المساكن: ارتفاع في التأجير والتملك.. التجزئة: فرص نمو واعدة.. الأراضي: طلب متنام.. الفنادق: ارتفاع متوسط سعر الغرف

وفقاً للتقرير الصادر من جونز لانج لاسال نظرة عامة على السوق العقارية في الرياض خلال الربع الأول من عام 2011

أصدرت شركة جونز لانج لاسال، المتخصصة في مجال الاستثمار والاستشارات العقارية أحدث تقاريرها أمس "نظرة عامة على السوق العقارية في الرياض - الربع الأول من عام 2011" والذي يغطي قطاعات المباني الإدارية، والسكنية، ومحلات البيع بالتجزئة ودور الضيافة بالرياض. ووفقا للتقرير، من المتوقع أن يشهد السوق العقارية بالرياض ارتفاعا كبيرا في الطلب على السوق، نتيجة لتحسن المؤشرات الاقتصادية مثل ارتفاع أسعار البترول وتوقع تحقيق معدل نمو في الناتج المحلي الإجمالي يبلغ 5.7%. ويدعم هذه الصورة الإيجابية ما اعلنته الحكومة مؤخرا عن تقديم حزمة من البرامج التحفيزية للاقتصاد والتي تهدف إلى استثمار جانب كبير من الرأسمال العام في مشروعات واسعة النطاق لتطوير القطاع العام والبنية التحتية.
وبالنظر إلى جميع أنواع الأصول العقارية في الرياض، يلاحظ أن القطاع السكني هو أكثر القطاعات الواعدة، نظرا للنمو الكبير في معدلات الزيادة السكانية الوطنية، بالإضافة إلى تزايد أعداد العمالة الأجنبية الوافدة إلى المملكة للعمل في القطاعات "المهمة" مثل قطاع التشييد، والرعاية الصحية، والتعليم. وترتب على ذلك ارتفاع نمو الإيجارات بمعدل أعلى من التضخم. وبالنسبة للتنمية، تم توجيه أكثر من نصف حزمة البرامج التحفيزية إلى قطاع الإسكان لبناء 500 ألف وحدة سكنية جديدة للأسر السعودية. وقد أدت التعديلات التي اقترحها مجلس الشورى على قانون الرهن العقاري في تحسين المزاج العام للسوق؛ حيث ستؤدي تلك التعديلات إلى تشجيع الطلب على السوق ، ومن ثم ارتفاع أسعار العقارات.
وقد أشار جون هاريس، الرئيس المناوب لشركة جونز لانج لاسال بالمملكة العربية السعودية، إلى الآتي:
"تحتل المملكة العربية السعودية مكانا بارزا في المنطقة بسبب مناخها المستقر واقتصادها المتنامي الكبير. ولقد ساهمت حزمة البرامج التحفيزية التي قدمتها الحكومة في ارتفاع المعدل المقدر للنمو الحقيقي في الناتج المحلى الإجمالي ليصل إلى 5.7%. إن الثروة تغير معالم الرياض، حيث أصبح هناك نظم جديدة للطرق، ومراكز تجارية، وجامعات، ومتنزهات عامة، كما تظهر مجتمعات عمرانية في شمال وشرق المدينة. إلا أننا قلقون، ومبعث قلقنا هو أن جانبا كبيرا من رأس المال الاستثماري يرفع من أسعار الأراضي الواقعة في أطراف المدينة، وهو ما سيؤدي إلى تعقيد عملية طرح إسكان ميسور التكلفة. إلا أنه ولحسن الحظ توضح التصريحات الأخيرة اتخاذ الحكومة خطوات وقائية لتشجيع مشاريع التنمية ميسورة التكلفة، بما في ذلك منح أراض بالمجان".
وعلى الرغم من أن القطاعين العام والخاص يشهدان ارتفاعا صحيا في معدلات التوظيف والعمالة، ويستوعبان مساحات جديدة من المباني الإدارية ، إلا أن السوق لا يزال يتحرك لصالح المستأجرين.
القرارات الحكومية تعزز الخطوات الوقائية لتشجيع مشاريع التنمية ميسورة التكلفة بما في ذلك منح أراضٍ
إن الزيادة المطردة في المبانى الإدارية الجديدة التي تقع على امتداد طريق الملك فهد وشارع العليا تفوق الطلب المتزايد على المساحات الإدارية الجديدة في الرياض. ونظرا لأن المستثمرين والمقرضين يدركون الآن مخاطر عدم إشغال الوحدات الإيجارية، لذا يجب تقليص عدد المشاريع الجديدة، على أنه سوف يستمر التوسع في المعروض نتيجة للبدء في تنفيذ عدد قليل من المشروعات الكبيرة للغاية التي يستغرق إنشاؤها وقتا طويلا والتي ستدخل السوق في عام 2013- 2014 . في تلك الفترة، ستتضاعف الخيارات المتاحة للمستأجرين، ونتوقع أن يكون هناك "توجه إلى الجودة" في قطاع العقارات الإدارية، الأمر الذي يترك المبانى الإدارية التي يتجاوز عمرها 10 سنوات تواجه مستقبلا غير مؤكد.
