حسب قول دار سولومون سميث بارني للوساطة : "سوليدير" اكبر شركة في الشرق الاوسط وفق اموال المساهمين وانجاز مشاريعها سيرفع حجم السيولة

قالت دار "سولومون سميث بارني" للوساطة ان شركة "سوليدير" للانشاءات وبيع الاراضي المكلفة باعادة اعمار وسط العاصمة اللبنانية بيروت، هي اكبر شركة في الشرق الاوسط لجهة راس المال وأولى الشركات العقارية لجهة التعامل باسهمها في الاسواق المالية. ويمكن اعتبار "سوليدير" "مصرف اراضٍ" اكثر منها شركة عقارية بعد تقويم نشاطها في المجالين.
وفي دراسة انجزتها اخيرا عن "سوليدير" توقعت دار الوساطة ارتفاع سهم الشركة من نحو 4.7 في المئة سنة 1999 الى اكثر من 11 في المئة بحلول سنة 2003، وان ترتفع قيمة الديون الصافية المتوجبة عليها الى قيمة اسهمها سنة 2001 أي الى مستوى قياسي لكنه عابر لانها ستهبط بعد ذلك بفترة وجيزة.
وترى "سولومون سميث بارني" ان "سوليدير" ستنتقل من موقع تنقصها فيه السيولة كثيرا الى آخر تصبح فيه السيولة فائضة حالما ينتهي العمل بمشاريعها لجهة البنى التحتية بحلول سنة 2002. وفي ما ياتي بعض ما جاء في التقرير:
تأسست "شركة سوليدير" للانشاءات في أيار مايو 1994 لغرض واحد هو اعمار وسط مدينة بيروت والاشراف على هذا الاعمار بموجب خطة عامة وافقت عليها الحكومة اللبنانية. وتملكت الشركة، بموجب مرسوم برلماني، 1.2 مليون متر مربع من الاراضي في بقعة تعتبر من أفضل بقاع قلب مدينة بيروت، كما أُعطيت حق ردم 0.6 مليون متر مربع اضافية من البحر، ما يضع بتصرفها 1.8 مليون متر مربع من الاراضي.
وكان وسط مدينة بيروت، الذي يعتبر المركز المالي والتجاري الاساسي للبنان والشرق الاوسط قبل الحرب الاهلية التي استمرت من 1975 الى 1990، تضرَّر على نحو بالغ في اثناء تلك الحرب، لكن "سوليدير" مصمّمة على اعادة وسط العاصمة اللبنانية الى سابق بهائه.
وتدعو الخطة العامة الى إرساء بنى تحتية عصرية وإعمار 4.69 مليون متر مربع من الاراضي. وستبني "سوليدير" ثلث المنطقة خدمة لسوق العقارات المؤجّرة وستبيع باقي الاراضي الى شركات بناء اخرى، فيما تحتفظ لنفسها بمقدار لا يستهان به من حق التحكم في نوعية منشآت الاطراف الاخرى، والهدف من تلك الانشاءات.
عامل الوضع السياسي وتبعاته
لا يزال الوضع السياسي في الشرق الاوسط مضطرباً، ولا تزال اسرائيل، تسيطر على ما يسمى ب "منطقة الحزام الامني" وعرضها 51 كيلومتراً في جنوب لبنان وتواصل شن غارات جوية على الاراضي اللبنانية.
وكانت الطائرات الاسرائيلية، قصفت في آخر غارة لها، مناطق تبعد سبعة عشر كيلومتراً فقط عن بيروت. ومن شأن عقد معاهدة سلام اقليمية بين اسرائيل والدول العربية المجاورة ان يعزز مكانة لبنان كمركز تجاري ومالي وثقافي في المنطقة كلها. لكن يبدو ان هذا مستبعد في الوقت الراهن.
وعلى الرغم من ان لبنان يشكو من العوارض نفسها التي تشكو منها دول خفَّضت قيمة عملاتها، ما يؤدي بالتالي الى ارتفاع نسبة الديون الى الناتج المحلي الاجمالي وحدوث عجز كبير في الموازنة، وعجز تجاري. لكن لبنان ينفرد عن غيره بأمرين هما ان ميزان مدفوعاته كان ايجابياً خلال الاعوام القليلة الماضية، بفضل تدفق الرساميل اليه، وان احتياطاته من العملات الاجنبية ومن الذهب كبيرة قدرت بنحو 65 في المئة من الناتج المحلي الاجمالي في نهاية 1997.
