محافظ محايل يبحث تطوير الخدمات المقدمة للمواطنين    المودة عضواً مراقباً في موتمر COP16 بالرياض    قبل مواجهتي أستراليا وإندونيسيا "رينارد" يستبعد "العمري" من قائمة الأخضر    شرعيّة الأرض الفلسطينيّة    «الاختبار الأصعب» في الشرق الأوسط    حديقة ثلجية    «الدبلوماسية الدولية» تقف عاجزة أمام التصعيد في لبنان    البنك المركزي السعودي يخفّض معدل اتفاقيات إعادة الشراء وإعادة الشراء المعاكس    الهلال يهدي النصر نقطة    رودري يحصد ال«بالون دور» وصدمة بعد خسارة فينيسيوس    لصوص الثواني !    مهجورة سهواً.. أم حنين للماضي؟    «التعليم»: تسليم إشعارات إكمال الطلاب الراسبين بالمواد الدراسية قبل إجازة الخريف    لحظات ماتعة    محمد آل صبيح ل«عكاظ»: جمعية الثقافة ذاكرة كبرى للإبداع السعودي    فراشة القص.. وأغاني المواويل الشجية لنبتة مريم    جديّة طرح أم كسب نقاط؟    الموسيقى.. عقيدة الشعر    في شعرية المقدمات الروائية    الهايكو رحلة شعرية في ضيافة كرسي الأدب السعودي    ما سطر في صفحات الكتمان    متى تدخل الرقابة الذكية إلى مساجدنا؟    وزير الصحة يتفقد ويدشّن عدداً من المشاريع الصحية بالقصيم    فصل الشتاء.. هل يؤثّر على الساعة البيولوجية وجودة النوم؟    منجم الفيتامينات    نعم السعودية لا تكون معكم.. ولا وإياكم !    أُمّي لا تُشبه إلا نفسها    جودة خدمات ورفاهية    أنماط شراء وعادات تسوق تواكب الرقمنة    كولر: فترة التوقف فرصة لشفاء المصابين    الأزرق في حضن نيمار    ترسيخ حضور شغف «الترفيه» عبر الابتكار والتجديد    الناس يتحدثون عن الماضي أكثر من المستقبل    من توثيق الذكريات إلى القصص اليومية    قوائم مخصصة في WhatsApp لتنظيم المحادثات    الغرب والقرن الأفريقي    الحرّات البركانية في المدينة.. معالم جيولوجية ولوحات طبيعية    الاتحاد يتغلب على العروبة بثنائية في دوري روشن للمحترفين    ضبط شخصين في جدة لترويجهما (2) كيلوجرام من مادة الحشيش المخدر    المربع الجديد يستعرض آفاق الابتكار الحضري المستدام في المؤتمر العالمي للمدن الذكية    أمير القصيم يرعى حفل تدشين 52 مشروعا صحيا بالمنطقة بتكلفة بلغت 456 مليون ريال    فقيه للرعاية الصحية تحقق 195.3 مليون ريال صافي ربح في أول 9 أشهر من 2024 بنسبة نمو 49%    رحيل نيمار أزمة في الهلال    مبادرة لتشجير مراكز إسعاف هيئة الهلال الأحمر السعودي بمحافظة حفر الباطن    نائب أمير الشرقية يطلع على جهود اللجنة اللوجستية بغرفة الشرقية    أمير الباحة يستقبل مساعد مدير الجوازات للموارد البشرية و عدد من القيادات    المريد ماذا يريد؟    أمير تبوك يبحث الموضوعات المشتركة مع السفير الإندونيسي    الدولار يقفز.. والذهب يتراجع إلى 2,683 دولاراً    رينارد يعلن قائمة الأخضر لمواجهتي أستراليا وإندونيسيا في تصفيات مونديال 2026    ولي العهد يستقبل قائد الجيش الباكستاني وفريق عملية زراعة القلب بالروبوت    ليل عروس الشمال    التعاطي مع الواقع    التكامل الصحي وفوضى منصات التواصل    الداخلية: انخفاض وفيات حوادث الطرق بنسبة 50%    ولي العهد يستقبل قائد الجيش الباكستاني    سلام مزيف    همسات في آذان بعض الأزواج    







شكرا على الإبلاغ!
