60% من (العقاريات) يمارسن نشاطهن لأنفسهن بالإرث أو التجارة

في دراسة عن تطور العقار بالمملكة

أشارت دراسة تم إجراؤها في المنطقة الشرقية إلى أن حجم الاستثمار النسائي في السوق العقاري بتلك المنطقة يصل إلى 20% من حجم الاستثمار العقاري كاملاً في الشرقية، وحسب الدراسة فإن معظم استثمارات النساء العقارية في مدن الشرقية تتركز في العمائر السكنية، وأن الأراضي السكنية الصغيرة تحظى باهتمام أقل من قبل المستثمرات اللاتي تتراوح رؤوس أموالهم بين 200 إلى 400 ألف ريال.
وذكرت الدراسة، أن موظفات شركة أرامكو السعودية والمعلمات، يمثلن النسبة الأكبر لأعداد المستثمرات في السوق العقاري بالشرقية، من خلال تملكهن مبالغ متوسطة تتراوح بين 300 إلى 600 ألف ريال، وأن المستثمرات من أبناء العائلات التجارية في الشرقية لم يتجهن بجدية للسوق العقاري حتى الآن - دون أن توضح الدراسة أي أسباب -.
ويستدل الباحث والمستثمر في الشؤون العقارية د. عبدالله المغلوث بالدراسة السابق جزء منها للتأكيد على تطور السوق العقاري في المملكة، - وهي إحدى دراسات د. المغلوث في الشأن العقاري - ويقول د. المغلوث في دراسته: أن السوق العقار تطور في السنوات السابقة بشكل ملحوظ، فعندما كان محصوراً في بيع وشراء الأراضي البيضاء، بدأ تجار العقار في تطوير الأراضي عن طريق تخطيطها وإيصال جميع الخدمات لها قبل تسويقها، ومن ثم بدأت خلال السنوات الماضية حركة في مجال الاستثمار في بناء الوحدات السكنية وتسويقها، ويتوقع أن يشهد السوق خلال السنوات المقبلة قفزة كبيرة في طرق الاستثمار وطرق التسويق والتسهيلات والخدمات المقدمة للعملاء، ولا شك أن السوق يساير التطور الذي تشهده المملكة في جميع مناحي الحياة الأخرى، ويتحدث الباحث عن عناصر ساهمت في تطور السوق العقاري بالمملكة وهي:
أولاً: ظهور أساليب في التعامل: فقد ظهر مؤخراً أسلوب جديد لاستئجار الأراضي البيضاء بدلاً من شرائها بما يحقق عوائد جيدة لمالكها والمستثمر والوسيط فالاستئجار يوفر قيمة الأرض، التي تكون بأسعار مرتفعة كونها تقع على شوارع تجارية، مما يتيح للمستثمر توفير قيمة الأرض كما أن مدة التأجير التي تتراوح ما بين 10 إلى 20 سنة تعود بمردود اقتصادي جيد للمستثمر ولصاحب الأرض، وقد يتيح استئجار الأرض فرصة استثمارية لمن يرغب شراء الموقع بعد إقامة مشروع تجاري عليه مما يعطي الخيار للمستثمر وكذلك مالك الأرض من بيع العقار أو إبقائه على إيجاره، علماً بأن قيمة الأراضي ترتفع أسعارها يوماً بعد يوم، خاصة عندما يقام عليها مشروع تجاري.
وأدى هذا الأسلوب إلى انتعاشه بشكل واضح في المدن الساحلية مثل مدينة الخبر والجبيل وينبع، حيث نشأت أكثر المشاريع بطريقة الاستئجار وقد تمت عن طريق المكاتب صفقات كثيرة لتأجير أراضٍ تجارية في جميع المدن السعودية وعلى سبيل المثال تم تأجير أراضٍ لإقامة مشروع أسواق تجارية بالمنطقة الشرقية بمساحة 150 ، 1000م مربع على شوارع رئيسية بقيمة مقدارها 7 ملايين ريال (مليونا دولار) للسنة الواحدة ولمدة 20 عاماً.
واستئجار الأراضي يعود على المكاتب العقارية وهي الوسيط بين مالك الأرض والمستثمر بعائد جيد حيث يحصل المكتب على نسبة 2.5% مدة عقد استئجار الأرض كاملاً أو نصفه وهذا يتم حسب العقد المبرم بين جميع الأطراف.