قطاع التجزئة بالرياض
في عام 2011، استقرت الأوضاع في قطاع التجزئة بالرياض، بعد أن مر السوق بفترة تشبع في عام 2009-2010. هناك تدفقات محدودة للغاية من المعروض الجديد، يقابله إنفاق مرتفع. ويعزى الارتفاع في الانفاق إلى ما شهده القطاع العام من ارتفاع في معدل العمالة، والزيادات في المرتبات والعلاوات التشجيعية. ومع التوسع العمراني، ظهرت فرص جديدة من معارض البيع بالتجزئة الموجهة للأسرة ومراكز البيع بالتجزئة الموجهة للمجتمع التي تخدم التجمعات المحلية، وتمتاز جميعها بالجودة.
ونظرا لانخفاض الإيجارات بصورة كبيرة، ومحدودية معارض البيع بالتجزئة الجديدة، تعكف فرق عمل الإدارة على مراجعة الاستراتيجيات لزيادة حجم المعروض القائم ، وذلك من خلال تحسين العوامل الأساسية مثل سهولة الوصول إلى تلك المعارض، وتوافر أماكن لانتظار السيارات، والمزيج التأجيري من تجار التجزئة والمطاعم.
السياحة
في الربع الأول من عام 2011 شهد سوق الفنادق اتجاها تصاعديا، حيث كان هناك ارتفاع في كل من مستويات الإشغال ومتوسط الأسعار اليومية للغرف. في عام 2009-2010، كان حجم المعروض من الفنادق الجديدة محدودا، ويشير تحليلنا للموضوع أن السبب في ذلك يكمن في الطلب المتدني على الفنادق، والذي سوف يتم تشجيعه عن طريق تقديم عروض جذابة من خلال إقامة فنادق جديدة من المتوقع أن يتم تقديمها في عام 2012-2013. بالإضافة إلى ذلك، تعمل المملكة العربية السعودية على تشجيع الطلب على الفنادق من خلال طرح مبادرات متنوعة لدعم التوسع في صناعة السياحة المحلية.
مؤشرات السوق المهمة الأخرى
•لايزال قطاع تجارة الأراضي هو أكثر القطاعات نشاطا في سوق الاستثمار العقاري في المملكة العربية السعودية، حيث شهد سوق الرياض ارتفاعا في حجم تجارة الأراضي، وهو ما أدى إلى ارتفاع أسعار الأراضي خلال الربع الأول من عام 2011.
•بدأ الملاك يدركون أهمية إدارة العقارات والمرافق، وهم يقومون الأن بإعداد إستراتيجات جديدة.
•تقود شركات وهيئات القطاع العام عملية الاستثمار والتنمية. كما أن الخطط المتعلقة ببناء 500 ألف وحدة سكنية جديدة وتوجيه جانب كبير من الاستثمارات إلى قطاعات البنية التحتية، والمواصلات، والرعاية الصحية، والتعليم، سوف تعمل على تقوية هذا الدور الذي تقوم به تلك الشركات والهيئات.
•ما زال سوق المباني الإدارية يشهد زيادة في حجم المعروض الجديد في السوق، ونتيجة لذلك، ارتفعت نسبة الأماكن الشاغرة في الأحياء التجارية الرئيسية إلى 18%. وبينما هناك طلب قوي على المباني الإدارية، إلا أنه من غير المحتمل أن يكفي لمقابلة المستويات الجديدة لحجم المعروض منها، الأمر الذي سيؤدي في النهاية إلى مزيد من الانخفاض في متوسط أسعار الإيجارات خلال عام 2011.
•سيظل سوق المباني الإدارية يفضل نظام التأجير خلال الثلاث سنوات القادمة. وسيكون هناك فرص لبيع الوحدات القائمة وشراء وحدات أفضل منها، وتحسين أماكن العمل، وتحسين مستوى الأمن بها، وزيادة أعداد أماكن انتظار السيارات.
•على الرغم من ارتفاع حجم مبيعات التجزئة في ضوء حزمة البرامج التحفيزية التي قدمتها الحكومة، فإن الإيجارات مستقرة، ونسبة خلو العقارات ارتفعت في المراكز الثانوية خلال الربع الأول من عام 2011.
•لاتزال فرص التنمية متاحة أمام مراكز البيع بالتجزئة في المجتمعات الجديدة، حيث يوجد هناك توسع في حدود المدينة، ويتم إنشاء مناطق سكنية جديدة.
•تشهد الوحدات السكنية ارتفاعا متزايدا في أسعار الإيجار والبيع، ويجب أن يستمر هذا الاتجاه التصاعدي خلال عام 2011. كما يجب أن تبدأ الاصلاحات في الرهن العقاري ومبيعات الوحدات التي لم يتم إنشاؤها بعد، في إنعاش الطلب على العقارات في عام 2012.
•أدرك القائمون على عملية التطوير وجود طلب قوي على الإسكان ميسور التكلفة، ولكن يظل ارتفاع أسعار الأراضي، والاعتماد على أساليب الإنشاء والبناء التقليدية من أهم العوائق التي يواجهها القطاع الخاص لتقديم إسكان ميسور التكلفة في الرياض.
•وصل سوق الفنادق في الرياض إلى مرحلة الإنعاش في الربع الأول من عام 2011، حيث شهدت تلك الفترة ارتفاعا في كل من متوسط سعر الغرفة الفندقية وإيرادات الغرفة الفندقية المتاحة، مقارنة بذات الفترة من عام 2010.