نجوم الفن العربي يتألقون في ليلة دايم السيف اليوم بجدة    القبض على (3) يمنيين في جازان لتهريبهم (171) كلجم من نبات القات المخدر    استشهاد 29 فلسطينيًا في قصف إسرائيلي على مدرسة تؤوي نازحين بمدينة غزة    توزّيع أكثر من 24 مليون وجبة إفطار صائم خلال شهر رمضان بالحرمين    وكيل كاسترو يوضح حقيقة منعه من تدريب النصر    السعودية تدين وتستنكر الغارات الإسرائيلية التي استهدفت 5 مناطق مختلفة في سوريا    الملك وولي العهد يعزيان عضو المجلس الأعلى حاكم أم القيوين في وفاة والدته    المملكة تدين اقتحام وزير الأمن القومي الإسرائيلي للمسجد الأقصى    العثور على رجل حي تحت الأنقاض بعد 5 أيام من زلزال ميانمار    الجيش اللبناني يغلق معبَرين غير شرعيَّين مع سوريا    نفاذ نظامي السجل التجاري والأسماء التجارية ابتداءً من اليوم    وزير شؤون مجلس الوزراء بمملكة البحرين يلتقي سفير المملكة    المملكة تستضيف "معرض التحول الصناعي 2025" في ديسمبر المقبل    المملكة تحقِّق أرقاماً تاريخية جديدة في قطاع السياحة    المذنب: القرية التراثية تحتضن معايدة حي الديرة ضمن مبادرة عيدنا في حينا    مركز 911 يستقبل أكثر من 2.8 مليون مكالمة في مارس الماضي    ودعنا رمضان.. وعيدكم مبارك    أكثر من 122 مليون قاصدٍ للحرمين الشريفين في شهر رمضان    الدفاع المدني: استمرار هطول الأمطار الرعدية على معظم مناطق المملكة حتى الاثنين المقبل    الفريق الفتحاوي يواصل استعداداته لاستكمال دوري روشن.. وقوميز يعقد مؤتمرًا صحفيًا    المملكة وروسيا والعراق والإمارات والكويت وكازاخستان والجزائر وعُمان يؤكدون التزامهم المشترك بدعم استقرار السوق البترولية    الأونكتاد: سوق الذكاء الاصطناعي يقترب من 5 تريليونات دولار    جمعية إحسان بجازان تكرم متطوعيها المتميزين في شهر رمضان    هيئة الهلال الأحمر بالشرقية تكثف جهودها خلال عيد الفطر 1446ه    أكثر من 30 فعالية في (٨) مواقع تنثر الفرح على سكان تبوك وزوارها    بلدية محافظة الأسياح تحتفي بعيد الفطر وتنشر البهجة بين الأهالي    مصادرة العديد من الفواكة الغير صالحة للاستهلاك بمنطقة عسير    المملكة تدعم أبطال ذوي التوحد    بلدية محافظة الشماسية تحتفل بعيد الفطر المبارك    في افتتاح كأس آسيا بالطائف .. الأخضر السعودي تحت 17 عاماً يواجه الصين    أخضر السيدات يدشن معسكر الدمام ويواجه سريلانكا وهونغ كونغ    احتفالات مركز نعام بعيد الفطر المبارك 1446ه    القادسية يتغلّب على الرائد ويتأهل لنهائي كأس الملك    الدولار يتراجع بنسبة 1% أمام اليورو إثر إعلان ترامب بشأن الرسوم الجمركية    فرحة العيد    عيد الشعبة غير    العثور على «صقر الأسياح» في العراق    قمر صناعي صيني لبث الإنترنت    ضبط البوصلة    ماذا عن هؤلاء يا لجنة الاستقطاب؟!    بماذا أعددنا ل«يونيو»؟    بلدية محافظة الشماسية تحتفل بعيد الفطر    تشهي التخطئة    هيئة العقار تدرس وضع حد لرفع الإيجارات    السفير الرقابي يقيم حفل استقبال ويشارك رئيس الجمهورية بصلاة عيد الفطر المبارك    وزارة الصحة الأمريكية تبدأ عمليات تسريح موظفيها وسط مخاوف بشأن الصحة العامة    رياح مثيرة للأتربة على 5 مناطق    مجمع الملك سلمان للغة العربية يُطلق برنامج "شهر اللغة العربية" في إسبانيا    طيفُ التوحدِ همٌ أُمَمِي    ترحيب سعودي باتفاق طاجيكستان وقرغيزستان وأوزبكستان    نواف بن فيصل يُعزّي أسرة الدهمش في وفاة الحكم الدولي إبراهيم الدهمش    العيد يعزز الصحة النفسية    محافظ الطوال يؤدي صلاة عيد الفطر المبارك في جامع الوزارة ويستقبل المهنئين    باحثون روس يطورون طريقة لتشخيص التليف الكيسي من هواء الزفير    جمعية " كبار " الخيرية تعايد مرضى أنفاس الراحة    الأمير سعود بن نهار يستقبل المهنئين بعيد الفطر    جمع مهيب في صلاة عيد الفطر في مسجد قباء بالمدينة المنورة    مختص ل «الرياض»: 7% يعانون من اضطراب القلق الاجتماعي خلال الأعياد    







شكرا على الإبلاغ!