سيتم حجب هذه الصورة تلقائيا عندما يتم الإبلاغ عنها من طرف عدة أشخاص.



عقود المتاجرة خطر يهدد الأفراد المقترضين بالقطاع العقاري
مخاوف من ارتفاع محتمل في أسعار الفائدة
نشر في الجزيرة يوم 06 - 08 - 2014

أظهرت النشرة الإحصائية الربع سنوية لمؤسسة النقد العربي السعودي والتي تم نشرها في الأول من يوليو 2014م أرقاماً ملفتة، حيث قدرت النشرة الخاصة بالقروض العقارية الممنوحة من المصارف التجارية بنحو 123.4 مليار ريال في نهاية الربع الأول من عام 2014 مقارنة ب 92.9 مليار ريال لنفس الفترة من عام 2013م، أي أنها ارتفعت بنسبة 33%، ومقارنة ب 53.7 مليار ريال نهاية عام 2009م.
هذا النمو الكبير بالقروض العقارية كان موجهاً في أغلبه للأفراد، حيث أظهرت أن نصيب الأفراد من إجمالي القروض في نهاية الربع الأول من 2014 بلغ 76.7 مليار ريال ما نسبته 62% ونصيب الشركات 46.6 مليار ريال.
ولا شك أن هذه الأرقام توضح ومنذ البداية أحد أهم الأسباب التي أدت إلى ارتفاع أسعار العقارات بشكل كبير، هذا من جانب، ومن جانب آخر قوة الطلب على المساكن من الأفراد.
إلى هنا تبدو الأمور طبيعية، وسائل تمويل تحل مشكلة القدرة الشرائية للأفراد، وقوة في الطلب على العقار، ولكن المشكلة الأكبر تظهر حين تتمعن في تفاصيل هذه القروض، فعقود التمويل تقدم في نوعين: الأول، هو عقد المرابحة، ويعني أن يتفق الطرفان على نسبة فائدة محددة طوال فترة السداد، والتي تكون في الغالب 20 عاماً، أما العقد الآخر فهو عقد المتاجرة، وهنا تكون الفائدة متغيرة ومرتبطة بأسعار السايبر، بمعنى أن كل فترة وفي الغالب تكون سنتين يقوم الممول بمراجعة سعر السايبر، مما يعني ارتفاعاً أو انخفاضاً في الفائدة على القرض.
الزائر للمعارض العقارية، والتي سيطرت المصارف التجارية على المشهد فيها خلال الثلاث سنوات الماضية، يقف مذهولاً من طريقة الشرح المقدمة للأفراد عن أسعار الفائدة على القروض العقارية، وفي المقابل الفرد نفسه لا يهتم إلا في أسئلة بسيطة تتركز حول مبلغ التمويل، وسعر الفائدة، والغريب أيضاً، أن البنوك أصبحت توجه أغلب العقود إلى عقود المتاجرة، والتي يبلغ فيها إجمالي التمويل أكبر، وسعر الفائدة أقل بشكل بسيط جداً عن عقد المرابحة، والجدير بالذكر أنه وبحسب المواقع الإلكترونية للبنوك تراوحت أسعار الفائدة على القروض العقارية ما بين 2.75% إلى 3.75% بحسب مدة العقد ونقاط أخرى خاصة بطالب التمويل.