ومما لا ش فيه ان تدفق الرساميل الى لبنان امر بالغ الاهمية.
وبالنسبة الى "سوليدير" فانها تنعم بما سيعوض، في المدى القريب، ذيول خفض قيمة العملة المحلية لا سيما وان 15 في المئة من قيمة اسهمها عبارة عن دولارات سائلة.
وبالنظر الى ان "سوليدير" متخصصة فقط في اعمار وسط مدينة بيروت، فهي لا تستطيع تنويع مخاطرها وبالتالي تبقى حظوظ الشركة واستمراريتها مقرونة بنجاحها في اعادة اعمار وسط العاصمة.
خطة العمل
اختارت "سوليدير" التركيز على أنشطة ذات قيمة مضافة عالية وعلى منح عقود من الباطن للبنى التحتية والانشاءات وهي استراتيجية لها منافع ومضار. وهي لا تسيطر مباشرة على المشاريع ويمكنها بالتالي ان تواجه تكاليف تزيد على ما كان مقدَّراً. لكن هذا الخطر لا يقتصر على "سوليدير" بل تعانيه كل شركات البناء العقاري.
وفي اعتقادنا ان قيمة اسهم "سوليدير" يجب ان تكون 18.27 دولار اي اكثر بنسبة 62 في المئة من القيمة التي يتم على اساسها التعامل حالياً .
ولجهة التقويم، فيمكن اعتبار "سوليدير" شركتين منفصلتين، فهي شركة بناء عقاري وهي ايضاً "مصرف اراضٍ". وبتقويم أداء شركة البناء العقاري اعتماداً على تدفق السيولة اليها، و"مصرف الاراضي" اعتماداً على قيمة صفقات بيع الاراضي التي تحققها الشركة، يتبين ان "سوليدير" حالياً "مصرف اراضٍ" اكثر منها شركة بناء عقاري.
وتنسجم هذه القناعة مع كون "سوليدير" لا تزال تنشئ البنى التحتية الخاصة بوسط مدينة بيروت، لكنها لا تزال ايضاً تملك اكثر من 90 في المئة من الاراضي التي استملكتها عام 1994. ومن الواضح انها ستتمكن من الاحتفاظ بموازنة قوية في المستقبل لا سيما وانها بدأت منذ انشائها بسيولة ومساهمات قوية.
اسهم "سوليدير"
تشكل قيمة اسهم "سوليدير" نحو 70 في المئة من قيمة الاسهم كلها في بورصة بيروت. ويعكس تاريخ سعري السهم الواحد من الفئتين "أ" و"ب" الاقبال الجلي على الطرح الاول للاسهم في السوق المالية والتي تلاها تراجع تدريجي ناجم عن استرداد الشركة للاسهم من فئة "أ". كما يُظهر الارتفاع الاخير لسعر السهم من الفئتين بعد قرار مجلس الادارة في حزيران يونيو 1997 الغاء القيود كلها التي كانت مفروضة على تملك المستثمرين الاجانب للأسهم.
ويُسعَّر كل من سهمي "أ" و"ب" بالدولار الاميركي. ولكلٍ من السهمين الحقوق والامتيازات والمنافع نفسها، ويكمن الفرق الوحيد بينهما في ان بوسع مالكي الاسهم من فئة "أ" ان يستخدموا اسهمهم لشراء العقارات من "سوليدير" وفقاً لسعر السوق، كما ان لمالكي اسهم "أ" اولوية على مالكي اسهم "ب" في مجال عروض الشراء لعقارات "سوليدير".
ومن هذا المنطلق يمكن اعتبار فئتي الاسهم متشابهتين عملياً ولا فرق بينهما، لأن بوسع "سوليدير" في جميع الاحوال ان ترفض بيع عقارات تخصها الى اي شخص مساهم يحمل اسهماً من فئة "أ".
وعلى رغم الغاء القيود التي كانت مفروضة على تملك الاجانب لاسهم "سوليدير"، ما زال القانون اللبناني يقيد الى حد ما، تملك للعقارات في لبنان.
