظل شكاوى متكررة في السنوات الماضية نتيجة ما عرف بظاهرة « المباني الكرتونية « التي تظهر العيوب الإنشائية بها تباعا حتى قبل الانتهاء منها . كما ستكون للمشروع انعكاساته فيما يتعلق بترشيد استهلاك الطاقة والمياه ، ويتفق الجميع على أهمية إطلاق حملة للتوعية بالكود والتأمين على العيوب الإنشائية بالمباني.  منظومة الكود تخضع للاختبار منذ 1439 ه والمؤشرات جيدة  هيئة المقاييس لم تطور مواصفات خاصة للكود السعودي للبناء  التأمين ضد العيوب الإنشائية وسيلة دفاعية لدعم الجودة  مخاوف من عدم جاهزية المكاتب والمقاولين والمواطنين 145 ألف رخصة بناء في عام أصدرت وزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان، نحو 145.7 ألف رخصة بناء خلال عام 2020.وجاءت أمانة منطقة الرياض في المرتبة الأولى من حيث عدد رخص البناء الصادرة ب37 ألف رخصة تمثل 25% من إجمالي الرخص، تلتها أمانة منطقة عسير ب15 ألف رخصة، ثم أمانة منطقة القصيم ب14.65 ألف رخصة. كود البناء .. محطات في التطبيق 1يوليو 2021 موعد تطبيق الكود السعودي للمباني السكنية . 1439 ه بدء التنفيذ تطبيق الكود على المباني الجديدة يشمل التصميم والتنفيذ والتشغيل والصيانة والتعديل. تطبيق الكود على المباني القائمة في حالة الترميم أو تغيير الاستخدام أو التوسعة أو التعديل. وضع الحد الأدنى من المتطلبات والاشتراطات التي تحقق الحد الأدنى للسلامة والصحة. توفير البيئة الصحية والإضاءة والتهوية الكافية. ترشيد المياه والطاقة وحماية الأرواح والممتلكات من أخطار الحريق والزلازل. استثناء المباني التاريخية المُصنفة من جهة الاختصاص من تطبيق اشتراطات الكود. يُشارك في تطبيق الكود الدفاع المدني ووزارة الطاقة والهيئة السعودية للمواصفات والمقاييس. تقديم خدمات المكاتب الهندسية من خلال مركز «إتمام». التأهيل الإلكتروني للمكاتب الهندسية خلال 30 ثانية. بوليصة التامين ضد العيوب الإنشائية لمدة 10 سنوات. 8 تقارير للتأكد من سلامة المباني. المقاول يتحمل بوليصة التأمين ضد عيوب الإنشاءات. الكود ينهي ظاهرة المباني العشوائية 8 اشتراطات للبناء أبرزها المعمارية والصحية والكهربائية. ينص كود البناء على ثمانية اشتراطات، إدارية ومعمارية وإنشائية وكهربائية وميكانيكية وصحية، إضافة إلى الحماية من الحريق واشتراطات ترشيد المياه والطاقة. - الاشتراطات الإدارية: تختص بإجراءات تطبيق الكود وتحديد المهام والمسؤوليات المناطة بالأطراف المعنية بالبناء والعلاقة بينهم وتأهيلهم. - الاشتراطات والمتطلبات المعمارية وتتعلق بالأعمال المعمارية ونوعية الاستخدام ونظم التشييد للمباني. - الاشتراطات والمتطلبات الإنشائية: وتختص بالأحمال وحساب القوى، والفحوصات الإنشائية، التربة والأساسات والحوائط الساندة، احتياجات السلامة أثناء التشييد، المنشآت الخرسانية، البناء بالطوب والطابوق، المنشآت الفولاذية . - الاشتراطات والمتطلبات الكهربائية: وتتعلق بتصميم وإنشاء وتركيب وتشغيل وصيانة وسلامة الأنظمة والأجهزة والتمديدات الكهربائية للمباني، الإنارة الداخلية والخارجية، لوحات التحكم. - الاشتراطات والمتطلبات الميكانيكية: وتتعلق بتصميم وإنشاء وتركيب وتشغيل وصيانة وسلامة الأنظمة والأجهزة والتمديدات الميكانيكية للمباني، ومن