الملاءة المالية والسجل الائتماني شرطان أساسيان لجمع العميل بين التمويل العقاري والقرض الاستهلاكي

فيما أكدت أنّ النظام يهدف لرفع كفاءة الاقتصاد وخدمة المواطنين.. «البنوك السعودية» ل«الجزيرة» 2-2:

علق ممثلو التمويل العقاري في البنوك السعودية على قرار صندوق التنمية العقاري الموافقة على تقديم قرض ال500 ألف ريال كدفعة واحدة للبنك الممول كجزء من قيمة العقار المدعوم. بقولهم إن هذا القرار سيسهل عملية الحصول على مسكن ملائم لذوي الدخل ما بين 6 آلاف و12 ألف ريال، مؤكدين أنه عامل مشجع ومحفز للبنوك على إتمام إجراءات التمويل لطالبيه وفق آليات مرنة ووقت أسرع.
واعتبر المصرفيون في الجزء الثاني من الندوة التي استضافتها «الجزيرة» أن من تتراوح دخولهم ما بين 6 آلاف ريال و12 ألف ريال، بمقدورهم شراء عقارات عبر التمويل المدعوم من وزارة الإسكان، أما من دخلهم بين 15 ألف ريال فما فوق فهؤلاء بإمكانهم الحصول على تمويل بدون الحاجة إلى دعم من الدولة، وبالتالي فإن نسبة ال30 % التي تضمنتها اللائحة التنفيذية لنظام التمويل العقاري تخص هذه الشريحة من ذوي الدخل العالي لأن لديهم القدرة على الادخار.
كما أكدوا أن عملية الجمع بين القرض الاستهلاكي والتمويل العقاري محكومة بعدة ضوابط ومنها مبلغ القرض، السجل الائتماني، نسب الاستقطاع، القدرة المالية، والراتب وغيرها، مشددين على أن البنوك لا يمكنها أن تثقل كاهل العميل وبالتالي التسبب في تعثر السداد، كونها مؤتمنة على ودائع العملاء والمستثمرين والمؤسسين وحملة الأسهم. وتناول ضيوف الندوة في حديثهم جانب التقييم السعري للعقارات الممولة، لافتين إلى أن اللائحة التنفيذية تطرقت إلى توحيد آلية التسعير بهدف منح المستهلك الشفافية العالية، ومساعدته على اتخاذ القرار المناسب بالحصول على التمويل وفقاً للأسعار القائمة على المنافسة بين المؤسسات التمويلية، مؤكدين أن هذا بدوره سيدفع بالعقار إلى السعر الحقيقي، لاسيما وأن اللائحة التنفيذية فرضت على الممولين الامتناع عن بعض النشاطات كالإنشاء والتقييم العقاري وحصر هذه الأنشطة في ذوي الخبرة .. فإلى الندوة:
توحيد آلية التسعير
تحدث همام هاشم من بنك الإنماء قائلاً: إن الدفعة المقدمة سواء كانت ال 30 % أو النسبة التي تراها مؤسسة النقد، تساعد العميل على الوصول إلى السعر الحقيقي «العادل» للعقار في ظل تضخم الأسعار الذي شهده السوق العقاري وما زال، الأمر الذي يصب في صالح المواطن، كون التكلفة الإجمالية للتمويل على المدى الزمني الطويل ستكون موازية إلى حد ما لحجم الادخار.
وأضاف: اللائحة التنفيذية تتطرق لتوحيد آلية التسعير ما يمنح المستهلك شفافية عالية، ويساعده على اتخاذ القرار المناسب بالحصول على التمويل وفقاً للأسعار القائمة على المنافسة بين المؤسسات التمويلية، وهذا بدوره سيدفع بالعقار إلى السعر الحقيقي، كما فرضت اللائحة التنفيذية على الممولين الامتناع عن بعض النشاطات كالإنشاء والتقييم العقاري وحصر هذه الأنشطة في ذوي الخبرة، الأمر الذي يكسبهم نوعاً من المصداقية في التوجه العقاري أمام المستفيدين، مستدركاً بأن النظام حينما وضع حكماً بشكل عام نوع المنتج السكني المقدم والمدى الزمني الذي يحتاجه سواء كان 15 أو 20 سنة على سبيل المثال، من خلال وضع معايير ائتمانية وضوابط نوعية تحكم قوة واستمرارية العلاقة مع الشريك الممول. بالإضافة إلى عوامل أخرى كالتمويل الإضافي وتداول الصكوك العقارية في الفترات المقبلة، جميعها تمثل محفظة واحدة تصب في صالح المواطن وأيضا في صالح المنتج العقاري، وبالتالي كان النظام واجب الحضور في هذه المرحلة.