خلفية نشأة "سوليدير"
خرَّبت الحرب الاهلية التي استمرت من عام 1975 الى عام 1990 معظم لبنان. وفي مواجهة العبء الثقيل جداً المتمثل في ضرورة اعادة اعمار البلاد، اقرت الحكومة اللبنانية اطاراً قانونياً يشجع الشركات الخاصة على المشاركة في برامج اعادة الاعمار. ونشأت "سوليدير"، بفضل هذه المبادرة الحكومية كشركة مساهمة مسجّلة لمدة 25 سنة. وتنشط الشركة بموجب قانون 117 الصادر عام 1991 الذي ينظِّم انشطة الشركات العقارية التي تعمل في المقام الاول في مجال اصلاح اضرار الحرب في لبنان.
وتمّت رسملة الشركة عن طريق مساهمة عينية قدمها مالكو عقارات وسط مدينة بيروت قيمتها 1170 مليون دولار اميركي ومن عائدات الطرح الاوَّلي للاسهم في السوق العامة الذي وُجّه الى المساهمين من ذوي الحقوق وتقدر ب 650 مليون دولار.
وتسلّم مالكو العقارات في وسط مدينة بيروت اسهماً من فئة "أ" فيما تسلّم المستثمرون اسهماً من فئة "ب". ويملك صغار المستثمرين من الافراد حالياً ثلاثة ارباع رأس مال الشركة تقريباً، فيما تملك المؤسسات الاستثمارية الربع المتبقي، مع الاخذ في الاعتبار انه لا يحق لأي مستثمر واحد ان يتملك اكثر من 10 في المئة من رأس المال.
ومن المستثمرين المعروفين في "سوليدير" رفيق الحريري رئيس وزراء لبنان بمساهمة قدرها نحو ثمانية في المئة من رأس المال.
وتشرف "سوليدير" على مشروع اعادة اعمار وسط مدينة بيروت برمته الى جانب تملكها للأرض والعقارات، بالاضافة الى قيامها بمشاريع انشائية في مجال العقار. وتعتبر "سوليدير" اكبر شركة في لبنان، لجهة رأس المال.
وقبل حرب لبنان الاهلية، لم يكن وسط مدينة بيروت مركز الحكم والانشطة المالية والتجارية في لبنان فحسب، بل كان مركزاً تجارياً ومالياً وثقافياً لمنطقة الشرق الاوسط برمتها. ولسوء الحظ شهد هذا الوسط اكثر المعارك حدة وشراسة طيلة اعوام الحرب الاهلية.
خطة الشركة للاعمار
ولما عُهِدَ الى "سوليدير" تنفيذ المهمة الكبيرة الطموحة لاعادة اعمار وسط مدينة بيروت او قلبها النابض الى مجده السابق، ودمجه مرة اخرى بالعاصمة اللبنانية، بدأت الشركة انشطتها الاعمارية والانشائية التطويرية وفق خطة عامة وافقت عليها الحكومة اللبنانية في 15 تشرين الاول اكتوبر 1992، وعُدلت في 17 آذار مارس 1994.
وتضع الخطة حدوداً جغرافية لوسط المدينة، وتلخِّص برامج اعادة الاعمار واعادة التأهيل والتنمية والتطوير.
أهداف الخطة
وتهدف تلك الخطة، في المقام الاول، الى اعمار وسط العاصمة مع الحفاظ في الوقت نفسه على تراثها التاريخي. وتغطي 1.8 مليون متر مربع تشكل 67 في المئة منها منطقة وسط بيروت المعروفة تقليدياً، فيما تشكل 33 في المئة منها ما يشار اليه بالارض الناشئة عن الردم والمؤلفة من عملية ردم البحر الجارية حالياً ويطلق عليها اسم "ردم النورماندي" اضافة الى مشاريع عمليات ردم مستقبلية.
ومُنحت "سوليدير" حق ردم البحر والاستفادة من الارض الناشئة من عملية الردم تعويضاً لها عما بذلته من اموال في انشاء البنى التحتية لوسط المدينة.
وتُرسي الخطة العامة اسس بنى تحتية مع الاخذ في الاعتبار انشاء نماذج معمارية متنوعة.