ذلك التهوية والطرد، التبريد والتدفئة، تمديدات التهوية والتبريد والتدفئة، سخانات المياه، أنظمة الطاقة الشمسية. الاشتراطات والمتطلبات الصحية: وتتعلق بتصميم وإنشاء وتركيب وتشغيل الأجهزة والتمديدات الصحية للمباني، ومن ذلك أنظمة التغذية بالمياه، أنظمة الصرف الصحي، أنظمة تصريف مياه الأمطار، أنظمة مياه إطفاء الحريق. - اشتراطات ومتطلبات الحماية من الحريق: وتتعلق بتصميم وإنشاء أنظمة حماية المباني والمنشآت من الحريق. العثمان : حماية السوق من تجار الشنطة ورفع قيمة المباني قال الخبير المعماري المهندس خالد العثمان إن الغرض من تطبيق كود البناء هورفع الجودة وحماية السوق من تجار الشنطة والمقاولين الرديئين والمواد السيئة وكل ما يحيط بمنظمومة البناء من غش وتدليس ، مؤكدا بأن للجودة ثمنا وأن ذلك الأمر سينعكس على العمر الافتراضي للمبنى والمحافظة على قيمته عند إعادة تقييمه . وأشار إلى أن من اهم المشاكل بالسوق البناء الفردي ضعيف الجودة على مدى السنوات الماضية والذى تنخفض معه قيمة المبانى بالتقادم ، فيما الأراضي ترتفع أسعارها . ودعا إلى أن تكون النظرة إلى الكود موضوعية واقتصادية متكاملة وتأخذ في اعتباراتها مدخلات المشروع ومستويات الجودة والحفاظ على القيمة على المدى البعيد وقال إن البناء الفردي يعني تحمل تكاليف كل خدمة ، بينما السائد في العالم أن إنتاج الوحدات السكنية يتم في معظمه بيد مطورين عقاريين لتحقيق قيمة اقتصادية وخدمات أكثر احترافية وخفض التكلفة من خلال الشراء الجماعي للمنتجات ، والفرصة الآن سانحة للمطورين للارتقاء بأدوات العمل وتحقيق معايير الجودة.وأكد العثمان أن المكاتب الهندسية والمقاولين غير جاهزين الآن لتطبيق الكود لأن العملية في منحنى التعلم وكل اللاعبين في السوق بمختلف تخصصاتهم وفئاتهم يحتاجون إلى وقت لفهم تطبيقات الكود ، و حتى اللجان القائمة في هيئتي المهندسين والمقاولين لديهم ضبابية والمسألة تراكمية تبنى على الخبرة والتجربة و تفعيل الحوكمة والتدريب والتأهيل . وأشار العثمان إلى أن التأمين على العيوب الإنشائية في المبانى ليس مجرد رسم يفرض للتعويض بل وسيلة دفاعية تجعل شركات التأمين هي الرقيب المالي على مستويات الأداء والمكاتب الهندسية، والمقاول المخطئ سيتحمل تبعات التأمين . قال أمين عام هيئة المقاولين المهندس ثابت آل سويد، إن تطبيق الكود يشترط وجود إشراف هندسي على أعمال المقاولين مما يرفع من الجودة والدقة في الإنجاز وينعكس إيجابا على المنتج النهائي لصالح المواطن، وقد حددت لوائح الكود المخالفات التي قد تقع في تنفيذ المباني، والمسؤوليات التي تدخل ضمن أعمال المهندس المشرف. وأشار إلى أن تطبيق الكود على المباني السكنية يعتبر المرحلة الثالثة ضمن المراحل الخمس، حيث تم تطبيقه بالفعل في مرحلتيه الأولى والثانية على (المباني الحكومية – المباني العالية – المستشفيات – الفنادق – مباني التجمعات – المباني التعليمية – أبراج الاتصالات – المباني والمنشآت الصناعية – المباني والمنشآت عالية الخطورة)، وتم اختبار المنظومة بالفعل منذ عام 1439 ه وتكللت المرحلتين الأولى والثانية بالنجاح، مشيرا أن الممارسات التي يكرسها الكود مطبقة فعلياً من قبل قطاع المقاولات ولا تحتاج إلى تأهيل إضافي بما