من جهته تحدث عبد العزيز النخلي من بنك الرياض قائلاً: كان لدى وزارة الإسكان عندما تم إنشاؤها إستراتيجية وعقدت ورش عمل حولها وأتاحت المجال للجميع لحضورها، وصنفت المواطنين إلى ثلاثة أقسام: الدخل المحدود، ومتوسطي الدخل ممن يحتاجون الدعم، وقسم ثالث لا يحتاج الدعم، فيما يتعلق بالقسم الأول فإن الدولة ستتولى دعهم وتمويلهم وتسكينهم خارج وزارة الإسكان، أما القسم الآخر فتم تحديد دخولهم ما بين 6 آلاف ريال و12 ألف ريال، هؤلاء بمقدورهم شراء عقارات عبر التمويل المدعوم ووزارة الإسكان ستتولى أمرهم، أما القسم الأخير فهم ممن دخلهم بين 15 ألف ريال فما فوق وهؤلاء بإمكانهم الحصول على تمويل بدون الحاجة إلى دعم من الدولة، نسبة ال 30 % التي تضمنتها اللائحة كانت تخص القسم الأخير أو ذوي الدخل العالي والسبب أن لديهم القدرة على الادخار.
وأشار النخلي إلى صدور الموافقة على دفع مبلغ القرض المقدم من صندوق التنمية العقاري والبالغ 500 ألف ريال كدفعة واحدة للبنك الممول كجزء من قيمة العقار المدعوم. الأمر الذي سيسهل عملية الحصول على مسكن ملائم لذوي الدخل ما بين 6 آلاف و12 ألف ريال.
التقييم العقاري .. عملية عكسية
من جهته تساءل الزميل سالم اليامي: هل يتضمن نظام اللائحة الجديدة للتمويل العقاري آلية واضحة ودقيقة للتقييم الفعلي لأسعار العقار، وبالتالي تحقيق هامش من العدالة السعرية، بمعزل عن التوجه أو المزاج العقاري السائد، لا سيما وأن الأسعار تترتب عليها نسب الفوائد التي تجنيها الجهات الممولة على المدى الزمني الطويل، محدداً التقييم بالوحدات السكنية القائمة على اعتبار أنها سلعة ذات قيمة مبنية على تكلفة معينة بخلاف أسعار الأراضي، كما تساءل عن مدى جاهزية البنوك للدخول في قطاع الاستثمار العقاري بشكل مباشر، من خلال ائتلافات معينة مع المطورين ينتج عنها مشاريع إسكانية ذات جودة وقيمة سوقية معقولة تلبي الحد الأدنى من احتياجات وتطلعات المستفيدين.
أجاب عبد العزيز النخلي: لدينا في المملكة عملية عكسية لما هو عليه الأمر في الدول المتقدمة، حيث نجد أن قيمة الأرض في المملكة تمثل 70 % من قيمة المسكن، بينما لا تمثل سوى 30 % في الدول المتقدمة في أوروبا وأمريكا، وهذا الأمر حكم السوق العقاري في عملية التثمين، ودعني هنا أشير إلى مسألة مهمة هي أن البنوك حسنت من جودة السوق ووضعت بعض المعايير التي رفعت من كفاءته، ومن أمثلة ذلك معايير التأمين على المباني التجارية المتعلقة بجوانب السلامة. والأمر ذاته ينطبق على البنوك حيث حرصت على التعاقد مع مثمنين عقاريين لديهم الخبرة والكفاءة في عملية التثمين مما طور التثمين وحدّ من المبالغة في التسعير. مبيناً أن التوجه للتطوير موجود في سوق تمويل عقاري ما زال ناشئاً قياساً بعمره القصير والذي لم يتجاوز السنوات السبع حتى الآن ويحتاج إلى وقت أطول ليصل مرحلة النضج. وعدّد بعض العوامل التي تدعم هذا التوجه ومنها إنشاء وزارة الإسكان، صندوق التنمية العقاري، الممولين العقاريين، هيئة المثنين العقاريين، الصناديق الاستثمارية عبر هيئة سوق المال، نظام البيع على الخريطة، مستدركاً بأنها جميعاً عوامل تدعم توجه الدولة لتمليك العقار للمواطن.