وقبل سنوات لم يكن هناك حديث حول العقار في المملكة، وحديث الآن حول العقار في المملكة يجري حول الإنترنت والأرقام الخيالية التي تستثمر في ثورة الاتصالات والكم الهائل للشركات التي ظهرت في هذا المجال.
العنصر النسائي
ثانياً: دخول العنصري النسائي نشاط العقار، فقد شهدت الفترة الأخيرة من السنوات الماضية دخول العنصر النسائي، حيث دخلت المرأة السعودية في النشاط العقاري من خلال عمليات التسويق المخصصة للقطاع النسائي وسيدات الأعمال خصوصاً مع تنامي رؤوس الأموال التي تدار بأيدٍ نسائية سعودية، حيث تحتل المرأة شرعية من سوق العمل فإن (70 ألف فتاة في المملكة مؤهلة علمياً) للقيام بالعديد من أنواع العمل.
كما أظهرت دراسة حديثة أجرتها باحثة سعودية أن نسبة السعوديات إلى مجموع القوى العاملة 7.1% وأن معظم الموظفات في منطقة الرياض بنسبة 26.24% تليها مكة المكرمة بنسبة 24.21%، ثم المنطقة الشرقية 12.3%، عسير 7.7%، المدينة المنورة 6.42%، القصيم 5.96%، جازان 4.08%، حائل 3.67%، الجوف 2.48%، تبوك 2.3%، الباحة 2.1%، الحدود الشمالية 0.85%.
الأمر الذي دعا بعض العقاريين إلى المطالبة بضرورة إيجاد تنظيم لعمل العنصر النسائي في القطاع العقاري بالاستفادة من التقنية الحديثة، ويقوم النشاط النسائي العقاري على جهود فردية حيث إن 60 في المائة ممن يمارس هذا النشاط لأنفسهن أي من ممتلكاتهن الخاصة اللاتي تحصلن عليها بالتجارة أو بالإرث خصوصاً أن هناك كثيراً من السيدات يرغبن في شراء عقارات مختلفة من الفيلات أو العمائر أو الأراضي بأنفسهن وقد يصعب عليهن في أحوال كثيرة دخولهن في مكاتب وشركات تسويق عقار تدار بواسطة الرجال، وهناك بعض السيدات وخاصة من الفتيات أصبحن يمارسون التسويق العقاري بغرض التجارة والحصول على العمولة رغم أن هذا الأسلوب محفوف بالمخاطر بسبب عدم المصداقية في بعض هذه التعاملات.
ورغم عدم وجود تقديرات لحجم الاستثمار النسائي العقاري إلا أن التقديرات تبين أن أرصدة السيدات في المصارف والبنوك السعودية تربو على 43 مليار ريال (11.466 مليار دولار) كما أن 20 في المائة من السجلات التجارية مسجلة بأسماء سيدات سعوديات.
وتشير دراسات إحصائية إلى وجود أكثر من (1500) شركة خاصة تمتلكها سيدات أعمال سعوديات بالمملكة مما يؤكد مشاركة المرأة بقوة في العمل الخاص.
ومن أبرز العوائق التي تواجهها سيدات الأعمال طلب وجود صاحب العمل للمرأة للحصول على سجل تجاري، ولكن يلغى طلب وجود صاحب العمل إن تقدمت بنفسها لدى إدارة السجل التجاري (وقد حصلت 50 سعودية على سجلات تجارية دون كفلاء) ولعل ذلك يكون دافعاً لممارسة المرأة للأنشطة العقارية.
إن غالبية الأنشطة التي تمارسها سيدات الأعمال (تمثل ما يهم المرأة مثل المشاغل النسائية، المدارس الأهلية النسوية، ومكاتب الخدمات التجارية وعدد من الأنشطة الصناعية، المتاجرة بالاكسسوارات عن طريق الاستيراد أو التصنيع المحلي، أدوات التجميل والمستوصفات والعيادات النسائية وقد بلغ حجم الاستثمارات النسائية بالمملكة 3 مليارات ريال ولعل عزوف المرأة عن النشاط العقاري يرجع الى قلة الخبرة وحداثة التعامل في سوق العقار ولكن ذلك ينطبق على الرجل مثل المرأة. وأمامها الباب مفتوح للمشاركة في هذا السوق العقاري إذا ما استطاعت أن تطور ذاتها وزيادة خبراتها بالتعامل مع المكاتب العقارية، مقربة من الاحتكارات تصنع الخبرة.