يضمن منع أي ممارسات خاطئة، وأشار إلى أن التنفيذ تحت إشراف مكتب هندسي يمثل فرصة لصغار المقاولين لرفع الجودة واستبعاد الدخلاء على المهنة. واستبعد ارتفاع التكاليف، مشيرا إلى أن تطبيق الكود لا ينطوي على أعمال إضافية من قبل المقاول بشكل عام، ولكن ربما يكون هناك زيادة طفيفة ناتجة عن تكلفة بوليصة التأمين على العيوب الخفية و تكلفة عقد الإشراف الهندسي وأعمال الدك والتسوية وفي مقابل ذلك سترتفع جودة المبانى ويزيد عمرها الافتراضى مع الالتزام باشتراطات الكود سواء في التصميم أو التنفيذ، عبر 8 تقارير على الاقل ، واشار الى ان من مزايا كود البناء العزل الحراري وأدوات السلامة كالتأريض. ولفت إلى وضع برنامج المقاول المعتمد للتأكد من تأهيل صغار المقاولين للعمل في مشاريع المباني السكنية ، و اشتراط تصنيف المكاتب الهندسية منذ 1 يناير 2021م، كما جرى عقد العديد من ورش العمل معربا عن اعتقاده بأن التطبيق الإلزامي لكود البناء لن يبطئ من حركة البناء ، و قد يكون التوجس الحالي سبباً في البطء (إن حصل) ولكنه سيزول بمجرد معرفة ما يعنيه الشروع في التطبيق. وأوضح أن الهيئة تقدم عدة خدمات لتأهيل المقاولين تبدأ من عملية الترخيص بالتوازي بالعمل على الوفاء بالإشتراطات ، كما تقدم برامج تطوير وتأهيل عبر أكاديميتها لرفع مستوى الأداء للمنشآت والكوادر العامة ، وتوفر خدمات استشارية تتناول جميع أعمال المقاول سواء فيما يخص البناء الداخلي للمنشأة أو أعمال المشاريع . ويمكن الاطلاع عليها من خلال منصة مقاول. أما فيما يتعلق بالرقابة والمحاسبة على بعض التجاوزات والمخالفات فإن الذراع التنفيذية لتطبيق كود البناء هي وزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان. «المقاولين» : مؤشرات النجاح قائمة قال الخبير والأكاديمي في كلية كلية العمارة والتخطيط بجامعة الإمام عبدالرحمن بن فيصل الدكتود مشاري النعيم إن كود البناء يعد خطوة مهمة في تحقيق الجودة ،
وقد كنت في اللجنة القانونية للكود قبل 17 عاما وتشكلت لجان عدة وتأخر تطبيقه، ومن وجهة نظري فإن تطبيق كود بهذا الحجم في سوق غير مستعد وبشكل مباشر ومفاجئ سيكون له تبعاته، فضلا عن أنه على المستوى القضائي لا يوجد تصور كامل لآلية تطبيق الكود، وتساءل: كيف سيتم مراقبة تنفيذ الكود إذا اتفقنا أن 800 مكتب ستساهم في مراجعة المخططات، فكيف سيتم مراقبة تنفيذها على الواقع وهذه من الإشكالات الكبيرة التي لم يعمل لها حساب، وألمح إلى أن التبعات ستكون على المستفيد النهائي وهو مالك المبنى رغم اتفاقنا على أنه سيساهم في الارتقاء بالجودة ويقلل من تجار الشنطة وسيرتقى بوعي المواطن لانه منزل العمر. وواصل تساؤلاته: هل نحن مستعدون لتطبيق الكود؟، وأجاب سريعا، في اعتقادى أن البلديات ليست مستعدة ولا المكاتب الهندسية او المواطنين ، ونحن نحتاج إلى حملة كبرى وتطبيق تدريجي والبدء بالأولويات، ونعطي أنفسنا سنة أو سنتين لإعداد الكوادر المؤهلة التي تستطيع التعامل مع الكود سواء على مستوى التصميم أو الرقابة والتفتيش أو حتى أعداد المقاولين وتأهيلهم. وأضاف النعيم أن إشكالية الكود تكمن في عدم وجود ما يقابله من مواصفات تفصيلية بمعنى أن هيئة المواصفات والمقاييس بصفتها مالك الكود لم تطور مواصفات قياسية محلية