وفي معرض إجابته على الشق الآخر من السؤال قال النخلي: قطاع شركات التطوير العقاري لديه أسس ائتمانية تبنى عليها قوتها السوقية، وهذا مرتبط بتجربة هذه الشركات في التطوير العقاري بحيث يتم تقييم مدى تأهيلها للحصول على التمويل اللازم من البنوك لإنجاز مشاريعها، في المقابل نجد أن هناك شركات جديدة في مجالات التطوير العقاري وبعضها لم تتجاوز مدة عملها السنوات السبع لذلك فالسوق ما زال ناشئاً ويحتاج للمزيد من الوقت حتى يصبح مؤهلا للحصول على التمويل.
بدوره سأل المختص العقاري ناصر البراك: في الوقت الذي نتحدث عن السوق العقاري في المملكة وكأنه سوق ناشئ نجد أن حجم السوق يبلغ 134 مليار ريال، وبالتالي هل هناك تدابير معينة اتخذت في السابق بالنسبة للتقييم تحد من مخاطر هذا التمويل في حال هبوط سعر العين العقارية لاحقاً، أم أن العملية التمويلية تسير وفق معطيات وأسعار السوق العقاري؟
أجاب محمد الضبيب: بدأت هيئة التثمين الآن في ممارسة دورها، في السابق كانت شركات التثمين تعتمد على أسعار السوق، البنوك يمكنها الاستعانة بشركات التثمين ويمكنها أيضا أن تستعين بمختصين هندسيين وفنيين، في المقابل فإن سياسة إدارة المخاطر التي تعتمدها البنوك ترتكز على نقطتين الأولى ترتبط بتكلفة المتر كمسطح بناء واعتماده كمعيار، ثم عمل مقاربة لاحقة لجميع المعطيات الخاصة بشركات التثمين وصولا إلى السعر الفعلي المتوافق معها، وأنا هنا أؤكد على جزئية مهمة وهي أنه لا البنك ولا شركة التثمين ولا المطور العقاري يستطيعون التأثير على قيمة العقار في إطاره السوقي، أما فيما يتعلق بالتدابير، نعم كان هناك بنوك كثيرة كانت تطلب من العملاء دفعة مقدمة حتى قبل تضمينه اللائحة الجديدة، بحيث إنه إذا تم أخذ دفعه مقدمة من العميل فإنه لن يصل به الأمر في يوم من الأيام فلن يتراجع لاحقا فيما لو انخفض سعر العقار لأنه دفع مبلغا وقدره من قيمة العقار. ومن البديهيات أن سعر العقار قد يتأثر بناحية العرض والطلب من حيث التقييم، وفيما يتصل بالعلاقة بين البنوك والمطورين، نجد أن هناك شراكات فعلية بين البنوك أو شركات التمويل وشركات التطوير العقاري، وبالنظر إلى اللائحة التنظيمية نجد أنها تستهدف تنظيم السوق بالكامل وليس قطاع البنوك فقط، وبالتالي نجدها تركز على جوانب عديدة تخص الأفراد وحمايتهم من بعض الاشتراطات التي كانت جهات التمويل تلزمهم بها سابقا، ومنها تلك الفروقات المالية المترتبة على كسر الاتفاقية، بالإضافة إلى التفاصيل الأخرى المتعلقة بالعقار من حيث المساحة وعدد الأدوار وما إلى ذلك.