في ظل عدم اهتمام طالبي التمويل العقاري بنوع العقد، وكذلك التركيز الواضح للمصارف على عقود المتاجرة، وبما أن أسعار الفائدة (السايبر) تقبع في مستويات دنيا تاريخية عند 0.952% في نهاية الربع الثاني 2014، وبما أن الأسواق قلقة وبشكل كبير من ارتفاع محتمل في أسعار الفائدة كما أوضح الفيدرالي الأمريكي بأن هناك احتمالاً أن ترتفع أسعار الفائدة في نهاية 2015 إلى 1.5% وفي 2016 الى 2.5%، تثور عدة تساؤلات حول كيفية تعامل الفرد المقترض مع هذا التغير؟.. وهل اعتماده على الدخل الإضافي الذي يحققه في ظل الطفرة الحالية من الممكن استمراره؟.. وكذلك كيف ستواجه المصارف التجارية في ظل توسعها الكبير بالقروض العقارية مشكلة عدم السداد؟.. وماذا لو عادت أسعار الفائدة إلى مستوياتها في 2007 عندما كانت في حدود 5.5%.. وكم حجم الفائدة التي يدفعها الفرد المقترض بعقد المتاجرة؟.. الجدول رقم (1) يوضح كيف يمكن أن تكون المشكلة على المقترضين العقاريين بعقود المتاجرة بافتراضات من واقع السوق العقاري في وضعه الراهن.
فمن خلال هذا الجدول، نلاحظ أن الفرد حالياً ذا الدخل الشهري 15 ألف ريال يستقطع من دخله 8 آلاف ريال شهريا «تزيد أو تنقص ليست هنا المشكلة» للحصول على مسكن قيمته 1.2 مليون ريال وسوف يدفع خلال 20 سنة 1.92 مليون ريال وهو قيمة السكن زائد أسعار الفائدة طوال فترة العقد، حالياً وكما وضحنا سابقاً بأن أسعار السايبر 0.952% والمقترض يدفع 3%.
بافتراض أن أسعار الفائدة ارتفعت مستقبلاً إلى 3% هنا المقترض بعقد المرابحة سوف يدفع نفس القيمة السابقة تماماً، ولكن ماذا عن المقترض بعقد المتاجرة؟ الجدول رقم (2) يوضح ماذا يمكن أن يحدث إذا ارتفعت أسعار الفائدة إلى 3%، فعندها سوف يدفع الفرد فائدة بحدود 5.048% سنوياً.
وبحساب الفرق بين سعر الفائدة على القرض العقاري حالياً وسعر السايبر حالياً، يلاحظ التغير الكبير في قيمة المسكن والقسط الشهري في الجدول 2 فيما لو ارتفعت أسعار الفائدة مستقبلاً إلى 3%، هذا بالضبط ما سوف يدفعه المقترض العقاري بناء على عقد المتاجرة.
صحيح أن الفائدة وقتها سوف تحسب على المبلغ المتبقي ولكن الفكرة هنا فقط توضيحية خصوصاً أن مدة عقود التمويل العقاري تمتد من 15 سنة إلى 30 سنة.
صحيح أن اسعار العقار ارتفعت وبشكل كبير خلال السبع سنوات الماضية، وهنا لن أتطرق إلى أي سيناريو محتمل في ارتفاع أو انخفاض أسعار العقار وإن كانت مهمة ومؤثرة، وخصوصاً انخفاضها على البنوك في ظل توجهها الكبير نحو السوق العقاري بدون أي اعتبار إلى مخاطر مستقبلية، وفي ظل عدم التزامها بدفع 70% فقط من قيمة المسكن.
بعد هذا التوضيح يجب أن يكون الفرد أكثر اهتماماً بمعرفة تفاصيل العقود، وكذلك يجب أن تكون البنوك أكثر وضوحاً مع عملائها، لأن ذلك يحميها من مخاطر عدم السداد.
إذا لم تلتزم المصارف بذلك فنحن أمام سيناريو مخيف - لا سمح الله - ضرره سوف يكون كبيراً على الاقتصاد وعلى المصارف والأفراد والشركات على حد سواء، مع أي ارتفاع كبير في أسعار الفائدة مستقبلاً.


انقر هنا لقراءة الخبر من مصدره.