سيتم حجب هذه الصورة تلقائيا عندما يتم الإبلاغ عنها من طرف عدة أشخاص.



عقود المتاجرة خطر يهدد الأفراد المقترضين بالقطاع العقاري
مخاوف من ارتفاع محتمل في أسعار الفائدة
نشر في الجزيرة يوم 06 - 08 - 2014

أظهرت النشرة الإحصائية الربع سنوية لمؤسسة النقد العربي السعودي والتي تم نشرها في الأول من يوليو 2014م أرقاماً ملفتة، حيث قدرت النشرة الخاصة بالقروض العقارية الممنوحة من المصارف التجارية بنحو 123.4 مليار ريال في نهاية الربع الأول من عام 2014 مقارنة ب 92.9 مليار ريال لنفس الفترة من عام 2013م، أي أنها ارتفعت بنسبة 33%، ومقارنة ب 53.7 مليار ريال نهاية عام 2009م.
هذا النمو الكبير بالقروض العقارية كان موجهاً في أغلبه للأفراد، حيث أظهرت أن نصيب الأفراد من إجمالي القروض في نهاية الربع الأول من 2014 بلغ 76.7 مليار ريال ما نسبته 62% ونصيب الشركات 46.6 مليار ريال.
ولا شك أن هذه الأرقام توضح ومنذ البداية أحد أهم الأسباب التي أدت إلى ارتفاع أسعار العقارات بشكل كبير، هذا من جانب، ومن جانب آخر قوة الطلب على المساكن من الأفراد.
إلى هنا تبدو الأمور طبيعية، وسائل تمويل تحل مشكلة القدرة الشرائية للأفراد، وقوة في الطلب على العقار، ولكن المشكلة الأكبر تظهر حين تتمعن في تفاصيل هذه القروض، فعقود التمويل تقدم في نوعين: الأول، هو عقد المرابحة، ويعني أن يتفق الطرفان على نسبة فائدة محددة طوال فترة السداد، والتي تكون في الغالب 20 عاماً، أما العقد الآخر فهو عقد المتاجرة، وهنا تكون الفائدة متغيرة ومرتبطة بأسعار السايبر، بمعنى أن كل فترة وفي الغالب تكون سنتين يقوم الممول بمراجعة سعر السايبر، مما يعني ارتفاعاً أو انخفاضاً في الفائدة على القرض.
الزائر للمعارض العقارية، والتي سيطرت المصارف التجارية على المشهد فيها خلال الثلاث سنوات الماضية، يقف مذهولاً من طريقة الشرح المقدمة للأفراد عن أسعار الفائدة على القروض العقارية، وفي المقابل الفرد نفسه لا يهتم إلا في أسئلة بسيطة تتركز حول مبلغ التمويل، وسعر الفائدة، والغريب أيضاً، أن البنوك أصبحت توجه أغلب العقود إلى عقود المتاجرة، والتي يبلغ فيها إجمالي التمويل أكبر، وسعر الفائدة أقل بشكل بسيط جداً عن عقد المرابحة، والجدير بالذكر أنه وبحسب المواقع الإلكترونية للبنوك تراوحت أسعار الفائدة على القروض العقارية ما بين 2.75% إلى 3.75% بحسب مدة العقد ونقاط أخرى خاصة بطالب التمويل.