ثم تحدث همام هاشم قائلا: اللائحة تضمنت بعض الجوانب ومنها على سبيل المثال الضمانات على العقارات والمرتبطة بالفترة التي يمنحها المنشئ على العقار من حيث الإنشاء والصيانة، وبودي التركيز على جانب مهم ألا وهو أن البنوك ليس في يدها أن تصنع المعجزات وإنما نظام التمويل العقاري الجديد اتجه بفاعلية للرفع من كفاءة الاقتصاد وخدمة المواطنين، وذلك ببدء عملية بث روح الادخار لدى المواطن، لاسيما وأننا مجتمع استهلاكي، وبالتالي فإن النظام يجنب المواطنين تبعات قروض إضافية تثقل كاهلهم وتضاعف من التزاماتهم المالية.
وأردف هاشم: بالنسبة للتقييم العقاري، أود الإشارة إلى هناك نظاما للمقيمين العقاريين صدر منذ حوالي سنة، وسيبدأ التعامل به تحت مظلة وزارة التجارة مع مطلع العام المقبل، وتم فيه تحديد التزامات المقيمين العقاريين، الأمر الذي يسهم في تحقيق نوع من الشفافية حول القيمة العادلة للعقارات التي يتم تمويلها مستقبلا. وفيما يتعلق بعملية الانفكاك أو إنهاء التعاقد مع العميل، نجد أن النظام وضع ثلاث طرق للانفكاك، سواء برغبة العميل، أو برغبة الشركة أو الممول أو في الحالة القانونية المبنية على قرار الجهات القضائية التي يتوجه لها العميل أو الممول، ما يحقق شفافية كبيرة في التعامل بين العميل وجهة التمويل.
حلول المخاطر .. والمزاج الاستثماري السائد
فيما تحدث عبد العزيز النخلي قائلا: في حال حدث هبوط في أسعار العقار، فما الذي سيحدث من جانب البنوك؟، وماهية التدابير التي من الممكن أن تضعها لتجاوز هذه الإشكالية؟، ففي حقيقة الأمر أن التمويل العقاري ليس بمعزل عن السوق العقاري، وكلاهما مرتبطان ببعضهما البعض، ولنفترض أن أسعار العقار انخفضت، فما الذي سيحدث في قطاع الإيجار؟، هل من المتوقع انخفاض قيمة الإيجارات أو ارتفاعها أو بقائها كما هي، وهنا أتوقف لأشير إلى أنه في تجارب سابقة ومن بينها ما حدث من توجه وضخ للأموال في سوق الأسهم، وجدنا أن السوق العقاري لم ينخفض بل تباطأ نموه، وعندما حدثت الأزمة في سوق الأسهم تحول الاستثمار الفردي إلى القطاع العقاري، ما نتج عنه ارتفاع في قيمة العقارات. وبالتالي فإنه حتى لو حدث انخفاض نسبي في السوق العقاري فإن قطاع التأجير لن ينخفض، وذلك بسبب الطلب المتزايد على الوحدات السكنية والشقق المستأجرة. وأردف: كما أن هناك مسألة مهمة وهي خيارات المستأجر في إيجاد بدائل للأصول الممولة، والتي نجدها محدودة سواء من حيث الحجم والسعة أو التكلفة الإيجارية، وهذا بدوره يسهم في ثبات أسعار الإيجارات.
بدوره تساءل الزميل محمد السلامة حول الآليات المتبعة في جوانب تعثر السداد وحالات الوفاة بعد الحصول على التمويل.
سياسات تحفظية.. ولكنها مفيدة لتجنب الأزمات
وتحدث طلعت حافظ معقباً على سؤال سابق حول كم يمثل التمويل العقاري من إجمالي محفظة التمويل في البنوك، مشيراً إلى أنها تمثل نحو 13 %، مبديا التطلع إلى نمو هذه النسبة حتى وإن كان نمواً نسبياً في ظل الالتزامات والمسؤوليات الاقتصادية الأخرى للبنوك تجاه الشركات والمؤسسات وبالذات قطاع المؤسسات الصغيرة والمتوسطة، إلى جانب التمويل الاستهلاكي للأفراد، وربما تنمو هذه النسبة بشكل أكبر ولكنها حتما ستحتاج لوقت أطول. أما فيما يتعلق بجانب التعثر، نجد أن نسبة التعثر اليوم مقبولة جدا حيث لا تمثل سوى 1 إلى 1.5 في المائة بالنظر إلى حجم محفظة التمويل البالغة 76 مليار ريال، وكما هو معروف فضمانات السداد جيدة، فالراتب وسداده يتم آليا عبر نظام سريع، ونسبة الاستقطاع تمكن العميل من السداد، حيث يتم الاحتساب الآن على الرصيد المتبقي للقرض، وبالتالي هذا يحسن من الأرباح ويقلل منها كلما انخفض رصيد التمويل.