بشكل كبير، ونحن بحاجة إلى أن نسد هذه الثغرة، وأشار إلى أن الكود يحتاج إلى مواصفات قياسية مطورة في مجال البناء، وإن كانت موجودة الآن فهي في أجزاء متناثرة لكن يصعب أن أجد مجلدا أو مجموعة مجلدات وأستطيع أن أسميها المواصفات والمقاييس السعودية في مجال البناء . وقال النعيم إن الكود له إيجابيات كثيرة لا تحصى وخطوة مهمة، ولكن التبعات التي ستعود على المستفيدين وهم الملاك تشمل ارتفاع تكاليف المخططات والاشراف، أما تباطؤ البناء والعقار فهو يخضع للعرض والطلب ولن يكون الكود سببا في تباطؤ العقار، وما أعتقده أن الكثير من الأسر ستحجم عن البناء وستلجأ للشراء. أوضح أمين عام الهيئة السعودية للمهندسين المهندس عبدالناصر العبداللطيف أن كود البناء منتج علمي يهتم بتنظيم عمل المهندس والمقاول وفي عام 2007 صدر الكود بصفة استرشادية وبدا التطبيق بشكل إلزامي بعد التحديث عام 2018 كمرحلة أولى ويتكون من 17 إصدارا، وبحسب الضوابط فإنه سيطبق على خمس مراحل ونحن الآن في المرحلة الثالثة وسيكتمل في عام 1444ه، وأكد العبداللطيف أن هيئة المهندسين تعمل حاليا على تطبيق دليل الاعتماد المهني خلال الأشهر المقبلة مؤكدا اهميته في الحفاظ على سلامة الارواح من مخاطر الحريق والانهيارات الجزئية والكلية من خلال ضمان استقرار المبنى من ناحية تصميم إنشائي حقيقي مبنى على معايير هندسية تعطي أفضل كفاءة ، كما أن الكود يطبق لترشيد الطاقة ولتنظيم العلاقة المهنية بين الممارسين في قطاع البناء والتشييد و منع الاجتهادات وهو هدف عالمي وفي هذا الاطار تولت اللجنة الوطنية لكود البناء التنسيق مع 26 كلية هندسة وعمارة في المملكة لتضمين الكود ضمن المناهج الدراسية في الجامعات . وبحسب النظام فإن هناك أربع جهات مسؤولة عن تطبيق الكود هي وزارة الشئون البلدية والقروية والاسكان، ووزارة الطاقة، ووزارة الداخلية ممثلة في الدفاع المدني وهيئة المواصفات والمقاييس، اما بالنسبة للمواطن فإنه يتجه في حال طلب الخدمة أو الشكاوى والملاحظات على منصة بلدي. المرحلة الخامسة: من 1444/01/01ه وحتى نهاية شهر ذي الحجة عام 1444ه ويطبق الكود خلالها بالإضافة إلى ما تم تطبيقه في المراحل الأربع السابقة على جميع أنواع البناء المصنفة فيه. مراحل تطبيق كود البناء المرحلة الأولى: من (1439/11/07ه) وحتى نهاية شهر ذي الحجة عام 1440ه ويُطبق الكود خلالها على المباني الحكومية الإدارية، المباني العالية مثل الأبراج الأكثر من 23 م، المستشفيات، الفنادق. المرحلة الثانية: من 1441/01/01ه وحتى نهاية شهر ذي الحجة عام 1441ه ويطبق الكود على مباني التجمعات مثل المساجد والمنشآت الرياضية، المباني التعليمية، المجمعات التجارية، أبراج الاتصالات، المباني والمنشآت الصناعية، المباني أقل من 23 م، المباني والمنشآت عالية الخطورة. المرحلة الثالثة: من 1442/01/01ه وحتى نهاية شهر ذي الحجة عام 1442ه على مباني التجمعات مثل صالات الافراح وصالات السينما والمسارح، مراكز الرعاية الصحية، الشقق المفروشة الفندقية، النزل، المباني السكنية ومباني الخدمات الترفيهية. المرحلة الرابعة: من 1443/01/01ه وحتى نهاية شهر ذي الحجة عام 1443ه ويطبق الكود خلالها على مباني الأعمال، المطارات، البنوك، محطات التلفزيون، البريد.