المرحلة الاولى من الخطة 1994 - 1999
تركز المرحلة الاولى لخطة الاعمار على انجاز البنى التحتية والاعمار المرئي. وتتألف البنى التحتية من طرق رئيسة طولها 8.4 كيلومتراً، ومن انفاق وجسور وشبكة مياه طولها 40 كيلومتراً وكذلك شبكة مجارير بطول 28 كيلومتراً، واخرى لتصريف مياه الامطار بطول 26 كيلومتراً وشبكة اتصالات ليفية زجاجية بصرية ومحطة لتوليد الطاقة بمقدار 240 ميغاواطاً.
ومن خلال المرحلة الاولى لخطة الاعمار ستُكمِل "سوليدير" تنظيفها للمساحة المردومة من البحر ضمن مشروع "ردم النورماندي"، واعدادها للاعمار.
وستباشر العمل في ارساء البنى التحتية في المنطقة المردومة وكذلك بناء سد يحمي الشاطئ بكلفة تقدر بنحو 229 مليون دولار.
وستشرف "سوليدير" ايضاً على تجديد 265 مبنى واعادة تأهيلها، وعلى تجديد تسعة مبانٍ حكومية وعدد من العقارات تبلغ مساحتها الاجمالية 6،11 ألف متر مربع.
وستقوم الشركة كذلك وفق المرحلة الاولى للخطة المتفق عليها مع الحكومة اللبنانية بإعادة اعمار منطقة الاسواق وهي المنطقة المعروفة بأسواق بيروت. وبالاضافة الى هذا كله ستقوم بتجديد عقارات كان لها شهرتها، تبلغ مساحتها الاجمالية 237 ألف متر مربع منها فندق "هيلتون" ومركز بيروت التجاري، ومقر الامم المتحدة الاقليمي.
اما مشاريع تجديد مرفأ بيروت الغربي والذي يتسع ل 750 سفينة راسية، والمرفأ الشرقي الذي يستوعب 250 سفينة، فستتم في آخر المرحلة الاولى لخطة الاعمار.
وفي المرحلة الثانية يبدأ تنفيذ مشاريع اعادة اعمار وسط مدينة بيروت التجاري التقليدي كما سيبدأ فيها العمل لإعمار المنطقة المردومة والمستردّة من البحر.
وتتعامل "سوليدير" مع المقاولين على نحو حازم صارم بغية تجنب اي تأخير في الانجاز. وأكملت حتى الآن انشاء 70 في المئة من البنى التحتية بموجب برنامج المرحلة الاولى، كما اكملت اعداد أو اعادة تأهيل عدد من المبانى الحكومية بما في ذلك مبنى البرلمان.
وأتمت كذلك تجديد 15 مبنى وأنهت عمليات اعادة تأهيل مكاتب الامم المتحدة الاقليمية.
وتسعى ادارة "سوليدير"، الى انشاء كيان معماري على درجة عالية من الانسجام بين المباني العامة والسكنية والتجارية وتلك والمخصصة للمكاتب.
وعمدت الى تكليف شركات مقاولة بأعمال الاعمار والتجديد، فيما انصرفت هي كلياً الى ممارسة الانشطة ذات القيمة المضافة في مجال البناء العقاري.
ويذكر ان النشاط الاعماري بما فيه من انشاءات يحصل عادة على هامش ربحي اجمالي تصل نسبته الى 30 في المئة، لكن الهوامش من المبيعات والتسويق تجاوزت حتى الآن 80 في المئة.
اما الهدف من تكليف شركات بناء اخرى بمهمة إعمار ثلثي وسط العاصمة فهو مزدوج يرمي الى الحصول على السيولة من خلال بيع الاراضي والتركيز على انشاء أبنية نموذجية بغية اجتذاب زبائن جدد.
ويستهدف البائعون في "سوليدير" على نحو ناشط قاعدة عريضة من الزبائن المحتملين الذين ينقسمون الى ثلاث فئات:
1 - الشركات المحلية والاجنبية.
2 - الافراد من الميسورين والمسؤولين الكبار وأجانب في شركات على سبيل المثال.
3 - المؤسسات منظمات حكومية ودولية.
وتحاول سوليدير كذلك اجتذاب من كانوا قبل اعوام الحرب يملكون عقارات في وسط بيروت، لكي يعودوا اليه.
ومن المؤسسات التي استقرت في وسط العاصمة اللبنانية: مفوضية الشؤون الاقتصادية والاجتماعية الخاصة بغرب آسيا اسكوا، ومقر الامم المتحدة.