وأردف طلعت حافظ: فيما يتعلق بالمخاطر فقد سمح النظام بتغطيتها بالتعامل مع شركات التأمين التعاوني، ومعظم البنوك تغطي تمويل الأفراد عبر التأمين التعاوني في ظل وجود 34 شركة تأمين مدرجة في سوق المال، ومنها شركات قوية تتعامل معها البنوك. ومن هذا المنطلق فإن بعض البنوك عندما تحدث وفاة لمالك الوحدة السكنية الممولة تقوم بإعفاء الورثة من بقية القرض. وأضاف حافظ: البعض يعتقد أن سياسات مؤسسة النقد العربي السعودي هي سياسات متشددة في بعض الأمور وغير مرنة، ولعلّي هنا أختلف مع هذا الاعتقاد، فهذه السياسات التحفظية سواء كانت النقدية أو المالية للمملكة شكلت طوق نجاة للقطاع المالي والاستثماري بما في ذلك القطاع المصرفي في الأزمة العالمية عام 2008 م. حيث لم يتأثر أي من البنوك في المملكة على مستوى السيولة أو الربحية، بدليل أن حجم محفظة التمويل ومطلوبات البنوك من القطاع الخاص في ذلك الوقت وأثناء الأزمة كانت حوالي 734 مليار ريال، هذه المحفظة زادت اليوم بما نسبته 70 %.
وقال حافظ: رغم أنها كانت سنوات صعبة على العالم أجمع إلا أن الاقتصاد السعودي كان عاملا مساندا في ذلك، ولعلّي أذكر هنا بأن ال 400 مليار التي أمر بها سيدي خادم الحرمين الشريفين الملك عبد الله بن عبد العزيز - حفظه الله - في قمة مجموعة العشرين لمدة خمس سنوات كان لها أثر كبير في استمرار العجلة التنموية ما انعكس على المواطن والقطاع المصرفي، إلى جانب أننا بدأنا نقطف ثمار سياسات التنويع الاقتصادي. وهذه العوامل مجتمعة كانت وراء النجاح الكبير للقطاع المصرفي السعودي.
الملاءة المالية والسجل الائتماني .. شرطان أساسيان
وسأل الزميل محمد السلامة حول ضمانات الاستفادة من القروض الاستهلاكية في تغطية دفعة ال30 % دون حدوث إرباك لسوق التمويل بشكل عام.
فأجاب عبد العزيز النخلي بأن هذا الأمر ما زال موضع نقاش على طاولة مؤسسة النقد العربي السعودي، وسيتم البت فيه خلال الفترة المقبلة، فيما أشار طلعت حافظ إلى أنه لا شيء يمنع من الجمع بين القرض الاستهلاكي والقرض العقاري، مؤكدا بالقول: إن البنوك لا يمكن أن تستغل حاجة العملاء للقروض، وبقدر ما هي سعيدة بأن تمول أو تقدم القروض، لاسيما وأن معظم أرباح البنوك تأتي من باب ما يعرف ب«العمولات الخاصة» التي هي جزء كبير من العملية التمويلية، كما أن محفظة التمويل تشكل أكثر من 60 % من حجم أصول البنوك، ولكن أيضا البنوك لا يسعدها أن تثقل كاهل العميل والتسبب في تعثر السداد ولا تتحصل على قروضها، في الوقت الذي هي مؤتمنة على ودائع العملاء والمستثمرين والمؤسسين وحملة الأسهم، وبالتالي فإن عملية الجمع بين القرض الاستهلاكي والتمويل العقاري محكومة بعدة ضوابط ومنها مبلغ القرض، السجل الائتماني، نسب الاستقطاع، القدرة المالية، والراتب وغيرها.