كما أن سوق العقار يحتاج إلى تفرغ كامل متابعة مستمرة لمعلومات السوق كما أن اللحاق بالدورات التدريبية في مجال العقار يثقل مهارة المرأة التي لديها القدرة على التنظيم والإدارة، ومع الوقت تكتسب المهارات اللازمة في إطار خصوصية عمل المرأة في المجتمع السعودي.
هذا وقد بدأت بعض الجهات إعداد برامج متخصصة في النشاط العقاري موجهة لسيدات الأعمال والمستثمرات والعاملات في مجال العقار، كالمعهد العربي العقاري في الرياض بالإضافة الى تخصيص بعض المكاتب العقارية أقسام للنساء بعيدا عن الرجال، حيث الخصوصية والراحة في التعامل سواء عن طريق الهاتف أو عن طريق زيارة هذه المكاتب والشركات العقارية.
ثالثاً: ومن أهم مظاهر تطور السوق العقاري السعودي استخدام تكنولوجيا المعلومات، وتوجد جهود كبيرة في هذا المجال، بالاضافة الى جهود غرفة التجارة والصناعة التي بصدد إنشاء دليل الكتروني للعقار في المملكة حيث تم مؤخراً إبرام عقد تنفيذ مشروع انشاء موقع اللجنة الوطنية العقارية على شبكة الانترنت واصدار الدليل العقاري السعودي ذلك بمقر الأمانة العامة لمجلس الغرف التجارية الصناعية السعودية.
ويهدف الموقع ايجاد حلقة الاتصال بين كل المنتمين والمهتمين بالقطاع العقاري والاستفادة من كل ما يقدمه هذا الموقع من خدمات لذوي الاختصاص سواء من معلومات أو كمرجع لكل التنظيمات واللوائح المتعلقة بالقطاع اضافة الى الأخبار العقارية الرسمية والصفقات العقارية إذ سيرتبط الموقع بمواقع الجهات المحلية والاقليمية ذات العلاقة بالقطاع، كما يتيح الموقع متابعة أنشطة اللجنة الوطنية العقارية وانجازاتها، وسيحتوي على منتدى عقاري متميز يقوم من خلاله المهتمون بطرح آرائهم ومرئياتهم عن القطاع ومستجداته، ويشمل الموقع أيضا سوقا عقاريا، مما قد يتيح فرصة للعرض والبحث عن الوظائف لذوي الاختصاص، حيث سيتم نشر الدراسات والأبحاث المتعلقة بالقطاع العقاري، ويشمل المشروع الموقع بين مجلس الغرف التجارية الصناعية ومجموعة أعالي التقنية على الاصدار الأول لدليل العقار السعودي (المطبوع والالكتروني) الذي نشأت الحاجة له نظرا لشح المعلومات المتوافرة عن القطاع وضعف التواصل بين المنتمين للقطاع في كل مناطق المملكة، ان إنشاء الموقع من شأنه توفير المعلومات الأساسية للمنشآت العاملة في القطاع، وقد تمت فهرسة وتدوين قوائم المنتمين للقطاع الواردة من جميع الغرف التجارية الصناعية في المملكة وفق تصنيف علمي يحقق للمتلقي والمستفيد من هذا الدليل الوصول الى المعلومات عن أية جهة بسهولة. ويشمل الدليل اضافة الى معلومات المنتمين للقطاع العقاري بعض النشاطات المساندة للعقار، من خلال الاعلان عن الخدمات التي تقدم من خلالها للقطاع ومن هذه القطاعات المكاتب الهندسية والمقاولات وخدمات البناء والأثاث والديكور اضافة الى المنشآت السياحية والتجارية.