في ظل عدم اهتمام طالبي التمويل العقاري بنوع العقد، وكذلك التركيز الواضح للمصارف على عقود المتاجرة، وبما أن أسعار الفائدة (السايبر) تقبع في مستويات دنيا تاريخية عند 0.952% في نهاية الربع الثاني 2014، وبما أن الأسواق قلقة وبشكل كبير من ارتفاع محتمل في أسعار الفائدة كما أوضح الفيدرالي الأمريكي بأن هناك احتمالاً أن ترتفع أسعار الفائدة في نهاية 2015 إلى 1.5% وفي 2016 الى 2.5%، تثور عدة تساؤلات حول كيفية تعامل الفرد المقترض مع هذا التغير؟.. وهل اعتماده على الدخل الإضافي الذي يحققه في ظل الطفرة الحالية من الممكن استمراره؟.. وكذلك كيف ستواجه المصارف التجارية في ظل توسعها الكبير بالقروض العقارية مشكلة عدم السداد؟.. وماذا لو عادت أسعار الفائدة إلى مستوياتها في 2007 عندما كانت في حدود 5.5%.. وكم حجم الفائدة التي يدفعها الفرد المقترض بعقد المتاجرة؟.. الجدول رقم (1) يوضح كيف يمكن أن تكون المشكلة على المقترضين العقاريين بعقود المتاجرة بافتراضات من واقع السوق العقاري في وضعه الراهن.
فمن خلال هذا الجدول، نلاحظ أن الفرد حالياً ذا الدخل الشهري 15 ألف ريال يستقطع من دخله 8 آلاف ريال شهريا «تزيد أو تنقص ليست هنا المشكلة» للحصول على مسكن قيمته 1.2 مليون ريال وسوف يدفع خلال 20 سنة 1.92 مليون ريال وهو قيمة السكن زائد أسعار الفائدة طوال فترة العقد، حالياً وكما وضحنا سابقاً بأن أسعار السايبر 0.952% والمقترض يدفع 3%.
بافتراض أن أسعار الفائدة ارتفعت مستقبلاً إلى 3% هنا المقترض بعقد المرابحة سوف يدفع نفس القيمة السابقة تماماً، ولكن ماذا عن المقترض بعقد المتاجرة؟ الجدول رقم (2) يوضح ماذا يمكن أن يحدث إذا ارتفعت أسعار الفائدة إلى 3%، فعندها سوف يدفع الفرد فائدة بحدود 5.048% سنوياً.
وبحساب الفرق بين سعر الفائدة على القرض العقاري حالياً وسعر السايبر حالياً، يلاحظ التغير الكبير في قيمة المسكن والقسط الشهري في الجدول 2 فيما لو ارتفعت أسعار الفائدة مستقبلاً إلى 3%، هذا بالضبط ما سوف يدفعه المقترض العقاري بناء على عقد المتاجرة.
صحيح أن الفائدة وقتها سوف تحسب على المبلغ المتبقي ولكن الفكرة هنا فقط توضيحية خصوصاً أن مدة عقود التمويل العقاري تمتد من 15 سنة إلى 30 سنة.
صحيح أن اسعار العقار ارتفعت وبشكل كبير خلال السبع سنوات الماضية، وهنا لن أتطرق إلى أي سيناريو محتمل في ارتفاع أو انخفاض أسعار العقار وإن كانت مهمة ومؤثرة، وخصوصاً انخفاضها على البنوك في ظل توجهها الكبير نحو السوق العقاري بدون أي اعتبار إلى مخاطر مستقبلية، وفي ظل عدم التزامها بدفع 70% فقط من قيمة المسكن.
بعد هذا التوضيح يجب أن يكون الفرد أكثر اهتماماً بمعرفة تفاصيل العقود، وكذلك يجب أن تكون البنوك أكثر وضوحاً مع عملائها، لأن ذلك يحميها من مخاطر عدم السداد.
إذا لم تلتزم المصارف بذلك فنحن أمام سيناريو مخيف - لا سمح الله - ضرره سوف يكون كبيراً على الاقتصاد وعلى المصارف والأفراد والشركات على حد سواء، مع أي ارتفاع كبير في أسعار الفائدة مستقبلاً.


انقر هنا لقراءة الخبر من مصدره.