وتحدث محمد الضبيب قائلاً: كعاملين في البنوك نوجه موظفي خدمات العملاء في الفروع بأن يكونوا بمثابة المستشارين الماليين للعملاء الراغبين في الحصول على التمويل، لأن بعض العملاء يقدم على طلب التمويل وأمامه أحلام وردية يسعى لتحقيقها، ويبدأ بفكرة تمويل منزل بمساحة جيدة بداية وتتناسب مع دخله، ثم سرعان ما يعود لطلب تمويل على منزل بمساحة أكبر، وبالتالي لا يدرك حجم الضرر الذي طرأ على دخله إلا مع بداية تسديده للقرض الأول، لكونه أثر سلبا على التزاماته المعيشية والحياتية الأخرى.
من جانبه قال همام هشام: البنوك السعودية بشكل عام وفقا لمتطلبات بازل، تبنت التقييم النقطي الائتماني العادل للعميل، ما سدنا على الأخذ بمعدل العمر، العقار أو العين التي يتم التمويل عليها، الراتب أو الدخل، عدد أفراد الأسرة، جميعها مؤشرات تساعد في تحديد القيمة الائتمانية العادلة للعميل سواء في سياسة التسعير أو في سياسة الدفعة المقدمة، أو فترة التمويل التي تمنح للعميل، ونوعية التمويل. وتأطير جميع هذه المؤشرات يحتاج لفترة من العمل والاستفادة من الأخطاء وصولا إلى محفظة ائتمانية صحية.
الإفصاح عن الحالة الصحية.. حق قانوني
وتساءل سالم اليامي حول جزئية الناحية الصحية للعميل طالب التمويل، والتي شملت مرضى السكري والضغط؟
أجاب طلعت حافظ: تداولت بعض وسائل الإعلام الجديد بالتحديد بأن شركات التأمين في المملكة ألزمت البنوك السعودية بإجراء فحص السكر والضغط لطالبي التمويل، والبنوك السعودية من جانبها نفت هذا الأمر تماما، من جهتين: الأولى: أن البنوك السعودية لا تتلقى تعليمات من أي جهة إلا من مؤسسة النقد العربي السعودي، الثانية: أن هذا الأمر غير صحيح، لاسيما وأن لدينا اليوم ما يقارب 93 ألف مقترض كتمويل عقاري، ولم نلزم من أي جهة بهذا الأمر، ولكن من ضمن اشتراطات التمويل العقاري الإفصاح عن الحالة الصحية وهذا مطبق عالميا وليس فقط في المملكة. وما يحصل كالتالي: إذا لا سمح الله احتاج العميل للتغطية التأمينية لأي سبب من الأسباب كالعجز أو الوفاة، ربما أن شركة التأمين في حال وجدت المعلومات عن الحالة الصحية للعميل غير صحيحة، فإن لها الحق قانونيا وتشريعيا بأن تتحفظ على هذه المعلومات التي أدلى بها العميل وهذا حق مكتسب لها.
وفي ختام الندوة قدم طلعت حافظ الشكر لصحيفة «الجزيرة» على استضافتها لهذه الندوة، متطلعا لأن لا يتم الحكم على نظام التمويل العقاري الجديد والذي بدأ تطبقه حديثاً، مؤكداً على أهمية أن يأخذ وقته ومن ثم يتم تقييم النتائج وصولاً إلى التصور النهائي.
** ** **
المشاركون في الندوة من جانب البنوك السعودية:
أمين عام لجنة الإعلام والتوعية المصرفية في البنوك السعودية
نائب رئيس - مدير التمويل العقاري في بنك الرياض
المدير الإقليمي ل«سكن» - مدير أول في البنك السعودي الفرنسي
مدير عام إدارة أصول التجزئة في مصرف الإنماء
** ** **
المشاركون في الندوة من جانب صحيفة «الجزيرة»:
نائب رئيس التحرير
رئيس القسم الاقتصادي
كاتب ومختص عقاري
محرر