مراحل تطور القطاع العقاري
إن قطاع العقارات له دور حيوي وفاعل في تحريك عجلة الاقتصاد في البلاد إذا كان نشطاً أو إبطائها إذا كان خامداً. وقد شهد قطاع العقارات في المملكة نمواً متواصلاً، لا سيما منذ بدايات فترة الطفرة، ويمكن تصنيف هذا النمو في اطار عدد من المراحل وذلك تبعا للمتغيرات التي طرأت على الأوضاع الاجتماعية والاقتصادية في البلاد. وأهم هذه المراحل هي:
المرحلة الأولى (1395-1400ه):
فهذه المرحلة انطلقت مواكبة للطفرة وتميزت بحركة للنشاط العمراني والاقتصادي كانت قوية وغير مسبوقة في المملكة، حيث بدأت خطوات تشييد البنية التحتية، وبهذا الخصوص أكدت وزارة الأشغال العامة والاسكان (التي ألغيت في التشكيل الوزاري الأخير) ان انجازات قطاع الاسكان في تلك المرحلة تجاوزت النسبة المستهدفة 13%، حيث زادت نسبة القطاع العام عما هو مستهدف بنحو 2%، بينما تجاوز القطاع الخاص المستهدف بنسبة 23%. كل تلك الزيادة كانت بسبب تشجيع الدولة لهذا القطاع والاهتمام به بشكل مباشرة، من خلال ما قدمه صندوق التنمية العقارية الذي تم تأسيسه في 1394ه، علاوة على الوحدات السكنية التي أنشأتها الدولة لبعض منسوبيها، واطلاق حرية العمل في النشاط العقاري.
المرحلة الثانية (1400-1405ه):
جاءت هذه المرحلة لترفع نسبة الزيادة في هذا القطاع عن المستهدف الى 64% وتعود الزيادة في هذه المرحلة الى تبني الدولة خططا طموحة في هذا المجال، وأيضا الى التحسن في الأوضاع الاقتصادية والاجتماعية، إن التحسين السريع والملحوظ لهذه الأوضاع كان السبب الرئيسي الذي أدى الى الهجرة الديموغرافية لأبناء القرى الى المدن الكبرى، وأدى أيضا الى التحول الاجتماعي الذي طرأ على الأسرة السعودية، حيث انتشرت ظاهرة اتجاه الشباب المتزوجين الى الاستقلالية في السكن بالإقامة في وحدات سكنية مستقلة؛ هذا بالتالي نجم عنه زيادة في حجم التوسع العمراني.
المرحلة الثالثة (1405-1415ه):
أهم ملامح هذه المرحلة ظهور انعكاسات أضرار حربي الخليج الأولى والثانية التي انعكست سلبياتها على منطقة الخليج العربي بصفة خاصة والمنطقة العربية بصفة عامة، وفي هذه المرحلة قطاع العقارات في المملكة شهد ركوداً ولفترة ليست بقصيرة، ولكن الاسباب الرئيسية لهذا الركود لا تعود فقط الى تداعيات أضرار حرب الخليج الثانية بل إلى زيادة العرض للوحدات العقارية، ولو صح التعبير الى تشبع ما هو معروض من الوحدات العقارية بالنسبة للطلب عليه، ولقد كان لركود قطاع العقارات انعكاساته السلبية على مختلف الأنشطة الاقتصادية الأخرى في المملكة، وقد أدى ذلك الى ظهور عدد من التطورات أهمها:
* تجميد رؤوس الأموال المستثمرة في قطاع العقارات.
* تعسر الموقف المالي لبعض المستثمرين.
* ظهور مشكلات بين البنوك وعدد من المستثمرين.
* بيع بعض المباني بأسعار زهيدة.
المرحلة الرابعة (1416-1419ه):
تمثل فترة منتصف أواخر التسعينات الميلادية، وأهم ما يميز هذه المرحلة هي استمرار ركود قطاع العقارات، وثبات الأسعار لفترة طويلة، وكان يعتقد بعض المراقبين أن رواج قطاع العقارات في المملكة لن يعود الى الذروة التي وصل اليها نظراً لارتباط تلك المرحلة بأسعار البترول التي بلغت أدنى مستوياتها.
