عقاريون يدعون لإيجاد آلية للتثمين العقاري والتخلص من السماسرة

يطالب عدد من العقاريين السعوديين بإيجاد آلية للتثمين العقاري الذي بات من أساسات النمو العقاري في ظل النمو، على أن تنص تلك الآلية على تصنيف واضح وثابت للمناطق والعقارات بما يكفل حقوق البائع والمشتري.
وسيتم طرح الموضوع على هامش فعاليات معرض العقار والإسكان الدولي الثالث في المنطقة الشرقية، حيث يعتبر العقاريون أن عملية التثمين العقاري من"أهم الركائز الأساس في عمليات البيع والشراء في السوق العقارية، وتأتي في مقدمة العمليات لاتخاذ قرار البيع أو الشراء أو دراسة جدوى هذه المشاريع من حيث الدخل مقارنة مع قيمة العقار".
وعزا العقاريون مطالبتهم بوضع آلية للتثمين العقاري الى جعلها شاملة لكل العاملين في هذا القطاع حتى لا تبقى ممارستها مقتصرة على أصحاب الخبرة الطويلة في عمليات البيع والشراء والسمسرة للأراضي أو المباني أو حتى المنتجعات والمنشآت الصناعية والتجارية.
وتحدث العقاريون عن الأساس المتعارف عليه في عمليات التقويم والثمين للعقارات وهو: الأساس الأول يتعلق بتحديد سعر العقار المراد بيعه أو شراءه، فإذا كان العقار في منطقة فيها كثافة سكنية أو ضمن شريط تجاري مرغوب فيه من جانب المستثمرين، فإن سعره يرتفع. أما الأساس الثاني فيتعلق بالأوضاع الاقتصادية والأمنية، ومعدلات العرض والطلب، والتغيرات التي تطرأ على القوانين والنظم المؤثرة سلباً أو إيجاباً في السوق العقارية وأسواق المنافسة والفرص البديلة كسوق الأسهم والعلاقة العكسية.
وقال المستشار العقاري والمتخصص في التثمين العقاري في المنطقة الشرقية الدكتور عبدالله المغلوث ان"عملية التثمين العقاري لها اهمية بالغة لدى الجميع، وتعتمد على أمور رقمية ومالية في نفس الوقت، ونحن نطالب بأن يكون هناك مثمنون ذوو كفاءات علمية قادرة واخضاعهم لشروط لابد من توافرها في اي شخص يرغب في التثمين مع ايجاد عقوبات للمكاتب العقارية التي تثمن من دون وجه حق ومن دون سابق علم ومعرفة". وأشار إلى ان بعض المثمنين يبحثون فقط عن المبلغ الذي سيحصلون عليه بعد عملية التثمين،"ولو نظرنا لواقعنا الحالي في هذا العصر لوجدنا ان هناك القلة الذين يثمنون الأشياء المراد بيعها بطريقة صحيحة بعيداً عن البحث عن المادة". وأوضح المغلوث ان مستويات المثمنين تكون إما تثميناً فردياً أو مستثمرين أو سماسرة عقار وهم الأكثر إطاحة بالآخرين والخبراء في عملية التثمين. وأضاف ان المثمن الذي تتوافر فيه الشهادة العلمية المتخصصة اضافة الى الاحتراف الذي يمارسه، اقرب للموضوعية، حيث نجد انه يقوم بالتثمين بوضع قيمة موضوعية وحقيقية للعقار بعد تحليل كل البيانات المرتبطة بالعقار والمتوافرة بالسوق.
واوضح المغلوث"ان التثمين يهدف الى جمع وتنظيم وتحليل البيانات للاجابة عن تساؤلات العملاء عن خصائص العقار، موضحاً تحديد تاريخ سريان التثمين وهذه تعتبر مهمة يفترض ان تكون اساساً لدى كل مثمن".
ويؤكد كثر من المتعاملين في السوق أن"عملية التثمين العقاري تحظى باهتمام كبير في دول العالم، إذ أنشئت شركات ومنظمات متخصصة في تقويم العقارات مهمتها اجراء عمليات حساب للأصول العقارية للشركات والمؤسسات، موضحين ان الحكومات الغربية أنشأت هذه المؤسسات بعدما انهار عدد كبير من الشركات العقارية نتيجة خلل في نظام التقويم العقاري. وتقوم شركات تجارية ومصارف ومصانع في السعودية، من دون أن يعلن ذلك، بوظيفة المثمن العقاري".
وكشف العقاري أحمد عبد اللطيف البراك أن"ملاك عقارات في مختلف مناطق السعودية، يسعون الى رفع أسعار العقار، عندما يعلمون ان المشتري يمثل جهة بنكية او جهة مالية، ما يجعل تلك الجهات تبحث وتتفاوض من طريق مثمنين عقاريين للابتعاد عن تلك الممارسات من جانب الملاك، في حين لا تزال المحاكم الشرعية تستعين بمثمنين عقاريين لحل بعض النزاعات في ما يتعلق بالعقارات المتخصصة بالوراثة"، موضحاً ان"كل المكاتب العقارية في السعودية تمارس عملية التثمين من دون النظر إلى الخبرة أو التأهيل". وكانت وزارة التجارة السعودية أنشأت لجنة لتقويم العقارات وتثمينها، قبل فترة خصيصاً لإحدى المساهمات العقارية غرب السعودية بعدما كثرت عليها الشبهات حول سعر المتر الذي تم طرحه بسعر مرتفع، على حد تعبير عقاريين في تلك الفترة، من اجل حفظ حقوق المساهمين.
وتكمن أنواع التثمين المتعارف عليها في السعودية في أربعة أنواع: الأول تثمين الافراد، ويمارس يومياً من طريق المعارف، وهذا النوع ترتكب من خلاله أخطاء تكلف غالياً عند عمليات البيع أو الشراء. والثاني تثمين المستثمرين، ويمارسه المستثمرون الراغبون في شراء او بيع عقار وتعتمد قراراتهم على معلوماتهم عن السوق، وعليه فإنهم يميلون إلى الموضوعية والواقعية في ما يختص بتقويمهم العقار، وتعتمد أحكامهم عموماً على ما يعود به العقار لهم من عائد. والثالث تثمين وسطاء البيع سماسرة العقار وهم من يقومون بهذه العملية في شكل يومي ويختصون بالأملاك العقارية ويعتمد رأيهم على معلوماتهم عن السوق العقارية خصوصاً الأنشطة الدائرة وهم لا يتبعون العملية التثمينية. والرابع تثمين خبراء التثمين العقاري المحترفين، ويقومون بالتثمين باعتباره مهنة محترفين وذلك بوضع قيمة موضوعية وحقيقية وواقعية للعقار بعد تحليل كل البيانات المرتبطة به والمتوافرة في السوق. وإلى جانب البيانات المحاسبية والتحليل الإحصائي يعتمد المثمن أيضاً على خبرته حتى يأتي تقرير قيمة العقار في أسلوب موضوعي.
ويرى العقاريون أن المثمن العقاري يجب أن يتوافر فيه عدد من الصفات ليكون ناجحاً في عمله، وأولها صفة الأخلاق والنزاهة وأن يؤدي عمله بعيداً عن أي سلوك مشين أو غير أخلاقي أو غير قانوني، وأن تكون لديه المعرفة والخبرة لإكمال التثمين بكفاءة وأن يكون ملماً بالتشريعات والقوانين مع الجهات الرسمية في السوق العقارية، كالبلدية وقوانينها في تقسيمات الأراضي والعقارات والقضاء والقوانين المتصلة بقانون الإيجار، وقانون التمليك، والمعرفة التامة بالخطوات اللازمة لتداول ملكية العقارات ونقلها بين البائعين والمشترين، والمعرفة بالمعادلات الحسابية في السوق العقارية، إذ إن جزءاً كبيراً من الخبرة في تقويم العقار يقوم على أسس حسابية، الدخل وسعر المتر المربع من الأراضي، والمعرفة باختصاصات العقار أو طريقة الاستعانة بالجهات التي تحدد الاختصاص للعقار كالبلدية، فهناك أنواع من العقارات كالسكن الاستثماري والتجاري والصناعي والزراعي والشاليهات... ويطالب عدد من العقاريين بأن يقوم القطاع الخاص بإنشاء معهد مهني متخصص لتخريج وسطاء أو خبراء لهم دراية بالسوق العقارية، على أن توضع له ضوابط وقوانين. أسوة بالأعمال المهنية الأخرى التي توضع لها دورات واختبارات لاجتياز ذلك للحصول على ترخيص لاحتراف المهنة كالمحامين والمهندسين.
من جهة أخرى، تشهد المنطقة الشرقية حركة عمرانية لافتة، إذ يلاحظ من يتجول في شوارعها، كثرة ورش البناء والإعمار في الأحياء والمناطق السكنية، وبخاصة في محافظة الخبر التي تجتذب كثراً من الأجانب للإقامة فيها. وهذا ما جعلها مقصداً للمستثمرين في السوق العقارية للبناء والاستثمار فيها، نظراً الى ارتفاع العوائد المادية، على عكس حال جارتها الدمام التي لا تزال إيجارات المنازل فيها في حدود معقولة.
ويتوقع أن يشهد قطاع الشقق المفروشة في الشرقية ارتفاعاً خصوصاً أنها منطقة سياحية وفيها شواطئ ومنتجعات بحرية، وتسعى الى استقطاب أكبر عدد من السياح الداخليين والخارجيين المقبلين من دول الجوار من طريق تنظيم مهرجانات وفعاليات تجتذبهم في فصل الصيف. ويعمد الملاك والقائمون على الشقق المفروشة والمنتجعات والشاليهات البحرية الى رفع أسعار إيجارات شققهم ومنتجعاتهم نتيجة لزيادة الطلب خلال فصل الصيف والإقبال على حضور فعاليات المهرجانات السياحية في المنطقة.
وقال عاملون في قطاع الشقق المفروشة إن ايجار الشقة المفروشة يتفاوت بين 600 و800 ريال للشقة الصغيرة المؤلفة من غرفتين، بينما يتفاوت سعر الشقق الكبيرة بين 900 و1000 ريال يومياً.
أما قطاع الفنادق فيشهد استقراراً في الأسعار استناداً إلى التسعيرات المعترف بها. وتبلغ تكلفة الغرفة الواحدة في فنادق الدرجة الأولى من 450 إلى 600 ريال يومياً، بينما تبلغ في فنادق الدرجة الثانية نحو 200 ريال للغرفة المفردة.