المرحلة الخامسة (1420-1422ه):
مع حلول عام 1999م شهد قطاع العقارات مرحلة تطور وحركة نشاط طبيعية، نتيجة للمرحلة الانتقالية من التكيف مع الأوضاع السائدة الى مرحلة النمو الطبيعي (بالنسبة للدورة الاقتصادية). وبناء على ذلك فقد عادت أسعار الأراضي الى الارتفاع من جديد بنسبة حوالي 25% إن النشاط الذي شهده قطاع العقارات لهذه الفترة أدى الى ظهور بعض التطورات الايجابية، التي أهمها:
- بلوغ عدد المنشآت التي تعمل في قطاع العقارات 959.31 منشأة (حسب احصائية وزارة التجارة والصناعة لعام 1421ه).
- قامت الحكومة ولا تزال بجهود كبيرة من خلال الجهات المعنية في وزارة التجارة والصناعة منذ عام 1398ه، وذلك بوضع اللوائح والنظم التي تشتمل على بنود كثيرة منها: لائحة تنظيم المكاتب العقارية، اللائحة التنفيذية للمكاتب العقارية، نظام تحديد العلاقة بين المالك والمستأجر، ونظام تملك العقار لمواطني دول مجلس التعاون لدول الخليج العربي، وقد شكلت مجموعة هذه اللوائح والنظم اللبنة الأولى والأساسية للنهوض بالمكاتب العقارية، وقد نجم عن ذلك ان المكاتب العقارية تمكنت من تنظيم نفسها في كيانات رسمية لها اعتبارها وذلك من خلال تشكيل لجان للمكاتب العقارية تابعة للغرف التجارية الصناعية في المدن الرئيسية مثل الرياض وجدة والدمام ومكة المكرمة.
- بالرغم مما تميزت به بدايات هذه المرحلة من حركة نشاط في قطاع العقارات، إلا أنه ظهرت حالة الركود من جديد تقريباً خلال منتصف عام 1421ه، ويعود السبب الى توجه الاستثمارات الى الصناعة والسياحة والأنشطة الاستثمارية الأخرى، حيث تحقق هذه الاستثمارات عوائد أعلى نسبيا مما يحققه قطاع العقارات بسبب الدعم والتشجيع الذي تقدمه الدولة لتلك القطاعات. ونجم عن ذلك أن بعض المراقبين كانوا يصفون هذه المرحلة بأنها فترة ترقب ويصفون حالة قطاع العقارات بالهدوء النسبي.
المرحلة السادسة (المرحلة الحالية منذ عام 1423ه):
أهم ما يميز هذه المرحلة هو قرار مجلس الوزراء الذي صدر في عام 2002م، بخصوص الموافقة على مشروعي نظام ملكية الوحدات العقارية ونظام التسجيل العيني للعقار، جاء ليشكل مرحلة انتقالية نوعية لتطوير حركة قطاع العقارات في المملكة.
وأهم ما ينص عليه نظام ملكية الوحدات العقارية هو أن لكل مالك أن يبني على أرضه ضمن حدود الأنظمة والتعليمات مبنى من طابق أو أكثر وأن يفرزه الى وحدات عقارية مستقلة تبعاً للتصميم المعتمد في المخطط والترخيص، ويحق له حرية التصرف في كل أو بعض هذه الوحدات باعتبار كل وحدة منها مستقلة عن الأخرى، أما بالنسبة لنظام التسجيل العيني للعقار فأهم ما يميزه هو انشاء سجل عقاري يتم فيه وفقا لأحكام النظام، تثبيت الحقوق العقارية وما يطرأ عليها من تعديلات، وخصص هذا النظام لكل منطقة سجلاً عقارياً تفرد فيه صحيفة لكل وحدة عقارية يتم فيها قيد جميع الحقوق والالتزامات.
ويتضح من ذلك أن هذين القرارين يعتبران بمثابة نقلة نوعية لتنظيم حركة قطاع العقارات في المملكة، حيث إن النظام الأول يمكن الأفراد خاصة الشباب المتزوجين وذوي الدخل المحدود، من تملك وحدات عقارية (سكنية) وبأسعار معقولة ومناسبة؛ أما النظام الثاني فيعزز ويؤكد تملك هذه الوحدات العقارية من خلال تثبيت البيانات والمعلومات التي تتعلق بملكية الوحدة العقارية في سجل عقاري خاص بها.